Золотое дно для рантье, где оно? Кипр? Северный? (ч.9)
продолжение, начало тут
Кипр. Северный.
С 1974 года северная часть Кипра оккупирована турецкими войсками и на оккупированной территории в 1983 году создана Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК).
Риски покупки недвижимости в северной части острова касаются тех объектов, правоустанавливающие документы на которые могут быть поставлены под сомнение международным правом. К таковым относятся дома и квартиры без правоустанавливающих документов или же обладающие правоустанавливающими документами с аббревиатурой TRNC (Турецкая Республика Северного Кипра). Это свидетельствует о том, что право собственности на объект недвижимости было выдано после свершившейся оккупации острова в 1974 году. Значительная часть данной недвижимости была покинута коренными жителями острова, спасающимися от турецких оккупационных войск. Вследствие чего пустующие квартиры и дома были переданы властями Северного Кипра туркам, бежавшим из Южного Кипра, или же турецким военным, осуществлявшим оккупацию или последующую службу на Северном Кипре. С точки зрения международного права приобретение данной недвижимости и является незаконным.
При этом решения Европейского суда по правам человека являются обязательными во всех странах, вступивших в Совет Европы, в том числе и в России. То есть повлиять на покупателей сомнительной недвижимости можно будет по месту их непосредственной юрисдикции.
Однако Европейский Суд по Правам Человека 6 марта 2010 года объявил о своем решении больше не рассматривать земельные претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК).
На этом фоне приобретение недвижимости, правоустанавливающие документы на которую были выданы до 1974 года, является вполне безопасным мероприятием. Поэтому необходима проверка любых правоустанавливающих документов на недвижимость на Северном Кипре. На проведение проверки уходит от 3 до 12 месяцев.
Мировой опыт говорит о том, что разделенные государства рано или поздно объединяются. Сами турецкие киприоты в своем большинстве ратуют за это объединение. Турция всеми силами стремится в Евросоюз, и кипрская проблема - главное препятствие на этом пути.
Если абстрагироваться от аспекта юридической чистоты и рискованности сделок, то приобретение недвижимости в Турецкой Республике Северного Кипра возможно на условиях безусловного права собственности. Разрешение для осуществления этого выдается Министерством внутренних дел, на что уходит от 6 до 9 месяцев. До этого времени объект снимается с продажи посредством подписания предварительного договора и уплаты продавцу депозита в размере 10-25% от стоимости недвижимости. По факту получения разрешения оплачивается недостающая сумма и подписывается сам договор купли-продажи. После чего сделка считается официально завершенной.
Главная особенность рынка - четыре вида титулов на собственность:
- Турецкий - земля принадлежала турку-киприоту до конфликта 1974 года.
- Обменный - земля, согласно плану Анана, давалась турку взамен оставленной им земли на греческой части. Если недвижимость находится на этих землях, то нет и не было никаких проблем с ее приобретением.
- Иностранный - земля принадлежала иностранцу до конфликта. Этот титул используется нечасто.
- Греческий - земля принадлежала греку до конфликта 1974 года. Именно этот титул был проблемным, и вокруг него возникало много спорных ситуации.
В большинстве случаев недвижимость строят на землях с обменным и турецким титулом.
Осуществление сделки сопровождается рядом сопутствующих платежей. Стоимость заявки на разрешение покупки недвижимости и услуги юриста составляют около 1400€. Еще 3% от кадастровой стоимости недвижимости уходит на Гербовый сбор.
При покупке нового объекта недвижимости в дополнение к вышеозначенным платежам уплачивается НДС и муниципальный налог в размере 5 и 0,1% соответственно.
Стоимость подключения электричества и водоснабжения составляет от 240 до 720 €.
(Для оформления собственности, потребуется справка об отсутствии судимости и анализы крови на ВИЧ и Гепатит, а также, возможно, рентген легких).
Цены в ТРСК на недвижимость значительно ниже, чем в греческой части острова. Обычную студию у моря можно приобрести за 30 000€. Более того, вы можете получить на нее рассрочку на 5-6 лет. Однокомнатная квартира в 200 м от моря стоит 45 000€, двухкомнатная - 55 000€, трехкомнатная - около 65 000€, вилла недалеко от моря - от 70 000€. Причем на все эти объекты, как правило, распространяется кредит от застройщика на 5-6 лет, поэтому нет необходимости собирать документы для банка. Банки на Северном Кипре не предоставляют ипотеку нерезидентам страны.
При покупке недвижимости возможно получение ВНЖ.
Аренда
Аренду различаем краткосрочную и длительную. Длительная - от полгода и выше. Чаще - это год. Почему это важно? Разница в цене будет около ЧЕТЫРЕХ раз. Если 1+1 или 2+1 в городе Кирения (Гирне) в среднем 400-500€/месяц при длительной аренде, то при краткосрочной будет 400-500€/неделю.
И не забыть заплатить 10% налога, про который на практике все тактично забывают, а налоговая уже составляет списки владельцев, которые сдают в аренду и не считают нужным платить государству.
Так что 10% государству плюс 20% фирме, которая будет заниматься сдачей нашей квартиры (если мы не будем делать это самостоятельно).
В частном порядке сдавать менее надежно. Договор стоит заверять нотариально. Если арендатор окажется нарушителем визового режима, то к серьезной ответственности привлекают человека, у которого живет нарушитель.
Основными клиентами на долгосрочную аренду являются местные жители или студенты, спрос на нее есть в городах Кирения, Фамагуста, Левкоша, а также возле университетов. Наибольшим спросом пользуются 3-спальные меблированные апартаменты в Кирении, доход от которых составляет 6-7% годовых.
Если сдавать в Фамагусте - это, как правило, длительная аренда студентам. Поэтому выгоднее купить квартиру рядом с университетом. В Фамагусте - это около 300€/месяц за двухспальную квартиру (2+1) .
Стоимость такой квартиры (рядом с университетом, 2+1, 75 м2) порядка 45 000€.
Прибавляем затраты на покупку и меблировку (1400€ адвокату + 1350 (3% гербовый сбор) + около 7000€ за мебель и технику = 9750€ ), около 10 000€, получаем 55 000€
Длительная аренда 300€/месяц - это 3600€/год минус 10% налог и 20% управляющей компании. Итого 2520€/год «чистая прибыль»
Это 4,6 % годовых.
Можно поиграть на кредитах от застройщика, сдавать покомнатно…
Вывода в этой статье пока не будет, так как следом пишу свой отчет о поездке на Северный Кипр по вопросам недвижимости.
продолжение следует...
Asya Reale Esate
Кипр. Северный.
С 1974 года северная часть Кипра оккупирована турецкими войсками и на оккупированной территории в 1983 году создана Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК).
Риски покупки недвижимости в северной части острова касаются тех объектов, правоустанавливающие документы на которые могут быть поставлены под сомнение международным правом. К таковым относятся дома и квартиры без правоустанавливающих документов или же обладающие правоустанавливающими документами с аббревиатурой TRNC (Турецкая Республика Северного Кипра). Это свидетельствует о том, что право собственности на объект недвижимости было выдано после свершившейся оккупации острова в 1974 году. Значительная часть данной недвижимости была покинута коренными жителями острова, спасающимися от турецких оккупационных войск. Вследствие чего пустующие квартиры и дома были переданы властями Северного Кипра туркам, бежавшим из Южного Кипра, или же турецким военным, осуществлявшим оккупацию или последующую службу на Северном Кипре. С точки зрения международного права приобретение данной недвижимости и является незаконным.
При этом решения Европейского суда по правам человека являются обязательными во всех странах, вступивших в Совет Европы, в том числе и в России. То есть повлиять на покупателей сомнительной недвижимости можно будет по месту их непосредственной юрисдикции.
Однако Европейский Суд по Правам Человека 6 марта 2010 года объявил о своем решении больше не рассматривать земельные претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК).
На этом фоне приобретение недвижимости, правоустанавливающие документы на которую были выданы до 1974 года, является вполне безопасным мероприятием. Поэтому необходима проверка любых правоустанавливающих документов на недвижимость на Северном Кипре. На проведение проверки уходит от 3 до 12 месяцев.
Мировой опыт говорит о том, что разделенные государства рано или поздно объединяются. Сами турецкие киприоты в своем большинстве ратуют за это объединение. Турция всеми силами стремится в Евросоюз, и кипрская проблема - главное препятствие на этом пути.
Если абстрагироваться от аспекта юридической чистоты и рискованности сделок, то приобретение недвижимости в Турецкой Республике Северного Кипра возможно на условиях безусловного права собственности. Разрешение для осуществления этого выдается Министерством внутренних дел, на что уходит от 6 до 9 месяцев. До этого времени объект снимается с продажи посредством подписания предварительного договора и уплаты продавцу депозита в размере 10-25% от стоимости недвижимости. По факту получения разрешения оплачивается недостающая сумма и подписывается сам договор купли-продажи. После чего сделка считается официально завершенной.
Главная особенность рынка - четыре вида титулов на собственность:
- Турецкий - земля принадлежала турку-киприоту до конфликта 1974 года.
- Обменный - земля, согласно плану Анана, давалась турку взамен оставленной им земли на греческой части. Если недвижимость находится на этих землях, то нет и не было никаких проблем с ее приобретением.
- Иностранный - земля принадлежала иностранцу до конфликта. Этот титул используется нечасто.
- Греческий - земля принадлежала греку до конфликта 1974 года. Именно этот титул был проблемным, и вокруг него возникало много спорных ситуации.
В большинстве случаев недвижимость строят на землях с обменным и турецким титулом.
Осуществление сделки сопровождается рядом сопутствующих платежей. Стоимость заявки на разрешение покупки недвижимости и услуги юриста составляют около 1400€. Еще 3% от кадастровой стоимости недвижимости уходит на Гербовый сбор.
При покупке нового объекта недвижимости в дополнение к вышеозначенным платежам уплачивается НДС и муниципальный налог в размере 5 и 0,1% соответственно.
Стоимость подключения электричества и водоснабжения составляет от 240 до 720 €.
(Для оформления собственности, потребуется справка об отсутствии судимости и анализы крови на ВИЧ и Гепатит, а также, возможно, рентген легких).
Цены в ТРСК на недвижимость значительно ниже, чем в греческой части острова. Обычную студию у моря можно приобрести за 30 000€. Более того, вы можете получить на нее рассрочку на 5-6 лет. Однокомнатная квартира в 200 м от моря стоит 45 000€, двухкомнатная - 55 000€, трехкомнатная - около 65 000€, вилла недалеко от моря - от 70 000€. Причем на все эти объекты, как правило, распространяется кредит от застройщика на 5-6 лет, поэтому нет необходимости собирать документы для банка. Банки на Северном Кипре не предоставляют ипотеку нерезидентам страны.
При покупке недвижимости возможно получение ВНЖ.
Аренда
Аренду различаем краткосрочную и длительную. Длительная - от полгода и выше. Чаще - это год. Почему это важно? Разница в цене будет около ЧЕТЫРЕХ раз. Если 1+1 или 2+1 в городе Кирения (Гирне) в среднем 400-500€/месяц при длительной аренде, то при краткосрочной будет 400-500€/неделю.
И не забыть заплатить 10% налога, про который на практике все тактично забывают, а налоговая уже составляет списки владельцев, которые сдают в аренду и не считают нужным платить государству.
Так что 10% государству плюс 20% фирме, которая будет заниматься сдачей нашей квартиры (если мы не будем делать это самостоятельно).
В частном порядке сдавать менее надежно. Договор стоит заверять нотариально. Если арендатор окажется нарушителем визового режима, то к серьезной ответственности привлекают человека, у которого живет нарушитель.
Основными клиентами на долгосрочную аренду являются местные жители или студенты, спрос на нее есть в городах Кирения, Фамагуста, Левкоша, а также возле университетов. Наибольшим спросом пользуются 3-спальные меблированные апартаменты в Кирении, доход от которых составляет 6-7% годовых.
Если сдавать в Фамагусте - это, как правило, длительная аренда студентам. Поэтому выгоднее купить квартиру рядом с университетом. В Фамагусте - это около 300€/месяц за двухспальную квартиру (2+1) .
Стоимость такой квартиры (рядом с университетом, 2+1, 75 м2) порядка 45 000€.
Прибавляем затраты на покупку и меблировку (1400€ адвокату + 1350 (3% гербовый сбор) + около 7000€ за мебель и технику = 9750€ ), около 10 000€, получаем 55 000€
Длительная аренда 300€/месяц - это 3600€/год минус 10% налог и 20% управляющей компании. Итого 2520€/год «чистая прибыль»
Это 4,6 % годовых.
Можно поиграть на кредитах от застройщика, сдавать покомнатно…
Вывода в этой статье пока не будет, так как следом пишу свой отчет о поездке на Северный Кипр по вопросам недвижимости.
продолжение следует...
Asya Reale Esate