Обвал рынка инвестиционного жилья в России: отчаяние в аренде и возвращение к советским нормам ...
В продолжение записей:
- Обвал рынка инвестиционного жилья в России;
- Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 2: миграционный фактор.
Помню, когда в первой половине осени мы говорили о том, что ставки аренды на жилье в Москве за весну - начало осени упали на десятки процентов (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3), участники этого рынка (арендодатели, риэлторы, застройщики, которые стимулируют продажи обещаниями потенциальным клиентам высокой доходности от сдачи объектов в аренду) упорно сопротивлялись и даже в комментарии к записям приходили выразить своё фи, говоря, что на рынке вообще нет таких скидок, а хороший объект нереально подобрать ("расхватывают как горячие пирожки").
Сбербанк на прошлой неделе выдал очередную порцию собственной статистики - ДомКлик, который имеет к этому рынку самое непосредственное отношение, и участники рынка, которых он опросил, говорят о следующем:
- после рекордного летнего выброса недвиги на рынок - в ноябре новый рекорд; по сравнению с октябрем 2022 года количество объявлений увеличилось в 1,4 раза и в 3 раза - по сравнению с ноябрем 2021 года:
- в итоге арендные ставки существенно снизились - более чем на 30% даже в самых востребованных районах столицы:
- скидки в районах Тверской, Хамовники, Арбат и Мещанский на однокомнатные квартиры достигают 35-40%.
- однушки (ранее самый ликвидный и массовый сегмент) подешевели сильнее всего - здесь мы наблюдаем самую острую борьбу за арендатора;
- сдать квартиру крайне сложно; доля реализованных объявлений низкая, время экспонирования существенно растет.
Что дальше? Участники рынка говорят, что при стабилизации экономической ситуации - ситуация на рынке недвижимости может быстро выправиться. Но, мне кажется, это больше похоже на мантры.
Перед Выборами-2024 возможен позитив. Но разумным людям важно не перепутать возможное изменение тренда и переход к позитивному сценарию (ссылка 1, ссылка 2) с этой самой предвыборной оттепелью (ссылка 1, ссылка 2).
Наиболее активная и обеспеченная часть населения вряд ли массово перепутает оттепель и ринется скупать / арендовать рынок (возвращаясь) в следующем году после просадки. На это (думаю, и то в части возвращения в Россию и легкого нажима на рынок аренды) может пойти та часть населения, которая застряла в Казахстане, Армении ... то есть не имеет значительного капитала и сил для выстраивания альтернативного жизненного и финансового пути (ссылка), - люди, которые пытаются "пересидеть" / "переждать".
Более же обеспеченная часть населения, скорее всего, в этот период воспользуется моментом, чтобы - на этой возможной волне "восстановления" (отскок это будет или горизонтальная коррекция, не важно) - избавиться от оставшихся активов в преддверии тех событий, которые могут развернуться в России после Выборов-2024.
Кстати, помимо ухудшения геополитической, внутриполитической и экономической ситуации в России - есть и другие риски для рынка недвижимости и прежде всего для рынка аренды недвижимости:
Власти планируют сделать механизм лизинга жилья, который предусматривает аренду квартир с последующим выкупом, альтернативой ипотеке. Это следует из проекта стратегии развития финансового рынка России до 2030 года. Документ есть у РБК, его подлинность подтвердил источник на финансовом рынке.
В Минфине РБК подтвердили эти планы. В ведомстве отметили, что будут прорабатывать развитие рынка лизинга жилья, предусматривающего в том числе возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Этот механизм вместе с развитием рынка аренды будет способствовать повышению доступности жилья, уточнили там. (с) https://www.rbc.ru/business/03/12/2022/6389ea869a79476b469e2a7d
Рынок постепенно начнут заполнять не только окологосударственной арендой (в предыдущие годы процесс был потихоньку запущен), но и "лизингом".
Кстати (еще одно), мне кажется такой "поворот" с лизингом говорит о начале реализации тех рисков, о которых мы говорили в 2016 - 2019 годах - риски реприватизации и перемещение в конце 2020-ых - в 2030-ых населения в сторону пожизненного социального найма жилья (как это было в СССР). В том числе за счет роста налогового бремени на имущество.
В общем, те, кто внимательно читал наши прогнозы в предыдущие годы и избавился от массового (и ликвидного только на пиках / росте) "инвестиционного" жилья, - сделал всё правильно.
В валюте, пока её еще можно вывести в значимых объемах, мы, скорее всего, видели пик:
- ну, и не забывайте, что IRN немного отстает от реальности:
- за счет того, что без реального дисконта сейчас недвижимость не продать + срок экспозиции в несколько месяцев (добавьте сюда, что за эти месяцы могут реализоваться другие геополитические, экономические (включая валютные) риски, а в альтернативных узких локациях (других странах) россияне продолжат разгонять цены на недвижимость (несмотря на общий тренд вниз по этому активу в мире) (то есть у россиян тут есть риск покупки жилья в альтернативной локации на самом многолетнем (я бы даже сказал, многодесятилетнем) пике - поэтому, повторю свою мысль конца лета - начала осени - тем кто, имеет "излишки" недвижимости в условной Турции / Армении - сейчас [особенно в не очень удачных локациях] уже / еще хорошее время для продажи этой недвижимости).
... продолжение / оригинал записи Вы можете прочитать на самом полезном и практическом сайте по экономической тематике - по ссылке https://ecworld.fund/obval-rynka-investitsionnogo-zhilya-v-rossii-3-otchayanie-v-arende-i-novyj-lizing/
_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта ECWORLD.FUND по ссылке.
Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте - заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.