Выпуск 231. Опыт санации Платтенбау в Германии
Немного вводной информации. Статья под катом, невзирая на множество фактологических огрехов, имеет значительную ценность для понимания методики реконструкции панельного жилья. Мне довелось в живую наблюдать этот процесс в Берлине на примере Марцана.
Теперь о замеченных ляпах.
- Не мы поставляли заводы ЖБИ в ГДР... А несколько наоборот. Но программу жилищную и подходы - они скопировали у нас...
- Работы по санации действительно проводились целыми кварталами компактной застройки, город выставлял их на тендер, выигравшая компания получала льготный кредит и квартал в управление на 10 лет кажется. Так что в итоге за все заплатили жильцы.
- Собственное жилье имеют в среднем 48% немцев.
Оригинал взят у tygro в Опыт санации хрущёб в б.ГДРОбязательная вводная часть. Не по теме сообщества, но неё обойтись нельзя.
СССР поставлял в Восточную Германию не только дешёвую нефть и офицеров ЗГВ, обеспечивавших достойный спрос на майсенский фарфор, но и разные другие вещи. В т.ч. поставил несколько домостроительных комбинатов, с помощью которых немцы построили много хрущёвок. Качеством строительства и планировкой они отличались от советских, в лучшую сторону, но не на много.
Практически сразу после об'единения Германии стал вопрос что с ними делать?В ГДР проживало 16,5 млн чел или 6.5 млн семей. Квартир в сборных домах насчитывалось 2 180тыс, что составляло около 41%всего жилого фонда. Немцев они не устраивали не только внешним видом, внутренней планировкой, но и (это пожалуй главное) потреблением энергии.
Первым делом был решён основной вопрос-собственность. Если с исторической застройкой сразу была ясность -здания передавали наследникам тех, у кого они экспроприировались, то с новой застройкой использовались различные подходы. Большая часть зданий была передана акционерным обществам(GmbH), учреждённым муниципалитетами, но очень часто с существенной долей частного капитала. Здания предавались по ценам ниже балансовой стоимости зданий, кроме того им же были безвозмездно переданы значительные участки земли, прилегающей к зданию. Некоторые здания оставались в муниципальной собственности, в некоторых создавались жилищные кооперативы. Хотя общая политика находилась в ведении земельных властей, она соответствовала сложившимся порядкам в Старых Землях. Другими словами в каждой Земле сложилась своя структура собственности, но с понятными правилами и устоявшейся законодательной базой ФРГ. Например, в Саксонии : равными долями жилыми зданиями владели частные собственники, жилищные кооперативы и муниципалитеты(по 33% каждый). В то время, как в среднем по всей Германии во всём жилом фонде непосредственно муниципальное жильё не превышает 6%, 40% находится в собственности акционерных обществ(часто со значительной долей муниципалитетов) а кооперативам принадлежит 15% и только 20% немцев поживает в собственном жилье.
Следующий важный пункт: финансирование. Финансирование санации и реконструкции жилого фонда в б.ГДР проводилось за счёт собственников квартир. Некоторые работы финансировались из федерального бюджета, но доля этих работ была не велика. Собственник мог получить кредит под 3%годовых на 25 лет из федерального бюджета, воспользоваться предложением коммерческих банков около 4.5%годовых на 7-10лет с отсрочкой выплаты на 2-3года или самостоятельно изыскать средства. Строго оговаривалось, что в случае привлечения финансирования из федерального, земельного или муниципального бюджета, а также льготного кредитования участие арендаторов, прямым взносом либо увеличением квартплаты, не могло превышать 11%.
Результаты предварительных и детальных обследований не выявили ни одного здания, требовавшего сноса по причине износа. Незначительное число панельных домов было снесено по демографическим и экономическим соображениям.
Следует отметить, что об'единение Германии запустило процессы внутренней миграции. По различным причинам, люди стали уезжать из микрорайонов типовой застройки. И остро встал вопрос привлекательности типового жилья. Эффективность расходования энергии, внешний вид, состояние внутренних коммуникаций стало важным аргументом в конкурентной борьбе. Это стало стимулировать не только перепланировку и полную реконструкцию домов, но и работы по улучшению инфраструктуры микрорайонов.
Основная часть.
Как организовывалось.
Поскольку все вопросы реконструкции решал собственник, то мероприятия и их результаты были совершенно разными. Можно сказать, что не было двух одинаковых домов, подвергшихся санации или реконструкции. Где-то собственник улучшал только энергетические показатели дома, а где-то проводил коренную реконструкцию целых кварталов, привлекая звёзд современной архитектуры.
Представленное на иллюстрации творение Штефана Форстера, наверное, один из ярких примеров такого подхода.
Снижение этажности, изменение планировки и внешнего вида, новая инженерия позволяют говорить уже о новом здании, а не о реконструкции. Подобные решения не были единичны, но их мы рассматривать здесь не будем. Всё-таки речь ведём о санации, а не о коренной реконструкции.
Перед началом санации здания проходили полное обследование, включавшее оценку износа здания и энергоаудит. Отчёт содержал анализ эффективности мероприятий по повышению энергоэффективности. Собственнику отводилось полгода на решение о проведении тех или иных мероприятий, выбор подрядчиков и заключение протокола о намерениях. Всё это были обязательные условия в случае привлечения финансирования по программе санации. Рекомендовалось уже на этапе обследования брать в штат собственника менеджера по реконструкции, который и выполнял функции технического заказчика и сопровождал проект санации.
Как делали.
Работы по санации проводились целыми кварталами компактной застройки и включали не только работы с жилым фондом, но и санацию инфраструктуры и благоустройство квартала. Подавляющее большинство работ проводилось без отселения жильцов. В среднем, эти работы занимали около 2-х лет,но непосредственно внутри под'езда и квартир работы проводились около 2-х недель. Стоимость самих работ, как правило, не превышала 20% сметы, проектные работы обычно составляли около 10% сметы.
Что делали.
Как уже было сказано, перечень мероприятий по санации здания был индивидуален и выбирался собственником. Поэтому невозможно описать типовую санацию. Здесь уместно будет провести аналогию с конструктором Лего. Под каждое здание подбирались свои кубики, требуемого цвета и конфигурации. Но общий набор «кубиков» был хоть и велик, но вполне может быть описан.
Строительные конструкции.
Поскольку результаты обследований показали удовлетворительное состояние строительных конструкций, то основное направление было снижение теплопотерь.
До начала работ по изоляции фасадов проводились работы по герметизации и заделке швов. Для изоляции стен чаще всего применялись теплоизолируюшие панели из пенопласта, с последующей штукатуркой и отделкой. Изолировались также перекрытия подвалов.
К снижению потерь через кровлю подходы были разные. Почти все дома имели чердачный полуэтаж. И где-то обходились изоляцией чердачного перекрытия и тепло- и гидроизоляцией кровли. Где-то дополнительно меняли кровлю целиком. А часто собственник решал сделать мансардный этаж. Не смотря на очевидное удорожание санации, необходимость установки лифта и другого дополнительного оборудования, это решение пользовалось популярностью. Оно позволяло собственнику получить новые площади под сдачу, причём это были площади свободной планировки с ожидаемо высоким спросом и более высокой арендной платой.
После проведения теплоизоляционных работ изменялись габариты здания, в результате чего балконы превращались в «полулоджии». Иногда их стеклили, что также позволяло снизить теплопотери здания и с'экономить на теплоизоляционных работах.
Окна менялись на пластиковые.
Лифтовое хозяйство.
В панельных пятиэтажках лифта не было. Если собственник принимал решение об установке лифта, то он, как правило, монтировался с внешней стороны фасада. Если для его работы требовались дополнительные мощности, прокладывался дополнительный кабель.
В домах большей этажности лифты уже наличествовали и если результаты обследования говорили о необходимости замены, то их меняли. Бывало, обходились капитальным ремонтом лифта.
Электроснабжение.
Как правило, обходились заменой счётчиков и коммутационной аппаратуры. В квартирах менялись розетки и выключатели. Последние годы в под'ездах стали ставить светильники с датчиками движения.
Вентиляция.
Установка пластиковых окон требует эффективной работы вентиляции, организации притока воздуха в помещение для компенсации вытяжки. Одним из путей решения этой проблемы была установка щелевых приточных клапанов. Но более интересным и распространённым вариантом была организация приточной вентиляции с рекуперацией( утилизацией тепла от вытяжки). При незначительном увеличении потребления электричества(на работу приточного вентилятора), получается больший выигрыш по теплу.
Теплоснабжение и отопление.
Подавляющее большинство панельных домов б.ГДР имело центральное отопление. Доставшаяся в наследие однотрубная система отопления давала незначительную экономию в капитальных затратах, но не позволяла регулировать температуру в помещениях и была чудовищно неэкономична. Немцы достаточно прижимистые люди, зимой ходят дома в свитерах, а в спальнях довольствуются 15ºС. Понятно, что имевшаяся система отопления, да ещё и после теплоизоляции не устраивала их.
Санация включала в себя либо реконструкцию ЦТП с заменой бойлеров на пластинчатые теплообменники(что в т.ч. освобождает площади под нежилую аренду)и установкой новой автоматики, либо монтаж узла управления( смесительный узел с циркуляционным насосом, запорно-регулирующей арматурой, двух- или трёхходовым клапаном и котроллером автоматики) в на каждый под'езд в подвале.
Внутри дома стальные трубопроводы с ресурсом в 15-20 лет менялись на металлопластик со сроком службы 50лет и более. Выбор металлопластика, кроме всего прочего, позволял ускорить время монтажа труб. Радиаторы отопления меняли на новые, разводку трубопроводов выполняли по двухтрубной горизонтальной схеме. Обязательно устанавливали термостаты на каждый прибор, что позволило жильцам самим определять температурный режим к помещениях. Выбор схемы разводки, отказ от стояков, позволял установить теплосчётчики в каждую квартиру.
Сантехника и ванна.
В ходе санации меняли внутреннюю разводку и смесители, устанавливали счётчики. Часто меняли кафель и санфаянс, корытца-полуванны меняли на душевые кабины.
Под'езды
Менялись входные двери в квартирах, проводился ремонт внутри под'езда. Часто крыльцо под'езда оформлялось всякими дизайнерскими решениями.
Прочее.
Некоторые дома оборудовались системами сбора дождевой воды и солнечными батареями.
Ещё раз подчеркну, что санация панельных зданий в б.ГДР не проводилась по какому-то утверждённому списку, мероприятия выбирались под каждый конкретный дом и из перечисленного выполнялось не всё, да и перечень далеко не полон. Но вроде бы основное я описал.
Заключение.
Санация зданий позволила снизить теплопотери в этом секторе жилья в несколько раз. Если до проведения санации потребление тепла по типовым зданиям был около 250-400кВт/м2 в год, а целевые показатели при старте программы составляли 100кВт/м2 в год, то средние результаты двухлетнего мониторинга потребления тепла санированных зданий дали цифру 60кВт/м2 в год.
Программа, стартовавшая в 1993г, поддерживала достаточно высокие темпы реализации. К 1998г было реконструировано и санировано 25% панельных и блочных домов, а к 2010г. -70%.
Общая сумма затрат составила 6.2 млрд евро, в среднем на одну квартиру затраты составили 23тыс. евро, из них около 8тыс шло на мероприятия по энергосбережению.
В результате действия программы был разрушен миф о том, что «хрущёвки» проще и дешевле сносить, чем приспосабливать к сегодняшнему дню.
Ну а основным результатом санации стало то, что люди охотно снимают жильё в типовых панельных хрущёвках.
А что в России?
К сожалению, этот немецкий опыт невозможно просто перенести в Россию. Главные причины-структура собственности и национальные особенности.
По теме:
Реконструкция Серии II-18
Платтенбау и Панеляк.
Марцан
Панельное гетто Гамбурга - Plattenbau-Ghetto in Hamburg:
Мюнхен, студенческий городок у Олимпийского комплекса.
Спальный район на окраине Мюнхена.
Спальные районы Гданьска
Экспериментальный район
Оглавление сериала