СУДЬБА ЮГО-ЗАПАДА: даешь Нью-Васюки!
«Падение цен на нефть, ослабление рубля и вторая волна мирового финансового кризиса налицо. А Москва тем временем начинает масштабное расширение границ».
Этими словами шеф-редактор ЗаМКАД.ru Марта Савенко открыла 6 октября 2011 года VI Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости, традиционно проводимый в рамках выставки «ДОМЭКСПО».
Не только редакторы и журналисты ведущих профильных изданий, но также девелоперы, риэлторы, маркетологи и юристы собрались в этот вечер в Гостином дворе, чтобы обсудить гигантский проект, рожденный в умах столичных и федеральных властей - и по разным причинам представляющийся сегодня малореальным.
«Язык» и «юбочка»
Тема заседания была объявлена хлестко: «Новая Москва: столичный федеральный округ или Нью-Васюки?» - и это не случайно. При внимательном рассмотрении планы столичных и федеральных чиновников выглядят ничем иным, как шапкозакидательством, а для собственников земельных участков и вовсе представляют ряд существенных угроз.
Александр Шевчук, главный редактор издательского дома «Элита Паблишер», в своем вступительном слове рассказал собравшимся, что еще в сталинском плане развития Москвы значилось семь административных центров: налицо было стремление отдалить чиновников от Кремля, не сосредоточивать в одном месте, и в таком решении прослеживалась логика. Что же касается нынешних градостроительных планов правительства Москвы, то их вектор не совсем понятен. «Рост столицы в рамках «бетонки» выглядел бы логично, но «язык», как метко окрестили в народе присоединяемые земли, вызывает недоумение», - считает журналист.
Уже известно, что Москва поглотит участок области от Варшавского до Киевского шоссе, а юго-западнаяграница города пройдет по Большому железнодорожному кольцу. Июльские планы правительства в августе были скорректированы в сторону увеличения присоединяемых к Москве площадей до 160 тысяч гектаров - вместо запланированных 144 тысяч, за счет граничащего с Калужской областью участка Подольского района. «Таким образом, новая «юбочка» Москвы станет макси», - подытожили тогда же Vesti.ru.
Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», в своем докладе предположил, что сначала реально развиваться начнут территории, уже имеющие развитую инфраструктуру - то есть те, что находятся на удалении 10-15 км от МКАД. Лишь после этого градостроение двинется в средний и дальний пояс, причем куда более вялыми темпами. Однако появления полноценного генплана развития нового административного округа Москвы следует ждать в течение ближайших двух лет: о его подготовке уже заявил мэр Москвы Сергей Собянин.
Если судить по текущей ситуации на рынке жилой недвижимости новых территорий, то весть о грядущем расширении пока сказалась положительно только на застройщиках, продающих жилье в ближнем Подмосковье. Первые прогнозы обещали рост цен на недвижимость в «Новой Москве» и увеличение объема строительства. Однако ценовая картина изменилась в итоге незначительно: после скачка интереса к новостройкам прирост составил от 5 до 7 процентов за три месяца. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, называет другие цифры: по его данным, цены в новых домах на юго-западе Подмосковья выросли на 10 процентов, а в наиболее успешных проектах - даже до 20 процентов.
Однако не следует забывать, что помимо инвестиционного интереса покупателей, есть и другой фактор, влияющий на рост цены - это степень готовности здания, отмечают эксперты - участники Круглого стола. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем выше становится цена за квадратный метр. Но повод для оптимизма инвесторам дает другой показатель - число сделок с квартирами в новостройках на присоединяемых территориях. По словам Артема Ржавского, за три месяца оно увеличилось почти в четыре раза.
Дом и дым
По предварительным данным, на присоединяемых территориях планируется построить около 105 млн. кв. м недвижимости, из которых 60 млн. кв. м будут жилыми, а 45 млн. кв. м предназначены для административных площадей. «Получается, что каждый год в «Нью-Москве» власти планируют вводить 3 млн. кв. м жилья», - заметила в своем докладе Валерия Мозганова, руководитель проекта «Недвижимость» радиостанции Business FM. Опрошенные ею эксперты сомневаются, что предлагаемый объем застройки создаст комфортные условия для проживания. Так, например, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова предполагает, что планы властей означают, что на присоединенных землях будет все та же довольно плотная, некомфортная столичная застройка.
По словам Тимура Сайфутдинова, даже если рассматривать только те проекты, которые уже существуют в реальности, то в ближайшие пять лет население новых земель должно увеличиться на 91,3 тысячи человек, а жилой фонд - на 2,2 млн. квадратных метров. А если говорить о проектах, которые заявлены к строительству, то цифры и вовсе поражают воображение: население «Новой Москвы» с сегодняшних 250 тысяч человек возрастает вдвое, до полумиллиона человек, а жилой фонд, по разным оценкам, прибавляет от 21,3 до 26,3 млн. кв.м.
Понятно, что все это создаст непомерно высокую нагрузку на существующую инфраструктуру, о планах строительства которой власти пока деликатно умалчивают. Вопрос о том, будут ли одновременно с возведением жилых домов переноситься производства и соответственно, организовываться рабочие места, также остается пока открытым.
Большинство участников Круглого стола сошлись во мнении: позитивные изменения в краткосрочной перспективе ожидаются только в области строительства жилья эконом-класса, а сегменты бизнес и премиум чувствуют себя куда хуже. Что же касается долгосрочных перспектив, длиной в 10-20 лет, а то и в полвека, то они пока не просматриваются вообще.
По этому случаю директор департамента бизнес-коммуникаций холдинга «МИЭЛЬ» Юрий Карамаликов вспомнил известную притчу о Ходже Насреддине, пообещавшем эмиру обучить своего ишака говорить за 20 лет. За это время, сказал мудрый странник, умрет либо сам Ходжа, либо эмир, либо ишак. Так стоит ли волноваться о результате, который должен появиться лишь спустя десятилетия?
Кто платит за этот банкет?
Артем Ржавский в своем докладе подтвердил тезис о том, что девелоперские компании испытывают опасения при мысли о строительстве на новых территориях. В первую очередь потому, что неясно: в какие суммы обойдется налогоплательщикам расширение Москвы?
11-й административный округ Москвы должен стать новым кластером, и весьма своеобразным: из двух миллионов здешних будущих жителей 600 тысяч составят чиновники. Понятно, что эта категория населения жить кое-как не согласится, а потому здесь придется возвести множество объектов социальной инфраструктуры. Аналитик подсчитал, что необходимы, как минимум, 400 детских садов, 200 школ, 20 больниц, 30 спорткомплексов. А кроме того, потребуются дороги и транспортные узлы, в том числе и железнодорожные.
Земли «новой Москвы» можно условно разделить на три группы: 19 тысяч га подготовлены к строительству, 50 тысяч представляют собой земли, свободные от застройки, и около 10 тысяч га составляют земли сельскохозяйственного назначения. Еще около 10 тысяч га потребуется для строительства дорог и отсутствующей инфраструктуры, их придется либо изъять, либо выкупить у собственников земель. Средняя стоимость выкупа, по словам Артема Ржавского, составит $3 млн.
Себестоимость строительства составит $4.000 за квадратный метр административного центра, включая оборудование, $2 500 - за квадрат обычного офиса и $1000 - за кв.м в жилых домах. Еще по $500 за квадрат необходимо будет потратить при возведении внутридворовой сети и инфраструктуры.
Время, необходимое для реализации проекта, обозначено властями как 40-50 лет - именно такие сроки назвал первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин. Правда, другой заместитель градоначальника, Марат Хуснуллин, считает, что достаточно будет и двадцати. Артем Ржавский придерживается точки зрения Ресина, выделяя следующие временные этапы:
I этап. 5 лет уйдет на освоение ближайшего пояса Подмосковья (0-10 км от МКАД), на архитектурные изыскания и на разработку документации.
II этап. 15 лет потребуется, чтобы возвести инфраструктуру, создать финансовый и административный центры.
III этап. 30 лет необходимо отвести на освоение земель дальнего пояса.
Основываясь на тех данных, которые открыто озвучиваются сегодня, аналитик произвел свои подсчеты и выяснил, что, по самым скромным ожиданиям, сумма, которую придется вложить в развитие новых территорий, составит не менее 10,5 триллионов рублей. К этой цифре Ржавский приплюсовывает 15 процентов «на административные расходы» - сегодня это выражение звучит как эвфемизм, но что поделаешь, надо же как-то цивилизованно обозначить процессы, происходящие в стране.
К слову сказать, 10,5 триллионов - это около девяти московских годовых бюджетов. Еще сравнения: федеральная целевая программа «Кавказ» требует вложить в нее 5,5 триллионов рублей, Олимпиада в Сочи - 2 триллиона.
Будучи разделенной на общее число жителей страны либо столицы, неимоверная сумма, которая требуется на развитие новых территорий, превращается в бремя, равное миллиону рублей с москвича или в 75 тысяч рублей с россиянина, подытожил Артем Ржавский. «Если эти суммы разделить на 50 лет, получается по 20 000 и по 1500 рублей в год соответственно», - добавила Марта Савенко.