Оспаривание стоимости садового домика
Некоторое время назад пришло письмо из Министерства имущественных отношений Московской области с предложением проверить правильность оценки имущества. Крайний срок подачи замечаний по оценке - 2 ноября 2018 года.
Проверить просто: перейти по этой ссылке, поставить галку "Я не робот" и вписать кадастровый номер объекта. Его можно узнать из письма со счетами из налоговой инспекции, либо в личном кабинете на сайте ФНС в разделе "Моё имущество".
В моём случае это деревянный домик 6x6, построенный на садовом участке в 1967 году, перешедший по наследству от отчима. Кадастровая стоимость, выданная по запросу, составила около 480 тысяч рублей, и показалась мне завышенной. Я решил разобраться почему.
Мне удалось снизить стоимость до 237 тысяч рублей, хотя я надеялся добиться ещё большего снижения, до 126 тысяч. Действия конкретно в моём случае.
Порядок действий, если вас не устраивает кадастровая стоимость.
1. Скачать описание методики оценки, Том 3. Описание определения кадастровой стоимости иных видов объектов недвижимости.
2. Скачать промежуточные документы, в которых и содержится исходная информация для определения оценки. Для этого рекомендую использовать менеджер закачек, например, https://www.freedownloadmanager.org/.
Нужно заметить, что объём всех, предлагаемых Министерством документов довольно велик и составляет около 65 гигабайт. Сюда входят данные по земельным участкам и объектам недвижимости во всей Московской области. В моём случае нужная информация оказалась в одном из файлов архива Приложение 4 «Результаты определения КС». Можно начать скачивание с него, в нём 13 гигабайт. У меня не очень стабильный интернет, и средствами браузера закачать файлы не удалось.
3. Информация представлена в виде электронных таблиц в двух экземплярах: в формате xlsx (Microsoft Excel) и ods (OpenOffice). Нужно найти таблицу, содержащую строку с соответствующим кадастровым номером.
Здесь таится ещё одна трудность: таблицы содержат по несколько десятков тысяч строк, в моём случае информация оказалась на строке с номером около 100000, и даже на относительно новых компьютерах будут открываться долго. А таких таблиц - несколько десятков, информация, насколько я понял, сгруппирована только по районам МО, но не упорядочена по кадастровому номеру.
Два совета по упрощению поиска:
4. После нахождения нужного файла-таблицы найти открыть его в OpenOffice Calc/Microsoft Excel и найти в нём строку с кадастровым номером вашего объекта, скопировать её, а также заголовок таблицы в отдельный новый файл-таблицу. Столбцов довольно много, 86, и они содержат, в числе прочего, параметры, по которым и рассчитывается стоимость.
5. Определить, какие параметры указаны неверно и провести перерасчёт.
6. Отправить замечания, вписав их в "заготовку".
В моём случае я послал вот такое письмо из с простым уведомлением, а затем продублировал его в электронной форме по адресу cko-mo@mosreg.ru. Красным отмечены пункты, в которых указаны неточности в исходных данных. Бумажное письмо дошло за 2 дня, оценка изменилась через 14 дней после отправления письма.
"Шапка", см. "заготовку"
Прошу рассмотреть замечание к промежуточным отчетным документам, размещенным на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», по объекту недвижимости с кадастровым номером 50:11:*******:*****, расположенному по адресу: Московская обл., Рузский р-н, Ивановское с/п, СНТ *****, уч. №**.
Замечание к промежуточным отчетным документам заключается в следующем:
1. В документе "расчет_группа 2.8.ods" (находится в архиве "P4. Opredeleniye KS.zip" в директории \ОКС\2 группа\) в строке ****** указано: "Материал стен: Из прочих материалов". В действительности "Деревянные".
2. Согласно Таблице 172, приведённой разделе 1.3.3.7.2 документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3" группа капитальности такого строения IV, если оценивать по типу фундамента, либо V, если оценивать по стенам и перекрытиям.
Ниже предполагаю группу IV.
3. Согласно Таблице 173, там же, поправка на группу капитальности составляет 0.8.
4. Согласно Таблице 174, там же, класс конструктивной системы КС-7
5. Согласно Таблице 185, приведённой в разделе 1.3.3.7.7 того же документа, нормативный срок жизни составляет 50 лет.
6. Согласно п. 3. алгоритма, приведённому там же, после слов "Учитывая все вышесказанное", износ составляет 70%.
7. В документе "расчет_группа 2.8.ods" (находится в архиве "P4. Opredeleniye KS.zip" в директории \ОКС\2 группа\) в строке ****** указан "Строительный объём" 245.1 куб.м.
Однако здание имеет следующие размеры: длина 6 м, ширина 6 м, высота стен первого этажа 3 м, высота мансарды по коньку крыши 3.4 м, крыша двускатная. Крыльцо: длина 2.8 м, ширина 1.5 м, наибольшая высота стены крыльца 2.4 м. Подвал отсутствует.
Согласно формуле, приведённой в разделе 1.3.3.7.5 документа документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3", а также пояснению к параметру hз для крыш строительный объём получается равным V = 6*6*3+0.5*6*6*3.4+1.5*2.8*2.4 = 179.28 куб.м.
8. Поскольку вычислен объём данного объекта, а не аналога, то поправка на разницу в объёме/площади не требуется.
9. Согласно определению, данному в п. 1.3.3.6 документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3", "покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки". В качестве аналогичного объекта мной выбран дачный дом "Комфорт" компании ***** в зимней комплектации, (httр://ссылку здесь не привожу).
Его стоимость на 7 октября 2018 года составляла 588297 руб.
Строительный объём, исходя из данных, приведённых компанией на её сайте, получается равным 225 куб.м, что даёт стоимость строительства 1 куб.м 2615 руб.
С учётом приведённых мной замечаний стоимость воспроизводства при использовании справочной стоимости строительства 1 куб. м (5240 руб. за 1 куб.м) составит
5240*179.28*1*1.114*0.8*1.0101 = 845673 руб. 42 коп.
Кадастровая стоимость с учётом износа 70%
845673.42*(1-0.7) = 253702 руб. 3 коп.
При использовании стоимости строительства реально предлагаемого здания ("******" мод. "Комфорт", зимняя комплектация, 2615 руб. за 1 куб.м) стоимость воспроизводства составит
2615*179.28*1*1.114*0.8*1.0101 = 422029 руб. 77 коп.
Кадастровая стоимость с учётом износа 70 %
422029.77*(1-0.7) = 126608 руб. 94 коп.
В итоге, не удалось оспорить расценки на строительство 1 куб.м, из-за чего окончательная оценка оказалась всё же выше, чем я надеялся. Но удалось внести исправления по материалу стен и объёму объекта.
В целом, хорошо, что предоставляется принципиальная возможность оспорить цену и не тратить при этом время в очередях и недоумении.
Но хотелось бы большей упорядоченности информации.
В скачанных архивах встречались файлы, видимо, относящиеся к какой-то ГИС. Возможно её использование позволило бы отыскать нужную информацию по параметрам объекта быстрее. Но не все умеют ей пользоваться. Я, например, не умею.
Здорово было бы уже на сайте выдавать по кадастровому номеру не только адрес и оценку стоимости, но и ту самую строку из электронной таблицы, которую пришлось искать "вручную".
Проверить просто: перейти по этой ссылке, поставить галку "Я не робот" и вписать кадастровый номер объекта. Его можно узнать из письма со счетами из налоговой инспекции, либо в личном кабинете на сайте ФНС в разделе "Моё имущество".
В моём случае это деревянный домик 6x6, построенный на садовом участке в 1967 году, перешедший по наследству от отчима. Кадастровая стоимость, выданная по запросу, составила около 480 тысяч рублей, и показалась мне завышенной. Я решил разобраться почему.
Мне удалось снизить стоимость до 237 тысяч рублей, хотя я надеялся добиться ещё большего снижения, до 126 тысяч. Действия конкретно в моём случае.
Порядок действий, если вас не устраивает кадастровая стоимость.
1. Скачать описание методики оценки, Том 3. Описание определения кадастровой стоимости иных видов объектов недвижимости.
2. Скачать промежуточные документы, в которых и содержится исходная информация для определения оценки. Для этого рекомендую использовать менеджер закачек, например, https://www.freedownloadmanager.org/.
Нужно заметить, что объём всех, предлагаемых Министерством документов довольно велик и составляет около 65 гигабайт. Сюда входят данные по земельным участкам и объектам недвижимости во всей Московской области. В моём случае нужная информация оказалась в одном из файлов архива Приложение 4 «Результаты определения КС». Можно начать скачивание с него, в нём 13 гигабайт. У меня не очень стабильный интернет, и средствами браузера закачать файлы не удалось.
3. Информация представлена в виде электронных таблиц в двух экземплярах: в формате xlsx (Microsoft Excel) и ods (OpenOffice). Нужно найти таблицу, содержащую строку с соответствующим кадастровым номером.
Здесь таится ещё одна трудность: таблицы содержат по несколько десятков тысяч строк, в моём случае информация оказалась на строке с номером около 100000, и даже на относительно новых компьютерах будут открываться долго. А таких таблиц - несколько десятков, информация, насколько я понял, сгруппирована только по районам МО, но не упорядочена по кадастровому номеру.
Два совета по упрощению поиска:
- Простой, но долгий путь. Используйте OpenOffice и открывайте файлы ods. Мой компьютер 2008 года открывал один ods-файл около получаса. Пробовал открывать xslx на более мощном компе - не дождался.
- Немного сложнее, но быстрее. Файл ods - по сути zip-архив, из которого можно вытащить файл content.xml. Если внутри content.xml найдётся ваш кадастровый номер, то нужно работать именно с данным ods-файлом. Файл content.xml весьма велик по объёму, в моём случае около 2 гигабайт, для поиска я использовал текстовый просмотрщик, встроенный в FAR manager. Такой поиск занимает менее минуты в каждом файле.
4. После нахождения нужного файла-таблицы найти открыть его в OpenOffice Calc/Microsoft Excel и найти в нём строку с кадастровым номером вашего объекта, скопировать её, а также заголовок таблицы в отдельный новый файл-таблицу. Столбцов довольно много, 86, и они содержат, в числе прочего, параметры, по которым и рассчитывается стоимость.
5. Определить, какие параметры указаны неверно и провести перерасчёт.
6. Отправить замечания, вписав их в "заготовку".
В моём случае я послал вот такое письмо из с простым уведомлением, а затем продублировал его в электронной форме по адресу cko-mo@mosreg.ru. Красным отмечены пункты, в которых указаны неточности в исходных данных. Бумажное письмо дошло за 2 дня, оценка изменилась через 14 дней после отправления письма.
"Шапка", см. "заготовку"
Прошу рассмотреть замечание к промежуточным отчетным документам, размещенным на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», по объекту недвижимости с кадастровым номером 50:11:*******:*****, расположенному по адресу: Московская обл., Рузский р-н, Ивановское с/п, СНТ *****, уч. №**.
Замечание к промежуточным отчетным документам заключается в следующем:
1. В документе "расчет_группа 2.8.ods" (находится в архиве "P4. Opredeleniye KS.zip" в директории \ОКС\2 группа\) в строке ****** указано: "Материал стен: Из прочих материалов". В действительности "Деревянные".
2. Согласно Таблице 172, приведённой разделе 1.3.3.7.2 документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3" группа капитальности такого строения IV, если оценивать по типу фундамента, либо V, если оценивать по стенам и перекрытиям.
Ниже предполагаю группу IV.
3. Согласно Таблице 173, там же, поправка на группу капитальности составляет 0.8.
4. Согласно Таблице 174, там же, класс конструктивной системы КС-7
5. Согласно Таблице 185, приведённой в разделе 1.3.3.7.7 того же документа, нормативный срок жизни составляет 50 лет.
6. Согласно п. 3. алгоритма, приведённому там же, после слов "Учитывая все вышесказанное", износ составляет 70%.
7. В документе "расчет_группа 2.8.ods" (находится в архиве "P4. Opredeleniye KS.zip" в директории \ОКС\2 группа\) в строке ****** указан "Строительный объём" 245.1 куб.м.
Однако здание имеет следующие размеры: длина 6 м, ширина 6 м, высота стен первого этажа 3 м, высота мансарды по коньку крыши 3.4 м, крыша двускатная. Крыльцо: длина 2.8 м, ширина 1.5 м, наибольшая высота стены крыльца 2.4 м. Подвал отсутствует.
Согласно формуле, приведённой в разделе 1.3.3.7.5 документа документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3", а также пояснению к параметру hз для крыш строительный объём получается равным V = 6*6*3+0.5*6*6*3.4+1.5*2.8*2.4 = 179.28 куб.м.
8. Поскольку вычислен объём данного объекта, а не аналога, то поправка на разницу в объёме/площади не требуется.
9. Согласно определению, данному в п. 1.3.3.6 документа "Отчет № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области Основная часть. Том 3", "покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки". В качестве аналогичного объекта мной выбран дачный дом "Комфорт" компании ***** в зимней комплектации, (httр://ссылку здесь не привожу).
Его стоимость на 7 октября 2018 года составляла 588297 руб.
Строительный объём, исходя из данных, приведённых компанией на её сайте, получается равным 225 куб.м, что даёт стоимость строительства 1 куб.м 2615 руб.
С учётом приведённых мной замечаний стоимость воспроизводства при использовании справочной стоимости строительства 1 куб. м (5240 руб. за 1 куб.м) составит
5240*179.28*1*1.114*0.8*1.0101 = 845673 руб. 42 коп.
Кадастровая стоимость с учётом износа 70%
845673.42*(1-0.7) = 253702 руб. 3 коп.
При использовании стоимости строительства реально предлагаемого здания ("******" мод. "Комфорт", зимняя комплектация, 2615 руб. за 1 куб.м) стоимость воспроизводства составит
2615*179.28*1*1.114*0.8*1.0101 = 422029 руб. 77 коп.
Кадастровая стоимость с учётом износа 70 %
422029.77*(1-0.7) = 126608 руб. 94 коп.
В итоге, не удалось оспорить расценки на строительство 1 куб.м, из-за чего окончательная оценка оказалась всё же выше, чем я надеялся. Но удалось внести исправления по материалу стен и объёму объекта.
В целом, хорошо, что предоставляется принципиальная возможность оспорить цену и не тратить при этом время в очередях и недоумении.
Но хотелось бы большей упорядоченности информации.
В скачанных архивах встречались файлы, видимо, относящиеся к какой-то ГИС. Возможно её использование позволило бы отыскать нужную информацию по параметрам объекта быстрее. Но не все умеют ей пользоваться. Я, например, не умею.
Здорово было бы уже на сайте выдавать по кадастровому номеру не только адрес и оценку стоимости, но и ту самую строку из электронной таблицы, которую пришлось искать "вручную".