Продолжение статьи.
III. ВОЗНИКАЮЩИЕ РЫНКИ СОБСТВЕННОСТИ И ЦЕНЫ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ
На протяжение семидесяти лет Советская Россия использовала богатейшие
природные ресурсы на создание городских застроек сомнительной эффективности и
жизнеспособности. В более общих чертах, социалистический город характеризуется
непомерно высокой капиталоемкостью и поглощает больший объем средств для
достижения меньших результатов, чем города с рыночной экономикой.
Следовательно, рынки городской земли являются чрезвычайно важной составной
частью экономических реформ в целом. Распределение земли должно
осуществляться на основании текущей стоимости ее альтернативного использования.
Однако, даже в условиях стабильных и высокоразвитых рынков городской земли,
стоимостная оценка определенного участка при его максимальном и наиболее
выгодном использовании является непростой задачей. На втором месте находятся
цены действительных рыночных сделок, которые являются результатом частной
оценки, проведенной инвесторами, которые смотрят в будущее и рискуют
собственными средствами. С 1990 года в России, а также в других социалистических
странах, включая Китай (Kerzner 1993), были приняты законы развития городов и
конституциональные реформы, направленные на развитие частной собственности
(Butler and O’Leary, 1994). Согласно Корне (Kornai 1990), изначально такие реформы
проводились исходя из узких бюрократических соображений.
А. Синтетические градиенты цен на землю и нормативные цены
В конце 1980-тых годов, в период горбачевской перестройки, местные
административные органы стали ощущать острую нехватку средств. Необходимо
было найти местные механизмы финансирования создания участков земли с
подведенными коммуникациями для дополнения недостаточных трансфертов средств
из бюджета страны. С этой целью было решено ввести налог на пользование землей
для финансирования местной инфраструктуры. Согласно логике административно-
командной системы, официально земля не имеет стоимости в строительных проектах.
В то же время все соглашались, что различные местоположения очень сильно
отличаются друг от друга по своей экономической стоимости. Было принято решение
брать нормативные цены на землю за основу при налогообложении. Впервые
различные исследовательские институты стали создавать модели для расчета карт
синтетической цены на землю, в соответствии с которыми предстояло взимать налоги,
и на основании которых можно было получить градиенты цен на землю. Данные
институты попытались нанести на карту нормативную стоимость различных участков
12
земли, рассчитанную на основании взвешенных коэффициентов, представляющих
собой такие удобства, как транспорт, инфраструктуру, качество окружающей среды и т.
д. Обычно факторы спроса не включались, а стоимостные оценки основывались на
произвольных, и в большой степени искаженных расчетных ценах конца 1980-тых
годов. Несмотря на эти фундаментальные недостатки, были созданы карты стоимости
земли, из которых можно было вывести нормативный градиент цены на городскую
землю.
Полученные таким образом нормативные градиенты цены на землю в Москве и
Санкт-Петербурге имели отрицательную кривую. Градиент Москвы был несколько
более плоским в сравнении с Санкт-Петербургом. Колебание нормативной цены
между центром Москвы и ее пригородами было всего лишь 2,5 к 1 (от 4 000 руб. на км.
0 до 1 600руб. на км. 22 в ценах 1990 года, утративших значение в настоящее время).
Обе кривые слишком плоские. В городах стран с рыночной системой, при отсутствии
серьезных топографических и юридических препятствий, соотношение между ценой на
землю в центральной деловой части и ценой на землю в застроенных пригородах
обычно находится в порядке 10 к 1. Несмотря на правильность наклона, профиль
данных нормативных кривых был в большой степени произвольным, поскольку никто
не знал ни наиболее высокой, ни наиболее низкой стоимости. Такие нормативные
цены могут значительно улучшить традиционные генеральные планы городского
строительства в России, однако их нельзя использовать для выбора определенного
территориального расположения для осуществления определенной инвестиции.
Б. Приватизация жилого фонда и быстро возникающие имплицитные
градиенты цен на землю
С началом проведения реформ жилищного фонда в 1991 году, в Москве
началось заключение частными лицами действительных сделок по купле-продаже
квартир. В настоящее время наблюдается резкое ускорение процесса приватизации и
значительный рост возможностей торговать жилым фондом.6 Предварительный
эмпирический анализ 2000 сделок, заключенных в первом квартале 1992 года и
дополнительного числа сделок, заключенных в четвертом квартале того же года дает
возможность присмотреться к возникающим ценам на недвижимость и на землю. В
исследовании рассматривалась остаточная стоимость квартир на основе примеров
продажи квартир, в которых использовались лишь конкретные для соответствующих
зданий переменные показатели, основанные на перепродаже приватизированных
квартир. Можно разработать градиент цены на землю посредством нанесения на
график остатка как функции удаленности от центра города, как показано в РИСУНКЕ 3.
Эти предварительные результаты содержат критически важную информацию. Во-
первых, возникающий градиент цены наклонен вниз от центра. Очевидно, что
жилкомбинаты не предоставляют жилья, пользующегося наибольшим спросом со
6 Для справки, по оценкам приблизительно 125 000 жилых помещений было обменяно или продано в
1992 году. Поскольку в Москве насчитывается приблизительно 3,1 миллиона квартир, то это
представляет приблизительно 4% жилого фонда. В городе с рыночной экономикой, годовая норма
торговли жилым фондом зачастую находится в пределах 15% всего жилого фонда. С быстрой
приватизацией жилых помещений самими жителями имеет место социальное изменение большой
важности. С конца 1992 года по конец 1993 года, было приватизировано 35,5% государственного жилого
фонда по Москве и 26% по России. Ожидалось, что к концу 1994 года доля частных квартир в Москве
достигнет 55%, что представляет собой очень существенное увеличение по сравнению с 1990 годом,
когда в частной собственности было менее 1% квартир. Темпы приватизации жилого фонда в Москве
остаются намного выше, чем в других городах.
13
стороны домашних хозяйств. Как показано на РИСУНКЕ 3, индекс цены на землю
падает от 100% в центре, до 70% в 25 километрах от центра - отрицательный
градиент цены - при том, что наибольший спад наблюдается в первых 8 километрах.
Согласно этой модели в настоящее время условно расчетные цены на землю только в
1,5 раз выше в центре города, чем в 25 километрах от него. Это представляет собой
все еще слишком слабую разницу в ценах, чтобы вызвать реструктуризацию городов, в
которой нуждаются города России. Такой плоский градиент цен объясняется
различными факторами, включая экономический спад, неясность в вопросе стоимости
земли и состояние нарушения равновесия, характерное для возникающего рынка.
Представляется, что градиент цены на землю очень быстро меняется в период
перехода к рынку, что достаточно странно и неожиданно.7 Анализ второго периода в
Москве показывает, что наклон градиента цены стал более крутым, от 100% в центре,
до 58 % в всего лишь 15 километрах от центра. Это действительная корректировка в
20 процентов менее, чем за год. Можно ожидать, что с юридическим разъяснением
прав собственности на землю в декабре 1992 года, приватизацией, а также
продолжением изменения относительных цен на энергоносители, будет продолжаться
быстрая ротация градиента8. Такой прогноз подтверждается также аналогичным
анализом цен на землю в Кракове, Польша, показавшим, что в этом городе разница в
ценах на землю уже достигла уровней, характерных для городов с рыночной
экономикой в приблизительно 10 к1. Реформы в области градостроительства в
Польше, в частности восстановление прав частной собственности на землю,
проводились более тщательно по сравнению с тем, как это делалось в России по
настоящее время. На этом раннем этапе развития земельного рынка, стоимость в
зависимости от местоположения полностью еще не включается в стоимость
недвижимости. Более адекватная разница в ценах появится только тогда, когда у
инвесторов будет больше уверенности в собственности на землю, когда организации,
занимающиеся сбором и анализом информации о недвижимости станут более
опытными, а также по мере стабилизации политических условий.
7 Приватизация жилья проходила особенно быстро в Москве и Санкт-Петербурге в конце 1994 года.
Доля частных квартир в Москве резко увеличилась с менее одного процента в 1990 году до более 55% к
концу 1994 года.
8 Такая быстрая ротация подтверждается анализом различных данных о ценах на квартиры в Москве,
проведенным Г.С. Мандалла, Й. Тода, Н.Н. Ноздриной (G.S. Mandalla, Y Toda, and N.N. Nozdrina in “The
Price for Apartments Auctioned in Moscow: A Heeding Approach”) (неопубликованная работа, май, 1993).
14
РИСУНОК 3
ВОЗНИКАЮЩИЙ РЫНОК И ГРАДИЕНТ ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ
в Москве и Кракове, Польша
15
IV. ПЕРЕХОД К РЫНКАМ: ЖИЗНЕСПОСОБЕН ЛИ СОВЕТСКИЙ ГОРОД?
Ожидается, что рынки городской земли повысят эффективность
социалистического города, но что происходит во время переходного периода,
особенно в России? На протяжение семи десятилетий советские планировщики
принимали решения об инвестициях в городское строительство в условиях серьезного
искажения четырех цен: стоимость земельного участка не зависела от его
расположения, проценты на капитал не признавались, энергетические цены
составляли лишь малую долю мировых цен, а заработная плата не имела никакого
отношения к предельной производительности труда. Возникновение рынков приведет
к быстрому изменению относительных цен. Представляется, что в городах этот
процесс будет в значительной степени разрушительным. В настоящей работе мы
можем указать на некоторые вопросы управленческого характера, возникающие в
период перехода к рынкам.9 Каким будет результат взаимодействия между
градиентом цены на землю с отрицательной кривой и градиентом плотности населения
с положительной кривой? Что произойдет с: (1) землей под существующими
предприятиями; (2) ценами на сдаваемые в аренду и выставленные на продажу жилые
помещения?
А. Рыночные цены и доступность земли, находящейся в настоящее время
под
предприятиями
Лица, отвечающие за проведение земельной реформы поставлены перед
сложной дилеммой: если предприятия будут вынуждены платить рыночную цену
(определение приводится выше) за занимаемую землю - в форме арендной платы
или налога на пользование землей - большинство из них будут не в состоянии
платить и некоторые из них придется объявить банкротами. Или же, если
предприятиям, находящимся в более затруднительном финансовом положении
предоставить отсрочку или освобождение от уплаты стоимости занимаемой ими земли,
это приведет к увековечению существующей практики. Жители городов утратят
возможность освоить стоимость альтернативного использования земли. Потребуется
развивать новую инфраструктуру в другом месте, тогда как дорогостоящая
существующая инфраструктура будет и в дальнейшем использоваться недостаточно.
Если задача заключается в наискорейшем повышении эффективности использования
земли, одним из методов решения приведенной ранее дилеммы является
предоставление существующим предприятиям эксплицитных прав собственности на
занимаемую ими в настоящее время землю. Затем у предприятия появится стимул
для использования этой земли в качестве актива при переводе предприятия на более
подходящую землю, которая по средствам данному предприятию.
Стоимость земельных ресурсов под промышленными предприятиями, которые
необходимо повторно использовать - даже в условиях возникающего низкого и все
еще плоского градиента цены, по оценкам на 1992 год, представленным на РИСУНКЕ 3
- очень высока. Если предположить, что процент промышленной земли в Москве
может быть сокращен с 32 % в настоящее время, до 10 % - все еще высокий процент
по международным стандартам - то можно будет восстановить приблизительно 100
квадратных километров уже разработанной земли. Обсуждаемая в настоящее время в
России проблема доступности нежилой земли является умозрительной проблемой,
9 Более подробно это рассматривается в Bertaud and Renaud (1994)
16
которая игнорирует необходимость перехода к иному использованию земли. Рыночная
цена на землю по определению доступна новым пользователям. Однако, земля под
промышленными предприятиями может не быть по карману ее нынешним
пользователям, которые должны за нее платить ретроактивно, однако именно эти
нынешние пользователи и используют землю неэффективным образом. Дилемма
доступности может решаться за счет признания интереса нынешних пользователей
земли в получении этой земли в собственность и последующего разрешения этим
пользователям свободно торговать занимаемой ими землей.
Б. Влияние перехода к рынкам на сферы жилья и услуг
Базовая цена на жилые помещения зависит от трех основных параметров: (1)
местоположение; (2) метраж; (3) площадь земли. В процессе покупки жилья домашние
хозяйства должны делать выбор между этими тремя параметрами. За определенную
цену жилья, поставщики могут теоретически предложить жилье в любом районе. Это
возможно за счет установления за этими тремя основными параметрами
(местоположение, метраж и земля) различных комбинаций стоимости. Таким образом,
соотношение метража помещения и площади земли под различными типами жилых
домов может сильно колебаться в одном и том же городе. Чистая площадь земли,
необходимая для постройки одного квадратного метра жилья может колебаться от 0,10
квадратных метров в многоэтажном жилом доме до 15 квадратных метров в
односемейных домах. Городские нормативные положения и различные аспекты
спроса на жилье налагают ограничения на теоретически безграничное число
перестановок между местоположением, метражом помещения и площадью земли.
В результате быстрой приватизации жилого фонда в Москве и Санкт-
Петербурге, в России возникает рынок жилья. Домашние хозяйства проявляют
интерес к получению прав собственности на занимаемое ими в настоящее время
жилье, однако стоимость различных единиц жилого фонда, расположенных в
различных районах города, колеблется в больших пределах. Большая часть жилого
фонда, построенная в пригородах Москвы, Санкт-Петербурга и 150-ти крупнейших
городов России (приблизительно 55% по всей стране) состоит из сборных
крупнопанельных бетонных многоэтажных домов в 5, 9, 12, 15 и 22 этажей.
Действительная экономическая стоимость этих домов, а не стоимость затраченных на
постройку ресурсов будет впервые выявлена предпочтениями домашних хозяйств. В
связи с высотными жилыми домами, построенными в пригородах, существует четыре
проблемы. (1) Расходы на ремонт и содержание - по определению включающие
расходы на содержание и техническое обслуживание лифтов и водоподъемных
насосов, расходы на центральное отопление, вызванные плохой изоляцией панельных
домов, затраты на частый ремонт строений, вызванные используемой строительной
технологией, а также издержки на содержание широких открытых площадей общего
пользования. В настоящее время арендная плата практически покрывает только резко
возросшие затраты на электроэнергию или немногим более того. (2) Нормы
жилплощади, измеряемые в соответствии с размером комнаты и высотой потолка, не
различающиеся в центральных и пригородных районах. (3) Качество услуг, включая
расстояние до магазинов и разнообразных услуг в пригородах может быть ниже, чем в
центральных районах. (4) Транспортные расходы, ранее исчисляемые только
временем, затраченным на дорогу, быстро растут в финансовом смысле по мере роста
цен на энергоносители, а также других цен и по мере снижения транспортных
субсидий.
17
Рыночная цена, которая возникнет с развитием рынков земли и недвижимости
может оказаться намного ниже восстановительной стоимости такого дома. Еще
важнее то, что рыночная цена таких домов, выраженная в переводе на рыночную
арендную плату, может не покрывать даже эксплуатационных издержек. Если
смотреть сквозь призму возникающих рыночных цен, то большая часть жилого фонда
пригородных многоквартирных домов может в настоящем иметь дисконтную рыночную
стоимость ниже нуля - сложный вопрос для политики приватизации и для будущих
жилищных инвестиционных программ. В случае Москвы, как это показано в РИСУНКЕ
2.а, дома, находящиеся в зоне риска расположены в жилых районах, с плотностью
населения, превышающей линию плотности для Парижа, между 9-тым и 22-ым
километрами. Принимая во внимание дефицит жилья, политика переходного периода
по предоставлению льгот, таких как транспортные субсидии, улучшенный ремонт и
содержание могут облегчить бремя, налагаемое на жителей. Однако факт остается
фактом, что эти части жилого фонда имеют очень низкую, и в основном отрицательную
переходную экономическую стоимость. Большая доступность к некоторым частям
пригородных районов (расположенных вблизи станций метро, например) должна
предоставлять возможности для возникновения вторичных центров занятости. Такие
центры будут способствовать восстановлению экономической стоимости некоторых
жилых районов. Для этого, нормативные положения в области использования земли и
практика местных органов управления должны быть достаточную гибкими, а последние
должны быстро реагировать с целью оказания содействия процессу конверсии земли
когда фирмы, независимо от их размера, решают воспользоваться данным
местоположением. Развертывание процесса трансформации использования земли
должно быть приоритетной областью политики городского развития.
Из представленного в настоящей работе количественного анализа должно
явствовать, что жилищный кризис пригородных районов, надвигающийся на
российские города не может приписываться переходу к рыночной системе, а связан с
наследием прошлого. Данный кризис является результатом административно-
командной системы, игнорирующей практические потребности и предпочтения
конечных пользователей и не располагавшей средствами для исправления
собственных ошибок. Экономическая стоимость построенного жилья не
соответствовала действительной экономической стоимости затраченных ресурсов.
Эта стоимость маскировалась искаженными расчетными ценами, не
предоставляющими осмысленного ориентира лицам, отвечающим за принятие
решений, которые прибегали к применению неадекватных или искаженных физических
и административных решений. Эффект ножниц между низкой арендной платой и
низкой заработной платой с одной стороны, и растущими издержками на содержание и
ремонт с другой стороны, не может продолжаться до бесконечности. Восстановление
экономического равновесия может привести к заброшенности наименее
привлекательных районов в сочетании с растущим перенаселением остающихся
районов и к сильному увеличению отношения арендной платы к доходу.
ВЫВОДЫ
18
Отсутствие земельных рынков нанесло большой ущерб способности
распределять и повторно использовать городскую землю и имело крайне
отрицательное влияние на внутреннюю эффективность, производительность, качество
окружающей среды и пригодность для жилья социалистического города. Масштаб
неправильного распределения земли и степень косности, которые встречаются в
российской экономике, которая в настоящее время является полностью
урбанизированной, примечательны. Следствием этого является то, что
социалистический город отличается высокой капиталоемкостью и потребляет больше
средств на единицу выработки.
Второй важный урок неудавшегося социалистического эксперимента
заключается в том, что благое намерение социализировать получение земельных рент
путем установления государственной собственности и административного
распределения земли не достигло ожидаемых результатов. Ничто в настоящей работе
не ставит под сомнение социальные цели любой группы граждан. Скорее
распределение земли административными методами во имя справедливости и
эффективности потерпело провал в беспрецедентных масштабах. В условиях рынка
может решаться широкое разнообразие социальных задач. Советские города служат
напоминанием о том, что наиболее ценное качество организаций,
специализирующихся в городских земельных рынках заключается в их способности
сигнализировать при помощи цен, каким образом частные лица и общество в целом
оценивают использование земли в настоящем и будущем - и показывать, каким
образом оценочная стоимость определенного участка может повышаться или падать
со временем.
И наконец, данные свидетельствуют о том, что социальные и экономические
издержки перехода к рыночной экономике будут наиболее высокими в таких странах,
как Россия, которые являются наиболее урбанизированными и где города переходят к
рыночной системе в условиях резкого экономического спада. Реформы
градостроительства являются особенно неотложными, а их осуществление наиболее
реально в азиатских странах, в которых наблюдается экономический рост и
наибольшая волна урбанизации все еще впереди. Для перехода к рыночной системе,
основными компонентами необходимых реформ городов являются: четкие права
собственности с правом купли и продажи; эффективные и ориентированные на рынок
информационные системы; система налогообложения, согласующаяся с эффективным
использованием земли; и последнее по порядку, но не по важности, своевременное
сообщение широким кругам общественности о решениях, связанных с городским
планированием и наличие возможности их оспаривать (см. Bertaud, Renaud, 1994).
НЕДВИЖИМОСТЬ
На протяжение семидесяти лет Советская Россия использовала богатейшие
природные ресурсы на создание городских застроек сомнительной эффективности и
жизнеспособности. В более общих чертах, социалистический город характеризуется
непомерно высокой капиталоемкостью и поглощает больший объем средств для
достижения меньших результатов, чем города с рыночной экономикой.
Следовательно, рынки городской земли являются чрезвычайно важной составной
частью экономических реформ в целом. Распределение земли должно
осуществляться на основании текущей стоимости ее альтернативного использования.
Однако, даже в условиях стабильных и высокоразвитых рынков городской земли,
стоимостная оценка определенного участка при его максимальном и наиболее
выгодном использовании является непростой задачей. На втором месте находятся
цены действительных рыночных сделок, которые являются результатом частной
оценки, проведенной инвесторами, которые смотрят в будущее и рискуют
собственными средствами. С 1990 года в России, а также в других социалистических
странах, включая Китай (Kerzner 1993), были приняты законы развития городов и
конституциональные реформы, направленные на развитие частной собственности
(Butler and O’Leary, 1994). Согласно Корне (Kornai 1990), изначально такие реформы
проводились исходя из узких бюрократических соображений.
А. Синтетические градиенты цен на землю и нормативные цены
В конце 1980-тых годов, в период горбачевской перестройки, местные
административные органы стали ощущать острую нехватку средств. Необходимо
было найти местные механизмы финансирования создания участков земли с
подведенными коммуникациями для дополнения недостаточных трансфертов средств
из бюджета страны. С этой целью было решено ввести налог на пользование землей
для финансирования местной инфраструктуры. Согласно логике административно-
командной системы, официально земля не имеет стоимости в строительных проектах.
В то же время все соглашались, что различные местоположения очень сильно
отличаются друг от друга по своей экономической стоимости. Было принято решение
брать нормативные цены на землю за основу при налогообложении. Впервые
различные исследовательские институты стали создавать модели для расчета карт
синтетической цены на землю, в соответствии с которыми предстояло взимать налоги,
и на основании которых можно было получить градиенты цен на землю. Данные
институты попытались нанести на карту нормативную стоимость различных участков
12
земли, рассчитанную на основании взвешенных коэффициентов, представляющих
собой такие удобства, как транспорт, инфраструктуру, качество окружающей среды и т.
д. Обычно факторы спроса не включались, а стоимостные оценки основывались на
произвольных, и в большой степени искаженных расчетных ценах конца 1980-тых
годов. Несмотря на эти фундаментальные недостатки, были созданы карты стоимости
земли, из которых можно было вывести нормативный градиент цены на городскую
землю.
Полученные таким образом нормативные градиенты цены на землю в Москве и
Санкт-Петербурге имели отрицательную кривую. Градиент Москвы был несколько
более плоским в сравнении с Санкт-Петербургом. Колебание нормативной цены
между центром Москвы и ее пригородами было всего лишь 2,5 к 1 (от 4 000 руб. на км.
0 до 1 600руб. на км. 22 в ценах 1990 года, утративших значение в настоящее время).
Обе кривые слишком плоские. В городах стран с рыночной системой, при отсутствии
серьезных топографических и юридических препятствий, соотношение между ценой на
землю в центральной деловой части и ценой на землю в застроенных пригородах
обычно находится в порядке 10 к 1. Несмотря на правильность наклона, профиль
данных нормативных кривых был в большой степени произвольным, поскольку никто
не знал ни наиболее высокой, ни наиболее низкой стоимости. Такие нормативные
цены могут значительно улучшить традиционные генеральные планы городского
строительства в России, однако их нельзя использовать для выбора определенного
территориального расположения для осуществления определенной инвестиции.
Б. Приватизация жилого фонда и быстро возникающие имплицитные
градиенты цен на землю
С началом проведения реформ жилищного фонда в 1991 году, в Москве
началось заключение частными лицами действительных сделок по купле-продаже
квартир. В настоящее время наблюдается резкое ускорение процесса приватизации и
значительный рост возможностей торговать жилым фондом.6 Предварительный
эмпирический анализ 2000 сделок, заключенных в первом квартале 1992 года и
дополнительного числа сделок, заключенных в четвертом квартале того же года дает
возможность присмотреться к возникающим ценам на недвижимость и на землю. В
исследовании рассматривалась остаточная стоимость квартир на основе примеров
продажи квартир, в которых использовались лишь конкретные для соответствующих
зданий переменные показатели, основанные на перепродаже приватизированных
квартир. Можно разработать градиент цены на землю посредством нанесения на
график остатка как функции удаленности от центра города, как показано в РИСУНКЕ 3.
Эти предварительные результаты содержат критически важную информацию. Во-
первых, возникающий градиент цены наклонен вниз от центра. Очевидно, что
жилкомбинаты не предоставляют жилья, пользующегося наибольшим спросом со
6 Для справки, по оценкам приблизительно 125 000 жилых помещений было обменяно или продано в
1992 году. Поскольку в Москве насчитывается приблизительно 3,1 миллиона квартир, то это
представляет приблизительно 4% жилого фонда. В городе с рыночной экономикой, годовая норма
торговли жилым фондом зачастую находится в пределах 15% всего жилого фонда. С быстрой
приватизацией жилых помещений самими жителями имеет место социальное изменение большой
важности. С конца 1992 года по конец 1993 года, было приватизировано 35,5% государственного жилого
фонда по Москве и 26% по России. Ожидалось, что к концу 1994 года доля частных квартир в Москве
достигнет 55%, что представляет собой очень существенное увеличение по сравнению с 1990 годом,
когда в частной собственности было менее 1% квартир. Темпы приватизации жилого фонда в Москве
остаются намного выше, чем в других городах.
13
стороны домашних хозяйств. Как показано на РИСУНКЕ 3, индекс цены на землю
падает от 100% в центре, до 70% в 25 километрах от центра - отрицательный
градиент цены - при том, что наибольший спад наблюдается в первых 8 километрах.
Согласно этой модели в настоящее время условно расчетные цены на землю только в
1,5 раз выше в центре города, чем в 25 километрах от него. Это представляет собой
все еще слишком слабую разницу в ценах, чтобы вызвать реструктуризацию городов, в
которой нуждаются города России. Такой плоский градиент цен объясняется
различными факторами, включая экономический спад, неясность в вопросе стоимости
земли и состояние нарушения равновесия, характерное для возникающего рынка.
Представляется, что градиент цены на землю очень быстро меняется в период
перехода к рынку, что достаточно странно и неожиданно.7 Анализ второго периода в
Москве показывает, что наклон градиента цены стал более крутым, от 100% в центре,
до 58 % в всего лишь 15 километрах от центра. Это действительная корректировка в
20 процентов менее, чем за год. Можно ожидать, что с юридическим разъяснением
прав собственности на землю в декабре 1992 года, приватизацией, а также
продолжением изменения относительных цен на энергоносители, будет продолжаться
быстрая ротация градиента8. Такой прогноз подтверждается также аналогичным
анализом цен на землю в Кракове, Польша, показавшим, что в этом городе разница в
ценах на землю уже достигла уровней, характерных для городов с рыночной
экономикой в приблизительно 10 к1. Реформы в области градостроительства в
Польше, в частности восстановление прав частной собственности на землю,
проводились более тщательно по сравнению с тем, как это делалось в России по
настоящее время. На этом раннем этапе развития земельного рынка, стоимость в
зависимости от местоположения полностью еще не включается в стоимость
недвижимости. Более адекватная разница в ценах появится только тогда, когда у
инвесторов будет больше уверенности в собственности на землю, когда организации,
занимающиеся сбором и анализом информации о недвижимости станут более
опытными, а также по мере стабилизации политических условий.
7 Приватизация жилья проходила особенно быстро в Москве и Санкт-Петербурге в конце 1994 года.
Доля частных квартир в Москве резко увеличилась с менее одного процента в 1990 году до более 55% к
концу 1994 года.
8 Такая быстрая ротация подтверждается анализом различных данных о ценах на квартиры в Москве,
проведенным Г.С. Мандалла, Й. Тода, Н.Н. Ноздриной (G.S. Mandalla, Y Toda, and N.N. Nozdrina in “The
Price for Apartments Auctioned in Moscow: A Heeding Approach”) (неопубликованная работа, май, 1993).
14
РИСУНОК 3
ВОЗНИКАЮЩИЙ РЫНОК И ГРАДИЕНТ ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ
в Москве и Кракове, Польша
15
IV. ПЕРЕХОД К РЫНКАМ: ЖИЗНЕСПОСОБЕН ЛИ СОВЕТСКИЙ ГОРОД?
Ожидается, что рынки городской земли повысят эффективность
социалистического города, но что происходит во время переходного периода,
особенно в России? На протяжение семи десятилетий советские планировщики
принимали решения об инвестициях в городское строительство в условиях серьезного
искажения четырех цен: стоимость земельного участка не зависела от его
расположения, проценты на капитал не признавались, энергетические цены
составляли лишь малую долю мировых цен, а заработная плата не имела никакого
отношения к предельной производительности труда. Возникновение рынков приведет
к быстрому изменению относительных цен. Представляется, что в городах этот
процесс будет в значительной степени разрушительным. В настоящей работе мы
можем указать на некоторые вопросы управленческого характера, возникающие в
период перехода к рынкам.9 Каким будет результат взаимодействия между
градиентом цены на землю с отрицательной кривой и градиентом плотности населения
с положительной кривой? Что произойдет с: (1) землей под существующими
предприятиями; (2) ценами на сдаваемые в аренду и выставленные на продажу жилые
помещения?
А. Рыночные цены и доступность земли, находящейся в настоящее время
под
предприятиями
Лица, отвечающие за проведение земельной реформы поставлены перед
сложной дилеммой: если предприятия будут вынуждены платить рыночную цену
(определение приводится выше) за занимаемую землю - в форме арендной платы
или налога на пользование землей - большинство из них будут не в состоянии
платить и некоторые из них придется объявить банкротами. Или же, если
предприятиям, находящимся в более затруднительном финансовом положении
предоставить отсрочку или освобождение от уплаты стоимости занимаемой ими земли,
это приведет к увековечению существующей практики. Жители городов утратят
возможность освоить стоимость альтернативного использования земли. Потребуется
развивать новую инфраструктуру в другом месте, тогда как дорогостоящая
существующая инфраструктура будет и в дальнейшем использоваться недостаточно.
Если задача заключается в наискорейшем повышении эффективности использования
земли, одним из методов решения приведенной ранее дилеммы является
предоставление существующим предприятиям эксплицитных прав собственности на
занимаемую ими в настоящее время землю. Затем у предприятия появится стимул
для использования этой земли в качестве актива при переводе предприятия на более
подходящую землю, которая по средствам данному предприятию.
Стоимость земельных ресурсов под промышленными предприятиями, которые
необходимо повторно использовать - даже в условиях возникающего низкого и все
еще плоского градиента цены, по оценкам на 1992 год, представленным на РИСУНКЕ 3
- очень высока. Если предположить, что процент промышленной земли в Москве
может быть сокращен с 32 % в настоящее время, до 10 % - все еще высокий процент
по международным стандартам - то можно будет восстановить приблизительно 100
квадратных километров уже разработанной земли. Обсуждаемая в настоящее время в
России проблема доступности нежилой земли является умозрительной проблемой,
9 Более подробно это рассматривается в Bertaud and Renaud (1994)
16
которая игнорирует необходимость перехода к иному использованию земли. Рыночная
цена на землю по определению доступна новым пользователям. Однако, земля под
промышленными предприятиями может не быть по карману ее нынешним
пользователям, которые должны за нее платить ретроактивно, однако именно эти
нынешние пользователи и используют землю неэффективным образом. Дилемма
доступности может решаться за счет признания интереса нынешних пользователей
земли в получении этой земли в собственность и последующего разрешения этим
пользователям свободно торговать занимаемой ими землей.
Б. Влияние перехода к рынкам на сферы жилья и услуг
Базовая цена на жилые помещения зависит от трех основных параметров: (1)
местоположение; (2) метраж; (3) площадь земли. В процессе покупки жилья домашние
хозяйства должны делать выбор между этими тремя параметрами. За определенную
цену жилья, поставщики могут теоретически предложить жилье в любом районе. Это
возможно за счет установления за этими тремя основными параметрами
(местоположение, метраж и земля) различных комбинаций стоимости. Таким образом,
соотношение метража помещения и площади земли под различными типами жилых
домов может сильно колебаться в одном и том же городе. Чистая площадь земли,
необходимая для постройки одного квадратного метра жилья может колебаться от 0,10
квадратных метров в многоэтажном жилом доме до 15 квадратных метров в
односемейных домах. Городские нормативные положения и различные аспекты
спроса на жилье налагают ограничения на теоретически безграничное число
перестановок между местоположением, метражом помещения и площадью земли.
В результате быстрой приватизации жилого фонда в Москве и Санкт-
Петербурге, в России возникает рынок жилья. Домашние хозяйства проявляют
интерес к получению прав собственности на занимаемое ими в настоящее время
жилье, однако стоимость различных единиц жилого фонда, расположенных в
различных районах города, колеблется в больших пределах. Большая часть жилого
фонда, построенная в пригородах Москвы, Санкт-Петербурга и 150-ти крупнейших
городов России (приблизительно 55% по всей стране) состоит из сборных
крупнопанельных бетонных многоэтажных домов в 5, 9, 12, 15 и 22 этажей.
Действительная экономическая стоимость этих домов, а не стоимость затраченных на
постройку ресурсов будет впервые выявлена предпочтениями домашних хозяйств. В
связи с высотными жилыми домами, построенными в пригородах, существует четыре
проблемы. (1) Расходы на ремонт и содержание - по определению включающие
расходы на содержание и техническое обслуживание лифтов и водоподъемных
насосов, расходы на центральное отопление, вызванные плохой изоляцией панельных
домов, затраты на частый ремонт строений, вызванные используемой строительной
технологией, а также издержки на содержание широких открытых площадей общего
пользования. В настоящее время арендная плата практически покрывает только резко
возросшие затраты на электроэнергию или немногим более того. (2) Нормы
жилплощади, измеряемые в соответствии с размером комнаты и высотой потолка, не
различающиеся в центральных и пригородных районах. (3) Качество услуг, включая
расстояние до магазинов и разнообразных услуг в пригородах может быть ниже, чем в
центральных районах. (4) Транспортные расходы, ранее исчисляемые только
временем, затраченным на дорогу, быстро растут в финансовом смысле по мере роста
цен на энергоносители, а также других цен и по мере снижения транспортных
субсидий.
17
Рыночная цена, которая возникнет с развитием рынков земли и недвижимости
может оказаться намного ниже восстановительной стоимости такого дома. Еще
важнее то, что рыночная цена таких домов, выраженная в переводе на рыночную
арендную плату, может не покрывать даже эксплуатационных издержек. Если
смотреть сквозь призму возникающих рыночных цен, то большая часть жилого фонда
пригородных многоквартирных домов может в настоящем иметь дисконтную рыночную
стоимость ниже нуля - сложный вопрос для политики приватизации и для будущих
жилищных инвестиционных программ. В случае Москвы, как это показано в РИСУНКЕ
2.а, дома, находящиеся в зоне риска расположены в жилых районах, с плотностью
населения, превышающей линию плотности для Парижа, между 9-тым и 22-ым
километрами. Принимая во внимание дефицит жилья, политика переходного периода
по предоставлению льгот, таких как транспортные субсидии, улучшенный ремонт и
содержание могут облегчить бремя, налагаемое на жителей. Однако факт остается
фактом, что эти части жилого фонда имеют очень низкую, и в основном отрицательную
переходную экономическую стоимость. Большая доступность к некоторым частям
пригородных районов (расположенных вблизи станций метро, например) должна
предоставлять возможности для возникновения вторичных центров занятости. Такие
центры будут способствовать восстановлению экономической стоимости некоторых
жилых районов. Для этого, нормативные положения в области использования земли и
практика местных органов управления должны быть достаточную гибкими, а последние
должны быстро реагировать с целью оказания содействия процессу конверсии земли
когда фирмы, независимо от их размера, решают воспользоваться данным
местоположением. Развертывание процесса трансформации использования земли
должно быть приоритетной областью политики городского развития.
Из представленного в настоящей работе количественного анализа должно
явствовать, что жилищный кризис пригородных районов, надвигающийся на
российские города не может приписываться переходу к рыночной системе, а связан с
наследием прошлого. Данный кризис является результатом административно-
командной системы, игнорирующей практические потребности и предпочтения
конечных пользователей и не располагавшей средствами для исправления
собственных ошибок. Экономическая стоимость построенного жилья не
соответствовала действительной экономической стоимости затраченных ресурсов.
Эта стоимость маскировалась искаженными расчетными ценами, не
предоставляющими осмысленного ориентира лицам, отвечающим за принятие
решений, которые прибегали к применению неадекватных или искаженных физических
и административных решений. Эффект ножниц между низкой арендной платой и
низкой заработной платой с одной стороны, и растущими издержками на содержание и
ремонт с другой стороны, не может продолжаться до бесконечности. Восстановление
экономического равновесия может привести к заброшенности наименее
привлекательных районов в сочетании с растущим перенаселением остающихся
районов и к сильному увеличению отношения арендной платы к доходу.
ВЫВОДЫ
18
Отсутствие земельных рынков нанесло большой ущерб способности
распределять и повторно использовать городскую землю и имело крайне
отрицательное влияние на внутреннюю эффективность, производительность, качество
окружающей среды и пригодность для жилья социалистического города. Масштаб
неправильного распределения земли и степень косности, которые встречаются в
российской экономике, которая в настоящее время является полностью
урбанизированной, примечательны. Следствием этого является то, что
социалистический город отличается высокой капиталоемкостью и потребляет больше
средств на единицу выработки.
Второй важный урок неудавшегося социалистического эксперимента
заключается в том, что благое намерение социализировать получение земельных рент
путем установления государственной собственности и административного
распределения земли не достигло ожидаемых результатов. Ничто в настоящей работе
не ставит под сомнение социальные цели любой группы граждан. Скорее
распределение земли административными методами во имя справедливости и
эффективности потерпело провал в беспрецедентных масштабах. В условиях рынка
может решаться широкое разнообразие социальных задач. Советские города служат
напоминанием о том, что наиболее ценное качество организаций,
специализирующихся в городских земельных рынках заключается в их способности
сигнализировать при помощи цен, каким образом частные лица и общество в целом
оценивают использование земли в настоящем и будущем - и показывать, каким
образом оценочная стоимость определенного участка может повышаться или падать
со временем.
И наконец, данные свидетельствуют о том, что социальные и экономические
издержки перехода к рыночной экономике будут наиболее высокими в таких странах,
как Россия, которые являются наиболее урбанизированными и где города переходят к
рыночной системе в условиях резкого экономического спада. Реформы
градостроительства являются особенно неотложными, а их осуществление наиболее
реально в азиатских странах, в которых наблюдается экономический рост и
наибольшая волна урбанизации все еще впереди. Для перехода к рыночной системе,
основными компонентами необходимых реформ городов являются: четкие права
собственности с правом купли и продажи; эффективные и ориентированные на рынок
информационные системы; система налогообложения, согласующаяся с эффективным
использованием земли; и последнее по порядку, но не по важности, своевременное
сообщение широким кругам общественности о решениях, связанных с городским
планированием и наличие возможности их оспаривать (см. Bertaud, Renaud, 1994).