Пора учиться жить в долг
Мне, как человеку, чьи жилищные проблемы были давно решены многочисленными родственниками, трудно понять тех, кто ввязывается в ипотеку. Но я попробую.
Недавно беседовал с одим приятелем, который хочет съехать с отчего района, в котором родители заботливо оставили ему ушатанную хрущевку. Последнюю он хочет продать, вырученные деньги занести в банк в качестве стартового взноса за новую квартиру, а остальную часть стоимости выплачивать 5-10-15 лет, как повезет. На мой резонный вопрос: "Почему б тебе просто не накопить оставшуюся часть, ведь ты неплохо зарабатываешь? - он дал не менее резонный ответ, - сколько бы я ни зарабатывал, постоянный рост цен на жилье и инфляция будут сжирать мои накопления".
Этот ответ меня вполне удовлетворил. В условиях российской реальности все действительно происходит именно так. Однако, ипотека у любого нормального человека вызывает вполне определенный набор ассоциаций: высокий процент, долговая кабала, запредельный риск. Хотя, возможно, что мои данные несколько устарели. Пожалуй, что так оно и есть.
Начнем с процентов.
Вы будете смеяться, но сейчас ставки по ипотеке даже ниже докризисного уровня. В 2013 г. среднегодовая ставка по ипотеке была 12,5%, а в ноябре этого года номинальная ставка, по оценкам экспертов, составила 12%. Тем не менее, на рынке жилья наблюдается парадокс: несмотря на снижение ставки, выдачи ипотеки не растут. Эксперты связывают это с изменением модели поведения потребителя - люди научились рассудительнее подходить к крупным покупкам. В связи с этим, я могу предположить, что если динамика по процентам останется в текущей тональности, а доходы населения начнут расти, то корреляция процентной ставки и спроса на ипотечные продукты возобновится. Вероятней всего так и случится, поскольку рынок уже сейчас ожидает рост ипотечного кредитования на уровне 12% в 2017-19 годах.
Обнадеживает еще и то, что власти пристально следят за ситуацией в секторе. Так, например, Игорь Шувалов вчера сообщил, что программа помощи проблемным ипотечникам в РФ продлевается до 1 марта 2017 года с измененными условиями (это, кстати, к вопросу о "долговой кабале").
"Можно списать часть средств, если кредитный договор подходит к завершению, либо, если так удобнее семье - можно понизить ежемесячные платежи в течение 18 месяцев", - сказал Шувалов.
Всего по этой программе будет израсходовано 1,5 млрд рублей. Кроме того, Минфин готов рассмотреть вопрос об увеличении бюджетных средств, выделяемых на субсидирование ставки по ипотеке, если увидит большой спрос на кредиты.
Я полагаю, что спрос возрастет, так как на фоне сокращения доходов населения ипотека и в самом деле становится единственно доступной возможностью приобрести жилье для подавляющего числа россиян. Сейчас только сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотечного кредита. Почему "только"? Да потому что, в США, допустим, 90% сделок с недвижимостью осуществляется через ипотеку.
Американский опыт, впрочем, не тот, который следовало бы перенимать в России в полной мере. Все мы помним ипотечный кризис в США 2007 года, когда экономический пузырь на рынке недвижимости лопнул, и большинство заёмщиков оказалось не в состоянии выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам. Почему там так получилось? Пожалуй из-за слишком либерализированной экономики. Практика кредитования стала в какой-то момент неадекватной. Банки выдавали кредиты высокорисковым заемщикам, а те в свою очередь, рассчитывая на постоянный рост цен на недвижимость, принимали на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях. ФРС все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам. Итог мы имели возможность наблюдать в недавнем прошлом.
В России же, власти с началом текущего кризиса взяли под свой контроль рынок иптечного кредитования. В итоге, по словам Игоря Шувалова, который курирует эту тему, нам удалось избежать "ипотечного пузыря", при том, что ипотека становится все более доступной.
Что же касается рисков, с которыми сопряжено решение об ипотеке в отдельно взятом домохозяйстве, то тут я могу сказать только то, что с риском связано любое наше решение. Мой приятель мог бы спокойно жить в родительской хрущевке, однако желание улучшить свои жилищные условия подтолкнули его к ипотеке. Жить в долг надо уметь. Жить в долг придется учиться.