Долгосрочные перспективы рынка недвижимости. Покупать или продавать квартиры?
/ полезные расчеты в середине этой записи, правильные выводы в конце записи /
Итак. В записи о будущем Москвы 2017 года, то есть опубликованной 4+ года назад я писал следующее - цитата:
>> ... при позитивной реализации событий будет еще интереснее. В следующие 25-30 лет (начиная с текущего 2017 года) - то есть примерно к годам 2042-2047 Москва превратится в региональную агломерацию / очень большой город - огромной площади, включающей не только Московскую область, но и прилегающие к ней части других областей с единой инфраструктурой, финансовой системой и т.д.
>> Китай (с легкой руки сегодняшних управленцев страны) к тому времени будет иметь в аренде значительное количество текущей площади нашей страны. Влияние китайцев на Дальнем Востоке и в Сибири будет существенным. Южные районы страны будут испытывать сильно влияние мусульманских культур. А учитывая ментальность китайцев и мусульман, коренному населению страны будет комфортнее находиться среди большого количества более близких им по менталитету людей. Поэтому Москва превратится в большой по численности анклав / агломерацию: 30-35 млн. человек официально.
>> Что будет с ценами на недвижимость? Цены на недвижимость на всей территории старой Москвы в ее текущих границах будут очень и очень высокими, внутри Садового кольца - запредельными даже по текущим меркам. То есть те, кто сможет остаться полноценным хозяином квартиры в текущем периметре - будет вполне небедным человек или таковыми сделает своих детей. Однако, если несколько НО:
- стоимость услуг ЖКХ будет обходиться в цену, близкую к стоимости (минус 25-30%) аренды такой квартиры (например, сегодня во многих клубных домах в Мск отдавать 100 т.р. в месяц управляющей домом компании это нормально; нормально для окологосударственного чиновника / распильщика);
- наибольший пул квартир будет сдаваться в аренду государством либо очень крупными собственниками (они же со-держатели управляющих компаний / ЖКХ);
- большая часть сегодняшнего старого жилья (непопадающего под текущую реновацию, если она будет) подпадет под будущую программу реновации (конец 30-ых - начало 40-ых), при выдаче новых квартир по которой большинство жителей уедет за МКАД;
- налоги на квартиры (вторую, третью …) будут значительными и будут зависеть от близости к центру или отдельным территориям (с особой инфраструктурой отдыха / развлечения / природой / …);
- чтобы оплачивать такое жилье, не имея арендных квартир / большого запаса «актуальных» сбережений / капитала, придется работать до глубокой старости (либо к старости переезжать в дальние районы новой агломерации).
>> То есть в идеальном положении окажутся те, кто сможет к этому времени обеспечить к своей основной квартире еще 3-4 квартиры под аренду - это позволит окупать или (быть близко к этому) весь пул квартир и самому проживать в центре агломерации, где будет совершенно иной уровень комфорта / инфраструктуры. В остальном нормальные квартиры внутри внутри того же ТТК смогут позволить себе только очень небедные люди: чиновники монополий, государственные федеральные служащие, владельцы крупного бизнеса.
>> Если у вас двое наследников и вы хотите, чтобы они жили в Москве, в комфортной зоне в 40-50-ых годах текущего века, вам придется подготовить к их зрелой жизни пул из 6-8 квартир, либо крупный бизнес, либо хорошее место на государственной федеральной службе / монополии.
>> Учитывая такую ситуацию, наиболее оптимальным и доступным вариантом для многих, возможно, будет создание в ближайшем будущем комфортного места будущей дислокации семьи в пределах новой Москвы или Замкадье (новых жилых районов) с хорошей инфраструктурой, уровнем безопасности, рекреационной зоной / возможно в формате таун-хаусов. Опять, с обязательным обеспечением себя «жилым» капиталом (под сдачу в аренду). Сейчас (в ближайшем будущем) в такой вариант можно «войти» проще, учитывая текущую цену, если найти качественное новое жилье. Как улучшение местного «человеческого» климата имеет смысл, наверное, рассматривать также совместное (рядом) приобретение квартир / домов с семьями, с которыми вы дружны или тесно связаны.
>> То есть момент низких цен в недвижимости, который мы можем увидеть в конце 10-ых - начале 20-ых гг. (а, если я не прав, то мы видим этот момент сейчас), лучше использовать для приобретения жилья в его максимальном количестве с учетом того, чтобы оно могло обеспечить вашу старость / будущее детей. //
Для тех, кто только недавно к нам присоединился, (остальные, надеюсь, помнят) скажу отдельно, что в целом, когда я пишу об инвестициях в рублевые активы (например, недвижимость в России), то адресую это к той большой аудитории, которая, ну, никак не приемлет валютные активы, - то есть к той аудитории, страхи, лень и кажущиеся риски "новизны" которой, в принципе, могут привести ее (эту большую аудиторию) к рискам более высокого порядка - к рискам [как минимум - мягкой] национализации.
Много лет мы говорим об этом в записях по тегам национализация и национализация капитала - и пока наши прогнозы реализуются (в том числе, в части национализации банковского бизнеса в 2014 - 2016 годов, см. прогноз от 2014 года по ссылке). Подробно об этих рисках (именно в части более широкой национализации, которая охватит и физических лиц) мы совсем недавно говорили в рамках Курса активного управления капиталом в записи Долгосрочные прогнозы - 2030-2040: часть VIII.
Помимо национализации (в том или ином виде) есть множество других рисков, с которыми России предстоит столкнуться в 2020-2030-ых годах с более высокой долей вероятности (мы постоянно говорим о них в записях под тегом 2030), в первую очередь с очередным этапом девальвации рубля. Сейчас, когда внешнеэкономически (я имею ввиду цены на сырье и крики "Европа облажалась с переходом на зеленую энергетику") Россия снова находится на коне (типа), об этих рисках все немножечко и резко забыли, но они никуда не делись (то, что мы видим сегодня, - явление временное).
Вернемся к рискам. Многие коллеги за прошедшие годы обзавелись недвижимостью в Москве и не видят для себя рисков ("купили же дешево") несмотря на то, что доходность к текущей цене (то есть на капитал, который вложен в недвижимость) уже близкая к "смешной". Такие риски снижения инвестиционной привлекательности недвижимости (особенно в этом году) такие люди - как риски - практически не рассматривают: еще раз, логика у них простая: "купили же дешево" - то есть они считают доходность на вложенный рублевый капитал. Почему это не совсем корректно? Простой пример. Ниже вы видите динамику цены среднего м2 в Москве:
- И чё? Всё ж супер-позитивно, - скажет инвестор в бетон. А я скажу: "Мы находимся в точке, похожей на 2006-2007 год". Но инвестор снова парирует: "И чё? Всё ж супер-позитивно. Долгосрочно всё равно растет".
Конечно, растет. Но только в рублях:
Каждый рубль, вложенный Вами в недвижимость (даже в Москве), вот уже 14 лет обесценивается. То есть на самом деле мы наблюдаем три момента:
- ваши $100.000, вложенные в московский метр в 2007 году, сегодня номинально превратились в $56.000;
- вчерашняя доходность на капитал от арендных платежей сегодня упала ровно на %% роста стоимости недвижимости в рублях;
- вчерашняя доходность на капитал от арендных платежей будет падать на %% девальвации рубля (ваш арендный доход за 10 лет упал с условных $1500 за среднюю квартиру в Москве до $600-800 - и это будет продолжаться дальше).
Почему это плохо? Потому что товары, которые вы ежедневно потребляете, дорожают (так как они производятся из импортного сырья, на импортном оборудовании и так далее, то есть производственные расходы постоянно растут как минимум на уровень девальвации). Ваша жизнь дорожает быстрее, чем ваши квартиры. Техника дорожает. Автомобили дорожают.
Раньше, продав свою квартиру в Москве, вы могли купить 3 условных Land Cruiser, а сегодня только один. Вы уверены, что цена на Вашу квартиру растет? Точно? Раньше, продав вашу квартиру, вы могли ездить на хороший отдых за рубежом пять раз в год и так 6 лет подряд, а теперь только на 3,5 года хватит в таком темпе. Раньше, продав свою квартиру (ну, вдруг здесь станет невыносимо не комфортно или небезопасно жить), вы могли купить, хороший дом за рубежом, а теперь только избушку в той же локации, потому что мало того, что цена вашей квартиры в долларах упала в 1,8 раза за 14 лет (то есть вы не выручите с ее продажи столько денег, сколько могли выручить раньше - в реальной валюте / валюте будущей покупки), так еще и цены в той (валютной) локации, где вы захотите купить, выросли.
Понимаете, о чем я?
Именно поэтому все эти записи в рамках Курса активного управления капиталом в начале 2020 года были о недвижимости за рубежом (почитайте там комментарии тех, кто поступил своевременно правильно):
- Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.
- Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения
- Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения 2
Потому что ЭТО (то, что описано выше) будет продолжаться: и через условно 10 лет мы увидим точно такой же скачок "уровня жизни" и "возможностей", как мы видим сегодня по отношению к 2007 году (ссылка). То есть катастрофическое падение возможностей.
Нет, конечно, в текущей ситуации есть и хорошо заработавшие. Это те, кто внимательно читал наши прогнозы в 2016-2018 году. Вот пример записи 2016 года - Позитив для тех, кто никак не может решить квартирный вопрос (чтобы вспомнить уровень цен) и цитата из нее:
Стоимость комнаты в московских квартирах на вторичном рынке за год упала на 22% и стала сопоставима с ценами на типовые однокомнатные квартиры в спальных районах столицы (около 3 млн руб.).
Не менее 20% всех выставленных на продажу комнат, по данным «Инком-Недвижимости», находятся в Центральном административном округе (ЦАО) столицы: их средняя цена на 52% превышает среднерыночный показатель и составляет 4,4 млн руб.
Впереди долгие годы застоя на этом рынке. Так что, копите. Если будет доход и возможность накапливать, то в ближайшие три года решить этот вопрос будет намного легче.
В 2017-2018 году (то есть еще 3 года) я также говорил, что недвижимость дешева и это последний момент - перед подорожанием / началом роста - купить ее дешево. Здесь даже спекулянты хорошо развернулись.
И самый последний момент перед текущим рекордно-быстрым (за последние 15 лет) ростом был в конце 2019 года. Мы тогда говорили об этом в записи Сложные дни + стоит ли приобретать недвижимость в рамках Курса:
>> Поэтому сегодня в случае, если вы стоите перед выбором (покупать недвижимость для проживания себя / детей), то ваш выбор стоит между:
- купить по выросшей цене и комфортной ставке в первые 2-4 месяца 2020 года;
- ждать неизвестно сколько снижения цен и какая в этот момент будет ставка, также неизвестно.
>> Учитывайте еще один момент. В по итогам этого года будут существенные бонусы в ряде окологосударственных компаний (так как год именно у государства получился очень жирный) - менеджеры с февраля 2020 года побегут:
- в валюту и
- недвижимость (Москва, средний сегмент и выше).
Ровно так и произошло, и локдаун (что странно, да?) только усилил это движение.
Но сейчас (СЕЙЧАС) ситуация изменилась. И уже существенно. Будет в рублях дороже? Будет. Но слово "покупать" неопытным инвесторам (сметающим любое "гно и палки" в любых локациях, на которые хватило денег), на мой взгляд, теперь нужно будет забыть на длительное время. Если деньги жгут вам руки, сто раз подумайте прежде чем стать "инвестором в бетон" в России сегодня.
Не забывайте и еще один момент. В новой российской истории: именно люди - новая нефть. Риски усиления налогового бремени растут: ЖКХ подорожает, кадастровая стоимость вырастет с 2022 года (см. запись Ипотеку взяли, цены разогнали - теперь вас будут доить). И это только начало процесса, а есть еще множество других рисков. И, поверьте, уход В. Путина, о котором все так мечтают, с большой долей уверенности, обострит худшие из них (см. запись Долгосрочные прогнозы - 2030-2040: часть VIII).
Кстати, хорошим примером того, о чем я говорил в записи 2017 года (в самом начале текущей записи) сейчас выступает "тестовая площадка" Китая. Читаем:
Г-н Си видит такой налог, который будет взиматься ежегодно со стоимости собственности, как ключевой элемент своей программы «общего процветания», которая призывает к более равномерному распределению богатства среди 1,4 миллиарда человек страны.
Но его широкое продвижение налога на собственность встретило серьезное сопротивление со стороны правящей Коммунистической партии, включая как элиту, так и ее рядовых членов, сообщает The Wall Street Journal на этой неделе.
Согласно источникам, знакомым с обсуждениями, первоначальное предложение о тестировании налога примерно в 30 городах было сокращено примерно до 10 городов. Пилотная программа налогообложения собственности, принятая в субботу законодательным собранием Китая, будет действовать в течение пяти лет, начиная с даты, когда будут опубликованы подробности проведения судебных разбирательств, сообщает агентство Синьхуа.
По официальным данным, более 90% городских китайских семей владеют своими домами, а около 10% семей владеют как минимум тремя объектами недвижимости. Между тем, на недвижимость и смежные отрасли приходится почти треть всей продукции страны.
Местные органы власти, которые получают примерно одну треть своих доходов от продажи земли застройщикам, опасаются, что налог на недвижимость приведет к падению спроса на землю. Это нанесет ущерб их доходам от продажи земли, которые в прошлом году составили около 1,3 триллиона долларов.
Ларри Ху, китайский экономист австралийского инвестиционного банка Macquarie Group, оценивает общую стоимость городского жилья в Китае примерно в 55 триллионов долларов. Таким образом, национальная ставка налога на имущество в размере 1% принесла бы эквивалент около 550 миллиардов долларов в годовые государственные доходы - только 40% доходов от продажи земли.
Одна из обсуждаемых идей заключается в постепенном тестировании налогового плана в крупных городах, включая Шанхай и обширный муниципалитет Чунцин в центральном Китае, которые с 2011 года уже взимают ежегодный налог на вторые дома или дорогие квартиры. (с) WSJ
Понятно, о чем идет речь? Цены разгоняли, стройку поддерживали. Прибыли текли рекой. Налоги от земли и продаж квартир текли рекой. Но время прошло. Рынок близок к пику. И значит, его нужно управляемо сдувать и повторно доить тех, кто уже прокатился на росте. Тех, кто купил недвижимость удачно и дешево. Тех, кто имеет более чем 1 квартиру.
Как вы думаете, где это повторится? Правильно, в России. Это. Повторится. В России. Пока еще сросшееся с чиновниками строительно-банковское лобби пилит. Считает прибыли. Рынок всё еще растет. Но этот этап скоро перейдет в этап "отрезвления", когда покупающие просрочку, низкокачественный и "ноунейм"-продукты и товары (ссылка) россияне качнут рынок ипотеки в другую сторону. Потом будет длительный этап переваривания. Потом "принятия" (у элит). И потом начнут принимать (аналогичные китайским) решения. Как отреагирует рынок недвижимости? Через какое-то время мы финально увидим по Китаю.
Поэтому, еще раз пробежавшись по данной записи, и радуясь своей второй двушечке из гна и палок в соседнем муравейнике, подумайте: вы, точно, все риски предусмотрели? Точно, правильно используете возможности, которые дает сегодняшний день (еще раз перечитаем начало записи)? Точно, через условные 10 лет ваша побитая арендаторами двушечка, требующая отдать на ремонт треть накопленной 3%-ой (в год) доходности, обойдет по доходности другие активы и прежде всего валютные? Прям, точно? Или, прям, подросшие дети в ней будут жить? Ну, тогда сидим в ней дальше.
Остальные ... вы знаете, что делать.
Метка:
- доллар - 71,21 рубля;
- евро - 82,54 рубля.
_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта ECWORLD.FUND по ссылке.
Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте - заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.