"Никто не знает, как цивилизованно обновить центр"
Еще немного информации по проекту на набережной реки Мойки, 102. На этот раз интервью с руководителем компании, выступающей инвестором и девелопером проекта. Мне любопытны не только и не столько новости компании и проекта. На мой взгляд, не менее важен взгляд специалиста на проблемы и перспективы развития центра Петербурга.
Реконструкция-реновация исторических кварталов - вопрос сложный и не однозначный. Готового решения нет ни у городских властей, ни у градозащитного сообщества, ни у профессионалов рынка недвижимости. Всем понятно - надо что-то делать. Однако, что именно, когда, где, как? И, главное, за чей счет и по каким правилам? Вопросов пока больше, чем ответов. Тем интереснее мнение одной из сторон. Итак, слово - Михаилу Ривлину, заместителю председателя правления «Охта Групп».
Михаил Ривлин: "Никто не знает, как цивилизованно обновить центр"
«Охта Групп» приступает к реализации своего первого объекта в элитном сегменте - жилого дома на наб. реки Мойки, 102. У компании есть еще несколько жилых и коммерческих проектов в центре города, закрытые паевые инвестиционные фонды, а также проект реновации крупного квартала в Петрозаводске. О девелопменте в охранных зонах и стратегии развития рассуждает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин.
- Местоположение на Мойке не безупречное для элитного проекта. Чем собираетесь заинтересовать покупателей?
- Проект интересен хотя бы тем, что нового строительства в этой части, да и в центре в целом, практически нет. На нашем участке в свое время был возведен диссонирующий с окружением объект, который будет снесен. В ближайших кварталах я не знаю ни одной лакуны, где можно построить здание. Поэтому уверен, что жилье будет востребовано.
На мой взгляд, если «золотой треугольник» и будет расширяться, то только в нашу сторону. Тем более что из семи кварталов городской программы реконструкции исторического центра первыми начнут преобразовывать Северную Коломну и Конюшенную площадь.
- Городские программы реализуются долго и непредсказуемо. Вы верите, что в обозримой перспективе эта зона станет привлекательной?
- Наш квартал уже привлекателен: соседство с Мариинским театром и Новой Голландией, дух старого Петербурга, музыки и культуры, виды на памятники и Мойку.
Перспективы городских инициатив оценить сложнее. Я бы говорил не столько о Коломне, сколько о центре в целом. Например, о домах на Гороховой улице, Сенной площади, Невском проспекте. Везде примерно одна и та же печальная картина. Я родился и вырос в бывшем барском доме в Коломне с окнами на Фонтанку, с широкими парадными, лепниной, коваными перилами, арочными окнами, дубовыми дверьми и пр. Долгие годы наблюдал, как приходит в упадок вся эта красота. Сначала пропали мраморные подоконники, потом сломали ажурные перила и разбили лепнину, затем исчезли дубовые двери в парадной. Я переехал, но часто бываю там и вижу разруху в динамике.
В городе нет общественного согласия по поводу судьбы исторического центра и нет идеи. Некоторые уважаемые граждане предлагают сделать из города музей. На мой взгляд, это будет музей фильма «Собачье сердце». Никто не знает, как цивилизованно обновить центр, чтобы не разрушить действительно ценные объекты и линии застройки и при этом сделать его инвестиционно привлекательным. Хочется, чтобы ситуация изменилась. Для этого нужна политическая воля городского руководства, способность создать концепцию и согласовать ее с общественностью.
- Какие из локальных зон справа от Невского проспекта вы считаете перспективными для развития дорогих проектов?
- Все развитие идет от центра, и очевидно, что наиболее привлекательны зоны вокруг основных достопримечательностей. В первую очередь будет развиваться полоса вдоль Мойки. Сложность в том, что здесь нет свободных участков и ломать ничего нельзя. А объекты реконструкции по качественным характеристикам будут значительно уступать новостройкам.
- Вы начинали много проектов, однако в основном продавали их еще до старта стройки. Сейчас придерживаетесь той же линии или намерены доводить процесс до логического завершения?
- От многих компаний мы отличаемся тем, что у нас нет потока, конвейера. Нам интересно взять сложный объект и найти интересное решение. Построить и распродать - это уже не принципиально. Возьмем, к примеру, гостиницу «Карелия». В советское время к ней был пристроен двухэтажный ресторан площадью 7000 кв. м. Как можно было на такой огромной площади разместить одно заведение - для нас загадка, туда и ходить-то было неудобно из отеля. Мы перевели ресторан на первый этаж, теперь он занимает всего 1000 метров, здание снесли и на его месте спроектировали жилой дом. Когда компания «ЛенСпецСМУ» попросила продать участок с согласованным проектом, мы с удовольствием уступили его, потому что они наверняка построят не хуже.
По другим проектам все будет зависеть от сочетания факторов, в первую очередь - от наличия партнера, готового завершить стройку. По дому на Мойке, 102 соинвестора целенаправленно не ищем, но если будут предложения - рассмотрим. Хотя в городе немного компаний, которые способны поучаствовать в создании комплекса такого уровня.
- Как обстоят дела с проектом жилого комплекса на Бестужевской улице?
- Мы собираемся реализовать его с одним партнером, имя которого пока разглашать не могу. Мы отвечаем за проектирование и согласования, а партнер - за стройку. Градостроительная документация согласовывается, сегодня трудно точно сказать, когда мы сможем получить полный комплект. Финансироваться проект будет в долях, пропорции пока уточняем.
- Раньше «Охта Групп» больше специализировалась на объектах коммерческой недвижимости, в последнее время чувствуется крен в сторону жилья. С чем это связано?
- В кризис на офисном рынке образовался угрожающий навес предложения в сданных и почти завершенных проектах, который грозил обвалом. Спрос и ставки падали, заполняемость бизнес-центров снижалась. Сейчас ситуация постепенно нормализуется, но немногие готовы браться за новые проекты - из-за низкой рентабельности. Мы в основном идем от места, выбирая наиболее подходящий для него функционал.
- По этим же причинам и в гостинице «Карелия» часть площадей переоборудуют в апартаменты?
- Реконцепция «Карелии» в самом разгаре. Сначала мы планировали выставить помещения на продажу, но не вышло. Номера исторически были маленькими, и апартаменты получились компактные, но эргономичные. За счет небольших метражей мы намеревались получить довольно привлекательную цену за номер, а с учетом гостиничной инфраструктуры (просторные холлы, ресторан, охрана и пр.) продавать их даже чуть выше рынка. Но выяснилось, что в этом районе покупателям важнее прописка, чем сервис. Зато когда мы стали предлагать апартаменты в аренду, все минусы превратились в плюсы. Номера с удовольствием снимают, не успеваем подготовить этаж, как все сдается.
- Что-то успели продать?
- Нет, это было бы нелепо - продать пару номеров и разрушить целостность собственности на здание. Мы сначала прозондировали почву.
Изначально отель был рассчитан на 400 номеров, в одном крыле (около 200 номеров) сохраняется гостиничная функция, а другое (раньше там были офисы) мы переделываем. К осени почти половина этажей будет перепрофилирована. Самые маленькие апартаменты сдаем за 25 000 рублей в месяц.
- На улице Моисеенко, где раньше планировалось жилье, вы проектируете апарт-отель. Помещения там тоже пойдут в аренду?
- Пока не знаю, окончательного решения еще нет, но гостиничная функция там точно будет. Мы несколько раз меняли концепцию. Изначально планировали строить дорогое жилье. Первый проект разрабатывал Эрик ван Эгераат, второй - мастерская Евгения Герасимова. Но из-за появившихся градостроительных ограничений (нужно сохранить историческое здание) нам пришлось отказаться от жилья в пользу апарт-отеля. Теперь концепцию готовит архитектурное бюро «Юдин и Новиков».
В этом году планируем получить разрешение на строительство. К сожалению, законодательство часто меняется, причем только в сторону ужесточения, много приходится работать в стол.
- Что собираетесь делать с активом на Невском, 140?
- Это встроенные помещения, которые мы приобрели, скорее, по эмоциональным соображениям. Мы занимали эти офисы, еще когда работали в БФА (тогда это была дочерняя структура Промстройбанка). Когда мы ушли из этой компании и открыли собственный бизнес, банк выставил площади на продажу. Мы их купили как альма-матер, а сейчас продаем.
- Какая у вас доля в проекте «Невская Ратуша», где «Охта Групп» выступала девелопером?
- Мы выполняли функции привлеченного девелопера, хотя это не совсем привычная для компании роль. Обычно мы работаем на себя и владеем контрольной долей в проекте. Но в данном случае нас привлек масштаб, поэтому согласились на роль fee-девелопера и работали только за определенное вознаграждение. Мы более трех лет выполняли эту функцию и сейчас все полномочия передали копании «ВТБ Девелопмент». Считаю, что свою миссию в этом проекте мы выполнили.
- В Петрозаводске у вас заявлен проект реновации крупной территории 20 га в центре города. Почему решили идти так далеко?
- Это город с динамично развивающейся экономикой и красивейшей северной природой. В Петрозаводск мы отправились, потому что не могли найти хороших объектов в Петербурге. Цены предложения зашкаливают, серьезно усложнилась процедура согласований. Купить что-то стало нереально. Многие предприниматели пытаются продать участок с якобы готовым жилым проектом, однако эта функция значится как условно разрешенная, а проект планировки не разрабатывался. Такой продукт еще лет пять надо доводить до кондиции, прежде чем приступить к строительству.
Кроме того, по ходу согласований заявленный объем будет неумолимо сокращаться из-за новых ограничений. А в Петрозаводске нам предложили участок в самом центре, это как Дворцовая площадь в Петербурге. Речь о территории бывшего Онежского тракторного завода, где есть несколько охраняемых памятников, остальные строения можно сносить - широкий простор для девелопмента.
- Будете строить жилье?
- Мы планируем комплексную застройку. Жилье займет не больше трети участка, на остальной части появятся торговые, офисные здания и сопутствующая инфраструктура.
- Каков планируемый объем инвестиций?
- Очень значительный, но небольшая плотность застройки позволяет разбить территорию бульварами и площадями на посильные лоты. Со структурой инвестиций еще не определились. Будем привлекать и банковские кредиты.
- «Охта Групп» недавно приобрела объекты на набережной Обводного канала (угол с улицей Циолковского) и на Лиговском проспекте. Что собираетесь строить?
- На Лиговском мы купили два примыкающих друг к другу здания площадью около 3000 кв. м. Туда будет перебазирован с Мойки хостел «Граффити». Он займет примерно половину площадей, на остальных пока сохраняются офисы, а дальше видно будет. Сделаем ремонт, включающий благоустройство дворовой территории и фасадные работы. Постараемся обойтись без реконструкции, чтобы не проходить все круги ада, связанные с получением разрешений. Скорее всего, в фасадной части будет торговля, остальные помещения останутся офисными.
Комплекс бывших производственных зданий на наб. Обводного канала, 199-201 мы приобрели год назад и трансформируем в деловой центр «Обводный двор». Исторические здания винокуренного завода (часть - памятники) сносить нельзя, причем не только по закону, но и по моральным соображениям: они красивые, и рука не поднимется их рушить. А в существующем виде организовать тут жилье невозможно по нормативам, поэтому решено обустроить офисы с элементами торговли.
Примерно треть площадей уже отремонтирована и сдается в аренду. Все работы рассчитываем завершить в 2015‑м. Общая площадь (26 000 «квадратов») в ходе реконструкции существенно не изменится.
- Вы исторически занимались закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости. Развивается ли это направление?
- Законодательные ограничения, конечно, усложнили работу фондов, но не убили их. Некоторые налоговые преимущества у этого механизма коллективных инвестиций сохранились (налог на прибыль можно откладывать, инвестируя через фонд).
- На чем «Охта Групп» зарабатывает главным образом?
- Основной поток средств поступает от продажи объектов.
- Какова доля поступлений от операций с ЗПИФ?
- Если говорить о прямых доходах, это несколько процентов в общем объеме. Но фонды позволяют масштабировать бизнес. Как правило, интересный проект стоит дорого и его не купить на собственные деньги. Но если привлечь партнеров, в том числе и через коллективные инвестиции, можно замахнуться на масштабную и интересную стройку.
Беседовал Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 16(753) 2013-04-22
Реконструкция-реновация исторических кварталов - вопрос сложный и не однозначный. Готового решения нет ни у городских властей, ни у градозащитного сообщества, ни у профессионалов рынка недвижимости. Всем понятно - надо что-то делать. Однако, что именно, когда, где, как? И, главное, за чей счет и по каким правилам? Вопросов пока больше, чем ответов. Тем интереснее мнение одной из сторон. Итак, слово - Михаилу Ривлину, заместителю председателя правления «Охта Групп».
Михаил Ривлин: "Никто не знает, как цивилизованно обновить центр"
«Охта Групп» приступает к реализации своего первого объекта в элитном сегменте - жилого дома на наб. реки Мойки, 102. У компании есть еще несколько жилых и коммерческих проектов в центре города, закрытые паевые инвестиционные фонды, а также проект реновации крупного квартала в Петрозаводске. О девелопменте в охранных зонах и стратегии развития рассуждает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин.
- Местоположение на Мойке не безупречное для элитного проекта. Чем собираетесь заинтересовать покупателей?
- Проект интересен хотя бы тем, что нового строительства в этой части, да и в центре в целом, практически нет. На нашем участке в свое время был возведен диссонирующий с окружением объект, который будет снесен. В ближайших кварталах я не знаю ни одной лакуны, где можно построить здание. Поэтому уверен, что жилье будет востребовано.
На мой взгляд, если «золотой треугольник» и будет расширяться, то только в нашу сторону. Тем более что из семи кварталов городской программы реконструкции исторического центра первыми начнут преобразовывать Северную Коломну и Конюшенную площадь.
- Городские программы реализуются долго и непредсказуемо. Вы верите, что в обозримой перспективе эта зона станет привлекательной?
- Наш квартал уже привлекателен: соседство с Мариинским театром и Новой Голландией, дух старого Петербурга, музыки и культуры, виды на памятники и Мойку.
Перспективы городских инициатив оценить сложнее. Я бы говорил не столько о Коломне, сколько о центре в целом. Например, о домах на Гороховой улице, Сенной площади, Невском проспекте. Везде примерно одна и та же печальная картина. Я родился и вырос в бывшем барском доме в Коломне с окнами на Фонтанку, с широкими парадными, лепниной, коваными перилами, арочными окнами, дубовыми дверьми и пр. Долгие годы наблюдал, как приходит в упадок вся эта красота. Сначала пропали мраморные подоконники, потом сломали ажурные перила и разбили лепнину, затем исчезли дубовые двери в парадной. Я переехал, но часто бываю там и вижу разруху в динамике.
В городе нет общественного согласия по поводу судьбы исторического центра и нет идеи. Некоторые уважаемые граждане предлагают сделать из города музей. На мой взгляд, это будет музей фильма «Собачье сердце». Никто не знает, как цивилизованно обновить центр, чтобы не разрушить действительно ценные объекты и линии застройки и при этом сделать его инвестиционно привлекательным. Хочется, чтобы ситуация изменилась. Для этого нужна политическая воля городского руководства, способность создать концепцию и согласовать ее с общественностью.
- Какие из локальных зон справа от Невского проспекта вы считаете перспективными для развития дорогих проектов?
- Все развитие идет от центра, и очевидно, что наиболее привлекательны зоны вокруг основных достопримечательностей. В первую очередь будет развиваться полоса вдоль Мойки. Сложность в том, что здесь нет свободных участков и ломать ничего нельзя. А объекты реконструкции по качественным характеристикам будут значительно уступать новостройкам.
- Вы начинали много проектов, однако в основном продавали их еще до старта стройки. Сейчас придерживаетесь той же линии или намерены доводить процесс до логического завершения?
- От многих компаний мы отличаемся тем, что у нас нет потока, конвейера. Нам интересно взять сложный объект и найти интересное решение. Построить и распродать - это уже не принципиально. Возьмем, к примеру, гостиницу «Карелия». В советское время к ней был пристроен двухэтажный ресторан площадью 7000 кв. м. Как можно было на такой огромной площади разместить одно заведение - для нас загадка, туда и ходить-то было неудобно из отеля. Мы перевели ресторан на первый этаж, теперь он занимает всего 1000 метров, здание снесли и на его месте спроектировали жилой дом. Когда компания «ЛенСпецСМУ» попросила продать участок с согласованным проектом, мы с удовольствием уступили его, потому что они наверняка построят не хуже.
По другим проектам все будет зависеть от сочетания факторов, в первую очередь - от наличия партнера, готового завершить стройку. По дому на Мойке, 102 соинвестора целенаправленно не ищем, но если будут предложения - рассмотрим. Хотя в городе немного компаний, которые способны поучаствовать в создании комплекса такого уровня.
- Как обстоят дела с проектом жилого комплекса на Бестужевской улице?
- Мы собираемся реализовать его с одним партнером, имя которого пока разглашать не могу. Мы отвечаем за проектирование и согласования, а партнер - за стройку. Градостроительная документация согласовывается, сегодня трудно точно сказать, когда мы сможем получить полный комплект. Финансироваться проект будет в долях, пропорции пока уточняем.
- Раньше «Охта Групп» больше специализировалась на объектах коммерческой недвижимости, в последнее время чувствуется крен в сторону жилья. С чем это связано?
- В кризис на офисном рынке образовался угрожающий навес предложения в сданных и почти завершенных проектах, который грозил обвалом. Спрос и ставки падали, заполняемость бизнес-центров снижалась. Сейчас ситуация постепенно нормализуется, но немногие готовы браться за новые проекты - из-за низкой рентабельности. Мы в основном идем от места, выбирая наиболее подходящий для него функционал.
- По этим же причинам и в гостинице «Карелия» часть площадей переоборудуют в апартаменты?
- Реконцепция «Карелии» в самом разгаре. Сначала мы планировали выставить помещения на продажу, но не вышло. Номера исторически были маленькими, и апартаменты получились компактные, но эргономичные. За счет небольших метражей мы намеревались получить довольно привлекательную цену за номер, а с учетом гостиничной инфраструктуры (просторные холлы, ресторан, охрана и пр.) продавать их даже чуть выше рынка. Но выяснилось, что в этом районе покупателям важнее прописка, чем сервис. Зато когда мы стали предлагать апартаменты в аренду, все минусы превратились в плюсы. Номера с удовольствием снимают, не успеваем подготовить этаж, как все сдается.
- Что-то успели продать?
- Нет, это было бы нелепо - продать пару номеров и разрушить целостность собственности на здание. Мы сначала прозондировали почву.
Изначально отель был рассчитан на 400 номеров, в одном крыле (около 200 номеров) сохраняется гостиничная функция, а другое (раньше там были офисы) мы переделываем. К осени почти половина этажей будет перепрофилирована. Самые маленькие апартаменты сдаем за 25 000 рублей в месяц.
- На улице Моисеенко, где раньше планировалось жилье, вы проектируете апарт-отель. Помещения там тоже пойдут в аренду?
- Пока не знаю, окончательного решения еще нет, но гостиничная функция там точно будет. Мы несколько раз меняли концепцию. Изначально планировали строить дорогое жилье. Первый проект разрабатывал Эрик ван Эгераат, второй - мастерская Евгения Герасимова. Но из-за появившихся градостроительных ограничений (нужно сохранить историческое здание) нам пришлось отказаться от жилья в пользу апарт-отеля. Теперь концепцию готовит архитектурное бюро «Юдин и Новиков».
В этом году планируем получить разрешение на строительство. К сожалению, законодательство часто меняется, причем только в сторону ужесточения, много приходится работать в стол.
- Что собираетесь делать с активом на Невском, 140?
- Это встроенные помещения, которые мы приобрели, скорее, по эмоциональным соображениям. Мы занимали эти офисы, еще когда работали в БФА (тогда это была дочерняя структура Промстройбанка). Когда мы ушли из этой компании и открыли собственный бизнес, банк выставил площади на продажу. Мы их купили как альма-матер, а сейчас продаем.
- Какая у вас доля в проекте «Невская Ратуша», где «Охта Групп» выступала девелопером?
- Мы выполняли функции привлеченного девелопера, хотя это не совсем привычная для компании роль. Обычно мы работаем на себя и владеем контрольной долей в проекте. Но в данном случае нас привлек масштаб, поэтому согласились на роль fee-девелопера и работали только за определенное вознаграждение. Мы более трех лет выполняли эту функцию и сейчас все полномочия передали копании «ВТБ Девелопмент». Считаю, что свою миссию в этом проекте мы выполнили.
- В Петрозаводске у вас заявлен проект реновации крупной территории 20 га в центре города. Почему решили идти так далеко?
- Это город с динамично развивающейся экономикой и красивейшей северной природой. В Петрозаводск мы отправились, потому что не могли найти хороших объектов в Петербурге. Цены предложения зашкаливают, серьезно усложнилась процедура согласований. Купить что-то стало нереально. Многие предприниматели пытаются продать участок с якобы готовым жилым проектом, однако эта функция значится как условно разрешенная, а проект планировки не разрабатывался. Такой продукт еще лет пять надо доводить до кондиции, прежде чем приступить к строительству.
Кроме того, по ходу согласований заявленный объем будет неумолимо сокращаться из-за новых ограничений. А в Петрозаводске нам предложили участок в самом центре, это как Дворцовая площадь в Петербурге. Речь о территории бывшего Онежского тракторного завода, где есть несколько охраняемых памятников, остальные строения можно сносить - широкий простор для девелопмента.
- Будете строить жилье?
- Мы планируем комплексную застройку. Жилье займет не больше трети участка, на остальной части появятся торговые, офисные здания и сопутствующая инфраструктура.
- Каков планируемый объем инвестиций?
- Очень значительный, но небольшая плотность застройки позволяет разбить территорию бульварами и площадями на посильные лоты. Со структурой инвестиций еще не определились. Будем привлекать и банковские кредиты.
- «Охта Групп» недавно приобрела объекты на набережной Обводного канала (угол с улицей Циолковского) и на Лиговском проспекте. Что собираетесь строить?
- На Лиговском мы купили два примыкающих друг к другу здания площадью около 3000 кв. м. Туда будет перебазирован с Мойки хостел «Граффити». Он займет примерно половину площадей, на остальных пока сохраняются офисы, а дальше видно будет. Сделаем ремонт, включающий благоустройство дворовой территории и фасадные работы. Постараемся обойтись без реконструкции, чтобы не проходить все круги ада, связанные с получением разрешений. Скорее всего, в фасадной части будет торговля, остальные помещения останутся офисными.
Комплекс бывших производственных зданий на наб. Обводного канала, 199-201 мы приобрели год назад и трансформируем в деловой центр «Обводный двор». Исторические здания винокуренного завода (часть - памятники) сносить нельзя, причем не только по закону, но и по моральным соображениям: они красивые, и рука не поднимется их рушить. А в существующем виде организовать тут жилье невозможно по нормативам, поэтому решено обустроить офисы с элементами торговли.
Примерно треть площадей уже отремонтирована и сдается в аренду. Все работы рассчитываем завершить в 2015‑м. Общая площадь (26 000 «квадратов») в ходе реконструкции существенно не изменится.
- Вы исторически занимались закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости. Развивается ли это направление?
- Законодательные ограничения, конечно, усложнили работу фондов, но не убили их. Некоторые налоговые преимущества у этого механизма коллективных инвестиций сохранились (налог на прибыль можно откладывать, инвестируя через фонд).
- На чем «Охта Групп» зарабатывает главным образом?
- Основной поток средств поступает от продажи объектов.
- Какова доля поступлений от операций с ЗПИФ?
- Если говорить о прямых доходах, это несколько процентов в общем объеме. Но фонды позволяют масштабировать бизнес. Как правило, интересный проект стоит дорого и его не купить на собственные деньги. Но если привлечь партнеров, в том числе и через коллективные инвестиции, можно замахнуться на масштабную и интересную стройку.
Беседовал Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 16(753) 2013-04-22