Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости
Оригинал взят у paul_kartsev в Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости
При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли у нас все-таки пока еще развит недостаточно, в связи с чем обоснованность результатов, не скажу что всегда низкая, но зачастую они могут быть поставлены под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.
Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом, на мой взгляд, лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать.
Альтернативным вариантом является кооперация с компаниями, которые подобную аналитику ведут, как с другими оценочными, так и с риэлторскими. При этом необходимо понимать, что ответственность за конечный результат будет все равно лежать на исполнителе (оценщике), соответственно надо быть уверенным в данных источниках, проверить их на соответствие требованиям обоснованности и достоверности.
В отношении методологии я придерживаюсь позиции, что при наличии относительно развитого рынка предпочтительно использование сравнительного подхода и только. Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации, приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам несоответствия.
В отдельных случаях, когда информации на ретроспективную дату все-таки недостаточно, но есть достаточный объект данных по аналогам на период проведения оценки, возможно проведение дополнительной оценки на текущий момент времени. Данная оценка не может быть использована каким-либо образом при определении итоговой величины стоимости на дату в прошлом, однако оценщик может ее привести в приложении к отчету с пояснениями по динамике рынка за прошедшее время, чтобы подтвердить результаты оценки на дату в прошлом. Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь - все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.
Метод выделения (когда стоимость участка определяется в доле от стоимости единого объекта) возможно, когда есть хорошая аналитика по собственно долям участков. В нашей стране пока такой аналитики практически нет. Возможно она появится после проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (ОКС-ов) и прохождения процедур оспаривания по ним, когда можно будет оперировать относительно сопоставимыми данными о рыночной стоимости земельных участков, улучшений и единых объектов.
Метод предполагаемого использования, а также метод остатка/распределения (через вычитание стоимости улучшений из стоимости единого объекта) может применяться для высокоплотной коммерческой застройки в центральной части города, когда аналогов недостаточно, альтернатив нет, и стоимость земли будет определяться главным образом эффективность конкретного проекта застройки в конкретном месте. При этом надо не забывать о том, что участок опять же должен рассматриваться как свободный и доступный для наиболее эффективного использования, соответственно использование данных по текущей застройки при ее наличии, данных о доходах и расходах текущего собственника при несоответствии застройки НЭИ и неэффективном управлении может привести к существенному искажению стоимости участка.
Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.
В отношении местоположения в пределах города наилучшим вариантом является проведение зонирования города для соответствующих сегментов рынка (жилья, коммерческой недвижимости, промышленных территорий). Зачастую подобное зонирование в явном или неявном виде используется участниками рынка, и на основе него может представляться соответствующая аналитика. Другое дело, что в очень часто рынок недостаточно развит и максимум, что используют риэлторы и оценщики в своей аналитике - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более в разрезе разных сегментов (участков различного назначения). Выходом из положения может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определения диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Соответственно в оценке корректировка на местоположение уже может производиться на основе отношения средних цен по зонам, а ее обоснованность будет строиться на коллективных экспертных оценках, которые могут быть оформлены соответствующим протоколом или в качестве аналитического исследования в открытой печати.
При отсутствии аналогов в отдаленном от центра субъекта населенном пункте можно идти двумя основными путями. Первое, выделить схожие по ряду признаков (численность населения, уровень зарплат, удаленность от центра субъекта, цены на жилье и пр.) иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по сопоставимым объектам и использовать их, без дополнительных корректировок или с ними, если они необходимы. Второй вариант, использование данных непосредственно по сопоставимым объектам из столицы субъекта. Здесь необходимо учитывать, что в связи с существенно большей численностью населения в столице цены в большей степени дифференцированны по местоположению внутри города. В большинстве случаев использование аналогов из центральной части столицы не оправдано. Сопоставимые объекты корректнее выбирать из средней части столичного города вводя при необходимости поправку на расположение объекта оценки на окраине или иной малоактивной части маленького города. Корректировка на сам населенный пункт в большинстве случаев может быть внесена на основе соотношения цен на жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую зависимость между ценами на квартиры и дома и ценами на коммерческую недвижимость. Если есть сомнения, что отношения цен на жилье может быть не показательным для участка соответствующего назначения, то можно использовать иные косвенные признаки, которые можно соотнести с уровнем экономического развития и соответственно ценами на недвижимости (уровень зарплат и доходов населения, объем промышленной продукции на душу населения, объем розничной торговли на душу населения и т.д.).
Корректировки на площадь методами парных продаж зачастую имеют слабое обоснование. Я рекомендую на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов придти к пониманию в пределах каких интервалов различие по площади является не существенными. Соответственно при разбросе в данном пределе корректировка не будет требоваться. Зачастую корректировка по площади связана не с самой площадью, а комплексно учитывает факторы назначения )потенциала использования) участка, остаточные факторы местоположения, в том числе обеспеченности коммуникациями.
В большинстве случаев зависимости цены от площади можно наблюдать только по сельхозучасткам, землям под промышленно-складскую застройку и жилищное строительство (комплексное освоение). Под коммерческой недвижимостью подобной зависимости в основном не наблюдается.
В практике можно использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. Основное условие здесь все-таки соответствие исследуемых объектов по выборке объекту оценки по категории и назначению, т.е. нельзя установленную зависимость по выборке предложений к продаже участков под ИЖС переносить на участки промышленного назначения или под коммерческую застройку. Подобные исследования могут быть выполнены самостоятельно, так и использованы на основе имеющейся открытой аналитической информации. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому даже исследования 2-3-5 летней давности от даты оценки может быть принято во внимание.
Корректировка на коммуникации. Для целей кадастра, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Соответственно возможность подключения электричества в определенном объеме разрешенной мощности может учитываться по тарифам за технологическое подключение электроснабжающей организации региона. Этот вопрос наиболее простой, но в то же время наличие и отсутствие электричества в большинстве случае является определяющим фактором для стоимости. Наличие возможности подключения к центральным сетям тепло-, водоснабжения и канализации может учитываться расчетом альтернативных затрат на создание соответствующей локальной инфраструктуры (котельной, скважины, очистных сооружений). По газу подобную альтернативу рассчитать сложнее.
Конечно в большинстве случае подобные детальные расчеты может быть необходимы в исключительных случаях для крупных объектов. На практике оценщики используют аналитические данные, рассчитываемые самостоятельно или взятые с готовых исследований. В большинстве ситуаций этого бывает достаточно при условии хорошего качества аналитике и высоком уровне доверия к ней.
PS. Спасибо коллегам из СРО Экспертный совет за присланные вопросы, отвечая на которые у меня и получился данный текст.
При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли у нас все-таки пока еще развит недостаточно, в связи с чем обоснованность результатов, не скажу что всегда низкая, но зачастую они могут быть поставлены под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.
Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом, на мой взгляд, лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать.
Альтернативным вариантом является кооперация с компаниями, которые подобную аналитику ведут, как с другими оценочными, так и с риэлторскими. При этом необходимо понимать, что ответственность за конечный результат будет все равно лежать на исполнителе (оценщике), соответственно надо быть уверенным в данных источниках, проверить их на соответствие требованиям обоснованности и достоверности.
В отношении методологии я придерживаюсь позиции, что при наличии относительно развитого рынка предпочтительно использование сравнительного подхода и только. Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации, приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам несоответствия.
В отдельных случаях, когда информации на ретроспективную дату все-таки недостаточно, но есть достаточный объект данных по аналогам на период проведения оценки, возможно проведение дополнительной оценки на текущий момент времени. Данная оценка не может быть использована каким-либо образом при определении итоговой величины стоимости на дату в прошлом, однако оценщик может ее привести в приложении к отчету с пояснениями по динамике рынка за прошедшее время, чтобы подтвердить результаты оценки на дату в прошлом. Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь - все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.
Метод выделения (когда стоимость участка определяется в доле от стоимости единого объекта) возможно, когда есть хорошая аналитика по собственно долям участков. В нашей стране пока такой аналитики практически нет. Возможно она появится после проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (ОКС-ов) и прохождения процедур оспаривания по ним, когда можно будет оперировать относительно сопоставимыми данными о рыночной стоимости земельных участков, улучшений и единых объектов.
Метод предполагаемого использования, а также метод остатка/распределения (через вычитание стоимости улучшений из стоимости единого объекта) может применяться для высокоплотной коммерческой застройки в центральной части города, когда аналогов недостаточно, альтернатив нет, и стоимость земли будет определяться главным образом эффективность конкретного проекта застройки в конкретном месте. При этом надо не забывать о том, что участок опять же должен рассматриваться как свободный и доступный для наиболее эффективного использования, соответственно использование данных по текущей застройки при ее наличии, данных о доходах и расходах текущего собственника при несоответствии застройки НЭИ и неэффективном управлении может привести к существенному искажению стоимости участка.
Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.
В отношении местоположения в пределах города наилучшим вариантом является проведение зонирования города для соответствующих сегментов рынка (жилья, коммерческой недвижимости, промышленных территорий). Зачастую подобное зонирование в явном или неявном виде используется участниками рынка, и на основе него может представляться соответствующая аналитика. Другое дело, что в очень часто рынок недостаточно развит и максимум, что используют риэлторы и оценщики в своей аналитике - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более в разрезе разных сегментов (участков различного назначения). Выходом из положения может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определения диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Соответственно в оценке корректировка на местоположение уже может производиться на основе отношения средних цен по зонам, а ее обоснованность будет строиться на коллективных экспертных оценках, которые могут быть оформлены соответствующим протоколом или в качестве аналитического исследования в открытой печати.
При отсутствии аналогов в отдаленном от центра субъекта населенном пункте можно идти двумя основными путями. Первое, выделить схожие по ряду признаков (численность населения, уровень зарплат, удаленность от центра субъекта, цены на жилье и пр.) иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по сопоставимым объектам и использовать их, без дополнительных корректировок или с ними, если они необходимы. Второй вариант, использование данных непосредственно по сопоставимым объектам из столицы субъекта. Здесь необходимо учитывать, что в связи с существенно большей численностью населения в столице цены в большей степени дифференцированны по местоположению внутри города. В большинстве случаев использование аналогов из центральной части столицы не оправдано. Сопоставимые объекты корректнее выбирать из средней части столичного города вводя при необходимости поправку на расположение объекта оценки на окраине или иной малоактивной части маленького города. Корректировка на сам населенный пункт в большинстве случаев может быть внесена на основе соотношения цен на жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую зависимость между ценами на квартиры и дома и ценами на коммерческую недвижимость. Если есть сомнения, что отношения цен на жилье может быть не показательным для участка соответствующего назначения, то можно использовать иные косвенные признаки, которые можно соотнести с уровнем экономического развития и соответственно ценами на недвижимости (уровень зарплат и доходов населения, объем промышленной продукции на душу населения, объем розничной торговли на душу населения и т.д.).
Корректировки на площадь методами парных продаж зачастую имеют слабое обоснование. Я рекомендую на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов придти к пониманию в пределах каких интервалов различие по площади является не существенными. Соответственно при разбросе в данном пределе корректировка не будет требоваться. Зачастую корректировка по площади связана не с самой площадью, а комплексно учитывает факторы назначения )потенциала использования) участка, остаточные факторы местоположения, в том числе обеспеченности коммуникациями.
В большинстве случаев зависимости цены от площади можно наблюдать только по сельхозучасткам, землям под промышленно-складскую застройку и жилищное строительство (комплексное освоение). Под коммерческой недвижимостью подобной зависимости в основном не наблюдается.
В практике можно использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. Основное условие здесь все-таки соответствие исследуемых объектов по выборке объекту оценки по категории и назначению, т.е. нельзя установленную зависимость по выборке предложений к продаже участков под ИЖС переносить на участки промышленного назначения или под коммерческую застройку. Подобные исследования могут быть выполнены самостоятельно, так и использованы на основе имеющейся открытой аналитической информации. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому даже исследования 2-3-5 летней давности от даты оценки может быть принято во внимание.
Корректировка на коммуникации. Для целей кадастра, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Соответственно возможность подключения электричества в определенном объеме разрешенной мощности может учитываться по тарифам за технологическое подключение электроснабжающей организации региона. Этот вопрос наиболее простой, но в то же время наличие и отсутствие электричества в большинстве случае является определяющим фактором для стоимости. Наличие возможности подключения к центральным сетям тепло-, водоснабжения и канализации может учитываться расчетом альтернативных затрат на создание соответствующей локальной инфраструктуры (котельной, скважины, очистных сооружений). По газу подобную альтернативу рассчитать сложнее.
Конечно в большинстве случае подобные детальные расчеты может быть необходимы в исключительных случаях для крупных объектов. На практике оценщики используют аналитические данные, рассчитываемые самостоятельно или взятые с готовых исследований. В большинстве ситуаций этого бывает достаточно при условии хорошего качества аналитике и высоком уровне доверия к ней.
PS. Спасибо коллегам из СРО Экспертный совет за присланные вопросы, отвечая на которые у меня и получился данный текст.