Почему выросло число сделок купли-продажи жилья?
Управление Росреестра по Москве уже третий месяц подряд сообщает о небывалом росте числа зарегистрированных договоров купли-продажи квартир, который превышает показатели за первый квартал не только прошлого года и кризисных лет, но и 2007 года. Чем можно объяснить такой рост интереса покупателей к жилой недвижимости? Почему растет число ипотечных сделок? За счет какого сегмента жилой недвижимости в основном происходит рост? Какие квартиры наиболее часто запрашивают покупатели? Эти вопросы RealEstate.ru задал участникам данного Экспертного совета.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов:
Год начался по традиционному сценарию, и поступательное увеличение количества сделок в январе и феврале привело к достаточно высоким результатам марта. Так, объем сделок в марте по отношению к январю увеличился порядка на 30%. Объем сделок вырос и по отношению к 2010 году, который за последние пять лет имел максимальные показатели по количеству сделок. Так, по данным Управления Росреестра по Москве, за первый квартал 2011 года количество сделок возросло 18% по сравнению с первым кварталом 2010 года, а по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - увеличилось фактически в два раза. Это свидетельствует о высоком интересе к рынку жилья со стороны покупателей.
Подтверждается это, в частности, и высокими результатами восстановившегося рынка ипотечного кредитования. Так, показатели первых трех месяцев 2011 года превышают по количеству сделок показатели аналогического периода прошлого года на 32,7%.
Если же говорить об относительных показателях, то доля ипотечных сделок в этот период достигла докризисного уровня. Причин этому много. Первая и основная заключается в том, что люди действительно почувствовали себя уверенно перед лицом будущего и перестали бояться брать кредиты. При этом относиться к выбору объектов покупатели стали более тщательно - подолгу взвешивают все за и против, рассматривают больше вариантов, более критично относится к оценки предложений и уже тем более тех, которые приобретают с привлечением ипотеки.
В первую очередь цены подрастали в сегменте эконом-класса (+1,2%). Причина этому - увеличение цен на квартиры в панельных домах типовой серии на +1,8%, в домах с маленькой кухней на +1,2% и в панельном улучшенном жилье +1,2%.
Но в целом, сегодня ситуация на рынке благоприятная. Она выгодна и для покупателей, которые при отсутствии галопирующего роста цен могут выбрать максимально отвечающий их пожеланиям и возможностям вариант, и для продавцов, которые достаточно точно могут определить стоимость квартиры при реализации. Благоприятна она и для тех, кто совершает альтернативные сделки: они могут не опасаться того, что из-за роста цен, суммы вырученной за продажу одной квартиры им не хватит для приобретения другой.
В среднем первоначальный взнос у большинства банков составляет 20%, однако отдельные банки снижают его до 10 - 15% от стоимости недвижимости. К таким банкам относятся наши партнеры: МКБ, Райффейзенбанк, Транскапитал Банк, ВТБ24, Сбербанк РФ. В основном снижение первоначального взноса влияет на увеличение годовой процентной ставки.
Разброс ставок по кредиту сегодня достаточно большой и зависит от того, насколько дорого банк привлекает денежные средства, которые он готов затем размещать в виде кредитов. Процентная ставка часто зависит от срока кредитования, способа подтверждения дохода, первоначального взноса, комиссии по кредиту. Сегодня кредит на приобретение квартир на вторичном рынке при определенных условиях можно получить со ставкой порядка 9-10% в валюте и 11-13% в рублях. При этом эффективные ставки по кредитам, предлагаемым в рамках сотрудничества риелторских компаний и банков, в среднем на 0,5-1% ниже среднерыночных. У программ различных банков есть свои сильные и слабые стороны, и это надо понимать. Кроме того, всё зависит от жизненных обстоятельств самого заемщика и его возможностей.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев:
По данным управления Росреестра по Москве, за первые три месяца 2011 года было зарегистрировано 18140 сделок с жилой недвижимостью, что выше показателя первого квартала 2010 года на 22%. Это свидетельствует о сохранении на рынке стабильного спроса.
Сохранение положительной динамики сделок связано с рядом факторов. Во-первых, в условиях ценовой стабильности и либерализации условий ипотечного кредитования выросла активность прямых покупок. Во-вторых, сложившаяся рыночная конъюнктура оказалась весьма благоприятной для совершения альтернативных сделок.
В-третьих, после принятия поправок в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (июнь 2010 г.) отмечается заметное увеличение числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия (ДДУ), которые, в отличие от предварительных договоров, подлежат обязательной регистрации. Так, по данным Управления Росреестра по Москве, в первом квартале 2011 г. было зарегистрировано порядка 500 ДДУ (в 4 раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года).
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в первом квартале - порядка 4,5 тыс. (25% от общего числа зарегистрированных сделок). Рост по сравнению с аналогичным периодом 2010 года - 34%. Таким образом, активизация отрасли ипотечного кредитования налицо. Связано это с сохранением ценовой стабильности, возвратом банков к кредитованию под покупку жилья в новостройках, либерализацией условий ипотеки (в первую очередь, снижение ставки), ростом доходов населения.
Генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев:
С наступлением весны на рынке жилья столицы действительно наблюдается рост покупательской активности, что, впрочем, относится и к началу делового сезона, после зимнего затишья. В нашей компании из года в год в марте объем продаж примерно в два раза выше, чем в феврале и январе. Кроме того, за время кризиса действительно многие желающие улучшить свои жилищные условия решили отложить покупку квартиры на лучшие времена. Рассматривать предложения большинство потенциальных покупателей стали в последние полгода, когда ситуация на рынке стабилизировалась, ипотечные ставки снизились, а общая экономическая ситуация стала более благоприятной. То есть текущий рост объема продаж, скорее, является следствием нескольких факторов: стабильная экономическая ситуация, постепенный рост доходов россиян, накопившийся отложенный спрос и возрождение ипотечного кредитования.
На рынке новостроек значительно стимулирует спрос постоянное снижение объема предложения. Новостройки постепенно сдают в эксплуатация а новых предложений не много, сказывается кризисное сокращение перспективных проектов. В то же время, уже сейчас рассматривают запрет нового строительства в центре и в пределах Третьего Транспортного кольца, что явно не увеличит объем предложения на рынке первичного жилья столицы. При этом сокращения объема новостроек наблюдается уже не первый год. За год (март 2010-март 2011) данный объем сократился уже на 70,5%. В течение 2011 года дефицитное предложение сохранится.
В целом уровень спроса на рынке первичного жилья Москвы за март вырос на 30,0%. Увеличение спроса сопряжено сокращением количества новостроек на рынке и ожидаемым повышением стоимости весной.
На вторичном рынке Москвы в конце первого квартала 2011 года также отмечается рост покупательской активности. Количество звонков по вопросам покупки и продажи недвижимости в 2,5 раза превышает показатель предыдущего месяца (по данным Сall-centre «Пересвет - Недвижимость»). Количество звонков клиентов, заинтересованных в покупке недвижимости на вторичном рынке, за год выросло на 50,9%, а желающих продать - на 10,8%. В целом за год динамика обращений была положительной и составила 29,5%.
Наибольшим спросом у покупателей по-прежнему пользуются квартиры эконом-класса, это в основном предложения небольших площадей в панельных домах. Востребованы однокомнатные квартиры (40-43 кв.м) и двухкомнатные (50-65 кв.м). Конечно, в новостройках есть и двухкомнатные квартиры площадью 80 кв.м, но это нерентабельно для большинства покупателей, ведь на вторичном рынке, возможно, приобрести вполне комфортную трехкомнатную квартиру подобной площади. Бюджет покупки - однокомнатные от 4 млн руб., двухкомнатные 6 млн руб. Также стоит учитывать, что покупатели не особо горят желанием переплачивать за район. Их интересуют разумные предложения в спальных районах Москвы, таких как Чертаново, Беляево, Отрадное и т.д., где есть большой выбор вполне комфортных квартир, сложившаяся социально-бытовая инфраструктура, рядом есть парки. То есть наибольшим спросом пользуются скорее районы за Третьем Транспортным кольцом, ведь разница в цене между аналогичными предложениями разных районов одного округа может быть довольно существенной. Например, недалеко от станции "Савеловской" предлагают однокомнатную квартиру в 16-этажном панельном доме за 6,5 млн руб. (39 кв.м.), а в пешеходной доступности от метро "Петровско-Разумовская" подобное предложения (18-этажный панельный дом, площадь квартиры 39 кв.м) оценивается уже за 4,7 млн руб.
Что касается новостроек, то и здесь большим спросом пользуются бюджетные предложения эконом- и комфорт-класса, по цене 100-130 тыс. руб. за кв.м. Подобные предложения раскупают довольно интенсивно, что также подогревает спрос.
В 2010-м и в текущем году доля ипотечных продаж постепенно повышается, как и число специальных банковских программ. Покупателям есть что выбрать и, соответственно, популярность ипотеки растет. Кроме того, снижаются ипотечные ставки, уже сейчас банки предлагают кредиты под 9-11 % годовых, а условия кредитования становятся более либеральными, в некоторых программах кредитные организации уже не требуют залога в виду уже имеющегося жилья, что немаловажно для покупателей, ведь не каждый имеет дополнительную квартиру для обеспечения залога. Более демократичные условия кредитования повышают спрос. Поэтому вполне возможно, что в 2011 году на долю ипотечных сделок будет приходиться свыше 20-30 % от общего объема продаж.
На рынке первичного жилья появляются и специальные программы ипотечного кредитования по сниженным ставкам, например программа Сбербанка "8 - 8 - 8", по которой кредит выдается под 8% в рублях до и после регистрации ипотеки. Время принятия решения по кредиту не превышает 8 дней. Подобные ставки не часто встречались даже до кризиса.
Наиболее популярные ипотечные программы - срок кредитования 10 лет, первоначальный взнос 10-20%.
Большому росту доли ипотечных покупок во многом способствуют высокие цены на недвижимость, ведь не у каждого покупателя есть несколько миллионов рублей на квартиру. Поэтому ипотека остается для многих единственной надеждой улучшить свои жилищные условия.
Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов:
Сейчас действует совокупность ряда психологических и экономических факторов. Во-первых, у покупателей прошел страх кризиса, и, наоборот, возникло опасение возможного скорого роста цен - это стимулирует не откладывать покупку и успеть воспользоваться привлекательными ценами. Во-вторых, стабилизировалась ситуация на рынке труда и у людей появилась уверенность в завтрашнем дне, стабильный доход и желание долгосрочно планировать свою жизнь. Немаловажную роль в росте числа сделок сыграло и активное расширение объема предложения в сегменте эконом-класса. Практически все новые посткризисные проекты выходят в этом сегменте, причем застройщики предлагают новые, интересные форматы эконом-жилья, которые привлекательны для покупателя.
Есть и еще один важный фактор, который влияет на увеличение числа сделок, состоит в том, что до недавнего времени лишь единицы компаний-застройщиков работали по 214-ФЗ, заключая договоры долевого участия с обязательной регистрацией в ФРС. Регистрировалось только право собственности, и сведения о сделке приходили с временным лагом около 1 года с момента сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас более 90% сделок на первичном рынке жилья идет по схеме договора долевого участия с его регистрацией, которая проводится в течении 1-2 недель с момента подписания договора. Это, безусловно, оказывает влияние на статистику. Кроме того, применение 214 ФЗ оказывает психологический эффект на покупателей: в условиях безопасности, которую обеспечивает закон, легче принять решение о приобретении квартиры в новостройке.
На старте продаж в ЖК «Новосходненский», в октябре 2010 года, по ипотеке покупалось 40% квартир, сейчас - более 50% от общего числа сделок. В качестве примеров привлекательных предложений можно привести программу Сбербанка «8 - 8 - 8» и «В десятку». Еще год назад такие условия - 8-10% годовых - были немыслимы. Первоначальный взнос в банках снизился до 10-15%. Большую роль в увеличении количества ипотечных сделок сыграл выход на рынок с проектов жилой недвижимости со стоимостью жилья до 2 млн руб. Например, жилом комплексе ЖК «Новосходненский» квартиру можно купить, имея начальный взнос 350 тыс. руб. При этом ежемесячные платежи по кредиту не будут выше аренды аналогичный квартиры в Москве. Эти условия уже приемлемы и выгодны фактически для каждого работающего человека с небольшими накоплениями.
PR-специалист компании «НДВ-Недвижимость» Мария Елова:
Небывалый рост количества зарегистрированных договоров купли-продажи квартир объясняется переходом застройщиков на 214-ФЗ. Достаточно вспомнить, что ранее (по состоянию на конец июня 2010 года) не более чем 8 % новостроек (по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость») реализовывалось согласно данному закону. В апреле доля новостроек, реализуемых по 214 - ФЗ, находится на уровне 28%. В бОльшей части новых проектов застройщики стараются вести реализацию сразу по договору долевого участия и открывать продажи после получения всей разрешительной документации.
Следует отметить, что клиентов по-прежнему интересуют квартиры небольшой площади с доступной конечной стоимостью. В фокус внимания попадают, как правило, «однушки», метражом от 40 до 50 кв.м, стоимостью до 5 млн руб. (если это Москва). Столичные двухкомнатные квартиры в новостройках покупатели готовы приобретать не более чем за 7 млн руб. Для Подмосковья ценовая планка, разумеется, ниже. Популярны однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб., двухкомнатные - до 4,5-5 млн руб.
Руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин:
Мы наблюдаем устойчивую тенденцию роста спроса на ипотечные кредиты - в среднем на 10 % каждый месяц во всех сегментах рынка недвижимости. В условиях общей стабилизации экономики у людей появляется уверенность в завтрашнем дне, что способствует росту популярности данного инструмента финансирования. Кроме того, постоянный рост цен на недвижимость заставляет людей торопиться с принятием решения о покупке квартиры.
Сегодня клиентов интересует приобретение комфортного и доступного жилья на максимально выгодных условиях, с низкими годовой процентной ставкой (10-12% годовых в рублях) и первоначальным взносом (от 10%), а так же длительным сроком кредитования (до 50 лет). Клиентами так же учитывается возможность привлечь созаемщиков (родственников и третьих лиц, до 4-х созаемщиков).
Источник: realestate.ru