Инструкция по съёму квартиры в Буэнос-Айресе
По поводу аренды квартир в Аргентине есть куча информации на различных тематических сайтах, эмигрантских форумах и блогах. Тем не менее, видя там же большое количество вопросов по разным поводам, хочу обобщить всё это и дополнить собственным опытом, тем более что на практике действительно пришлось столкнуться с некоторыми неочевидными вещами. В общей сложности мы снимали квартиру два раза: один раз по интернету перед переездом (не хотели связываться с гостиницами и сразу заехать в квартиру) и один раз на месте, уже сходив посмотрев предварительно варианты.
картинка - не Буэнос-Айрес, но тема раскрыта :)
Немного теории
Рынок недвижимости в Аргентине имеет определённые отличия, в сравнении с таковым в постсоветских странах. В целом, он более близок к обычаям, принятым в Западной Европе и США. Первое, что стоит понимать - это то, что, за редким исключением, всеми действиями занимается агентство (инмобилария). Хозяина вы можете вообще даже не знать в лицо. Агентство, как правило, обслуживает некий отдельно взятый дом, и его представитель полностью работает с вами: показывает квартиры, забирает деньги, решает какие-то вопросы (например, вызывает сантехника). Это, на мой взгляд, достаточно удобная система для всех: каждый делает своё дело. С другой стороны, вы переплачиваете за услуги агентства.
В теории, существует два больших способа сдачи квартиры: Alquiler (аренда) и Alquiler por temporario (временная аренда).
Сферическая в вакууме "аренда" представляет собой ситуацию, когда вам сдают абсолютно пустую квартиру (из признаков цивилизации могут быть разве что сантехника, иногда кондиционер или холодильник), контракт заключается минимум на два года. Квартиру вы обставляете сами, хозяину/агентству платите только цену самой аренды, увеличение которой может быть заложено в контракт (например, 10% в полгода). Все счета (свет, газ, интернет...) приходят на ваше имя, и вы сами их оплачиваете в рапипаго. Также вы платите за обслуживание дома, и любые другие платежи, которые могут быть. Всё это только ваша забота. Ситуация, максимально приближённая к той, когда это ваша собственная недвижимость - люди так въезжают обычно семьями, на многие годы. Также, при въезде у вас потребуют гарантию: наличие другой недвижимости в городе у вас, либо у ваших родственников/друзей, готовых за вас поручиться. Гарантию обычно можно купить, если только не требуют от родственников. Как я успел заметить, это делается даже скорее не для того, чтобы отсудить её у вас в случае чего, а чтобы смочь вас выпихнуть из квартиры в случае хронической неуплаты, поскольку такая проблема для владельца вполне реальна (хотя я могу здесь ошибаться).
Сферическая же в вакууме "временная аренда" представляет собой обратную ситуацию. Квартира сдаётся на любой срок (вплоть до посуточной аренды), она полностью обставлена, счета по максимуму входят в пакет. Гарантия обычно тоже не требуется. Арендная плата выходит, конечно, несколько больше.
На практике существует бесконечное количество градаций между этими двумя вариантами. Например, часть счетов оплачиваете вы сами, а часть входит в аренду. Иногда к гарантии могут потребовать ещё и сертификат о доходах как подтверждение платёжеспособности, а иногда наоборот - гарантия не нужна, просто внесите два (три) депозита. Ярким примером промежуточного варианта может служить одна квартира в Палермо, которую мы смотрели, но не сняли. Контракт заключался минимум на два года, в качестве гарантии выступал двойной депозит, квартира была уже обставлена (и по договорённости можно было доставить что-то ещё), большая часть счетов приходила на наше имя, и мы их должны были оплачивать сами. Обычно сдаваемая квартира, в основном, приближена к какому-либо из способов с рядом модификаций.
Что надо знать о квартирах и планировке
Сами квартиры и их планировка в Буэнос-Айресе несколько отличается от того, что привычно нам. Это обусловлено многими как экономическими, так и историческими факторами, но основной фактор, который надо понимать - это чрезвычайно плотная застройка города. Дома стоят один на одном (иногда в прямом смысле), прилеплены друг ко другу вплотную. Где можно что-то влепить, там это влепят. Например, если строительной компании удалось заполучить какой-нибудь двухэтажный особнячок в центре города, зажатый между супермаркетом и другим домом, она его снесёт и построит на этом месте узенькую многоэтажку, с одной квартирой на каждом этаже.
Большинство домов построены во французском стиле: низкие потолки, тонюсенькие стены с идеальной слышимостью, маленькие квартиры. Очень популярны monoambiente - т.е., студии, когда всё находится в одной комнате, квадратов на 18 максимум. Если комнат больше, то как правило они тоже маленькие. Двухкомнатная квартира (в нашем понимании) может занимать в общей сложности не больше 35 метров.
Во многих домах есть encargado - "завхоз", который выполняет различные дела по дому, заправляет уборками/ремонтами и т.п. Он живёт как правило в том же доме, у него есть коморка на нулевом этаже, и вы будете с ним регулярно видеться. Не забывайте также, что первый этаж аргентинский, как и везде в Западной Европе, - это второй этаж "советский", а под ним находится нулевой этаж, он же planta baja - нижний этаж. Номер квартиры представлен в формате, например 8E: т.е., номер этажа и номер (в виде буквы) квартиры на этаже.
Обычно в домах есть домофоны, но они не позволяют открыть дверь удалённо. Т.е., вам звонят, вы спрашиваете кто, а затем спускаетесь и открываете дверь человеку.
Централизованного отопления особо нигде нет (во всяком случае, нам не встречалось: возможно, где-то и есть). Вместо него используются два варианта: либо газовое, либо кондиционером. Первый вариант хорош. На прошлой квартире у нас был газовый обогреватель, который топил просто великолепно (а зимой температура может опускаться иногда до 3-5 градусов). Насколько хорош обогрев кондиционером? Посмотрим: грядующую зиму нам предстоит пережить с ним. Кондиционер должен быть обязательно - летом без него будет крайне некомфортно. Иногда бывает, что кондиционеры есть в каждой комнате, и это просто отлично.
Чтобы не растекаться мыслью по древу, просто приведу наш список требований, который использовался в качестве чеклиста при поиске и отсеивании результатов (мы искали разные варианты, но в конце остановились на temporario, чтобы не покупать мебель).
1. Окна не выходят на стену. Очень распространённый отвратительный вариант, когда за окном вы видите колодец и стену соседнего дома. Тревожный знак: на фотках завешены шторами окна и нет в описании ключевой фразы "muy luminoso".
2. Квартира не monoambiente (кухня отдельная, в идеале спальня тоже отдельная).
3. Есть интернет, стиральная машина либо общая прачечная в доме (если этого нет, то надо ходить в прачечную отдельно), холодильник нормальных размеров, кондиционер, вся нужная мебель.
4. Есть балкон.
5. Квартира удачно расположена, в пределах нескольких квадр до ближайшего метро, в идеале до нескольких веток, а также ещё и до других видов транспорта. Также квартира находится в одном из таких районов как Палермо, Реколета, Бельграно, Нуньес, Чакарита, Колегиалес, Вижжа Уркиса, Вижжа Креспо. Все эти районы находятся на север и северо-запад от центра, но не очень сильно вглубь.
6. Цена с учётом всех платежей укладывается в наш бюджет (об этом ниже).
7. Приятным бонусом является наличие бассейна.
Квартира может иметь либо не иметь патио, а при доме может быть или не быть cochera (место в общем для дома гараже), pileta/piscina (бассейн), SUM (помещение для проведения вечеринок), parrilla (жаровня), иногда спортзал, прачечная, детская площадка. Что из этого кому-то надо или нет, уже каждый решает сам. Конечно, чем больше всего этого есть, тем дороже квартира.
квартиры с патио
Как начать искать
Не заходите в инмобиларии, которые выставляют квартиры на улице. Ещё раз. НЕ заходите туда. Те милые, симпатичные, уютные квартиры, фотки которых красуются на витринах, либо никогда не существовали, либо были сданы полгода назад. Они этого особо и не скрывают, говоря, что по этим вариантам к ним обращается много людей. Бизнес есть бизнес, чё.
Ищите на сайтах и на фейсбуке. Мы всегда пользовались несколькими сайтами, все из них хороши, везде много квартир, и все можно использовать:
http://www.argenprop.com/
http://www.zonaprop.com.ar/
http://www.goplaceit.com/ar - очень современный сайт, там можно нарисовать прямо многоугольник на карте, где искать. Жена как-то это делает, а у меня не получается. :)
http://www.soloduenos.com/ - позиционируют себя как квартиры только от хозяев, на самом деле 50 на 50 (ничто не мешает агенту выдавать себя за хозяина).
Пара неплохих групп на фейсбуке по temporario аренде:
https://www.facebook.com/alquiler.t.bsas
https://www.facebook.com/alquileres.temporarios.3
Совет: не пишите админам групп, вообще не дёргайтесь, плевать они хотели на ваши полотна с 40 тысячами вопросов о том, куда выходят окна и что входит в пакет. Лучше всего прям под понравившимся вариантом пишите что-то вроде "me interesa, quiero verlo". Тогда они ответят.
И конечно же компания MABA, которую держат французы, и у которой мы по приезду снимали квартиру. Не рекламы ради публикую, так как это было очень удобно на тот момент - зарезервировать квартиру через PayPal, а потом была возможно оплачивать банковскими переводами на швейцарский банк (что мне к сожалению сделать не удалось из-за своего банка).
http://www.monappartementabuenosaires.com/index.php?lang=en
На большинстве сайтов надо выбрать, что вы хотите квартиру (departamento), выбрать способ аренды (temporal/нет) и выбрать, где искать. Важно понимать, что Buenos Aires - это провинция Буэнос-Айрес (московская область, да), а если речь идёт о городе Буэнос-Айрес, то надо выбирать Capital Federal. Кроме того, в следует указать район(ы) города. После показов результатов поиска можно будет отфильтровать немного, например выбрать валюту ($ - это песо, US$ - это доллары), указать границы по цене. Не забывайте, что при поиске обычного Alquiler цена будет показана без учёта остальных счетов, и иногда это справедливо и для temporario, если счета уплачиваются вами. На большинстве указанных сайтов есть под фоткой квартиры указание примерной цены вместе со всеми счетами, обращайте на это внимание.
Рассмотрим пример - первый случайный вариант с сайта argenprop.
Не забываем: нация экстравертов, да? То, что указано в полях описания квартиры, не всегда является правдой, аргентинцам проще вставить кучу экзальтированного рекламного текста под описание квартиры. Опять же, их вряд ли можно за это осудить: это часть менталитета и часть бизнес-модели. Что важно понять из приведённого скриншота?
1. Квартира - студия: monoambiente.
2. В поле precio (цена) написали что попало, а настоящая цена указана ниже: $6000 песо в месяц плюс gastos. Существует много видов различных платежей - expensas, gastos, далее могут быть указаны ещё платежи за что-то конкретное - gas, luz и т.д. Я даже толком не вникал в это - кажется, просто разделяют по тому, за что платить (за сам дом, за обслуживание дома, по счетам и т.д.). Увидев надпись $6.000 + gastos, поднимаем глаза и видим: $6000, mas expensas y demas gastos. То есть, ещё больше. Всё это, несмотря на категорию "Alquiler por temporada".
3. Надпись todo luz y sol явно указывает на то, что окна не выходят в стену (что подтверждается фотками квартиры).
4. Сдаётся минимум на 6 месяцев.
5. При аренде надо будет внести примерно трёхмесячную плату: месяц самой арендной платы, месяц депозита (выступающего в роли гарантии) и плюс комиссия инмобиларии.
6. В списке имеющейся техники не числится aire acondicionado (кондиционер), что также подтверждается фотками. Это очень плохо: без кондиционера летом будет жарко, а зимой - в зависимости от того, есть ли газовое отопление.
7. С домашними животными нельзя.
Обычно на всех сайтах можно посмотреть на карте, где находится квартира. О важности расположения, думаю, говорить нет смысла - единственное, что хочется отметить - это то, что лучше, когда пешком можно дойти до более чем одной линии метро. Это существенно расширяет круг мест, куда можно удобно добраться.
Связь с инмобиларией и осмотр квартиры
О связи на фейсбук уже писал - агент, как правило, ответит вам в комментариях и попросит отправить ему в личку свой телефон. На всех же сайтах есть форма, где можно указать почту, телефон и сообщение. Принцип здесь тот же. Вспоминаем ещё разок про экстравертов и телефон указываем обязательно. Никто не будет вам отвечать на email - скорее всего, либо позвонят, либо напишут на WhatsApp, который здесь очень популярен.
При связи агент спросит список стандартных вещей, в зависимости от того, какую квартиру смотрите: сколько человек будет жить, работаете/учитесь ли вы и есть ли (если нужно) подтверждение дохода и гарантия; с какого момента хотите жить. Далее согласует дату просмотра. Тут важно понимать, что далеко не всегда вы будете единственным, кто смотрит квартиру. Нередко агент приводит 3-4 человека и каждому показывает по очереди. Кто раньше встал, того и тапки. Хорошие квартиры расходятся почти моментально.
В свою очередь, вы должны уточнить у агента точную цену и число платежей (переспросите раз двадцать, а лучше пусть он вам напишет на бумажке); кто и когда платит по счетам, входит ли в цену уборка квартиры и раз в какой срок (обычно одна либо две недели). Он должен показать вам всё: все комнаты и все плюшки дома, которые есть (бассейн и т.д.).
О валюте и ценах
Важный момент: арендуйте квартиру в долларах только если вы зарабатываете в долларах, и у вас есть возможность получить доллары, не производя двойную конвертацию через песо. В целом, такая ситуация возможна в одном из трёх случаев:
1. Вы зарабатываете в долларах за рубежом и выводите деньги на долларовый счёт в аргентинском банке. Подробно не расскажу, но когда консультировался в Citibank, мне объясняли, что в таком случае я могу получить долларовую наличку. Тем не менее, даже со сменой политического курса хождение доллара существенно ограничено, так что тут стоит выяснять всё до мелочей.
UPD: вывести деньги из-за рубежа очень проблематично, однако если вы работаете в Аргентине, то сейчас вы можете открыть долларовый счёт, неограниченно покупать на него доллары и снимать в специальных банкоматах. В некоторых случаях это может оказаться выгодно, т.к. цена на квартиру в песо может индексироваться быстрее, чем меняется курс.
2. Вы работаете в Аргентине, и вам платят долларам по-чёрному. Как-то раз я покупал наличные доллары за PayPal доллары у одной девушки, которая так работала и хотела немного откладывать в электронном виде.
3. Вы зарабатываете в долларах за рубежом и готовы раз в месяц ездить в соседнюю страну (обычно в Уругвай), чтобы их снимать в банкомате.
Пока я фрилансил, мне не подходил ни один из этих вариантов. За первую нашу квартиру мы платили в долларах, и когда закончились привезённые наличные запасы, это стало крайне накладно: приходилось выводить деньги в песо, а затем покупать доллары на чёрном рынке, с большими итоговыми потерями. Если вы не имеете возможности вывести заработок именно в долларах (а долларовые банкоматы не для клиентов банков пока не появились и вряд ли появятся в обозримом будущем), то стоит снимать квартиру за песо.
Что касается цен, то тут всё конечно же зависит от расположения и ваших требований. Опытным путём мы определили, что на данный момент итоговая цена за подходящую под наш чеклист квартиру составит более $9000 песо (около 700 USD), и это в районах от Бельграно и дальше. В Палермо эта цена может быть ещё выше.
Немного поискав по сайтам, вы быстро набьёте руку и поймёте адекватный уровень цен, а также быстро научитесь находить причину, по которой цена ниже общей планки. А такая причина реально всегда есть. Если же с квартирой всё хорошо, то стоит ещё помнить, что иногда цену указывают за quincena (15 дней), но это больше для всяких курортных вариантов вне Буэнос-Айреса. Иногда указывают цену за сутки (если цена очень маленькая, то скорее всего это так). Если за полноценную квартиру указана цена $600, то скорее всего это доллары, хотя и написано, что песо. На сайте goplaceit ещё встречается такая ловушка, что указана не круглая цена, например $9313.32. Это означает, что цена была выставлена в долларах и автоматически пересчитывается по курсу. В общем, будьте внимательны и быстро научитесь это замечать.