Ипотечный рынок и пять слепых мудрецов

Jun 19, 2012 00:34


Сегодня в Политехе Джон Кемпбелл  из Гарварда рассказал о том, как пять слепых мудрецов видят, что же влияет на структуру ипотечного рынка. Вот когда тебе так по полочкам раскладывают выводы urban economics, asset pricing, behav finance, financial intermediation и macro, волей-неволей начинаешь различать за хоботом и лапами целого слона.

У ksonin, конечно, уже есть замечательный обзор лекцию, но я, как всегда, тоже перескажу эту историю


Итак, Urban economics: у homeownership есть экстерналии - положительные (забота о community) и отрицательные (inefficiency of scattered homeownership). Еще нужно тратить средства на поддержании домов в хорошем состоянии. А ведь есть еще куча проблем, связанных с выселением банкротов: дом, продаваемый при банкротстве, теряет 27% стоимости по сравнению с такими же домами. Более того, дома, находящиеся в радиусе 100 метров теряют около 1% стоимости. Все эти неприятности заметнее в бедных районах, и их эффект длится дольше…Вывод? Public policy for foreclosures…

Asset pricing. Ипотека позволяет поделить риски между заемщиком и заимодавцев. Долгосрочная ипотека защищает заемщика от падения кредитоспособности. Но, конечно, добавляются риски изменения RER, инфляции, просто падения цен на жилье.

Вообще, структура рынка и стимулы агентов сильно зависят от того, как устанавливается ставка по ипотеке. Например, fixed rate: понятно, заемщик выигрывает при инфляции и сильно проигрывает при падении цен на недвижимость. Но ставка учитывает оба типа рисков.

Плавающая ставка, с одной стороны, привязана к реальной стоимости жилья, с другой - чувствительна к валютным рискам, а еще при росте инфляции меняется payment schedule,  что может быть достаточно болезненным.

Оптимальный выбор между двумя ставками зависит от того, какие borrowing constraints у нас сильнее: если сегодняшние, то нам больше подходит ARM, если завтрашние, то FRM. От них же зависит та грань, когда банкротство становится рациональным.

И, хотя число банкротств сопоставимо для обоих типов ставок, причины у них разные: при FRM страшны низкая инфляция и процентная ставка, при AFM - ровно наоборот.

Behav Finance. Тут Кемпбелл выделяет два основных фактора: нерациональность и нетерпеливость.

Первый приводит к тому, что, столкнувшись с сложным выбором, заемщик неправильно используем prepayment option. Это, в свою очередь, генерирует prepayment risk. Другие проблемы, связанные с нерациональностью заемщиков, включают разрушение части прибыли (генерируемой их ошибками), или кросс-субсидирование более разумных заемщиков. Но тогда financial innovation становится затруднительно: упрощение правил игры противоречит стимулам заимодавцев.

Нетерпеливость. Собственно, все понятно: приходит завтра, и мы не начинаем писать статью, пропускаем пробежку, отказываемся сберегать…со всеми вытекающими последствиями. А если  возможно рефинансирование, то можно даже начать «проедать» дом…

Этим пользуются создатели ARM с teaser rates - считается, что те, у кого нет проблемы со сбережением, рефинансируются по окончании teaser rate period, а все остальные…что ж, они и должны платить больше….Только этот аргумент перестает работать, если цены на надвижимость падают.

Вообще, Кемпбелл сравнил нынешнюю ипотечную систему США с системой 20х годов. Естественно, у нее те же проблемы.

Financial intermediation. Кембелл привел 3 основные системы финансирования: deposit-funded mortgage lending, securitization, covered bonds. В первом случае originators retain the risks, но предложение ограничено депозитам, есть liquidity and maturity transformation, что неприятно.

При securitization originators distribute the risks, ну, и есть все стимулы мухлевать при underwriting. Да еще и стимулы реструктурировать долги, чтобы избежать банкротств, достаточно слабы.

Covered bonds являются наилучшим вариантом, по мнению Кемпбелла: они позволяют originators  keep the credit risk, while transfer all other risks. В результате, стимулы к правильному underwriting and loan modification сохраняются.

Ну, и пятый фрагмент головоломки: макроэкономика. Тут очень много факторов: волатильность инфляции, монетарная политика….

Его выводы по США: объективных причин субсидировать ипотеку нет. FRM, характерная для США, сохранится, если не шокировать инфляцию)

В качестве примера привел Данию: у них covered bonds,  FRM, no maturity transformation. Есть prepayment option по рыночной цене: помогает избежать Lock-in, да еще и генерирует ликвидность во время кризисов. Еще public guarantees, conservative underwriting…

Было еще много чудесных фрагментов и в самом выступлении, и в обсуждении, но это можно будет посмотреть, я думаю. Уверена, запись лекции скоро выложат.

лекции

Previous post Next post
Up
[]