Игорь Никонов: 90% строительного рынка работают по принципу "пылесосим со всех"
epravda.com.ua
Игорь Никонов, "КАН девелопмент": 90% строительного рынка работают по принципу "пылесосим со всех".
В чем главная проблема киевских пробок и паркингов, какова реальная себестоимость строительства, почему укрепление гривни надо расследовать, как влияет на рынок "Укрбуд", и почему Никонов не понимает "дачников".
Авторка популярного блога "Где в Киеве жить хорошо" в своем телеграм-канале провела опрос среди подписчиков: "Если бы у вас была любая сумма денег и потребность выбрать только застройщика, кто из девелоперов был бы вашим фаворитом?".
По результатам голосования более 2,7 тыс подписчиков с большим отрывом победила компания "КАН девелопмент". За нее отдали свои голоса 46% респондентов.
Архитектура и концепция жилых комплексов компании Игоря Никонова действительно отличается от проектов большинства участников рынка киевской недвижимости.
КАН отдает предпочтение низкоэтажной застройке на больших участках земли. Компания одной из первых в Киеве стала реализовывать проекты по концепции "город в городе" - жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха.
Правда, так было не всегда. Есть в истории КАН и небоскребы, строительство которых вызывало нелестные отзывы. Например, 21-этажный дом Diamond Hill, построенный в центре Киева недалеко от площади Славы.
В портфеле застройщика:
Жилые комплексы: "Комфорт таун", Central Park, Tetris Hall, Diamond Hill, "Парковый город", "Республика", "Файна таун".
Бизнес-центры: IQ Business Center, "Бизнес кампус B12" в UNIT.City, 101 Tower, "Доминант", Senator.
Торгово-развлекательные комплексы: Ocean Plaza, Arena City, Arena Entertainment.
Еще одной отличительной чертой компании Никонова является отсутствие громких скандалов. Особенно на фоне его дружбы с городским головой Киева Виталием Кличко и работы первым заместителем главы КГГА.
Ранее "Радио Свобода" сообщала, что девелопер выполнял роль "серого кардинала" и помогал мэру управлять столицей. Более детально о политическом окружении застройщика, о его связях, и соседстве с Сергеем Левочкиным можно почитать в его интервью Украинской правде 2014 года. О бизнес-связях, становлении и партнерстве с Вагифом Алиевым читайте в интервью в рамках совместного проекта ЭП и "Зе Интервьюер".
Сам Никонов утверждает, что репутация позволяет ему завышать маржу и зарабатывать на продажах больше остальных застройщиков. Так ли это, и может ли представитель столичного строительного рынка быть безупречным?
Ответ на этот вопрос - в интервью.
О столичной инфраструктуре: "Ни в коем случае нельзя выносить производство за город"
- Предлагаю начать с инфраструктуры. Два года назад я добирался на автомобиле с Виноградаря в центр на 10-15 минут быстрее. Чего нам ждать от транспортной инфраструктуры Киева?
- Много лет назад я был на конференции в Дубае. Там мэр города рассказывал, что они строили его с нуля, предполагая все тенденции развития транспорта, но все равно "попадали в пробки". "У меня четыре машины. Зачем мне четыре машины, я не знаю, но они у меня есть", - отвечал он на вопрос, что делать.
Пока мы не покажем, что людям быстрее и проще передвигаться на общественном транспорте - к этому пришел весь мир, - о пробках мы не забудем.
Начал работать закон о парковках, одним из инициаторов которого был я, работая первым заместителем городского головы. Усилился контроль за полосами общественного транспорта, за незаконными парковками, которые создают проблемы с трафиком. Еще полгода, и ситуация в городе сильно изменится.
Первое - надо пересаживаться в общественный транспорт.
Второе - в центр города должен быть дозированный доступ, здесь слишком много авто.
Третье - тенденция жить возле места, где мы работаем, начнет претерпевать серьезные изменения. Гораздо больше людей берут арендное жилье, особенно молодежь.
Может, этот тренд еще не так развит в Украине, но в мире точно. В США нет проблем переехать, например, из Хьюстона в Бостон, а мы на соседнюю улицу боимся переехать, потому что привычка, соседка хорошая.
Также ни в коем случае нельзя выносить производство за город. Наоборот, нужно создавать рабочие места в центре. Магистрали, инфраструктурные дороги - вокруг них должно быть место, куда человек может быстро дойти, чтобы меньше ездить.
Киевлянин тратит минимум два часа в день на передвижение, а это значит, что один месяц в году вылетает только на транспорт.
- То есть вам близок тезис советника Кличко Максима Бахматова о том, что в центре города пользоваться автомобилем должно стать неудобно.
- Это правильно. Надо сделать глубокий анализ мест, где образовываются пробки, изучить причинно-следственные связи и дать им объяснение. Насколько я знаю, в КГГА уже этим занимаются. "Затычек" в городе не так много, но их следствие распространяется на очень большую территорию.
Эти проблемы нужно решать локально: отменять возможность стоянок в определенных местах, ставить там наряды полиции и жестко наказывать. Если бы существовала муниципальная полиция, гораздо легче было бы все решать. У патрульной полиции своих проблем выше крыши.
Когда я стою в пробке, я уже чаще вижу пустую полосу общественного транспорта. Во многих местах ее контролируют, по крайней мере, в часы пик. Теперь надо улучшить количество, емкость и скорость передвижения пассажиров в общественном транспорте. Надо делать перехватывающие стоянки.
Умная система светофоров тоже даст свое. Пока есть вопросы по финансированию светофоров, но в целом пробки можно побороть упомянутыми шагами и софтом.
- Количество машин все равно будет расти.
- Нельзя думать, что мы можем под возрастающее количество автомобилей создать дорожную инфраструктуру. Надо в какой-то степени ограничивать въезд частного транспорта.
В США, например, есть полосы, где нельзя ехать в автомобиле одному. В Лондоне платный въезд в центр города: 16 фунтов, будь добр, заплати. В Украине психология другая: мы не так давно пересели из автобуса в машины, а теперь обратно нас пересадить сложно. Осознать это можно только тогда, когда станет неудобно.
- Один из аргументов - нет парковок.
- Пусть поедут в любой город Европы и расскажут местной власти или полицейским, что "я буду все равно ставить". Через три минуты будешь в полиции. Я пытался один раз в Вене рассказывать, что мне некуда поставить автомобиль, но мне тут же объяснили: с вас 80 евро, и можете рассказывать дальше все что угодно.
- Есть ли в Киеве дефицит паркингов?
- Паркинги не строились по одной простой причине: ими никто не пользовался. Легче безнаказанно бросать машину где попало. Строительство паркингов должно быть бизнесом, за бюджетные деньги строить неправильно.
Более того, во все пустые места, где можно построить подземные паркинги, исторически свезли все сети. Там такое переплетение, что себестоимость строительства паркинга будет огромной.
- История с концессией в Украине рабочая?
- Все вопросы, которые касаются бизнеса, рабочие. Только надо убрать социализм и популизм из голов. Все кричат: "Чего это я за дороги должен платить?". Мы генетически не готовы платить за образование, медицину, парковки, дороги.
Все, за что мы не платили при социализме, с молоком матери передалось нам, и мы считаем, что должны получать это бесплатно.
- Какие самые большие инфраструктурные проблемы Киева?
- Первая проблема - очень слабый институт власти. Власть сталкивается с частными интересами и проигрывает.
Например, огромное количество гаражей, которые строят в "красных линиях" (возле линий электропередач и связи, трубопроводов, дорог. - ЭП), незаконно зарегистрированы в Минюсте. Цена вопроса - 500 долл.
За последние пять лет их уйма появилась. Когда вопрос касается государственных и муниципальных инфраструктурных проектов, власть должна сказать: "Есть закон, есть статья Земельного кодекса, будьте любезны, вы обязаны освободить".
ЧИТАЙ ТАКЖЕ
Игорь Никонов: В нашей стране посылать никого нельзя. Где он завтра будет, одному Богу известно
Что на самом деле произошло с "Укрбудом": история падения с большой ценой
Мы настолько подняли у людей революционный дух, что они теперь выступают против чего угодно: по своей воле или за деньги.
Вторая проблема - отсутствие денег. Инфраструктурные проекты дорогие. Когда я работал в КГГА, я говорил высшему руководству страны: Киев - это ворота большого украинского инвестиционного хаба. Если не показать иностранцам, на что мы способны в Киеве, то глупо рассчитывать на инвестиции в страну.
Я говорил с премьер-министром, с президентом: сделайте Подольский мост под своей эгидой, без участия Кличко. Была внутриполитическая борьба: вдруг Кличко еще решит на президента пойти. Зачем ему помогать? Политика была везде.
Для прихода инвестиций нужно сделать столицу, в которой будет пахнуть деньгами. Если тут пахнет другим, боюсь сказать чем, то говорить об инвестициях не приходится.
Третья проблема - макроэкономика. Я видел, сколько денег Национальный банк выдал на рефинансирование.
- О каком периоде вы говорите?
- Все периоды. Сейчас это более контролируемая ситуация, они просто так не дают. По крайней мере, дают под гарантии.
В кризисные моменты я бы всегда давал деньги на инфраструктурные проекты. Чем это отличается от рефинансирования банка? Банк получил "бабки" и купил валюту - курс тут же взлетел.
Деньги нужно давать с целевым назначением на инфраструктурный проект, чтобы они дошли до последнего рабочего. Он не побежит валюту покупать. При этом ты создаешь рабочие места и улучшаешь бизнес-климат. Без дорог, мостов, инфраструктурных проектов экономику не сдвинешь.
У нас нет госпрограммы инфраструктуры, хотя огромные миллиарды тратятся, например, на Приватбанк. Все страны выходили из кризиса так: брали "бабки" и давали людям работать, но ни в коем случае не давали деньги банкам.
"Укрепление гривни - это преступление против Украины. Конкретное преступление"
- Если бы в кризисное время банкам не давали деньги, на улицу вышли бы сотни тысяч вкладчиков. Это имело бы более серьезные последствия.
- Проблемой "Привата" надо было заниматься 20 лет назад, когда Антимонопольный комитет позволил такую концентрацию в одних руках. Около 50% вкладов по депозитам были в "Привате". Где АМКУ был? Проблема этих банков - отвратительный контроль со стороны НБУ.
О строительном рынке: 90% работают по принципу "пылесосим со всех"
- Как сказались президентские и парламентские выборы на продажах жилья в KAN Development?
- Выборы никак не сказались. Очень сильно могло сказаться введение военного положения. Мгновенно все остановились бы месяца на три.
- Как бы это навредило вашему бизнесу?
- Это мгновенная потеря доверия. Недвижимость не является тем, без чего человек не может жить. Это не хлеб, не соль, не вода. Как только у человека пропадает доверие при любых стечениях обстоятельств, даже субъективных, все, "хана", начинается кризис.
Мы же существуем вопреки неверию в завтрашний день. Почему? В Украине нет никаких инструментов для инвестирования, кроме недвижимости.
Первое - переселенцы, это дало большой толчок рынку недвижимости в Киеве. Второе - отсутствие фондового рынка. Депозиты обложили процентами, надо доказывать, где ты взял деньги. Народ понимает, что легче купить квартиры. Совокупность этих факторов дает возможность недвижимости быть на плаву.
- Как повлияла ситуация на валютном рынке?
- Нам рост курса гривни невыгоден. Растет себестоимость в долларах, все считают в голове в долларах. Когда гривня медленно падает, это хорошо. Для экспортеров, для людей. Плавная девальвация стимулирует спрос. Люди понимают, что гривня завтра ослабнет, и покупают.
Китай понижает курс юаня постоянно, а американцы с ними воюют за это. Почему? Потому что одновременно увеличивается экспортный потенциал.
Укрепление гривни - это преступление против Украины. Причем конкретное преступление, которое должно расследоваться на очень серьезном уровне. Нам это невыгодно.
- "Нам" - это бизнесу?
- Нет, я о стране в целом. Мы стимулируем импорт и уничтожаем экспорт. Ребята, это бред! Посмотрите на таможню: импорт, импорт, импорт - такой ажиотаж. Никто не говорит: "Господа, давайте мы импорт будем придерживать, давайте будем стимулировать наше".
Ведь чем опасен "контрабас"? Ерунда, что в бюджет деньги не поступают, по сравнению с тем, что он угнетает желание предпринимателей делать что-то в Украине. Это главное.
В чем проблема? Существует огромное количество товара, который в Украине на 70-80% валютонезависимый. При покупке плитки, кирпича, цемента, бетона в гривне постоянная цена. Как только гривня поднялась, доллар упал, сразу происходит увеличение бюджета в долларах. Зачем оно мне?
- Какова динамика продаж у KAN Development в 2019 году?
- Мы растем из года в год очень серьезно. Мы сдали почти 250 тыс кв м разной недвижимости. Это такой крутой показатель, я вам скажу. У нас другое кино: мы не являемся показателем рынка. Когда был кризис, мы тоже не падали.
- Насколько вы выросли в 2019 году?
- Процентов на 50, наверное. В объемах производства.
- Вы говорите, что инвестиции в квадратные метры являются альтернативой фондовому рынку и депозитам. Какой процент продаж приходится в KAN Development на инвестиции с целью перепродажи или сдачи в аренду?
- Минимум 10%. Появились канадские и израильские фонды, которые покупают недвижимость. Бизнес такой: покупают квартиры секциями, делают ремонты и сдают в аренду. Они рынок очень сильно "шерстят" в надежде получить супер-скидки. У нас они их не получают, потому что у нас продажи идут хорошо, нам нет смысла демпинговать.
Бывали сделки, когда люди сразу одним ударом покупали 50 квартир. Появилось много инвесторов, которые покупают по две-три квартиры. Мы сами поняли, что надо расширять палитру услуг, и стали делать ремонты под аренду и продажу.
За эти годы пользователь стал гораздо более требовательным. Чтобы идти вперед, ты должен стать этим пользователем - противным, конкретным, самым непримиримым. Вот тогда тебе легче понимать и строить.
Раньше как строили? Построил, продал, все: баба с воза - кобыле легче. Сегодня эта тема не работает. Приходит человек и говорит: "А где школа? А где детский сад? Нету? Все, ребята, до свидания!".
Нельзя у людей воровать время, они поняли: нельзя жить завтра, надо жить сегодня.
Чтобы жить сегодня, нужно очень многое менять: садить деревья по восемь метров, создавать свою управляющую компанию. Мы уже не продаем недвижимость коммерческую. Мы создаем свой "тенант-микс" (концепция сочетания торговых помещений. - ЭП) и, грубо говоря, абсолютно четко понимаем, где что должно быть.
Некоторым арендаторам мы доплачиваем, чтобы они там были. Например, библиотеке мы не можем сказать: "Плати нам аренду". А салонам, аптекам, тем, кто высокомаржинальный, - да, пожалуйста, пусть платят больше.
Управляющая компания должна быть своей, украинцы не привыкли давать сервис. Надо их приучить, что оказание сервиса - это такая же почетная профессия как доктор. Если у тебя нет в айфоне программы от управляющей компании, тебе грош цена, ты "ноль". У пользователя все должно быть в одном приложении: коммунальные платежи, охрана, сервис, гости, заказы.
- Далеко не все требовательны, вопрос цены все же превалирует. Было немало историй, когда застройщик заявлял строительство детсада, а вырастала еще одна "свечка". И в детальных планах территорий много противоречий.
- С отменой паевого взноса ситуация еще больше ухудшится.
- По-вашему, паевой взнос не надо было убирать?
- Как девелоперу мне хорошо, а как человек, который был первым заместителем главы КГГА, я считаю, что это приведет к большим проблемам завтра.
- Коррупционная составляющая тут все-таки большая.
- В нашей стране знаете какая самая большая проблема? Кричат "серый волк", коррупция - и убивают на корню все хорошее.
Была на Закарпатье свободная экономическая зона, строили завод. Кто-то закричал: "Да вы что, через них сигареты таскают". Вместо того, чтобы "накрутить хвоста" правоохранителям, чтобы они не таскали сигареты, власть сказала: закроем СЭЗ. Закрыли. Завод уехал в Венгрию, выпускает автомобили.
Тут то же самое. Мне выполняли техусловия гораздо большие, чем надо. Я молча их выполнял, развивал инженерную инфраструктуру города. Строил тепловые линии, сети, электросети, дороги, садики. Почему я это делал? Потому что я передам все в город, и мне зачтется паевой взнос - мне все равно эти деньги платить.
После отмены паевого взноса я скажу: "Ребята, извините, мне не надо. Если я строю дом на Троещине, зачем мне в Дарнице ремонтировать какой-то коллектор, с какого перепугу?".
Все мэры (городские головы. - ЭП) были против отмены паевого взноса. У них (авторов законопроекта. - ЭП) были благие намерения. Думали, что цена на недвижимость упадет. Не упадет. Цена определяется рынком, а не только себестоимостью.
- Сколько у вас занимал паевой взнос в себестоимости?
- 4% для жилья.
- Почему тогда не может уменьшиться цена?
- Ты либо зарабатываешь, либо теряешь. Если ты можешь продать за 1 тыс долл, то почему ты должен продавать за 980 долл? Во всем мире так. Социалистическими лозунгами и призывами к ответственности мы ничего не решаем. Любой бизнесмен скажет: "Ребята, с меня тут содрали, тут и тут".
Отмена паевого взноса никак не влияет на стоимость недвижимости, но по городам его отсутствие ударит очень сильно. Это была ошибка, мы к паевому взносу вернемся. Я вам гарантирую.
- Вы сказали, что цены на недвижимость формирует рынок. Какова себестоимость строительства квадратного метра у КАН? Какой диапазон?
- Я слышал, что есть себестоимость на уровне 500 долл. Никогда такого у меня не было. Если ты соблюдаешь нормы, то в такие деньги нельзя вложиться.
Самое приятное для меня - когда захожу на свой проект, а там бегает какой-то мужик с тепловизором и пытается поумничать. Знаете, есть покупатели такие. Я таким очень рад. Когда он выходит ошарашенный, что не к чему придраться, я говорю: "Ну что?!".
У нас себестоимость выше 800 долл. Это без стоимости денег. Если вкладывать чисто свои деньги, потом считать проценты на них, сколько продано, то рентабельность вроде и не сильно большая.
Надо понимать одну вещь: как только рынок остановился, ты обязан деньги из кармана достать и достроить. Если не достроишь, то получится сразу же кризис. "Элиту-центр" мы все помним.
Многие компании строят финансовую модель, когда в одной копилке складываются деньги со всех проектов. У меня это запрещено всеми нашими инструкциями. У нас каждый проект имеет свой источник финансирования и свой резерв.
- Большая ли часть рынка работает по такому принципу?
- 90% работают по принципу "пылесосим со всех". Пока все хорошо на рынке, проблем нет. Как только рынок остановится, все начнет складываться, как карточный домик.
"750-800 долл - нормальная себестоимость жилья среднего класса"
- В пригороде Киева компании строят жилье бизнес-класса и продают его за 10-15 тыс грн.
- Во-первых, это не жилье бизнес-класса "де-факто". У них нет подключения к сетям, даже септики строят для отвода канализации, что запрещено законом. У них меньше цена входа - нет никакой стоимости земли. Половина из них заканчивает потом плачевно, они живут на обороте.
Во-вторых, в пригородах Киева нет школ и садиков, инфраструктура никакая: дорог не делают, сетей не делают. Рассматривать себестоимость квартир необходимо в комплексе: с дорогами, сетями, инфраструктурой.
Только внешние сети могут стоить больше 100 долл на кв м, не говоря о внутриквартальных сетях. Строительство детского сада - это 100 долл сверху к стоимости квадратного метра, 70-120 долл стоит ландшафтный дизайн.
Да, может быть, он заплатит за это чуть больше, но психологически он никогда не должен об этом пожалеть. Цена - не главный фактор.
- 500 долл - это нереально?
- 750-800 долл - нормальная себестоимость жилья среднего класса.
- А качество? Вы же строите из бетона и газоблока, как остальные застройщики.
- На глаз простой человек не может определить качество строительства. Некоторые умники умудряются пенопласт использовать для утеплителя. У нас такое запрещено. Качество окон абсолютно другое, у нас свое производство и очень высокий уровень.
Если вы сэкономили, рама будет тонкая, будет гулять, будет проходить пыль, через некоторое время эти окна будут распадаться, будут перекосы. Так с каждым элементом: двери, сантехника, трубы.
Газоблок и бетон, наверное, те же, но качество кладки совершенно другое. Имеет значение квалификация рабочей силы. Технологически правильная отработка узлов, лифты, подъезды. Так на все набегает.
С помощью тепловизора видно, "свистит" дом или не "свистит". Когда его включаешь, то видишь, где тепло выходит наружу.
У нас в Киеве 90% домов светятся красным цветом, просто греют улицу. Когда народ вытаскивает батарею на балкон, вся система становится разбалансированной.
- Какая доля импорта в строительных материалах?
- 15-20%. Строительство за собой тянет огромное количество других отраслей. Очень много иностранцев построили в Украине заводы по производству тех или иных строительных материалов.
Я большой сторонник индустриальных парков, хотя многие называют это в какой-то степени "разводиловом". В чем смысл?
Ты говоришь инвестору: "Вот тебе пять лет гарантий, и ты не платишь налог на прибыль". Для него это не такие большие деньги, но психологически он готов на это. Дальше: "Вот тебе за счет муниципалитета или города подключение к сетям". Дальше человек сам за себя отвечает.
Инвестор создает один завод, вокруг него образуется куча поставщиков. Создаются производственные кластеры. Они растут, как на дрожжах. Мы получаем много высокооплачиваемых рабочих мест, а самое главное - мы человека сюда "якорим". Сюда приезжают специалисты, они начинают покупать здесь жилье.
То, что творится у нас в стране, - это какая-то глупость. Самое главное - ее распространяет и правительство.
Я слышу от министра экономики, что у нас все должно быть равное - никаких преференций, никаких льгот, а как тогда инвестор придет? Никто вразумительного ответа не дал. Знаете, почему нет ответа? Потому что они исполняют желания наших европейских партнеров.
- Европейские партнеры - это плохо?
- Европейские партнеры - это очень хорошо. Они отстаивают свои интересы и делают абсолютно правильно. Они платят нам грантами за деиндустриализацию нашего государства, которая идет полным ходом уже 28 лет и продолжается.
Единственный способ повернуть это все вспять - дать секторальные программы, специальные льготы для бизнеса. Мой бизнес зависит от потребительской возможности населения. Если у них деньги есть, значит, мой бизнес будет нормальным, если у них денег нет, то мне нечего здесь делать.
- На какую статью расходов вы смотрите в первую очередь?
- Конечно, на строительно-монтажные работы, они занимают 80% от общей сметы. Сети - вторая статья. Третья - благоустройство.
Очень большая статья - инфраструктура. Она может быть иногда нерелевантна. Представьте: стоимость школы - 400 млн. Положить ее стоимость на квадратные метры бессмысленно. Мы вынуждено сделали свою сеть общеобразовательных заведений - дошкольных и школьных. Мы ее развиваем как отдельное крыло.