Онлайн-сделки с недвижимостью: разбор статьи
У своего ЖЖ-друга sergey_cheban увидел репост из ЖЖ некоего dmitrmax, который в свою очередь запилил на хабре статью о своём случае регистрации сделки с недвижимостью онлайн через Росреестр. Опыт, несомненно, интересный. Но количество допущенных юридических и технических ошибок побудило накатать меня рецензию с перечислением оных. Из серии "в интернете кто-то неправ", ( Read more... )
> Во-первых, не бывает "общедолевой" собственности. Бывает общая долевая.
Доебался. Там ещё орфографические ошибки есть. Странно, что мимо прошли.
> Во-вторых, у супругов по умолчанию вся собственность, нажитая (приобретённая) в браке, является общей совместной (за исключением подаренной или унаследованной). Независимо от того, на чьё имя / имена она была оформлена. Если, конечно, они заранее не подписали так называемый "брачный контракт". Поэтому следующая фраза является полнейшей глупостью.
Всё так. Только вы излагаете с позиции Семейного Кодекса. Росреестру же похуй на Семейный Кодекс. Он смотрит тупо по тому, на кого зарегано право. В долях на супругов? Значит валите к нотариусу и всё тут. А чтобы не валить, в следующий раз думайте какой вид права регистрировать. Все возможности делать как надо законом и Росреестром пердоставлены.
> Договор не может быть передаточным актом. Договор - это договор, а акт - это акт. Можно включить в договор пункт, что передаточный акт не требуется и объект считается фактически перешедшим новому владельцу по наступлении какого-нибудь юридического события.
Мне сложно это коментировать. По двум причинам:
1) Я не специалист в этой области. Я консультировался со знакомым юристом, который мне сказал написать в договоре пукнт: "Настоящий договор является одновременно передаточным актом". Что я и сделал и договор этот успешно зарегистрировался.
2) Если вы вступили в диспут и спорите на тему юриспруденции, то самым простым способом расставить все точки над i - это привести ссылку на конкретный пункт/абзац/статью какого-либо НПА, который всё это регламентирует. В вашем же посте, меня не покидает ощущение, что я читаю пятый пересказ чьей-то интерпретации.
> Какая разница кто и где сгенерирует закрытый ключ, если он всё равно неизвлекаемый? Ежели тот самый токен работает не в "режиме флешки", то он генерирует закрытый ключ сам внутри себя, и "наружу" его уже больше никогда не выпускает. Зачем же тогда так сильно параноиться и непременно делать всё самостоятельно?
Всё банально просто: если вы принесете хардварный токен в УЦ, то вам на него сгенерят и запишут софтовый извлекаемый ключ. Кроме того, поскольку приобретали мы с супругой в общую совместную собственность, то мы записали на один носитель оба ключевых контейнера. И это в добавок к третьему моему контейнеру на ЮЛ. А УЦ не занимается тем, что создает дополнительные контейнеры - они форматируют ключ и пишут на него один контейнер.
> Плагин нужен не порталу. Плагин нужен браузеру. Для того, чтобы он мог вычислять и добавлять к документу электронную подпись по команде сценария, подгружаемого с внешнего сервера. Необязательно это будет портал Росреестра. Многие банк-клиенты (или клиент-банки?) тоже его используют.
Второй раз из разряда доебались до запятой. Помимо этого плагина есть ещё добрый пяток плагинов, которые занимаются примерно такой же функциональность. Но Росреестр требует именно этого плагина.
> И никогда не выйдет. Дело в том, что вся эта бессмысленная и беспощадная российская криптография требует обязательной сертификации в ФСБ и ФСТЭК.
Мне, как пользователю-физику, особенно не приелось использовать именно сертифицированные программы и библиотеки. Я бы с удовольствием юзал несертифицированные, если бы они были. Но причина, по которой их нет, заключается в том, что разработчики libnss стоят как за Сталинград перед всеми попытками добавить ГОСТовую крипту в библиотеку. Патчи присылались уже многократно, и многократно их авторы были посланы нахуй.
> Поэтому звиняйте, Linux-оиды будут сосать кеглю до второго пришествия. Вроде как был Крипто-Про под Linux, но реальные случаи его применения лично мне неизвестны.
Мне они известны, но они не являются общепользовательскими приложениями. Там на самом деле тупо порт Microsoft Crypto API под линукс. Вообще вся беда линукса в этом плане в том, что в нём нет такого понятия как криптопровайдер и нет единого крипто API. Отсюда нету и интереса у наших криптописателей это всё поддерживать.
To be continue... ЖЖ режет камент по длине.
Reply
Ну-ну... Вы еще скажите, что вам по**й на уголовный кодекс... У вас юридическая каша в голове. Если в выписке из ЕГРП или свидетельстве о праве на собственность (уже не выдают) указана только одна фамилия, это ещё не означает того, что собственность не совместная. И если вы, будучи в браке, попытаетесь оформить покупку как общую долевую собственность, Росреестр сразу же затребует у вас копию брачного контракта. Без вариантов. Другой вопрос, что вы можете в качестве приобретателей указать либо одну фамилию (себя), либо две (себя и супругу). И в том, и в другом случае после совершения сделки собственность станет совместной. Но в первом варианте понадобится нотариально заверенное согласие супруги, а во втором - нет. Вот и вся разница.
> который мне сказал написать в договоре
Собственно, я отреагировал на вашу статью ровно потому, что вы совершаете какие-то действия, но не понимаете их смысла. А потом учите других и призываете их поступать так же. Статья 556 ГК РФ говорит о том, что должен быть документ о передаче, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с 421 ГК РФ вы имеете право писать в договоре всё что угодно. В том числе и то, что договор имеет силу акта приема-передачи. Но сам он от этого актом не станет. :) Тем не менее, суть, опять же, не в этом. Росреестру плевать, есть ли акт или нет. Вы можете сначала зарегистрировать сделку, а через неделю после этого подписать акт. То есть сам акт для регистрации сделки не требуется. Вы же безапеляционно утверждаете обратное.
Насчет "успешно зарегистрировался". Как показывает практика, Росреестру откровенно по**й что ему регистрировать. Лишь бы там не было совсем уж явной дичи. Самое интересное начинается только тогда, когда кто-то начинает оспаривать какой-то из этапов вашей сделки или её целиком. Вот тут уже играют роль даже самые мелкие детали. Некому оспаривать - прекрасно. Можно вообще не париться ни о чём в таком случае.
> то вам на него сгенерят и запишут софтовый извлекаемый ключ
Если вы на 100% уверены в своих словах, то ОК. Аргумент принят. Я доказать обратного не смогу. Но тогда так и надо было писать. Со своей стороны замечу, что держать кучу ключей на одном токене - плохая идея. Хотя бы потому, что иногда они физически сгорают / ломаются.
> Но Росреестр требует именно этого плагина.
Не только Росреестр. Все, кто хотят накладывать/сверять цифровую подпись, требуют наличия именно этого плагина. И "аналогичный" использовать не выйдет, потому что он привязан к производителю программы-криптопровайдера (в вашем случае - КриптоПро).
> разработчики libnss стоят как за Сталинград
Во-первых, не понял что это за libnss, про которую вы говорите. Во-вторых, в последних версиях OpenSSL уже давно есть поддержка ГОСТовского шифрования. Но причина отсутствия "несертифицированных" программ заключается вовсе не в сговоре разработчиков. Всё несколько сложнее.
> вся беда линукса в этом плане в том, что в нём нет такого понятия как криптопровайдер и нет единого крипто API. Отсюда нету и интереса у наших криптописателей это всё поддерживать.
В огороде бузина, а в Киеве - дядька. Но вам виднее.
Reply
Это, очевидно, ложь. Можете посмотреть бесплатным сервисом информацию по квартире 78:34:0415902:11413. Общая долевая собственность, собственники супруги, никакого брачного контракта нет.
Абзац про необходимость акта будет отвечен несколько позже.
> Но тогда так и надо было писать.
Я не претендую на то, что статья является монографией и в ней освещено 100% вопросов, тем более, что данный вопрос является смежным, а никак не основной темой статьи.
> Со своей стороны замечу, что держать кучу ключей на одном токене - плохая идея. Хотя бы потому, что иногда они физически сгорают / ломаются.
Мне до ваших идей фиолетово. Утерянный на сгоревшем/сломавшемся токене ключ не является ни ценной информацией, ни тем, чего нельзя сделать заново.
> Не только Росреестр. Все, кто хотят накладывать/сверять цифровую подпись, требуют наличия именно этого плагина. И "аналогичный" использовать не выйдет, потому что он привязан к производителю программы-криптопровайдера (в вашем случае - КриптоПро).
"Ляпсус, почему вы пишете о том, чего вы в жизни не видели и о чем не имеете ни малейшего представления?" (c) Ильф, Петров, "12 стульев". Вот действительно, зачем вы так безапелляционно ввязываетесь в спор о матерях, о которых знаете ровным счетом ничего?
Вот вам свежий контрпример: РосСтат использует на своем портале приема статистической отчетности плагин Croc XML Signer, который просто замечательно работает с CryptoPro. А ещё Ростелеком использует свой плагин для входа в ЕСИА через электронную подпись. Если вы не в курсе, то вход по электронной подписи осуществляется подписанием рандомного числа, сгенеированного ЕСИА (UUID'а) и (о, чудо!) это тоже работает с КриптоПро. Таким образом, никакой привязки к программе-криптопровайдеру нету. Подёргать из плагина функции стандартного Microsoft Crypto API может любой.
> Во-первых, не понял что это за libnss, про которую вы говорите. Во-вторых, в последних версиях OpenSSL уже давно есть поддержка ГОСТовского шифрования.
libnss - это то, что используют перечисленные браузеры для работы с криптографией. Да, OpenSSL они НЕ используют. Так бывает. Из OpenSSL ГОСТы вынесли в "плагин", который там называется engine'ом.
> Но причина отсутствия "несертифицированных" программ заключается вовсе не в сговоре разработчиков. Всё несколько сложнее.
Обменялись мнениями, спорить далее по этому пункту, имхо, бесполезно.
Reply
А, всё, понял. До 2016го года там вообще бардак творился. Теперь же позиция ВС РФ такова, что договор купли-продажи при оформлении супругами в долевую собственность содержит в себе элементы соглашения о разделе имущества. Последнее должно в обязательном порядке удостоверяться нотариусом. Следовательно, и договор должен пройти через нотариуса.
А по всем сделкам, что заключались как покупка в долевую собственность с начала 2016 года без нотариуса, теперь надо только через суд определять: совместная это собственность или долевая. Гы-гы-гы! А до 2016го года, типа "всё нормально". Тогда необязательно было у нотариуса соглашение о разделе имущества заверять.
Вот же ж что они придумали, шалунишки. То есть супруги при оформлении в долевую собственность заключают как будто бы одновременно договор купли-продажи и соглашение о разделе имущества "в одном флаконе". Отстал я от жизни, отстал...
> Таким образом, никакой привязки к программе-криптопровайдеру нету
Кстати да. Сейчас вспомнил, что этот КриптоПрошный Cades работает с VipNet-ом (или как там его). Окей, тут вы правы. Но также куча разных интернет-банков тоже требуют этот же Cades. На этот раз вы меня поймали "на запятых". :)
...
Насчет libnss по-прежнему не понял. Можно ссылку? Это ведь не линуксовый libnss?
Reply
На самом деле могу привести пример подобной регистрации после 2016 года. Но, подозреваю, что это было сделано в соответствии с ДДУ, в котором было прописано именно такой вид собственности. Интересную "бнопню" вы накопали )
> Насчет libnss по-прежнему не понял. Можно ссылку? Это ведь не линуксовый libnss?
Это кросс-платформенная библиотека Network Security Servises. Можно сказать, до опеределенной степени это аналог OpenSSL.
https://developer.mozilla.org/en-US/docs/Mozilla/Projects/NSS
Reply
Да можно много примеров привести. Скажем, если в сделке участвует материнский капитал, то собственность супругов оформляют как долевую, независимо от их (не)желания. Там очень много разных вводных может быть.
И даже после того, как вступило в силу требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашений о разделе имущества между супругами (29.12.2015), какое-то время такие сделки всё равно успешно регистрировались Росреестром в простой письменной форме (без нотариуса), хотя по закону не должны были. С ДДУ там вообще отдельная песня.
> кросс-платформенная библиотека Network Security Servises
Пошел изучать матчасть.
Reply
Опять нет! У меня с супругой есть квартира купленная с использованием мат.капитал. Общая совместная собственность )))) Правда мы обязались выделить в ней доли детям, но пока до этого руки не дошли.
> какое-то время такие сделки всё равно успешно регистрировались Росреестром
Что и говорить! Росреестру вообще законы не писаны. Отмененное, по-моему, в 2013-м году КС РФ положение закона, требующее проведения общего собрания собственников для формирования участка под многоквартирным домом, до сих пор признаётся Росреестром необходимым (инфа двухнедельной давности). Хотя в 2018 даже изволили вычеркнуть это из закона (до этого закон шел с припиской о решении КС РФ).
Но это и не только Росреестра касается.
Reply
Внезапно на Хабре мне в ЛС написал юзер, который решил освоить данный путь для того, чтобы переоформить квартиру на жену. Потому что им нужно продать хату, которая находится в другом регионе, а он не гражданин РФ, а Сбер электронно оформляет сделки экстерриториально только гражданам РФ (почему - хз).
В общем он всё сделал и получил отказ. Дескать хрен вам, а не собственность на супругу - и так ей принадлежит на равных правах. В общем побёг он к нотариусу делать согласие и электронную копию с тождественностью (тождественность электоронного документа бумажному - услуга нотариуса с его электронной подписью).
Reply
Leave a comment