Грабительская ипотека™
Как-то раз зашел у нас разговор с t_kristina о кредитах, о том, как все любят их брать, а потом не любят отдавать и жалуются на свою нелегкую судьбу. И в процессе обсуждения Кристина озвучила мысль, которая перевернула мое сознание сразу, и потом, после несложных подсчетов, еще несколько раз. Мысль о том, что гораздо дешевле снимать квартиру и копить деньги для ее дальнейшей покупки, чем брать ипотеку в банке. Я и до этого знал, что при покупке квартиры в ипотеку ты платишь банку дополнительно от одной до двух стоимостей квартиры, но казалось, что вариантов и нет. Есть, сказала Кристина, ты посчитай.
Не больше 10 минут мне потребовалось, чтобы сделать в Экселе табличку, которая автоматически считает платежи, переплаты, разницы и итоги. Вот она, в моем дропбоксе - payment_chart.xls Забирайте, подставляйте цифры, смотрите. Но сначала прочитайте комментарий к расчетам.
Для начала определим некоторые постоянные.
1. Срок расчета для кредита/накопления - 10 лет. Иначе расчеты усложняются, а для наглядности идеи этого и не требуется.
2. Платеж в банк и платеж по схеме аренда+накопление считаем одинаковым, опять же сохраняем смысл и наглядность.
В шапке таблицы располагаются несколько параметров. Красные - переменные, их можно менять и смотреть, как пересчитаются результаты. Зеленые - автоматические расчеты. Синие - постоянные величины, на них основаны все вычисления.
В табличной части сначала располагается группа столбцов с расчетами платежей по кредиту, затем - расчет платежей за аренду и в накопительный фонд. Последние цветные столбцы - накопительные итоги всех видов платежей (каждое значение в строке представляет собой сумму всех предыдущих платежей по столбцу + текущий платеж).
Расчет аннуитентных (равных) платежей мне любезно предоставил сайт Сбербанка, формулу расчета таких платежей - курс лекций по экономике.
Проиллюстрирую вам основную мысль на примере "пессимистичного" сценария со следующими параметрами: сумма кредита - 2 млн. рублей, процентная ставка - 13,5%, стоимость аренды квартиры - 15 тыс. рублей в месяц. При таком раскладе мы должны будем ежемесячно платить банку 30454,86 руб.
Каждый аннуитентный платеж по кредиту состоит из двух частей - погашение основного долга и погашение процентов. Причем, в первую очередь рассчитывается платеж по процентам, а потом к нему "добавляется" платеж по основному долгу так, чтобы получилось равномерно. На картинке в табличной части видно, что первый платеж банку закроет только 7954,86 рублей основного долга, а 22500 рублей мы отдадим банку. Это на 7500 рублей дороже, чем если бы мы отдали эти деньги за съем квартиры. И прекрасно видно, что каждый последующий месяц платеж по основному долгу увеличивается всего на 100 рублей.
Посмотрим на последнюю видимую на картинке строчку. Она показывает структуру платежа через год после начала выплат и отлично иллюстрирует разницу, уже накопившуюся за этот короткий срок. Цветные цифры показывают, что за это время мы заплатим банку за пользование кредитом 306478,15 рублей и погасим основной долг на 119889,86 рублей, но если эти деньги использовать на съем квартиры и накопления, мы заплатим арендатору 210000 рублей и накопим 216368,01 рублей. Таким образом, "полезная" разница уже через год составит почти 100000 рублей! То есть накопим за этот период мы на 100 тыс. больше, чем вернем банку.
Конечно, не все так просто, ведь все-таки платеж по процентам уменьшается, а стоимость аренды остается постоянной. В один прекрасный момент стоимость съема станет больше текущей стоимости кредита. Эту точку я назвал "точкой экстремума", и параметры этого перехода можно увидеть на следующей картинке.
На скриншоте видно, что при заданных условиях эта точка будет достигнута только через 5 лет, и "полезная" разница к этому моменту достигнет 250 тысяч рублей! Только через 5 лет нам становится выгоднее платить банку, чем арендодателю, а в случае с накоплением у нас к этому моменту на счету в банке лежит уже 942746,33 рублей - почти миллион. Вот такие выводы.
Но и это еще не все. Деньги, которые копим, мы складываем не в матрац, а относим в банк, где у нас открыт специальный вклад. Вклады, открываемые на длительный срок, приносят повышенный процент - порядка 10-11% годовых, то есть накапливаемый нами миллион за эти пять лет обрастает дополнительными 100000 рублей, что возможно не даст нам прибыли, но защитит от инфляции.
Если задавать другие начальные условия, например, другую процентную ставку или другую стоимость аренды, результаты будут меняться, точка экстремума сдвигаться, но в любом случае будет получаться, что как минимум половину суммы на квартиру быстрее и выгоднее накопить самому, чем брать в банке.
Дополнительные плюсы использовать такую схему (их Кристина озвучила уже после того, как я поделился с ней расчетами и выводами):
1. Ты никому не должен. Может произойти все что угодно, в любой момент, а деньги останутся при тебе, даже если ты окажешься абсолютно неплатежеспособен. Банк же будет ждать денег каждый месяц и выставлять штрафы за просрочку, не говоря уже о более страшных вещах типа вернуть квартиру банку, выставить на торги, получить обратно свои копейки.
2. Цены на квартиры могут поменяться. Общий тренд, конечно, на повышение, однако недавний кризис показал, что "нужные" моменты тоже бывают, и тут наличные деньги окажутся очень даже кстати.
3. Все время, что ты снимаешь квартиру, ты можешь выбирать ее по своему вкусу и потребностям. Маленькую и дешевую или большую шикарную и не очень дешевую, с соседями или без, в любом районе. И купив квартиру за свои деньги, ты можешь распоряжаться ей, как тебе вздумается. Не понравились соседи-таджики и нет возможности повлиять на это - продал, купил другую.
Вот так.
Спустя некоторое время я придумал, а точнее вспомнил, как можно отложенные деньги (к примеру, те 250 тыс., что накапливаются за год) пустить в работу и за пару лет удвоить. Но это уже совсем другая история.
P.S. Спасибо t_kristina за то, что легко и непринужденно открыла мне глаза на очевидные вещи, которые вдохновили меня не только на расчеты и написание сего поста, но и на то, чтобы начать "действовать по вновь утвержденному плану"©
P.P.S. Жду дискуссии
Не больше 10 минут мне потребовалось, чтобы сделать в Экселе табличку, которая автоматически считает платежи, переплаты, разницы и итоги. Вот она, в моем дропбоксе - payment_chart.xls Забирайте, подставляйте цифры, смотрите. Но сначала прочитайте комментарий к расчетам.
Для начала определим некоторые постоянные.
1. Срок расчета для кредита/накопления - 10 лет. Иначе расчеты усложняются, а для наглядности идеи этого и не требуется.
2. Платеж в банк и платеж по схеме аренда+накопление считаем одинаковым, опять же сохраняем смысл и наглядность.
В шапке таблицы располагаются несколько параметров. Красные - переменные, их можно менять и смотреть, как пересчитаются результаты. Зеленые - автоматические расчеты. Синие - постоянные величины, на них основаны все вычисления.
В табличной части сначала располагается группа столбцов с расчетами платежей по кредиту, затем - расчет платежей за аренду и в накопительный фонд. Последние цветные столбцы - накопительные итоги всех видов платежей (каждое значение в строке представляет собой сумму всех предыдущих платежей по столбцу + текущий платеж).
Расчет аннуитентных (равных) платежей мне любезно предоставил сайт Сбербанка, формулу расчета таких платежей - курс лекций по экономике.
Проиллюстрирую вам основную мысль на примере "пессимистичного" сценария со следующими параметрами: сумма кредита - 2 млн. рублей, процентная ставка - 13,5%, стоимость аренды квартиры - 15 тыс. рублей в месяц. При таком раскладе мы должны будем ежемесячно платить банку 30454,86 руб.
Каждый аннуитентный платеж по кредиту состоит из двух частей - погашение основного долга и погашение процентов. Причем, в первую очередь рассчитывается платеж по процентам, а потом к нему "добавляется" платеж по основному долгу так, чтобы получилось равномерно. На картинке в табличной части видно, что первый платеж банку закроет только 7954,86 рублей основного долга, а 22500 рублей мы отдадим банку. Это на 7500 рублей дороже, чем если бы мы отдали эти деньги за съем квартиры. И прекрасно видно, что каждый последующий месяц платеж по основному долгу увеличивается всего на 100 рублей.
Посмотрим на последнюю видимую на картинке строчку. Она показывает структуру платежа через год после начала выплат и отлично иллюстрирует разницу, уже накопившуюся за этот короткий срок. Цветные цифры показывают, что за это время мы заплатим банку за пользование кредитом 306478,15 рублей и погасим основной долг на 119889,86 рублей, но если эти деньги использовать на съем квартиры и накопления, мы заплатим арендатору 210000 рублей и накопим 216368,01 рублей. Таким образом, "полезная" разница уже через год составит почти 100000 рублей! То есть накопим за этот период мы на 100 тыс. больше, чем вернем банку.
Конечно, не все так просто, ведь все-таки платеж по процентам уменьшается, а стоимость аренды остается постоянной. В один прекрасный момент стоимость съема станет больше текущей стоимости кредита. Эту точку я назвал "точкой экстремума", и параметры этого перехода можно увидеть на следующей картинке.
На скриншоте видно, что при заданных условиях эта точка будет достигнута только через 5 лет, и "полезная" разница к этому моменту достигнет 250 тысяч рублей! Только через 5 лет нам становится выгоднее платить банку, чем арендодателю, а в случае с накоплением у нас к этому моменту на счету в банке лежит уже 942746,33 рублей - почти миллион. Вот такие выводы.
Но и это еще не все. Деньги, которые копим, мы складываем не в матрац, а относим в банк, где у нас открыт специальный вклад. Вклады, открываемые на длительный срок, приносят повышенный процент - порядка 10-11% годовых, то есть накапливаемый нами миллион за эти пять лет обрастает дополнительными 100000 рублей, что возможно не даст нам прибыли, но защитит от инфляции.
Если задавать другие начальные условия, например, другую процентную ставку или другую стоимость аренды, результаты будут меняться, точка экстремума сдвигаться, но в любом случае будет получаться, что как минимум половину суммы на квартиру быстрее и выгоднее накопить самому, чем брать в банке.
Дополнительные плюсы использовать такую схему (их Кристина озвучила уже после того, как я поделился с ней расчетами и выводами):
1. Ты никому не должен. Может произойти все что угодно, в любой момент, а деньги останутся при тебе, даже если ты окажешься абсолютно неплатежеспособен. Банк же будет ждать денег каждый месяц и выставлять штрафы за просрочку, не говоря уже о более страшных вещах типа вернуть квартиру банку, выставить на торги, получить обратно свои копейки.
2. Цены на квартиры могут поменяться. Общий тренд, конечно, на повышение, однако недавний кризис показал, что "нужные" моменты тоже бывают, и тут наличные деньги окажутся очень даже кстати.
3. Все время, что ты снимаешь квартиру, ты можешь выбирать ее по своему вкусу и потребностям. Маленькую и дешевую или большую шикарную и не очень дешевую, с соседями или без, в любом районе. И купив квартиру за свои деньги, ты можешь распоряжаться ей, как тебе вздумается. Не понравились соседи-таджики и нет возможности повлиять на это - продал, купил другую.
Вот так.
Спустя некоторое время я придумал, а точнее вспомнил, как можно отложенные деньги (к примеру, те 250 тыс., что накапливаются за год) пустить в работу и за пару лет удвоить. Но это уже совсем другая история.
P.S. Спасибо t_kristina за то, что легко и непринужденно открыла мне глаза на очевидные вещи, которые вдохновили меня не только на расчеты и написание сего поста, но и на то, чтобы начать "действовать по вновь утвержденному плану"©
P.P.S. Жду дискуссии