Неравномерное распределение ТРЦ в районах Твери
Изначально пробки в городах возникали в часы пик, когда в одно и то же время транспортной системе необходимо переместить огромное число пассажиров из дома на работу и обратно. Однако с ростом автомобилезации и автомобилепользования начинают возникать заторы и в другое время, и даже по выходным и праздникам. Для сокращения именно этого вида заторов необходимо понимать, куда все едут и зачем. В качестве массовых транспортных корреспонденций "выходного дня" можно выделить поездки за покупками и за развлечениями. Точками притяжения таких поездок являются крупные торгово-развлекательные центры и гипермаркеты. О них и пойдёт речь в данном посте.
В исследовании по оценке территорий города Твери, проведенном London Consulting & Management Company (LCMC) в 3 квартале 2013 года цифры следующие:
«Рынок торговой недвижимости Твери достаточно развит, но не перенасыщен. По оценкам LCMC, в городе действуют 26 торговых центров и гипермаркетов. Суммарная торговая площадь данных объектов составляет 230 350 кв. м, или 560 кв. м на тысячу жителей. В международной практике консалтинга рынок считается насыщенным в том случае, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 кв. м. на тысячу жителей…» Но в этом же исследовании отмечается, что «…в сравнении с показателями Челябинска, Уфы, Волгограда, Перми, Красноярска, Ростова-на-Дону показатель обеспеченности качественными торговыми площадями Твери несколько выше»
Мы составили свой список крупных ТЦ, площадь которых больше 4000 кв.м. Наглядно на карте города это выглядит так:
Список получился из 23 действующих ТЦ, общая площадь которых составляет более 285 тыс. кв.м. И это без учёта целого ряда небольших ТЦ площадью 500-3000 кв.м.
В ближайшей перспективе в Твери появится еще несколько ТЦ (либо уже строятся, либо запланировано), которые также необходимо учитывать:
Их суммарная площадь составит более 125 000 кв.м. Это даст нам в сумме уже более 410 000 кв. м общей площади в крупных ТЦ.
Таким образом, после достройки всех начатых торговых центров в Твери будет ярко выражено пять основных торгово-развлекательных кластеров:
1) Южный (Октябрьский, Тандем, Можайский, Южный, Тележка) -> 107 000 кв.м
2) Пролетарка (Рубин, Морозовский, Этажи) -> 83 000 кв.м
3) Гагарина (РИО, Лента, Интерьер-Холл) -> 80 000 кв.м
4) Центр (Олимп, Семь морей, Парадиз, Победа) -> 58 000 кв.м
5) Цанова (Домино, ВПоход, Бульвар, Вавилон, на Орджоникидзе) -> 52 000 кв.м
Как видите, все мощные торговые кластеры находятся в Пролетарском, Московском и Центральном районах, и ни одного кластера нет в Заволжском районе. В Заволжском же районе все ТЦ имеют небольшую площадь и представляют собой отдельно стоящие объекты, которые явно не удовлетворяют спрос населения района. И надо отметить, что помимо площади они не удовлетворяют жителей своим качеством. Современные ретейл-парки с их ТЦ стоят на уровень выше по комфорту и возможностям по сравнению с существующими. Даже запланированные к постройке среднего размера ТЦ «Восточный» в Затверечье и ТЦ «Якорь» на Соминке кардинально не изменят ситуацию.
Теперь обратимся к официальной информации от Администрации Твери. По состоянию на 1 января 2013 года в Твери официально было 4 584 стационарных объектов торговли (магазины, отделы), 784 объектов нестационарной торговли (павильоны, киоски, автоприцепы и т.д.), 3 рынка и 12 ярмарочных зон. Под стационарную торговлю отведено 526 175 кв.м. (в т.ч. торговой - 315 322 кв.м.).
Давайте чуть подробнее остановимся на Заволжском районе. Здесь стоит обратить внимание, что население района составляет 140 628 человек (это треть населения всей Твери). Отсутствие ТРЦ в Заволжском районе вынуждает заволжан выезжать в другие районы, создавая при этом лишние транспортные потоки к торговым кластерам через центр и узкие бутылочные горлышки - мосты. Если учесть, что Западный мост мы ещё не скоро увидим, поездки в ТРЦ осуществляются в основном на автомобиле, а число автомобилей будет расти и дальше, то несложно предположить, что ситуация будет только ухудшаться. Все эти факторы ведут к перепробегу на личном автомобиле, что в будущем может спровоцировать отказ о посещения ТЦ расположенных не в непосредственной близости от дома.
В группе "Новостройки Твери" недавно выкладывали схему распределения транспортных потоков по магистральным направлениям к существующим и планируемым торговым кластерам:
Как видите, дорога из Заволжья к основным ТЦ пролегает через центр, в том числе через 2 перегруженных центральных моста. Это создаёт дополнительную нагрузку на УДС города и заставляет людей совершать множественные перепробеги транспорта по сравнению с тем, как если бы один крупный торгово-развлекательный кластер находился в Заволжье.
Так же отметим, что концентрация почти всех мест досуга и отдыха (театры, кино, и т.д.), бОльшей части мест общепита (кафе, рестораны и т.д.) - на правом берегу Волги (преимущественно в Центре). Отсутствуют районные «центры притяжения» - в местах массовой жилой застройки (особенно в новых микрорайонах). Это так же вызывает большой излишний трафик из Заволжья и в Центр.
ВЫВОДЫ:
1) Неравномерное распределение ТРЦ по районам города, которое только возрастет после достройки всех запланированных ТРЦ. Как следствие - большой излишний трафик, проходящий через весь город. И этот трафик будет возрастать.
2) Большой перепробег личных автомобилей жителей Заволжского района. Мы должны понимать, что удачное расположение торговых площадей - это повышение комфорта горожан.
3) Планируемый большой торговый кластер на Гагарина («РИО», «Лента», «Интерьер-Холл» > 80 000 кв. м) плохо обеспечен маршрутами общественного транспорта. Как следствие - большой излишний трафик, именно автомобилей и маршрутных такси в этом районе.
4) Южный кластер торговых центров также плохо обеспечен маршрутами общественного транспорта. Или совсем не обеспечен - ритейл-парк на Октябрьском проспекте (51 000 кв. м). Как следствие - большой излишний трафик, именно автомобилей и маршрутных такси в этом районе.
5) Большая часть трафика в Южный кластер приходится на перегруженный Южный путепровод над Октябрьской ж/д. А с учетом строительства сотен тысяч кв.м. жилья в этом районе здесь вероятны всё возрастающие транспортные проблемы - заторы, увеличение аварийности и т.д.
6) Отставание Заволжья в развитии торговых площадей, недостаток мест досуга, проблемы транспортной инфраструктуры - всё снижает инвестиционную привлекательность Заволжья для бизнеса, для застройщиков. И в коечном итоге затрудняет гармоничное развитие района и города в целом.
Мы «не открыли Америку» в этой статье, просто попробовали упорядочить информацию, отобразить её графически. Почему сложилась такая ситуация с перекосом в развитии районов города, особенно с бумом застройки ТЦ на юге Твери?
В основе этого - логистика и прагматизм бизнесменов и застройщиков. В южной части города есть свободная земля по ТЦ - вернее владельцы земли предоставили её на разумных условиях на рынок для девелоперов и ритейлеров. Есть развитая инфраструктура, особенно дорожная - полноценная магистраль выезда из города (Октябрьский проспект), в сочетании с федеральной трассой (для охвата в том числе и жителей районов области и доставки товаров в ТЦ). Есть понятная логика и перспективы развития этой части Твери, в том числе и роста жилой застройки. И другие факторы.
Вот пример планирования охвата для ритейл-парка «Октябрьский»
А в Заволжье всё как раз наоборот. Где строить? Где есть земельные участки? Кто их владелец? Большие проблемы с дорожной инфраструктурой. Как возить товары по разбитому Горбатому мосту или по Восточному с громадным крюком. И т.д. - можно продолжать, вопросов множество.
Что можно сделать для улучшения ситуации?
ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
Локальные (тактические) мероприятия.
1) Торговый кластер на Гагарина - необходимо пересмотреть схему маршрутов ОТ (на ул. Орджоникидзе от пл. Терешковой до пл. Гагарина их нет совсем).
2) Южный кластер торговых центров - необходимы маршруты ОТ по Октябрьскому проспекту (и далее в Мамулино).
3) Ещё раз обратить внимание на реорганизацию схемы движения и реконструкцию съездов с Южного путепровода.
Стратегическое планирование.
Запланировать создание крупного торгово-офисного и досугово-развлекательного центра в Заволжье. Там, где сконцентрирована бОльшая часть населения района, а не в Затверечье, где в основном малоэтажная застройка. Подумать над механизмами привлечения застройщиков и ритейлеров именно в этот район. Варианты:
- территория Химбазы и полигона академии ПВО. Это земли Минобороны - передача их под застройку пока маловероятна. Это работа для области и города на будущее на уровне Федерации.
- Соминка, «Юность», «Радужный» - размещение в одном лишь из этих районов не решает глобальной задачи и не создает условий для создания крупного объекта (ритейл-парка как «Рубин, «РИО» или «Октябрьский»).
- наиболее предпочтительный участок - между районами жилой застройки, по создаваемому Северному транспортному полукольцу (по ул. Красина) или более севернее - по ул. Крайней (см. карту)
При создании здесь крупного проекта с досуговой составляющей (кинотеатр, кафе. Рестораны, зона развлечений), включении офисной зоны, продуктового сектора уровня «Ленты», привлечения крупных федеральных торговых сетей - это место станет центром притяжения Соминки, ближнего Заволжья и «Радужного», а так же «Юности» (условно - при создании нормальной транспортной доступности). Этот ТЦ будет обеспечен посетителями, даже в случае если цена на товары будет иметь наценку за дополнительную логистику и перепробег автомашин.
Уровень дефицита качественных торговых площадей в Заволжье, отсутствие досуговых центров позволяет предполагать, что ТЦ будет в любом случае прибылен (его даже можно строить поэтапно). То есть начав с ТЦ на 10-15 тыс. кв.м, этот ТЦ можно увеличить до 30 а то и 40к квадратов - так развивается ритейл-парк «Октябрьский, или на Гагарина). Существует спрос жителей позволит будущим инвесторам разбить инвестиции на несколько этапов, а не вваливать деньги одновременно.
Для обоснования разумно провести анкетирование среди жителей Заволжья с вопросом: «Пользовались бы вы ТЦ расположенным по адресу Красина ... или Димитрова ... если бы этот ТЦ был так же распланирован как ТЦ «Рубин»?
Следующая проблема - транспортная инфраструктура. До сих пор нет конкретного понимания о маршруте прохождения будущей трассы М11 (Москва - СПб) - с севера или юга Твери! При наличии федеральной (пусть и платной) магистрали по северной границе Твери, мы получаем почли зеркальную картину как в южной части города (со всеми плюсами), которая активно развивается. Улучшается логистика доставки грузов, улучшается транспортная доступность и зона охвата для крупного ритейл-парка, т.к. при наличии развязок на М11 в эту зону вовлекаются прилегающие внегородские северные районы по Бежецкому и прочим направлениям.
Но и без М11 проблема решаема:
1. Необходимо решить застарелую проблему Горбатого моста. Как вариант (без реконструкции моста) нормализация доступности «Юность-Радужный» с федеральной трассой М10 через Черногубо - мост через ж/д уже построен, необходимо лишь достроить дорогу до трассы и реконструировать участок Черногубово-Тверь. Этот вариант дает несколько плюсов: разгрузка Горбатки, вывод грузового транспорта из города (сохранение дорог и экономия на их ремонте!), решение логистических вопросов с с транспортом для ВСЕГО бизнеса в Заволжье в том числе это и «Хеппиленд»и «Магнит», и будущий ритейл-парк. И др.
2. Восточный мост отремонтирован. Надо сделать нормальный въезд в город по Московскому шоссе (это уже запланировано) и достроить ул. Красина (северное транспортное полукольцо) - вот решение проблемы с другого въезда в Тверь.
Это не все сложности - формат блога не позволяет сейчас детально обрисовать возможную стратегию развития.
Но уже понятно, что перед управленцами города (и области) стоит задача создания нормальных условий для повышения привлекательности этих территорий для бизнеса, который сможет развивать наше Заволжье. Если конечно наши власти хотят развивать наш город.
Есть ли у вас замечания, предложения по этой теме? Давайте обсудим.
В исследовании по оценке территорий города Твери, проведенном London Consulting & Management Company (LCMC) в 3 квартале 2013 года цифры следующие:
«Рынок торговой недвижимости Твери достаточно развит, но не перенасыщен. По оценкам LCMC, в городе действуют 26 торговых центров и гипермаркетов. Суммарная торговая площадь данных объектов составляет 230 350 кв. м, или 560 кв. м на тысячу жителей. В международной практике консалтинга рынок считается насыщенным в том случае, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 кв. м. на тысячу жителей…» Но в этом же исследовании отмечается, что «…в сравнении с показателями Челябинска, Уфы, Волгограда, Перми, Красноярска, Ростова-на-Дону показатель обеспеченности качественными торговыми площадями Твери несколько выше»
Мы составили свой список крупных ТЦ, площадь которых больше 4000 кв.м. Наглядно на карте города это выглядит так:
Список получился из 23 действующих ТЦ, общая площадь которых составляет более 285 тыс. кв.м. И это без учёта целого ряда небольших ТЦ площадью 500-3000 кв.м.
В ближайшей перспективе в Твери появится еще несколько ТЦ (либо уже строятся, либо запланировано), которые также необходимо учитывать:
Их суммарная площадь составит более 125 000 кв.м. Это даст нам в сумме уже более 410 000 кв. м общей площади в крупных ТЦ.
Таким образом, после достройки всех начатых торговых центров в Твери будет ярко выражено пять основных торгово-развлекательных кластеров:
1) Южный (Октябрьский, Тандем, Можайский, Южный, Тележка) -> 107 000 кв.м
2) Пролетарка (Рубин, Морозовский, Этажи) -> 83 000 кв.м
3) Гагарина (РИО, Лента, Интерьер-Холл) -> 80 000 кв.м
4) Центр (Олимп, Семь морей, Парадиз, Победа) -> 58 000 кв.м
5) Цанова (Домино, ВПоход, Бульвар, Вавилон, на Орджоникидзе) -> 52 000 кв.м
Как видите, все мощные торговые кластеры находятся в Пролетарском, Московском и Центральном районах, и ни одного кластера нет в Заволжском районе. В Заволжском же районе все ТЦ имеют небольшую площадь и представляют собой отдельно стоящие объекты, которые явно не удовлетворяют спрос населения района. И надо отметить, что помимо площади они не удовлетворяют жителей своим качеством. Современные ретейл-парки с их ТЦ стоят на уровень выше по комфорту и возможностям по сравнению с существующими. Даже запланированные к постройке среднего размера ТЦ «Восточный» в Затверечье и ТЦ «Якорь» на Соминке кардинально не изменят ситуацию.
Теперь обратимся к официальной информации от Администрации Твери. По состоянию на 1 января 2013 года в Твери официально было 4 584 стационарных объектов торговли (магазины, отделы), 784 объектов нестационарной торговли (павильоны, киоски, автоприцепы и т.д.), 3 рынка и 12 ярмарочных зон. Под стационарную торговлю отведено 526 175 кв.м. (в т.ч. торговой - 315 322 кв.м.).
Давайте чуть подробнее остановимся на Заволжском районе. Здесь стоит обратить внимание, что население района составляет 140 628 человек (это треть населения всей Твери). Отсутствие ТРЦ в Заволжском районе вынуждает заволжан выезжать в другие районы, создавая при этом лишние транспортные потоки к торговым кластерам через центр и узкие бутылочные горлышки - мосты. Если учесть, что Западный мост мы ещё не скоро увидим, поездки в ТРЦ осуществляются в основном на автомобиле, а число автомобилей будет расти и дальше, то несложно предположить, что ситуация будет только ухудшаться. Все эти факторы ведут к перепробегу на личном автомобиле, что в будущем может спровоцировать отказ о посещения ТЦ расположенных не в непосредственной близости от дома.
В группе "Новостройки Твери" недавно выкладывали схему распределения транспортных потоков по магистральным направлениям к существующим и планируемым торговым кластерам:
Как видите, дорога из Заволжья к основным ТЦ пролегает через центр, в том числе через 2 перегруженных центральных моста. Это создаёт дополнительную нагрузку на УДС города и заставляет людей совершать множественные перепробеги транспорта по сравнению с тем, как если бы один крупный торгово-развлекательный кластер находился в Заволжье.
Так же отметим, что концентрация почти всех мест досуга и отдыха (театры, кино, и т.д.), бОльшей части мест общепита (кафе, рестораны и т.д.) - на правом берегу Волги (преимущественно в Центре). Отсутствуют районные «центры притяжения» - в местах массовой жилой застройки (особенно в новых микрорайонах). Это так же вызывает большой излишний трафик из Заволжья и в Центр.
ВЫВОДЫ:
1) Неравномерное распределение ТРЦ по районам города, которое только возрастет после достройки всех запланированных ТРЦ. Как следствие - большой излишний трафик, проходящий через весь город. И этот трафик будет возрастать.
2) Большой перепробег личных автомобилей жителей Заволжского района. Мы должны понимать, что удачное расположение торговых площадей - это повышение комфорта горожан.
3) Планируемый большой торговый кластер на Гагарина («РИО», «Лента», «Интерьер-Холл» > 80 000 кв. м) плохо обеспечен маршрутами общественного транспорта. Как следствие - большой излишний трафик, именно автомобилей и маршрутных такси в этом районе.
4) Южный кластер торговых центров также плохо обеспечен маршрутами общественного транспорта. Или совсем не обеспечен - ритейл-парк на Октябрьском проспекте (51 000 кв. м). Как следствие - большой излишний трафик, именно автомобилей и маршрутных такси в этом районе.
5) Большая часть трафика в Южный кластер приходится на перегруженный Южный путепровод над Октябрьской ж/д. А с учетом строительства сотен тысяч кв.м. жилья в этом районе здесь вероятны всё возрастающие транспортные проблемы - заторы, увеличение аварийности и т.д.
6) Отставание Заволжья в развитии торговых площадей, недостаток мест досуга, проблемы транспортной инфраструктуры - всё снижает инвестиционную привлекательность Заволжья для бизнеса, для застройщиков. И в коечном итоге затрудняет гармоничное развитие района и города в целом.
Мы «не открыли Америку» в этой статье, просто попробовали упорядочить информацию, отобразить её графически. Почему сложилась такая ситуация с перекосом в развитии районов города, особенно с бумом застройки ТЦ на юге Твери?
В основе этого - логистика и прагматизм бизнесменов и застройщиков. В южной части города есть свободная земля по ТЦ - вернее владельцы земли предоставили её на разумных условиях на рынок для девелоперов и ритейлеров. Есть развитая инфраструктура, особенно дорожная - полноценная магистраль выезда из города (Октябрьский проспект), в сочетании с федеральной трассой (для охвата в том числе и жителей районов области и доставки товаров в ТЦ). Есть понятная логика и перспективы развития этой части Твери, в том числе и роста жилой застройки. И другие факторы.
Вот пример планирования охвата для ритейл-парка «Октябрьский»
А в Заволжье всё как раз наоборот. Где строить? Где есть земельные участки? Кто их владелец? Большие проблемы с дорожной инфраструктурой. Как возить товары по разбитому Горбатому мосту или по Восточному с громадным крюком. И т.д. - можно продолжать, вопросов множество.
Что можно сделать для улучшения ситуации?
ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
Локальные (тактические) мероприятия.
1) Торговый кластер на Гагарина - необходимо пересмотреть схему маршрутов ОТ (на ул. Орджоникидзе от пл. Терешковой до пл. Гагарина их нет совсем).
2) Южный кластер торговых центров - необходимы маршруты ОТ по Октябрьскому проспекту (и далее в Мамулино).
3) Ещё раз обратить внимание на реорганизацию схемы движения и реконструкцию съездов с Южного путепровода.
Стратегическое планирование.
Запланировать создание крупного торгово-офисного и досугово-развлекательного центра в Заволжье. Там, где сконцентрирована бОльшая часть населения района, а не в Затверечье, где в основном малоэтажная застройка. Подумать над механизмами привлечения застройщиков и ритейлеров именно в этот район. Варианты:
- территория Химбазы и полигона академии ПВО. Это земли Минобороны - передача их под застройку пока маловероятна. Это работа для области и города на будущее на уровне Федерации.
- Соминка, «Юность», «Радужный» - размещение в одном лишь из этих районов не решает глобальной задачи и не создает условий для создания крупного объекта (ритейл-парка как «Рубин, «РИО» или «Октябрьский»).
- наиболее предпочтительный участок - между районами жилой застройки, по создаваемому Северному транспортному полукольцу (по ул. Красина) или более севернее - по ул. Крайней (см. карту)
При создании здесь крупного проекта с досуговой составляющей (кинотеатр, кафе. Рестораны, зона развлечений), включении офисной зоны, продуктового сектора уровня «Ленты», привлечения крупных федеральных торговых сетей - это место станет центром притяжения Соминки, ближнего Заволжья и «Радужного», а так же «Юности» (условно - при создании нормальной транспортной доступности). Этот ТЦ будет обеспечен посетителями, даже в случае если цена на товары будет иметь наценку за дополнительную логистику и перепробег автомашин.
Уровень дефицита качественных торговых площадей в Заволжье, отсутствие досуговых центров позволяет предполагать, что ТЦ будет в любом случае прибылен (его даже можно строить поэтапно). То есть начав с ТЦ на 10-15 тыс. кв.м, этот ТЦ можно увеличить до 30 а то и 40к квадратов - так развивается ритейл-парк «Октябрьский, или на Гагарина). Существует спрос жителей позволит будущим инвесторам разбить инвестиции на несколько этапов, а не вваливать деньги одновременно.
Для обоснования разумно провести анкетирование среди жителей Заволжья с вопросом: «Пользовались бы вы ТЦ расположенным по адресу Красина ... или Димитрова ... если бы этот ТЦ был так же распланирован как ТЦ «Рубин»?
Следующая проблема - транспортная инфраструктура. До сих пор нет конкретного понимания о маршруте прохождения будущей трассы М11 (Москва - СПб) - с севера или юга Твери! При наличии федеральной (пусть и платной) магистрали по северной границе Твери, мы получаем почли зеркальную картину как в южной части города (со всеми плюсами), которая активно развивается. Улучшается логистика доставки грузов, улучшается транспортная доступность и зона охвата для крупного ритейл-парка, т.к. при наличии развязок на М11 в эту зону вовлекаются прилегающие внегородские северные районы по Бежецкому и прочим направлениям.
Но и без М11 проблема решаема:
1. Необходимо решить застарелую проблему Горбатого моста. Как вариант (без реконструкции моста) нормализация доступности «Юность-Радужный» с федеральной трассой М10 через Черногубо - мост через ж/д уже построен, необходимо лишь достроить дорогу до трассы и реконструировать участок Черногубово-Тверь. Этот вариант дает несколько плюсов: разгрузка Горбатки, вывод грузового транспорта из города (сохранение дорог и экономия на их ремонте!), решение логистических вопросов с с транспортом для ВСЕГО бизнеса в Заволжье в том числе это и «Хеппиленд»и «Магнит», и будущий ритейл-парк. И др.
2. Восточный мост отремонтирован. Надо сделать нормальный въезд в город по Московскому шоссе (это уже запланировано) и достроить ул. Красина (северное транспортное полукольцо) - вот решение проблемы с другого въезда в Тверь.
Это не все сложности - формат блога не позволяет сейчас детально обрисовать возможную стратегию развития.
Но уже понятно, что перед управленцами города (и области) стоит задача создания нормальных условий для повышения привлекательности этих территорий для бизнеса, который сможет развивать наше Заволжье. Если конечно наши власти хотят развивать наш город.
Есть ли у вас замечания, предложения по этой теме? Давайте обсудим.