Успехи современной России в жилищном строительстве на примере "АхтубаСитиПарк"
Группа советских саперов в разрушенном Сталинграде.
Город-герой Волгоград, в годы Второй мировой войны известный как Сталинград, где произошла знаменитая Сталинградская битва, которая внесла огромный вклад в коренном переломе в ходе Великой Отечественной войны и оказала серьёзное влияние на дальнейший ход всей Второй мировой войны. После Великой Отечественной войны в Сталинграде было разрушено 41 685 домов - 90,5 % довоенного жилого фонда. А уже в 1953 году в Сталинграде было 2 042 000 квадратных метров жилья, что на 11 % процентов превышало показатель 1940 года.
Разрушенные дома и кварталы города. Сталинград, 1942-1943 год (Фото Сергей Струнников).
В 2018 году город Волгоград готовится принимать матчи чемпионата мира. Строится новый стадион, обновляется инфраструктура. Но не все так гладко в подготовке к крупному событию. Например, Волгоградский регион один из самых проблемных в жилищном строительстве. В Волгоградской области порядка 3,9 тысячи обманутых дольщиков. Дело в том, что в России существует Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который призван регулировать договорные отношения между покупателем и застройщиком, и защищать права покупателя, решившего купить жилье в строящемся доме. Но к сожалению проблема обманутых дольщиков в России существует давно, и до сих пор не выработан механизм контроля исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве. Федеральный закон №214 в действительности не работает и по факту не гарантирует исполнения обязанностей по заключенному между сторонами договору. В совокупности с другими несовершенными законами застройщик имеет возможность легко обходить исполнение обязанностей, прописанных в договоре. Это при том, что в России более 80% жилья строится на денежные средства привлеченных от граждан, заключивших договор долевого участия. Неблагонадежный застройщик часто пользуется схемой вывода денег через фиктивные сделки и преднамеренного банкротства компании, после чего по российским законам никакие учредители не несут ответственность за обанкротившуюся компанию. И даже в случаях доказанной в суде вины застройщика, очень сложно взыскать средства за оспоренные преступные сделки, опять-таки из-за несовершенства российских законов.
Жилой район «Ахтуба Сити Парк» город Волжский - крупнейший проект по комплексному освоению территории в Волгоградской области и один из самых крупных девелоперских проектов в масштабах Российской Федерации. Жилой район рассчитанный на 42 тысячи человек, площадью 232 гектара, находится в живописном месте в извилине реки Ахтуба, в 20 км от города-героя Волгограда.
Компьютерная визуализация проекта жилого района «Ахтуба Сити Парк».
Ранее эта территория являлась землями сельскохозяйственного назначения и относились к Среднеахтубинскому району Волгоградской области и с 1994 года якобы являлась собственностью АОЗТ «Ахтубинское». Согласно постановлению администрации Среднеахтубинского района от 08.06.1994 № 203 членам АОЗТ «Ахтубинское», Комитетом по земельным ресурсам Среднеахтубинского района выдано свидетельство о праве общей долевой собственности на земельные участки, входящие в многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 34:28:000000:14. Пунктом 2 указанного постановления было закреплено право каждого члена АОЗТ «Ахтубинское» при выходе из него, на получение своей доли в виде земельного участка для использования его в сельскохозяйственных целях. Стоит заметить, что данный земельный участок являлся ранее учтенным, внесенным в государственный кадастр недвижимости, но без установления его границ, т.е. граница этого участка не установлена. К тому же, согласно схеме землеустройства Среднеахтубинского района Волгоградской области от 17.12.1992 и представленным Управлением Росреестра по Волгоградской области сведениям, в 1992 году город Волжский являлся посторонним землепользователем в границах АО «Ахтубинское» с площадью землепользования 264 га. Также нужно отметить, что в постоянное пользование г. Волжского были переданы дополнительные земли, о чем свидетельствуют следующие документы: постановление администрации Среднеахтубинского района Волгоградской области от 19.05.1993 № 121 «Об отводе земельного участка администрации г. Волжского для строительства жилых микрорайонов», постановление администрации Среднеахтубинского района Волгоградской области от 12.10.1993 № 277, постановление администрации Волгоградской области от 29.11.1993 № 345 «Об изменении городской черты г. Волжского». Таким образом земли были переданы в пользование г. Волжского раньше, чем могли быть выделены в счет земельных участков в общую долевую собственность членам АОЗТ «Ахтубинское» (в настоящее время преобразован в сельскохозяйственный производственный кооператив «Ахтубинское»). По материалы мониторинга земель Среднеахтубинского района, выполненные специалистами ОАО «ВолгоградНИИгипрозем», по состоянию на 1 января 1994 года площадь землепользования города Волжского в границах Среднеахтубинского района составила 1008 га. В последствии указанные земли площадью 1008 га вошли в границы города Волжский в соответствии с Законом Волгоградской области от 25.03.2005 № 2032-ОД «Об установлении границ и наделении статусом города Волжского Волгоградской области» и Городским Положением «Генеральный план городского округа город Волжский Волгоградской области (положение о территориальном планировании)».
При этом нужно учесть, что образование участка путем выдела доли из общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения невозможно на территории населенного пункта, так как это противоречит ст.ст.8, 77, 84 Земельного кодекса РФ, ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По сути эти земли вообще не могли относиться к землям сельскохозяйственного назначения, так как находились в границах населенного пункта.
Тем не менее Михаил Воронов выкупил эти спорные земли (будущего района «АхтубаСитиПарк») у членов АОЗТ «Ахтубинское», судя по всему, по очень заниженной стоимости как земли сельскохозяйственного назначения, не входящие в территории населенных пунктов.
Воронов Михаил Матвеевич - депутат Волжской городской Думы созыва с 2009 по 2013 год. Избран в городскую Думу по спискам партии "Справедливая Россия". Вышел из состава фракции "Справедливая Россия" в июне 2013 г. Индивидуальный предприниматель и учредитель ряда компаний, в том числе учредитель и генеральный директор предприятия «Подземметаллзащита». Также является одним из учредителей общественной организации "Комиссия по противодействию коррупции".
Несколько лет Воронов пытался завести на эти земли застройщиков и искал инвесторов. Будучи депутатом, предпринимал попытки за счет городского бюджета проложить туда коммуникации. Но из-за скудного городского бюджета ему это не удалось.
Наконец застройщик-инвестор нашелся - Закрытое Акционерное Общество "Классик" и 26 сентября 2013 года состоялась торжественная церемония закладки капсулы со свидетельством о начале строительства первой очереди нового жилого района Волжского "АхтубаСитиПарк". В закладке капсулы участвовал сам владелец земель Михаил Воронов, представитель ЗАО "Классик", а также присутствовали официальные лица правительства Волгоградской области.
Закладка капсулы со свидетельством о начале строительства первой очереди нового жилого района Волжского "АхтубаСитиПарк"
Позже была создана компания ООО "АхтубаСитиПарк", единственным учредителем которой стал ЗАО "Классик". 19 сентября 2014 года на международном инвестиционном форуме в Сочи губернатором Волгоградской области Андреем Бочаровым было подписано соглашение о социально-экономическом сотрудничестве в реализации проекта «АхтубаСитиПарк». Соглашение вступает в силу с момента подписания и будет действовать до срока окончания реализации проекта. Данное соглашение для многих являлось гарантом того, что реализация проекта гарантируется и контролируется администрацией области.
Губернатор Волгоградской области Андрей Бочаров и руководитель проекта «АхтубаСитиПарк» Вадим Старцев на форуме «Сочи-2014» заключили соглашение о социально-экономическом сотрудничестве в реализации проекта «АхтубаСитиПарк».
В первой очереди в реализации проекта жилого района «АхтубСитиПарк» планировалось строительство трех высотных семнадцатиэтажных домов. Поначалу создавалось впечатление, что стройка действительно ведется довольно активно. Велась активная рекламная кампания. Для привлечения новых дольщиков на рекламу средств не экономили.
Срок сдачи первого дома по договору долевого участия - в IV квартале 2015 года, срок сдачи второго дома - в IV квартале 2016 года, а третий дом планировалось сдать в IV квартале 2017 года.
Однако в октябре 2015 года дольщики первого дома получили первое уведомление о продлении срока строительства и переносе сроков передачи объекта на II квартал 2016 года. А в марте 2016 года строительство домов было полностью остановлено, и далее дольщики только получали очередные уведомления о переносе сроков сдачи домов. На сегодняшний момент степень готовности первого дома составляет 68%, второго дома - 22%, строительство третьего дома еще не начиналось.
28 февраля 2017г. неожиданно для дольщиков жилого комплекса «АхтубаСитиПарк» в отношении застройщика ООО «АхтубаСитиПарк» была введена процедура банкротства.
Согласно отчету, временного управляющего Яковлева В.П., за 2014-2016 гг. были выявлены сделки и действия органов управления ООО "АхтубаСитиПарк", не соответствующие законодательству Российской Федерации, а также были выявлены сделки, заключенные или исполненные на условиях, не соответствующих рыночным условиям, что послужило причиной возникновения неплатежеспособности ООО "АхтубаСитиПарк" и причинило реальный ущерб в денежной форме. Таким образом, временным управляющим был сделан вывод о наличии признаков преднамеренного банкротства ООО " АхтубаСитиПарк". Ущерб, нанесенный ООО " АхтубаСитиПарк" неправомерными сделками, составил (по предварительным оценкам временного управляющего) 300 млн. руб. При этом с дольщиков по договорам долевого участия застройщиком ООО «АхтубаСитиПарк» было собрано всего 313 млн. рублей.
25 августа 2017г. Арбитражный суд Волгоградской области признал ООО «АхтубаСитиПарк» несостоятельным (банкротом). Открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Назначен конкурсный управляющий.
По внесенным изменениям в законы с 2014 года Застройщик многоквартирного жилья обязан страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках). Но рассчитывать на страховку гражданской ответственности застройщика вряд ли возможно; во-первых, у некоторых страховых компаний застройщика были отозваны лицензии, и находятся в стадии банкротства, в связи с этим, вероятность получения компенсаций для застрахованных в них дольщиков отсутствует; во-вторых, ООО «АхтубаСитиПарк» не торопилось продлевать полиса и срок действия полисов истекает раньше признания судом застройщика банкротом; в-третьих, в России не было ни одного случая страховых выплат обманутому дольщику.
251 человек, заключивших договоры долевого участия, остались и без своих квартир, и без денег.
В настоящий момент Администрация города Волжский судится за некоторые участки, которые выделены бывшим членам АОЗТ «Ахтубинское». Конечно городские власти рассчитывают вернуть все эти земли и упущенную выгоду от их продажи. И возможно судебное разбирательство может затронуть и участки под недостроенными домами «АхтубСитиПарк».
20 июня Главным следственным управлением по Волгоградской области возбуждено уголовное дело по части 2 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации по факту нецелевого использования денежных средств дольщиков ООО «АхтубаСитиПарк». В процессе расследования возможна переквалификация действий на более тяжкую статью.
К сожалению, пока идет следствие и пока будут привлекать к ответственности виновных, строительство домов вряд ли возобновится. Возможно есть призрачная надежда, что какие-то выведенные средства когда-то вернутся на строительство, но на практике очень сложно взыскать средства за оспоренные преступные сделки, опять-таки из-за несовершенства российских законов. Даже в самом удачном раскладе это займет очень много времени.
Какие варианты дальнейшего развития событий? Первый вариант - поиск и привлечение нового инвестора. Но пока не нашлось инвесторов готовых взять на себя прежние обязательства обанкротившегося застройщика. Второй - создание жилищно-строительного кооператива, с передачей ему недостроев. Этот вариант не всем дольщикам приемлем, потому что многие из них отдали последние свои сбережения, а кто-то влез в долги и платит ипотеку, и вкладывать в завершение строительства дополнительные средства многие дольщики не имеют объективной финансовой возможности. Третий вариант - продажа объекта и земли под ним с торгов, и последующее распределение вырученных средств среди кредиторов. Дольщики попадают в третью очередь распределения денежных средств, соответственно в этом варианте вряд ли можно рассчитывать на возмещение всей суммы, затраченной дольщиками по договорам долевого участия.
Вот уже на протяжении года обманутые дольщики постоянно обращаются в различные инстанции государственной власти с просьбой помочь разобраться в ситуации. Но федеральные органы ссылаются и перенаправляют обращения на местные органы власти, якобы это их обязанности решать вопросы обманутых дольщиков. Но местные власти не решают проблему конкретными действиями. Возможно по причине конфликта интересов, связанного с земельными участками, либо игнорируют, либо присылают ответы в форме отписок. Также дольщиками были инициированы совместные встречи с представителями государственных структур и представителями застройщика. Но к сожалению эти встречи тоже приносят мало результата. Например, 28 августа 2017 года состоялось очередное совещание, в котором приняли участие: Гусева И.М., Орлов Ю.В. (председатель Комитета по обеспечению жизнедеятельности г.о. - г.Волжский), Дудник Ю.Л. (председатель Комиссии по архитектуре, градостроительству, земельным ресурсам и собственности г.о.- г.Волжский, двух представителей потенциальных инвесторов (компаний ООО «Сантехсервис» и ООО «Голденхоум»), представители дольщиков ООО «АхтубаСитиПарк». Потенциальный застройщик, более месяца подробно изучавший документацию проекта ООО «АхтубаСитиПарк», выдвинул конкретные требования в адрес администрации Волгоградской области, при выполнении которых он готов был бы достроить жилые многоквартирные дома ООО «АхтубаСитиПарк», а именно:
1. Все необходимые коммуникации, сети достроить из средств бюджета (стоимость порядка 50 млн. руб.);
2. Взять поручительство (дать государственную гарантию) для получения Инвестором кредитных средств;
3. Просубсидировать кредитные условия Инвестора.
Однако, в связи с тем, что на совещании присутствовали руководители ведомств, не имеющих полномочий на решение данных вопросов, диалог окончился. В очередной раз, никаких конкретных решений принято не было.
Бездействие местных властей вынудило дольщиков обратиться в гражданский суд с коллективным иском о бездействии губернатора Волгоградской области, администрации Волгоградской области, Облстройнадзора, администрации города Волжского. В иске было отказано на основании того, что нет никакого законодательного акта, обязывающего бы региональные власти нести ответственность перед обманутыми дольщиками в ситуациях, подобной этой.
Ходят слухи, что недостроенные дома хотят продать всего за 10 миллионов. Складывается впечатление, что недостроенные дома намеренно хотят продать за бесценок и выплатить существующим дольщикам в рамках банкротство совсем маленькие деньги, а потом уже застройщик сможет снова продавать квартиры, ранее купленные дольщиками.
Незавершенное строительство жилого дома №2 проекта «АхтубаСитиПрак».
Недостроенный жилой дом №1 проекта «АхтубаСитиПрак».
Как видно, обманутые дольщики попали в непростую ситуацию и права дольщика на практике не защищены существующими законами. Выполнение договорных обязательств застройщик легко может избежать через процедуру банкротства. А схемы воровства через фиктивные сделки и перепродажу материалов через подставные фирмы известны многим, кто так или иначе сталкивался со строительством. Почему же ситуация с обманутыми дольщиками не меняется уже многие годы? Когда же наладится порядок в жилищном строительстве?
А в данный момент обманутым дольщикам от безысходности приходится устраивать публичные митинги и одиночные пикеты, чтобы хоть как-то обратить внимание на проблему «обманутых дольщиков». Одиночные пикеты проводятся почти каждый день возле администрации города Волжский. В начале таких акций пикетчиков пытались прогонять от администрации, то вызывали полицию, то силами охраны и угрозами. Но спустя несколько пикетов все-таки удалось убедить полицию, что пикеты проходят в рамках закона. Тем не менее в каждый пикет человек из администрации обязательно записывает фамилию и данные пикетчика. Зачем это делается - не известно.
Маленький обманутый дольщик «АхтубаСитиПрак»
После Великой Отечественной войны в почти полностью разрушенном Сталинграде к 1953 году восстановили полностью жилой фонд города. А в 2017 году не могут достроить два дома. Обманутые дольщики потеряли свое жилье в мирное время. И чиновники не стремятся брать на себя ответственность за то, что законы, которые они принимали и которые должны были быть гарантом и защищать дольщиков не работают и по факту являются бессмысленными.
