Рынок недвижимости Канады. На развилке
Те, кто отслеживает ситуацию на рынке недвижимости Канады, с любопытством ожидали осени 2010 года. Причина такого внимания была достаточно проста - на середину лета были намечены изменения, которые напрямую задевали продавцов и покупателей жилой и коммерческой собственности.
Речь идет в первую очередь о введении в провинциях Онтарио и Британская Колумбия (основные игроки на рынке недвижимости Канады) единого гармонизированного налога HST. В случае провинции Онтарио с 1 июля стали взимать дополнительные 8% с сумм продаж и оказываемых услуг (полный налог, объединяя GST и PST, составляет 13%). Если говорить про рынок недвижимости, то этот налог добавляется к комиссионным агентов, и, что самое главное, добавляется к стоимости всей вновь построенной недвижимости стоимостью выше 400 тысяч долларов.
Вторым фактором, который мог повлиять на состояние рынка недвижимости, были ожидания повышения процентов по ипотечному кредиту, о чем неоднократно заявляли представители Банка Канады. Но этого по большому счету не случилось. Хотя небольшое повышение было, его мало кто заметил. Более того, в некоторых случаях банки по некоторым видам ипотечного кредита даже снижали свои проценты. В то же время Банк Канады, после ряда сигналов, начал поднимать базовую ставку кредитования. Начиная с июня, было три повышения этой ставки, которая к началу сентября составила 1% в год (еще весной она составляла 0.25% в год). По крайней мере, был дан явный сигнал, что эпоха дешевых денег заканчивается, и это должно было оказать свое действие на покупателей недвижимой собственности.
Дополнительную интригу вносили экономическая ситуация в Канаде и США. Не секрет, что американская экономика еще достаточно далека от своей лучшей формы. Более того, меры, принимаемые Обамой, привели только к увеличению гигантского дефицита бюджета, не оказав ожидаемого эффекта. По крайней мере, кризис в США еще не закончился. При том, что США для Канады являются главным экономическим партнером, проблемы экономики этой ведущей страны мира достаточно плохо сказываются и на канадской экономике. Положение усугубляет сильный канадский доллар, который снижает экспортные возможности канадских производителей. Поэтому все ждали результатов второго квартала, которые должны стать индикатором того, насколько быстро американская экономика идет на поправку, и идет ли вообще.
Наконец, лично меня все лето не покидало ощущение, что в Канаде на самом высоком уровне началась психологическая обработка населения, направленная на то, чтобы создать неуверенность в будущем рынка недвижимости, и остановить тот ажиотаж, который наблюдался последние годы. По крайней мере, не проходило и недели, чтобы в ведущих газетах страны и на основных каналах телевидения не появлялась аналитика и репортажи с паническими прогнозами и выкладками, из которых следовало, что рост цен на недвижимость должен остановиться, а затем и упасть. Озвучивались цифры, из которых следовало, что цены к лету 2010 года в целом по Канаде должны упасть на 10-12%. Скажу сразу, что меня данные выводы очень настораживали и не убеждали, так как они не учитывали множество важных моментов, и выглядели как подгонка аргументов под готовый ответ.
Итак, лето прошло, наступила осень. Что мы имеем?
Рынок недвижимости, как и ожидалось, пошатнулся. Пока речь идет о снижении активности на нем, то есть уменьшении числа сделок купли-продажи по сравнению с предыдущими месяцами, а также сокращении нового строительства. Этого следовало ожидать как результат массированного психологического давления на рынок, а также шока от введения HST. Кроме того, текущие показатели сравниваются с рекордами по объемам продаж, что ставились последние полтора года, а бить рекорды постоянно невозможно. Стоит добавить, что все специалисты по рынку недвижимости прекрасно понимали, что когда-то стремительный рост цен и разогрев рынка должны были приостановиться. Именно это и произошло в настоящий момент. Вопрос теперь только в том, куда рынок двинется дальше, и каковы сценарии развития сложившейся ситуации. То есть является ли нынешнее охлаждение рынка тенденцией, или это только передышка перед очередным витком роста цен?
О причинах, которые разогревали рынок недвижимости
Без сомнения, анализировать то, что произошло, нельзя без учета причин, вызвавших рост цен в последние годы. О том, как росли цены и что творилось на рынке недвижимости, начиная с мая 2009 года, я уже писала неоднократно в своих предыдущих статьях. Справедливости ради надо сказать, что гонка последних полутора лет не была чем-то уникальным, на самом деле она была продолжением того, что происходило последнюю декаду, с коротким перерывом на кризис 2008 года.
К причинам повышенной активности на рынке и роста цен можно отнести следующее:
- сравнительная доступность покупки жилья. Нужно учитывать, что недвижимость в Канаде стоит значительно ниже, чем аналогичное жилье в других развитых странах, особенно когда речь идет о таком городе, как Торонто. Причем ситуация сохраняется такой даже после декады роста цен, которые в некоторых случаях поднялись в 3-4 раза.
- низкий процент по ипотечному кредиту, самый низкий в истории Канады.
- нехватка современного качественного жилья. Этот фактор, о котором многие аналитики почему-то умалчивают и не берут в расчет, в то время как он очевиден. Благодаря улучшению благосостояния жителей Канады и изменению стандартов жизни то, что было построено 40-50 лет назад, уже не устраивает многих из них. На лицо потребность в современном качественном жилье, которого в общем-то не хватает. Стоит добавить огромный интерес к многоэтажным кондоминиумам, которые получили большую популярность последние годы, и которых еще в начале нового века было совсем немного в канадских городах.
- инфляционные ожидания. Достаточно отследить рост цен на сырье, энергоносители и драгоценные металлы в последние десять лет, чтобы стало ясно, что мы живем в условиях постоянно раскручивающейся инфляции. Более того, начиная с 2005-2006 года реальной стала угроза гиперинфляции, которая на время была приостановлена кризисом 2008 года. В этих условиях, когда деньги обесцениваются на глазах, одним из наиболее надежных способов их сохранения является вложение в недвижимую собственность. По всем законам рынка, стоимость недвижимости как минимум растет адекватно темпам инфляции. Особенно ярко это наблюдается в условиях кризиса и сворачивания производства, когда такие финансовые инструменты, как акции и ценные бумаги становятся рискованными и малоприбыльными. В этом случае недвижимость становится чуть ли не безальтернативным объектом для вложения денежных средств для тех, кто хочет их сберечь от обесценивания.
- большой приток денежных средств на канадский рынок недвижимости. Нужно учитывать, что в связи с высокими ценами на сырье и энергоносители в Канаду, которая является одним из основных экспортеров этих товаров в мире, в страну идет большой приток денег. Часть из них затем выплескивается на рынок недвижимости. В частности, именно этим объясняются высокие цены в таких провинциальных городах, как Регина, Саскатун, Калгари и Эдмонтон, которые находятся в сырьевых провинциях Саскачеван и Альберта. Цены там порой превышают цены на аналогичное жилье в крупнейших мегаполисах Канады Торонто и Монреаль, что по всем канонам является нонсенсом - собственность в любом мегаполисе мира несравненно дороже аналогичной собственности в провинциальных городах страны.
- большой приток инвестиций из-за рубежа. По итогам экономического кризиса 2008 года Канада зарекомендовала себя среди других развитых стран как наиболее устойчивая в экономическом отношении страна, со стабильной политической системой и благоприятной средой для иностранных инвесторов. Как результат, в Канаду идет стабильный поток инвестиций, в первую очередь из США, Европы, стран Ближнего Востока, Китая и Индии. Часть этих средств вкладывается в недвижимость. Например, 40% покупаемых кондоминиумов в Торонто принадлежит инвесторам, с большой долей капитала, пришедшего из-за рубежа.
Это в целом те причины, которые обусловили высокую активность на рынке недвижимости в последние годы. И если посмотреть на них внимательно, то будет видно, что в общем-то мало что изменилось.
Пожалуй, ухудшение наблюдается только по такому параметру, как доступность жилья, из-за того, что цены на недвижимость выросли, и это отсекло часть потенциальных покупателей. Однако не все так мрачно и здесь. Несмотря на повышение цен, жилье продолжает оставаться доступным для очень большого количества людей, нуждающихся в нем. Желающих купить свой дом или квартиру еще достаточно много, причем большая часть из них может позволить себе это сделать. Самое главное, банковская ставка по ипотечному кредиту остается очень низкой, как результат выплаты по нему сопоставимыми с выплатой рента съемного жилья, что делает покупку недвижимости по прежнему очень привлекательным. Есть мало сомнений в том, что банковскую ставку еще долго буду поддерживать на таком низком уровне - обвал на рынке недвижимости сейчас никому не нужен, все прекрасно помнят о рецессии конца 80-х. По крайней мере, есть сигналы о том, что до лета 2011 года Банк Канады больше не будет поднимать процент кредитования.
Все остальные факторы также остаются в силе. Причем, как мне кажется, инфляционные ожидания только усиливаются, в свете того бюджетного дефицита, который наблюдается у США. Если посмотреть на эту ситуацию трезво, то в ближайшей перспективе у американского правительства нет других реальных механизмов справиться с гигантским долгом, кроме как за счет обесценивания доллара (а вместе с ним и других мировых валют) путем стимулирования дальнейшего роста цен на сырье и энергоносители, что на практике приведет к галопирующей инфляции.
Что ждет рынок недвижимости
Должна отметить, что меня всегда удивляет, когда я слышу разговоры о рынке недвижимости Канады вообще, с выведением общих тенденций для всей территории страны. На деле это неправильный подход. Как в любой большой стране, каждая из ее территорий имеет свои особенности. Это в полной мере относится к Канаде. Здесь можно вполне однозначно выделить целые регионы, которые разительно отличаются друг от друга, и ситуация в которых определяется совершенно разными факторами, порой взаимоисключающими друг друга. Например, то, что двигает рынок провинций Альберта, Саскачеван и Британская Колумбия, оказывает обратное влияние на дела в провинции Онтарио, и наоборот.
Еще в большей степени это относится к крупным канадским городам, каждый из которых живет по своим законам. Например, рынки недвижимости Торонто и Ванкувера зависят от совершенно разных факторов, и поэтому динамика на них во многом абсолютно независимая. По крайней мере, среди всех других канадских городов, Торонто стоит особняком, и когда речь идет о ситуации на канадском рынке недвижимости, иметь в виду при этом Торонто некорректно. Этот гигантский мегаполис, повторю еще раз, живет по своим законам. Поэтому, говоря про рынок недвижимости Канады, я считаю необходимым давать при этом отдельно прогноз для Торонто.
Итак, какова ситуация на начало осени 2010 года? Как и ожидалось, произошло замедление рынка, то есть число сделок уменьшилось. Причем, если сравнивать показатели августа 2010 года с тем, что было в августе 2009 года, то в Торонто снижение составляет 22%. При этом недвижимость, которая выставляется на рынок, в настоящий момент в среднем ждет своего покупателя 36 дней, в то время как год назад на это уходило 30 дней. Однако цены на недвижимость не снижаются. Более того, наблюдается заметное уменьшение предложений на рынке с небольшим повышением цены.
Прежде чем делиться своими прогнозами, хочу отметить такой факт - впервые за последние месяцы эксперты стали озвучивать предположения, что падения цен на недвижимость не будет, а если и будет, то вряд ли оно будет большим. То есть ни о каких 10-12% речи уже не идет. Кто-то осторожно говорит о коррекции цен в отдельных регионах на несколько процентов, но все чаще стали звучать речи о том, что рынок недвижимости просто взял паузу, чтобы перевести дыхание перед очередным ралли, и нынешнюю ситуацию можно обозначить как возвращение к нормальному ритму.
Еще весной в своих статьях я выражала мнение, что падения цен в Торонто ожидать не приходится. Более того, несмотря на то, что в конце лета - начале осени нас может ждать замедление их роста и возникновение иллюзии того, что они остановились и даже начали снижаться, на деле весной 2011 года, по моему мнению, нужно ждать нового скачка.
Хочу сразу сказать, что и меня, и большинство других риэлторов ситуация на рынке недвижимости последние годы мало устраивала, нынешнее положение является гораздо более комфортным. Тем не менее, как бы мне не хотелось, чтобы рынок перестал бурлить, на мой взгляд на лицо все предпосылки того, чтобы ситуация последних лет повторилась уже в ближайшем будущем.
Как я написала выше, все те условия, которые стали причиной разогрева рынка недвижимости в предыдущие годы, никуда не делись. Более того, угроза гиперинфляции становится все более реальной. В экономику продолжают идти вливания из бюджета, зарплаты понемногу растут, и число желающих жить в своем собственном жилье только увеличивается.
По приведенной недавно статистике средний доход на семью у тех, кто в Торонто живет в собственном жилье, составляет $92,885 долларов в год, при том, что у снимающих жилье средний совокупный годовой доход составляет $45,558 долларов. Очевидно, что в последнее время количество тех, кто может позволить себе купить свой дом или квартиру, только увеличивается. Но даже если не брать их в расчет, и считать, что они будут продолжать жить на арендованных площадях, число желающих жить в современном качественном жилье будет только увеличиваться. А это является мощным стимулом для инвесторов вкладываться в покупку недвижимости, так как они знают, что без проблем сдадут его тем, кто в нем нуждается.
В то же самое время поступает информация о снижении объемов нового строительства. В целом по Канаде в июле 2010 года было выдано разрешений на новое строительство на 3.3% меньше, чем в июне того же года. Чуть ли не единственным местом в стране, где количество выдаваемых разрешений не только не уменьшилось, но даже увеличилось на 5.4%, был тот же Торонто. Тем не менее, при имеющемся росте спроса на жилье, который наблюдается в этом мегаполисе, этот прирост не такой уж и большой. То есть речь идет о сворачивании нового строительства, которое в результате приведет к уменьшению предложения на рынке.
Все это происходит на фоне того, что на продажу выставляется гораздо меньше домов и квартир. Тут стоит отметить особенность канадского рынка недвижимости и его отличие от рынка США. Когда в Америке случился кризис недвижимости, то большинство покупателей бросилось быстрее продавать то, что у них было, что привело к еще большему затовариванию и дальнейшему падению цен. В Канаде владельцы собственности поступают с точностью наоборот - они не идут на снижение цены из желания как можно скорее продать, они просто убирают свою собственность с рынка, и ждут более благоприятных времен. В Канаде не любят терять, здесь предпочитают лихие времена просто переждать. Это часть канадской ментальности, и ее следует всегда брать в расчет.
Именно это произошло после наступления кризиса 2008 года, когда большинство продавцов убрали свои дома и квартиры с рынка, осознав, что им придется снижать цены, чтобы продать их. То же самое сделали инвесторы, которые не для того вкладывали деньги в недвижимость, чтобы терять на ней. Строительные компании также, от греха подальше, чтобы не рисковать, свернули возведение новых объектов. В результате на рынке создался дефицит предложения, особенно в части хорошей недвижимости. И как только появились первые признаки улучшения экономической ситуации в стране и повышения цен на сырье и энергоносители (первые признаки инфляции), то сразу же началась ажиотажная скупка недвижимости. В результате за год цены на отдельные виды жилья выросли на 25-30%.
Сейчас во многом складывается аналогичная ситуация, со сценарием на будущее, мало чем отличающимся от того, что уже мы проходили в мае-июне 2009 года. Но тогда хотя бы были основания для замирания рынка в виде шока от внезапно свалившегося кризиса. В настоящий момент факторов такого порядка нет. Боле того, уже сейчас можно сказать, что несмотря на охлаждение рынка, цены продолжают расти. И как я думаю, этот рост (скромный, но рост) будет продолжаться до весны 2011 года, которая вновь может стать временем начала роста цен.
Статья подготовлена для публикации на сайте "Русский Торонто" (постоянный адрес: Рынок недвижимости Канады. На развилке)
Речь идет в первую очередь о введении в провинциях Онтарио и Британская Колумбия (основные игроки на рынке недвижимости Канады) единого гармонизированного налога HST. В случае провинции Онтарио с 1 июля стали взимать дополнительные 8% с сумм продаж и оказываемых услуг (полный налог, объединяя GST и PST, составляет 13%). Если говорить про рынок недвижимости, то этот налог добавляется к комиссионным агентов, и, что самое главное, добавляется к стоимости всей вновь построенной недвижимости стоимостью выше 400 тысяч долларов.
Вторым фактором, который мог повлиять на состояние рынка недвижимости, были ожидания повышения процентов по ипотечному кредиту, о чем неоднократно заявляли представители Банка Канады. Но этого по большому счету не случилось. Хотя небольшое повышение было, его мало кто заметил. Более того, в некоторых случаях банки по некоторым видам ипотечного кредита даже снижали свои проценты. В то же время Банк Канады, после ряда сигналов, начал поднимать базовую ставку кредитования. Начиная с июня, было три повышения этой ставки, которая к началу сентября составила 1% в год (еще весной она составляла 0.25% в год). По крайней мере, был дан явный сигнал, что эпоха дешевых денег заканчивается, и это должно было оказать свое действие на покупателей недвижимой собственности.
Дополнительную интригу вносили экономическая ситуация в Канаде и США. Не секрет, что американская экономика еще достаточно далека от своей лучшей формы. Более того, меры, принимаемые Обамой, привели только к увеличению гигантского дефицита бюджета, не оказав ожидаемого эффекта. По крайней мере, кризис в США еще не закончился. При том, что США для Канады являются главным экономическим партнером, проблемы экономики этой ведущей страны мира достаточно плохо сказываются и на канадской экономике. Положение усугубляет сильный канадский доллар, который снижает экспортные возможности канадских производителей. Поэтому все ждали результатов второго квартала, которые должны стать индикатором того, насколько быстро американская экономика идет на поправку, и идет ли вообще.
Наконец, лично меня все лето не покидало ощущение, что в Канаде на самом высоком уровне началась психологическая обработка населения, направленная на то, чтобы создать неуверенность в будущем рынка недвижимости, и остановить тот ажиотаж, который наблюдался последние годы. По крайней мере, не проходило и недели, чтобы в ведущих газетах страны и на основных каналах телевидения не появлялась аналитика и репортажи с паническими прогнозами и выкладками, из которых следовало, что рост цен на недвижимость должен остановиться, а затем и упасть. Озвучивались цифры, из которых следовало, что цены к лету 2010 года в целом по Канаде должны упасть на 10-12%. Скажу сразу, что меня данные выводы очень настораживали и не убеждали, так как они не учитывали множество важных моментов, и выглядели как подгонка аргументов под готовый ответ.
Итак, лето прошло, наступила осень. Что мы имеем?
Рынок недвижимости, как и ожидалось, пошатнулся. Пока речь идет о снижении активности на нем, то есть уменьшении числа сделок купли-продажи по сравнению с предыдущими месяцами, а также сокращении нового строительства. Этого следовало ожидать как результат массированного психологического давления на рынок, а также шока от введения HST. Кроме того, текущие показатели сравниваются с рекордами по объемам продаж, что ставились последние полтора года, а бить рекорды постоянно невозможно. Стоит добавить, что все специалисты по рынку недвижимости прекрасно понимали, что когда-то стремительный рост цен и разогрев рынка должны были приостановиться. Именно это и произошло в настоящий момент. Вопрос теперь только в том, куда рынок двинется дальше, и каковы сценарии развития сложившейся ситуации. То есть является ли нынешнее охлаждение рынка тенденцией, или это только передышка перед очередным витком роста цен?
О причинах, которые разогревали рынок недвижимости
Без сомнения, анализировать то, что произошло, нельзя без учета причин, вызвавших рост цен в последние годы. О том, как росли цены и что творилось на рынке недвижимости, начиная с мая 2009 года, я уже писала неоднократно в своих предыдущих статьях. Справедливости ради надо сказать, что гонка последних полутора лет не была чем-то уникальным, на самом деле она была продолжением того, что происходило последнюю декаду, с коротким перерывом на кризис 2008 года.
К причинам повышенной активности на рынке и роста цен можно отнести следующее:
- сравнительная доступность покупки жилья. Нужно учитывать, что недвижимость в Канаде стоит значительно ниже, чем аналогичное жилье в других развитых странах, особенно когда речь идет о таком городе, как Торонто. Причем ситуация сохраняется такой даже после декады роста цен, которые в некоторых случаях поднялись в 3-4 раза.
- низкий процент по ипотечному кредиту, самый низкий в истории Канады.
- нехватка современного качественного жилья. Этот фактор, о котором многие аналитики почему-то умалчивают и не берут в расчет, в то время как он очевиден. Благодаря улучшению благосостояния жителей Канады и изменению стандартов жизни то, что было построено 40-50 лет назад, уже не устраивает многих из них. На лицо потребность в современном качественном жилье, которого в общем-то не хватает. Стоит добавить огромный интерес к многоэтажным кондоминиумам, которые получили большую популярность последние годы, и которых еще в начале нового века было совсем немного в канадских городах.
- инфляционные ожидания. Достаточно отследить рост цен на сырье, энергоносители и драгоценные металлы в последние десять лет, чтобы стало ясно, что мы живем в условиях постоянно раскручивающейся инфляции. Более того, начиная с 2005-2006 года реальной стала угроза гиперинфляции, которая на время была приостановлена кризисом 2008 года. В этих условиях, когда деньги обесцениваются на глазах, одним из наиболее надежных способов их сохранения является вложение в недвижимую собственность. По всем законам рынка, стоимость недвижимости как минимум растет адекватно темпам инфляции. Особенно ярко это наблюдается в условиях кризиса и сворачивания производства, когда такие финансовые инструменты, как акции и ценные бумаги становятся рискованными и малоприбыльными. В этом случае недвижимость становится чуть ли не безальтернативным объектом для вложения денежных средств для тех, кто хочет их сберечь от обесценивания.
- большой приток денежных средств на канадский рынок недвижимости. Нужно учитывать, что в связи с высокими ценами на сырье и энергоносители в Канаду, которая является одним из основных экспортеров этих товаров в мире, в страну идет большой приток денег. Часть из них затем выплескивается на рынок недвижимости. В частности, именно этим объясняются высокие цены в таких провинциальных городах, как Регина, Саскатун, Калгари и Эдмонтон, которые находятся в сырьевых провинциях Саскачеван и Альберта. Цены там порой превышают цены на аналогичное жилье в крупнейших мегаполисах Канады Торонто и Монреаль, что по всем канонам является нонсенсом - собственность в любом мегаполисе мира несравненно дороже аналогичной собственности в провинциальных городах страны.
- большой приток инвестиций из-за рубежа. По итогам экономического кризиса 2008 года Канада зарекомендовала себя среди других развитых стран как наиболее устойчивая в экономическом отношении страна, со стабильной политической системой и благоприятной средой для иностранных инвесторов. Как результат, в Канаду идет стабильный поток инвестиций, в первую очередь из США, Европы, стран Ближнего Востока, Китая и Индии. Часть этих средств вкладывается в недвижимость. Например, 40% покупаемых кондоминиумов в Торонто принадлежит инвесторам, с большой долей капитала, пришедшего из-за рубежа.
Это в целом те причины, которые обусловили высокую активность на рынке недвижимости в последние годы. И если посмотреть на них внимательно, то будет видно, что в общем-то мало что изменилось.
Пожалуй, ухудшение наблюдается только по такому параметру, как доступность жилья, из-за того, что цены на недвижимость выросли, и это отсекло часть потенциальных покупателей. Однако не все так мрачно и здесь. Несмотря на повышение цен, жилье продолжает оставаться доступным для очень большого количества людей, нуждающихся в нем. Желающих купить свой дом или квартиру еще достаточно много, причем большая часть из них может позволить себе это сделать. Самое главное, банковская ставка по ипотечному кредиту остается очень низкой, как результат выплаты по нему сопоставимыми с выплатой рента съемного жилья, что делает покупку недвижимости по прежнему очень привлекательным. Есть мало сомнений в том, что банковскую ставку еще долго буду поддерживать на таком низком уровне - обвал на рынке недвижимости сейчас никому не нужен, все прекрасно помнят о рецессии конца 80-х. По крайней мере, есть сигналы о том, что до лета 2011 года Банк Канады больше не будет поднимать процент кредитования.
Все остальные факторы также остаются в силе. Причем, как мне кажется, инфляционные ожидания только усиливаются, в свете того бюджетного дефицита, который наблюдается у США. Если посмотреть на эту ситуацию трезво, то в ближайшей перспективе у американского правительства нет других реальных механизмов справиться с гигантским долгом, кроме как за счет обесценивания доллара (а вместе с ним и других мировых валют) путем стимулирования дальнейшего роста цен на сырье и энергоносители, что на практике приведет к галопирующей инфляции.
Что ждет рынок недвижимости
Должна отметить, что меня всегда удивляет, когда я слышу разговоры о рынке недвижимости Канады вообще, с выведением общих тенденций для всей территории страны. На деле это неправильный подход. Как в любой большой стране, каждая из ее территорий имеет свои особенности. Это в полной мере относится к Канаде. Здесь можно вполне однозначно выделить целые регионы, которые разительно отличаются друг от друга, и ситуация в которых определяется совершенно разными факторами, порой взаимоисключающими друг друга. Например, то, что двигает рынок провинций Альберта, Саскачеван и Британская Колумбия, оказывает обратное влияние на дела в провинции Онтарио, и наоборот.
Еще в большей степени это относится к крупным канадским городам, каждый из которых живет по своим законам. Например, рынки недвижимости Торонто и Ванкувера зависят от совершенно разных факторов, и поэтому динамика на них во многом абсолютно независимая. По крайней мере, среди всех других канадских городов, Торонто стоит особняком, и когда речь идет о ситуации на канадском рынке недвижимости, иметь в виду при этом Торонто некорректно. Этот гигантский мегаполис, повторю еще раз, живет по своим законам. Поэтому, говоря про рынок недвижимости Канады, я считаю необходимым давать при этом отдельно прогноз для Торонто.
Итак, какова ситуация на начало осени 2010 года? Как и ожидалось, произошло замедление рынка, то есть число сделок уменьшилось. Причем, если сравнивать показатели августа 2010 года с тем, что было в августе 2009 года, то в Торонто снижение составляет 22%. При этом недвижимость, которая выставляется на рынок, в настоящий момент в среднем ждет своего покупателя 36 дней, в то время как год назад на это уходило 30 дней. Однако цены на недвижимость не снижаются. Более того, наблюдается заметное уменьшение предложений на рынке с небольшим повышением цены.
Прежде чем делиться своими прогнозами, хочу отметить такой факт - впервые за последние месяцы эксперты стали озвучивать предположения, что падения цен на недвижимость не будет, а если и будет, то вряд ли оно будет большим. То есть ни о каких 10-12% речи уже не идет. Кто-то осторожно говорит о коррекции цен в отдельных регионах на несколько процентов, но все чаще стали звучать речи о том, что рынок недвижимости просто взял паузу, чтобы перевести дыхание перед очередным ралли, и нынешнюю ситуацию можно обозначить как возвращение к нормальному ритму.
Еще весной в своих статьях я выражала мнение, что падения цен в Торонто ожидать не приходится. Более того, несмотря на то, что в конце лета - начале осени нас может ждать замедление их роста и возникновение иллюзии того, что они остановились и даже начали снижаться, на деле весной 2011 года, по моему мнению, нужно ждать нового скачка.
Хочу сразу сказать, что и меня, и большинство других риэлторов ситуация на рынке недвижимости последние годы мало устраивала, нынешнее положение является гораздо более комфортным. Тем не менее, как бы мне не хотелось, чтобы рынок перестал бурлить, на мой взгляд на лицо все предпосылки того, чтобы ситуация последних лет повторилась уже в ближайшем будущем.
Как я написала выше, все те условия, которые стали причиной разогрева рынка недвижимости в предыдущие годы, никуда не делись. Более того, угроза гиперинфляции становится все более реальной. В экономику продолжают идти вливания из бюджета, зарплаты понемногу растут, и число желающих жить в своем собственном жилье только увеличивается.
По приведенной недавно статистике средний доход на семью у тех, кто в Торонто живет в собственном жилье, составляет $92,885 долларов в год, при том, что у снимающих жилье средний совокупный годовой доход составляет $45,558 долларов. Очевидно, что в последнее время количество тех, кто может позволить себе купить свой дом или квартиру, только увеличивается. Но даже если не брать их в расчет, и считать, что они будут продолжать жить на арендованных площадях, число желающих жить в современном качественном жилье будет только увеличиваться. А это является мощным стимулом для инвесторов вкладываться в покупку недвижимости, так как они знают, что без проблем сдадут его тем, кто в нем нуждается.
В то же самое время поступает информация о снижении объемов нового строительства. В целом по Канаде в июле 2010 года было выдано разрешений на новое строительство на 3.3% меньше, чем в июне того же года. Чуть ли не единственным местом в стране, где количество выдаваемых разрешений не только не уменьшилось, но даже увеличилось на 5.4%, был тот же Торонто. Тем не менее, при имеющемся росте спроса на жилье, который наблюдается в этом мегаполисе, этот прирост не такой уж и большой. То есть речь идет о сворачивании нового строительства, которое в результате приведет к уменьшению предложения на рынке.
Все это происходит на фоне того, что на продажу выставляется гораздо меньше домов и квартир. Тут стоит отметить особенность канадского рынка недвижимости и его отличие от рынка США. Когда в Америке случился кризис недвижимости, то большинство покупателей бросилось быстрее продавать то, что у них было, что привело к еще большему затовариванию и дальнейшему падению цен. В Канаде владельцы собственности поступают с точностью наоборот - они не идут на снижение цены из желания как можно скорее продать, они просто убирают свою собственность с рынка, и ждут более благоприятных времен. В Канаде не любят терять, здесь предпочитают лихие времена просто переждать. Это часть канадской ментальности, и ее следует всегда брать в расчет.
Именно это произошло после наступления кризиса 2008 года, когда большинство продавцов убрали свои дома и квартиры с рынка, осознав, что им придется снижать цены, чтобы продать их. То же самое сделали инвесторы, которые не для того вкладывали деньги в недвижимость, чтобы терять на ней. Строительные компании также, от греха подальше, чтобы не рисковать, свернули возведение новых объектов. В результате на рынке создался дефицит предложения, особенно в части хорошей недвижимости. И как только появились первые признаки улучшения экономической ситуации в стране и повышения цен на сырье и энергоносители (первые признаки инфляции), то сразу же началась ажиотажная скупка недвижимости. В результате за год цены на отдельные виды жилья выросли на 25-30%.
Сейчас во многом складывается аналогичная ситуация, со сценарием на будущее, мало чем отличающимся от того, что уже мы проходили в мае-июне 2009 года. Но тогда хотя бы были основания для замирания рынка в виде шока от внезапно свалившегося кризиса. В настоящий момент факторов такого порядка нет. Боле того, уже сейчас можно сказать, что несмотря на охлаждение рынка, цены продолжают расти. И как я думаю, этот рост (скромный, но рост) будет продолжаться до весны 2011 года, которая вновь может стать временем начала роста цен.
Статья подготовлена для публикации на сайте "Русский Торонто" (постоянный адрес: Рынок недвижимости Канады. На развилке)