Нелегкая доля дольщиков

[shilyaev]

 ... [1]

Будет ли достроен этот дом? Будет ли он достроен в срок? Если нет, каким образом я смогу узнать, что у компании что-то пошло не так, как планировалось? Не поднимет ли застройщик стоимость участия?..

Эти и еще множество подобных вопросов начинают терзать едва ли не каждого участника долевого строительства практически с первых же шагов. Учитывая, что строительство идет не быстро, зачастую сопряжено с различными трудностями, можно себе представить, сколько нервов приходится потратить гражданам, вступившим в отношения даже с ответственными и добропорядочными застройщиками.

Возникновение же и распространение одно время строительных пирамид оказалось способным обеспечить своим клиентам много бессонных ночей, властям очередную головную боль, дополнительные социальные беспокойства и изрядную порцию недоверия рынку и бизнесу. Поэтому многие не понаслышке знают, что иногда ответы на поставленные вопросы приходят слишком поздно. Усугубляют ситуацию правовая пассивность граждан и излишняя доверчивость, с одной стороны, и неразборчивость - с другой, к различным официальным и не очень бумагам, которыми любят размахивать разного рода мошенники.

Закон, регулирующий отношения между дольщиками и застройщиками, был принят в самом конце 2004 года. [2] Тем не менее, с тех пор законодатель уже четырежды вносил в него изменения. Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится еще один законопроект, которым вводятся дополнительные поправки в закон, направленные на обеспечение более надежной защиты дольщиков от недобросовестных строительных компаний.

Необходимость внесения все новых поправок отчасти говорит о том, что сфера строительства многоквартирного жилья остается очень привлекательной для желающих погреть быстро руки на данном виде бизнеса, но при этом и недостаточно проработанная с правовой точки зрения. Для граждан, желающих поучаствовать в программах долевого строительства, это означает только одно - от них потребуются дополнительные знания и бдительность.

Сам принцип жилищного строительства на средства индивидуальных инвесторов далеко не нов. Многим нашим гражданам старшего поколения хорошо известны жилищно-строительные кооперативы, которые давали возможность стать обладателем кооперативной квартиры. Правда, возможность такая была доступна далеко не всем, а обладание кооперативной квартирой считалось своего рода привилегией. Естественно, не простаивал рынок жилищного строительства и в период до принятия закона о долевом строительстве. Новые времена принесли людям новые возможности. Но с новыми возможностями пришли и новые риски.


Какие риски ждут дольщиков на пути к готовой и оформленной в собственность квартире:

1. неисполнение застройщиком своих обязанностей в срок

Такой сценарий предусмотрен законом. Застройщик имеет право предложить участникам долевого строительства изменить условия договора, если увидит, что исполнение его на прежних условиях не представляется возможным. Если для участника долевого строительства сроки сдачи объекта являются критическими, например, по причине того, что часть средств на оплату строительства является кредитными деньгами, то можно себе представить цену риска.

1. недостаточность средств на завершение строительства

Этот вариант можно считать частным случаем первого, так как, по сути, подобное развитие событий также сопряжено с невозможностью застройщиком своевременного исполнения условий договора. В подобных ситуациях дольщики имеют право расторгнуть договор, при этом, уже выплаченные им средства должны быть возвращены с уплатой процентов в двойном размере от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но откуда возьмутся эти средства, и что для этого придется предпринять, если деньги у компании закончились, часто становится вопросом для дольщиков, чем для компании.

1. и как худший вариант, руководство (владельцы) компании-застройщика могут попытаться скрыться с вырученными средствами, не планируя вовсе завершать строительство и рассчитываться с участниками

Перечисленные риски могут реализоваться, например, по следующим причинам:

1. желая привлечь большее число клиентов, компания-застройщик может предлагать дольщикам цену ниже рыночной, планируя либо решить проблемы с финансированием позднее тем или иным образом, либо сократить затраты на этапе строительства за счет использования более дешевых материалов и т.п.
2. компания-застройщик может ошибиться со стоимостью строительства еще на этапе планирования, например, неверно оценив темпы роста цен на жилье, строительные материалы, рабочую силу, необходимый объем работ и т.д.
3. наконец, как уже говорилось выше, компания может вообще не планировать вести сколько-либо продолжительную деятельность на данном рынке, создавая, тем самым, пресловутую пирамиду, когда до определенного момента долги компании перед прежними вкладчиками оплачивают вновь прибывшие.

Кроме того, существует множество схем привлечения средств населения, не подразумеваемых 214-м федеральным законом о долевом строительстве и не обеспечивающих инвесторам требуемого уровня защиты. Но еще три года назад в Москве и Московской области по договорам долевого строительства оформлялось <10% квартир в новостройках. А данная статистика уже весьма убедительно говорит, что одним из основных источников риска для себя в подобных сделках являются сами граждане, слишком беспечно относящиеся к их экономическому и правовому обеспечению. Нужны вам такие риски или нет, готовы вы с ними мириться, ― решать только вам.

[1] Правильным было бы называть дольщиками только тех инвесторов, которые вкладывают свои средства на основании договоров о долевом строительстве (см. закон в следующей ссылке). Но здесь по негласной традиции будем называть дольщиками инвесторов, осуществляющих вложения на рынке жилья и по другим схемам.

[2] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214 от 30 декабря 2004 года. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=89514 Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года.