НИ ДАТЬ, НИ ВЗЯТЬ. Выбираем лучший момент для покупки квартиры в кредит
Chris Potter, 2012 год
Правительство решило продлить программу льготной ипотеки. На рынке копятся квартиры, и эксперты обещают снижение цен, по меньшей мере, в долларах. Чего ожидать желающим купить жильё и с какой стороны подойти к кредиту, читайте в обзоре ЖУРНАЛА ЖЖ. Пятничная байка об ипотеке от психиатра dpmmax прилагается. «7% годовых - это всё разговоры»
Ипотечную программу, которую планировалось закончить в марте, теперь продлят до конца 2016 года. Как сообщил глава Минстроя Михаил Мень, решение по срокам пока предварительное. Постановление на этот счет дорабатывают в ведомствах.
Как и раньше, кредиты в рамках госпрограммы предполагается выдавать по ставке не более 12% годовых, а недополученный доход банкам компенсирует государство. Участвуют только новостройки. В Московском регионе и Санкт-Петербурге оформляется льготная ипотека на сумму до 8 млн рублей, в остальных регионах - до 3 млн. В программе задействовано 3,5 десятка банков.
Субсидируемые кредиты в прошлом году ощутимо поддержали рынок. Каждая третья квартира приобреталась в ипотеку, подсчитали в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Обычные коммерческие займы на покупку недвижимости обходились дороже. В среднем по стране, по данным Банки.ру, ипотечная ставка на начало января достигала 14,71%. По новостройкам - прежде всего, за счёт госпрограммы, среднее значение меньше - 13,28% годовых. По сравнению с ситуацией годичной давности ставки ощутимо снижены, но в последнее время началось их плавное повышение.
Льготные 12% - лучшее, на что приходится рассчитывать заёмщику, говорят в АИЖК. По словам главы агентства Александра Плутника, 6-7% годовых - «это всё разговоры, к реальности они не имеют отношения».
На той же пресс-конференции Плутник обронил, что бесконечно субсидировать ипотеку нельзя, надо искать другие инструменты. То есть не исключено, что нынешнее продление будет последним.
«Я бы уже почти расплатился»
Желающих успеть оформить кредит на фоне неровной экономики в избытке. Граждане оптимизируют своё потребление - отдавать кровные ни за что чужому человеку в кризис ещё жальче.
Особенно выигрышно смотрится ипотека на фоне арендных расходов, признается tergparriotio:
Чтобы купить ипотеку максимально выгодно, пользователь намерен ориентироваться на прогноз по ценам на недвижимость в ближайшее время. «Я приехал в Санкт-Петербург четыре года назад. Всё это время снимаю квартиру (по разным причинам сменил уже не одну). И вот, утром сегодняшнего дня, ожидая хозяина квартиры, дабы заплатить ему его законные 24 000 рублей, разряд недоумения от собственных поступков ударил мне в голову: за время, что я живу в Питере, я заплатил арендаторам 1 000 000 рублей! Черт возьми, один, нахрен, миллион рублей!
Если бы я взял ипотеку еще тогда, еще по тем ценам, то кульминация её выплаты была бы для меня уже позади. Оставалось бы выплатить 200-400 тыс. рублей. На фоне миллиона неоправданно потраченных денег эта цифра кажется смешной. Думаю, и ремонт уже закончил бы - жил бы, горя не знал...»
Ассортимент задавит цены
irn.ru, 2016 год
По данным компании ИРН-Консалтинг, в 2015 году квартир в новостройках в зоне от ТТК до МКАД стало больше на 62%. Начав строить в сытые времена, девелоперы вынуждены продавать площади на падающем рынке, пишут эксперты:
«В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье, естественно, постепенно сползают вниз. В 2015 г. московские квартиры подешевели примерно на 10-15% в рублях с учетом скидок и торга... В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет ещё процентов на 10-15».
Вторичный рынок завис, глядя, как новое жильё расходится по льготной ипотеке или просто с большими скидками от застройщиков. Ассортимент «вторички» широкий, ценники скачут - многие владельцы ещё надеются на взлёт стоимости квартир. Но падение стоимости в долларовом эквиваленте это едва ли остановит. Поэтому если ипотека уже запланирована, есть смысл копить на неё в валюте.
Скриншот с сайта Irn. ru, 2016 год
Первый взнос будет трудным
С учётом общей экономической ситуации лучше быть готовым к тому, что банкиры вам не очень рады. Кредитные организации стонут под грузом плохих долгов и всё жестче относятся к оценке заёмщиков.
В своём блоге exler делится опытом общения с банками по ипотечному вопросу:
«И у меня с этой ипотекой вынули всю душу. Банк, у которого я до того был клиентом лет десять, ДВА МЕСЯЦА согласовывал мне выдачу ипотечного кредита на какие-то жалкие $50 тысяч, и это при том, что я им предоставил справок НДФЛ2 о том, что у меня официальная зарплата - $8 тысяч в месяц. (Менеджер по кредиту два месяца пыталась понять, как это я получаю такую сумму, а в качестве рабочего телефона у меня указан домашний.) И в результате выдали ипотеку почти под 13% годовых плюс еще страхование жизни там влетело в конкретную копеечку».
Самый ответственный и непростой момент - накопить на первый взнос, рассказывает min-nin-na.
У пользователя за спиной вполне благополучный ипотечный опыт:
«Тут такое дело, да. Мы её отдали...
Самое трудное в ипотеке - первый взнос. Вот его надо накопить или насобирать или продать что-нибудь ненужное. Это самый трудный период, в который реально стоит во всём себе отказывать. Потом всё будет стабильно и размеренно, вот платеж, вот квартира, вот отпуск. А пока копите на первый взнос все как в тумане: то ли зря копите, то ли нет. То ли успеете вскочить на этот поезд, то ли он уедет без вас.
Я больше всего боялась, когда у нас уже ощутимая сумма была накоплена, что все грохнется, как в 1990-е, и превратится в тыкву и, считай, зря последние несколько лет прошли. Поэтому если представить, как задаться целью на целую квартиру сразу насобирать, то облысеть можно.
Ипотеку лучше брать на семью. Мне очень жаль людей, которые берут ее в одиночку. Это как лезть в гору без страховки и без друга и в сланцах. Очень смело и глупо. Никто не подстрахует и не подставит локоть в нужную минуту. За то время, пока мы выплачивали, муж два раза поменял работу. Он мог себе это позволить искать, менять, выбирать, потому что его я подстраховывала. То есть не нужно было держаться зубами за постылое место, а такая степень свободы очень важна.
Во всех нормальных советах ипотечникам рекомендуют держать запасную страховочную сумму равную нескольким платежам. И это правильно. Никогда не нужно жить в ноль, впрочем это касается не только ипотечников, а всех нормальных людей».
Блогер советует брать ипотеку на максимально долгий срок, чтобы «не убиваться за эти платежи». По её словам, за счёт досрочных выплат вполне можно привести ежемесячный взнос к психологически приемлемой сумме.
Однако чем дольше срок, тем выше размер переплаты, напоминает в комментариях Dayler:
«Если взять в ипотеку 3млн на 25 лет с ежемесячным платежом 40тыс, то из платы каждый месяц 39 тысяч - это проценты и лишь 1 тысяча будет списываться с суммы ипотеки! По факту через 5 лет вместо 3млн будешь должен банку 2,9 - считай, кучу денег и времени потратил впустую!
А вот если эти же 3млн взять на 10 лет, то ощутимая часть платежа будет идти в основной долг, через те же 5 лет будешь должен банку совсем немного».
Skitterphoto, 2015 год
Так или иначе, 10-15-летний кредит приводит к переплате, близкой к 100%. И это, конечно, большой стресс. Хотя для некоторых слово «ипотека» связано с довольно приятными моментами. Но и в таких случаях полезно заранее соизмерять желания с возможностями.
Писатель и психиатр dpmmax из Тольятти рассказывал об одном из пациентов:
«А на днях к Денису Анатольевичу (он как раз вёл приём в нашей поликлинике) пришёл пациент, который сумел удивить всех. Алексей (пусть его будут звать так) ковылял медленно, широко расставив ноги и слегка сгорбившись, подобно плохому танцору после тяжёлого трудового дня. Добравшись до стула в кабинете, он тяжело опустился на него и попросил доктора немедленно его госпитализировать. Денис Анатольевич, зная Алексея уже не первый год и припоминая, с каким боем давались все предыдущие попытки его куда-нибудь уложить, удивлённо поинтересовался: - Лёша, а что с тобой случилось?
- Доктор, я взял КРЕДИТ НА ИПОТЕКУ!!!
- Господи, что они в банке с тобой делали? Я, пожалуй, откажусь от мысли об улучшении жилищных условий. Алексей поднял голову. Денис Анатольевич удивился ещё раз: не каждый день приходится видеть глаза, такие огромные, совершенно безумные, которые словно вот-вот повышибает напрочь огромным внутренним напряжением. - Да нет, кредит-то мне дали без проблем. Проблемы начались позже.
- Ты их неправильно потратил? Ты хоть квартиру-то купил?
- Какую квартиру, доктор? Я говорю про И-ПО-ТЕ-КУ.
- Таак. Кажется, я не в теме. Ну, давай, рассказывай.
Алексей охотно поведал, что два месяца назад он, дабы понять истоки своей болезни, увлёкся углубленным изучением трудов Фрейда (тут Денис Анатольевич чуть не устроил душ Шарко из невовремя отпитого чая), и его осенило: всему причиной - хроническое отсутствие женщин на его жизненном горизонте. А препараты, у которых с его потенцией так и не нашлось взаимопонимания, лишь усугубили положение дел. Получился порочный круг: нет женщины - он болеет, он болеет - его лечат, его лечат - нет потенции, нет потенции - нет женщин.
Было принято волевое решение - круг разорвать, назначить себе интенсивную коитотерапию и победить болезнь.
- Я бы даже не побоялся этого выражения - поиметь её, - заметил Денис Анатольевич.
Женщин для лечения требовалось много и разных, решил для себя Алексей. В то же время, он вполне отдавал себе отчёт, что для его запросов не хватит ни всей его широкой души, ни убойного обаяния, ни времени - это ж сколько его понадобится, чтобы каждую обаять и обуять! Кроме того, перспектива улепётывать от толпы разъяренных подруг, в корне несогласных с презумпцией мужской полигамности, ему совсем не улыбалась: миллионный город может оказаться не настолько велик.
Оставался один выход - обратиться к жрицам любви. Алексей решил подойти к вопросу лечения методично, даже завёл себе журнал, в который планировалось заносить имена, даты, впечатления и изменения в ходе болезни. Картотекой назвать его язык не повернулся, а вот слово «ипотека», хоть и звучало немного по-албански, вполне отражало суть процесса. Однако, решение, как ему и положено, родило две новые проблемы: деньги и потенция. Чувствовалась острая нехватка и того, и другого.
И тут Алексея осенило: кредит в банке! На эти деньги можно и виагры подкупить, и вызовы оплатить. А там дела пойдут на лад, он устроится на работу - йессс! Только средство надо найти помощнее, чтобы записи в ипотечном журнале появлялись чаще, а процесс лечения шёл бойче. Ну, а на что нам интернет? И, кстати, к чёрту нейролептики! В мусоропровод их!
Кредит в банке дали на удивление легко. Алексей тут же заказал на половину всей суммы какой-то инъекционный чудо-препарат (по заверениям фирмы, поднимает даже покойников, хотя только частично), дождался прибытия заказа и тут же вкатил себе дозу, достаточную для поднятия среднего сельского кладбища. К прибытию первой девочки по вызову он уже был готов полюбить всё человечество, и это чувство было весьма далёким от платонического.
Трое суток прошло в горячке интенсивного лечения. За это время ипотека существенно пополнилась, а Алексей вдруг понял, что, несмотря на угрожающе боевое положение главного инструмента терапии, он сам уже просто больше не может. А кроме того, большой проблемой стало помочиться: размеры туалета просто не позволяли занять столь акробатическую позу, приходилось каждый раз ложиться в ванну. Но само желание никуда не делось. Он мужественно сделал двухдневный перерыв, в течение которого усиленно питался сметаной и морепродуктами, а потом вколол себе ещё несколько ампул (с расчётом на кладбище покрупнее) и снова ринулся в бой.
К ужасу Алексея, деньги закончились раньше, чем действие препарата. Диспетчер ночных бабочек терпеливо пояснила, что у них с банком договор: банковские служащие удовлетворяют клиентов исключительно материально, а её девочки не дают в кредит. Понимая, что через час-другой он воспылает страстью к любому живому существу, оказавшемуся в радиусе поражения, даже если это будет сволочная баба Клава с первого этажа, страдалец с головой и руками нырнул в дебри порносайтов, а наутро спешно засобирался в больницу - сдаваться. Где там эти чудесные нейролептики?
Денис Анатольевич покачал головой, выписал направление на госпитализацию и повёл пациента в приёмный покой - имело смысл обрисовать ситуацию заведующему мужским отделением, чтобы не появилось пострадавших. Оформив историю болезни, заведующий отозвал Дениса Анатольевича в сторонку и спросил:
- А как препарат-то назывался, он сказал? А то мне спрашивать неловко".
Подробнее о приключениях ипотечного героя можно прочитать в блоге автора.