Города без земельных рынков: местоположение и использование земли в социалистическом городе.
Текстовая версия статьи без рисунков и графиков.
Ссылка на pdf-версию здесь.
ГОРОДА БЕЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЫНКОВ:
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ
В СОЦИАЛИСТИЧЕСКОМ ГОРОДЕ
By Alain Bertaud and Bertrand Renaud (1994)
I. ВВЕДЕНИЕ
Отказ от частной собственности на капитал и средства производства был
основным принципом марксистской идеологии. В какой степени социалистический
город отличается от города с рыночной экономикой? Как использование земли в
социалистическом городе отличается от знакомых нам моделей жилых и деловых
городских районов, существующих в условиях конкурентных земельных рынков,
которые развивались в соответствии с теориями Алонсо, Винго, Мут, Милз и в
настоящее время выходят за пределы моноцентричного города? А также, что
происходит, когда государственная собственность на землю и распределение земли
государством являются путем, избранным для разрешения давнишней проблемы
“присвоения” частными собственниками земельных рент, которые были созданы
государством? В чем заключается системное влияние административно-командной
системы как заменителя рынка? В задачи настоящей работы входит описание
долгосрочных эффектов искоренения административно-командными системами
земельных рынков на местоположение и использование земли в городах.
Представленные в работе данные были получены из российских городов,
которые являются центрами, имеющими наиболее продолжительный опыт развития в
отсутствие земельных рынков. За исключением старых исторических центров, рост
городов почти полностью приходится на Советскую эру 1917-1991. Тот факт, что
города развивались во время, когда земля была национализирована и распределялась
административным методом вместо того, чтобы продаваться на открытом рынке по
определенной цене, имело очень глубокий отрицательный эффект на внутреннюю
организацию российских городов. Сочетание марксистской идеологии,
государственных учреждений, отечественных экономических систем и уровня развития
городов давало в какой-то степени различные результаты в разных социалистических
странах. И все же есть основания для того, чтобы говорить о “социалистическом
городе” во всех случаях, когда городское развитие происходит без опоры на
земельные рынки и решения об использовании земли принимаются административным
образом.1 Экспериментирование с социалистическими городами ведет к
возникновению многочисленных проблем в сфере прав собственности,
институциональной организации и правления, проблем, связанных с агентствами, а
также с нормативными положениями городского планирования. Данная работа
посвящена исключительно рассмотрению поразительных пространственных аномалий
и повсеместной неэффективности городов, которые вызваны неспособностью
административно-командной системы дать хотя бы очень приблизительную
стоимостную оценку земельного участка и стоимости его альтернативного
1 Мы заинтересовались структурой социалистических городов в 1988 году, во время работы в Китае, см.
Renaud and Bertaud, 1989. Способствовали этому и работы French and Hamilton, 1979. Количественные
результаты, сопоставимые с теми, что приводятся в настоящей работе по Москве и Петербургу были
также получены и в случае других социалистических городов, таких как Варшава в Польше и Пекин,
Шанхай и Тянъян в Китае, см. Bertaud, 1994.
2
использования, а также исправлять грубейшие ошибки в распределении земли на
различное пользование.
II. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЛИ В ГОРОДАХ БЕЗ РЫНКОВ
В Советской России, как и в других социалистических городах, использование и
качество земли определяются административными решениями, основанными на
“потребностях” и нормативах. И наоборот, в рыночной экономике различия в ценах на
землю являются важнейшими факторами, определяющими площадь и
местоположение используемой земли. Можно ожидать, что столь различные
принципы, управляющие распределением и использованием земли приведут к
различным результатам в пространственном смысле и в смысле эффективности.
Количественный анализ использования земли в Москве и Санкт-Петербурге показал
наличие серьезных различий в распределении и использовании земли в российских
городах и в городах с рыночной экономикой.2 Анализ карт землепользования и
спутниковых фотографий других российских городов подтверждает тот факт, что
названные черты являются системными особенностями социалистических городов.3
А. Отсутствие стимулов в области повторного использования земли в
Советских
и других социалистических городах
По мере роста их экономики и населения, города разрастаются за счет
постепенного прибавления концентрических колец, подобно процессу роста деревьев в
течение последовательных сезонов роста. По мере роста города новые кольца
добавляются к его окраинам. В каждом кольце использование земли отражает
совмещение демографических, технологических и экономических факторов на момент
развития данной окружности. В то время, как такой органичный дополнительный рост
характерен для всех городов, в городе с рыночной экономикой, изменяющиеся цены на
землю оказывают давление одновременно на все районы города, а не только на его
пригороды. Цены на землю служат сильным стимулом к повторной застройке уже
освоенной земли внутренних колец, когда тип и интенсивность текущего
2 Применяемая методология основана на измерении плотности населения в застроенном районе, т.е.
население в двух концентрических кольцах с интервалом в 1 км. деленное на застроенный район внутри
этого интервала. В данном застроенном районе нет больших парков, физических препятствий для
использования земли, как например реки и озера, и недостаточно развитых участков. Плотность
населения взята из карт землепользования, составленных в цифровом режиме, спутниковых фотографий
и подробных баз данных пользователей земли по категориям пользователей. Такие базы данных обычно
ведутся местными агентствами городского планирования. Геокодированные данные были
проанализированы при помощи программы машинной графики GIS.
3 Социалистическая система использования земли применялась в Китае значительно менее
продолжительное время, а ее применение началось сравнительно недавно по сравнению с Россией.
Кроме того, в России завершен процесс роста городов, тогда как Китай только вступает в фазу наиболее
быстрого роста городов. В результате, исторические городские центры Китая, развившиеся в условиях
рыночной экономики, сохранили в гораздо большей степени свое значение, чем исторические городские
центры России. Кроме того, отсутствие в Китае крупных инвестиций в городскую инфраструктуру и
общественный транспорт в дополнение к серьезнейшей нехватке инвестиций в жилой фонд в период с
1949 по 1979 годы привели к повышенной компактности городов, где наибольшая плотность населения
приходится на центр города. Однако в настоящее время, в условиях быстрого осуществления инвестиций
в города в течение последнего десятилетия, административная практика, в отсутствие земельных рынков,
приводит опять же к результатам, подобным тем, которые наблюдаются в Советских городах: нормы
жилплощади в новых жилых районах повторяют российские и являются более высокими на периферии,
чем в центре (Более подробно сопоставительные данные приведены в Bertaud, 1994).
3
использования земли слишком сильно отступают от оптимального экономического
использования земли. Таким образом, меняющаяся стоимость земли порождает
характерный городской динамизм, поскольку постоянные колебания цен на землю
обусловливают изменения в использовании земли за счет оказания постоянного
давления на текущее использование земли.
И наоборот, в условиях административно-командной системы, в России
отсутствие цен на землю уничтожило все стимулы для повторной застройки
существующих районов. Если земля была однажды распределена, она почти никогда
не застраивалась повторно. В отсутствии сигналов, подаваемых ценами, с
административной точки зрения проще было реагировать на давление, оказываемое
текущей потребностью в земле, посредством развития периферийных районов чем
заново развивать районы, расположенные в центральной части города и застроенные
объектами, потребность в которых отпала. В то время, как города разрастались в
сторону пригородов, использование земли в существующих районах оставалось
неизменным. Примечательным примером этого явления является упрямое
однообразие типов жилых домов в пределах следующих одного за другим колец вокруг
Москвы. Каждый тип определяется, как правило периодом, в который он был
построен. Таким образом, если ехать от центра Москвы к окраинам, то можно увидеть
кольца сталинских, хрущевских, а затем брежневских квартир.
В результате такого процесса социалистического использования земли
создаются достаточно крупные анклавы “неразработанных” или “мертвых” районов, в
которых низкий уровень экономической активности сочетается с плохими
экологическими условиями. Советская административно-командная система привела к
процессу городского развития, отмеченному двумя характерными особенностями
серьезной неэффективности использования земли: (1) Участки с земли под объектами,
необходимость в которых отпала, занимают большую долю общей площади города.
(2) Домашние хозяйства преимущественно сосредоточены на окраинах, с увеличением
плотности населения по мере отдаления от центра и “исторически сложившейся”
низкой плотностью населения в центральных районах. Обычно в этих условиях
увеличиваются транспортные расходы и уровень загрязнения окружающей среды за
счет повышения расходования энергии. В то же время население не получает взамен
удобств, таких как более крупный участок земли или лучшие экологические условия,
что обычно является компенсацией за увеличение расстояния от работы до дома в
странах с рыночной экономикой.
Б. Почему ржавеющие фабрики расположены в первоклассных городских
районах?
Отказ от повторной застройки земли под старыми объектами, стоимость
которых низка, приводит к следующим пространственным результатам: центральное
расположение промышленных поясов, большая общая площадь промышленных
городских зон, низкая концентрация рабочих мест в промышленных зонах, а также
испещрение участков, расположенных в центральной части города плотной сетью
железных дорог. Существует четыре основных последствия.
Во-первых, наиболее ошеломляющей из этих патологий является
существование старых промышленных поясов, опоясывающих Москву и Санкт-
Петербург. Созданные в период с 1930-тых по 1950-тые годы, эти пояса все еще
расположены в 4 и 8 километрах от центра этих городов. Данные земли под
4
промышленными объектами никогда не застраивались повторно, хотя в случае
действия рыночных цен на землю, стоимость земли была бы столь высока, что
существование промышленных объектов на этих участках было бы нерентабельным.
Отсутствие рыночных сигналов привело к замораживанию использования земли, что в
свою очередь отодвигало жилые районы намного дальше по направлению к окраинам,
чем в городах с рыночной экономикой. В то же время устаревшие виды деятельности,
а также виды деятельности с низкой концентрацией рабочих мест остались
существовать в качестве анклав на доступной земле с подведенными
коммуникациями.4
Отсутствие цен на землю и преобладание промышленного планирования в
менталитете работников правительства и политике объясняет второе явление. Москва
и Санкт-Петербург не только характеризуются промышленными поясами,
расположенными в центральной части этих городов, но также и тем, что общая
площадь земли под промышленными объектами в этих городах чрезвычайно велика.
В Москве, например, 31,5% общей застроенной площади используется
промышленностью, по сравнению с 5% в Париже, 6% в Сеуле и 5% в Гонконге. В
промышленном поясе, расположенном в 7 - 8 километрах от центра Москвы 67% земли
используется промышленностью. (см. РИСУНОК 1.а). Широкое использование
первоклассной земли, расположенной в центральной части городов, под
промышленными объектами особенно неэффективно в России в силу
социалистической промышленной организации, требующей от большинства отраслей
хранения большого запаса материалов, необходимых им для выживания в условиях
социалистической системы. Поэтому данные отрасли используют крупные участки
земли под складские помещения и обширную транспортную инфраструктуру - что
является типичным ограничителем на промышленное использование земли, ведущим
к низкому соотношению числа рабочих мест на единицу земли. В странах с рыночной
экономикой такое низкое соотношение числа рабочих мест на единицу земли было бы
несовместимо с центральным расположением этих заводов.
В-третьих, распределение рабочих мест в зависимости от расстояния до центра
города указывает на то, что как Москва, так и Санкт-Петербург являются
моноцентричными городами с высокой концентрацией рабочих мест в центре города,
что является характерной особенностью большинства городов в странах с рыночной
экономикой. (См. РИСУНОК 1.б). По мере продвижения по пути рыночной экономики
большое количество рабочих мест в промышленности исчезнет и будет создано
большее количество рабочих мест в сфере услуг. Большинство таких рабочих мест
будет сосредоточено в центре города, что еще сильнее укрепит моноцентричность
этих городов. Гистограммы географического расположения рабочих мест в Москве
(РИСУНОК 1.б) и Санкт-Петербурге (не показано) подтверждают тот факт, что
промышленные зоны не повышают в значительной степени количества рабочих
мест, чтобы оправдать их первоклассное расположение столь близко к центру
города. Для проведения более углубленного анализа текущего использования земли и
метража не было необходимых данных. Однако очень высокие цены на новые
офисные помещения в Москве и Санкт- Петербурге при продаже за наличные,
свидетельствуют об острой недостаточности предложения земли и метража
4 Почти дикенсовский характер фабрик, расположенных в центральной части городов Советского Союза
и Китая, отражает также крайне низкие темпы технологических изменений, особенно по сравнению с
“возникающими” в Азии в настоящее время рынками. См. также обсуждение высоких темпов роста с
незначительным или нулевым увеличением производительности в странах с плановой экономикой в
Renaud, 1990.
5
помещений, отведенных сектору услуг в центре города, что является характерным
дефицитом в социалистических странах в период перехода к рыночной экономике.
В-четвертых, устаревшие формы междугороднего транспорта еще более
укрепляют настоящую модель замороженного использования земли. Земля внутри
промышленного пояса Москвы обслуживается густой сетью железных дорог,
обладающих свойством дальнейшего расчленения земли. В результате,
возрастает стоимость обслуживания земли, расположенной за пределами
промышленного пояса. Только небольшая часть подвижного состава в пределах
московского муниципалитета используется для пассажирских перевозок и сообщения
между центром и пригородами, тогда как большая его часть используется для
перевозки грузов. Такое расчленение еще больше сокращает возможности для
использования земли, расположенной вблизи промышленных районов центра города и
значительно увеличивает стоимость первичной сети инфраструктуры, которую
необходимо создать для обслуживания этой земли. Такое расчленение городской
земли железными дорогами связано с повышенной зависимостью Советского Союза от
железнодорожного транспорта по сравнению с сравнению с любой другой страной (в
девять раз выше, чем в Западной Европе), а также с промышленным перекосом в
советской системе экономического и городского планирования. Данная проблема
встречается в большинстве советских городов и в других социалистических странах.
В. Динамика застройки жилых домов и жилых районов в социалистическом
городе
Преобладание крупных промышленных поясов в Москве и Санкт-Петербурге, не
подлежащих повторной застройке, является составной частью более широкого
комплекса пространственных искажений, присутствующих в российских городах.
Процессы выполнения проектов по строительству жилых домов в условиях
административно-командной системы с одной стороны, и деятельность застройщиков
в городах стран с рыночной экономикой с другой, движимы различной мотивацией и
дают результаты, совершенно отличные от тех, которые прогнозируются рыночными
моделями местоположения и использования земли. Понимание таких более крупных
искажений предоставляет также инструмент для разработки мер политики,
направленных на снижение неэффективности. В условиях рынка, строители жилых
домов стремятся максимально увеличить стоимость готового объекта, тогда как в
условиях административно-командной системы, ориентированной на предложение,
строители жилых домов с бюрократическим менталитетом стремятся свести затраты к
минимуму, особо не заботясь об удовлетворенности конечных пользователей,
поскольку последние не являются их прямыми клиентами. Их прямыми клиентами
являются другие административные органы.
В условиях рыночной экономики частные застройщики конкурируют друг с
другом за один участок земли. Победителем тендера является участник,
предложивший хозяйственную деятельность, которая оценивается как наиболее
рентабельная для данного участка. Цены на землю оказывают свое давление на
предложение земли в целом, включая и уже застроенную землю. Это является ключом
к эффективным, с экономической точки зрения, городам и лежит в основе наших
моделей городского развития. По мере роста города возникает тенденция к росту цен
на землю по всему городу. Цены на землю продолжают оставаться самыми высокими
в наиболее доступных районах вокруг центра города и вдоль транспортных коридоров.
Вон Тюнен первым сделал это фундаментальное наблюдение. Подобная система
6
ценообразования ведет к увеличению плотности в этих районах. Повышение
плотности, обусловленное изменением относительных цен, происходит в силу
объединенного эффекта двух явлений: (1) отношение метража к земельному участку
(FAR) увеличивается в центральных районах благодаря повторному использованию
земли посредством сноса домов и строительства на их месте новых домов; (2)
потребление площади земли на рабочее место или на жителя уменьшается в силу
того, что пользователи, использующие землю более эффективно предлагают более
выгодную цену, чем пользователи, использующие землю менее эффективно, которые
переезжают в более отдаленные от центра районы, где земля дешевле.
7
РИСУНОК 1
ПРОМЫШЛЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ
И СХЕМЫ ПЛОТНОСТИ РАБОЧИХ МЕСТ
Рисунок 1.а
Рисунок 1.б
8
Со временем, взаимодействие этих факторов создает отрицательную кривую
плотности населения, от густонаселенного центра до пригородов с редким
населением. Движущей силой такого градиента плотности является не генеральное
планирование, осуществляемое планировщиками городского развития, а решения,
принимаемые индивидуальными застройщиками, стремящимися максимально
увеличить разницу между производственными издержками и рыночной стоимостью
готового объекта. По мере роста города и по мере того, как он становится богаче,
повторное использование земли в отстроенных районах предоставляет возможность
максимального увеличения этой разницы. Это приростной и децентрализованный но
далеко не медленный процесс. Ежегодно в промышленно-развитых странах
приблизительно от 2% до 5% всех городских рабочих мест в городской черте
переносятся в другие здания, в зависимости от условий экономического роста. В
странах с рыночной экономикой, как например США, семьям приходится переезжать
примерно один раз в пять лет, однако 80% переездов осуществляется в пределах того
же городского района.
И наоборот, в странах с административно-командной системой организации,
занимающиеся строительством жилых домов обычно объединены в жилкомбинаты,
реагирующие на совершенно различные стимулы. Эффективность комбината
измеряется способностью снижать издержки на вводимые ресурсы при выполнении
количественных производственных целевых показателей. Издержки необходимо
сводить к минимуму, а стоимость готового объекта не имеет значения. Земля может
быть бесплатной, однако она распределяется из имеющихся резервов. В силу
отсутствия стимулов в области повторного использования земли, предложение земли
ограничено новыми районами, застроенными в данный год в пригороде. В результате,
комбинаты вынуждены выполнять целевые производственные показатели используя
земельные участки, расположенные почти исключительно в пригородах. Плотность
новых районов (определяемая как единица площади помещения деленная на единицу
площади земли) отражает таким образом соотношение между имеющейся застроенной
землей и общей площадью помещений, которые необходимо построить для
выполнения производственной квоты.
По мере роста социалистических городов, земля в пригородах становится все
менее желательной, а ее застройка все более дорогостоящей, поскольку необходимо
развивать первичную инфраструктуру, а также линии метро в случае Москвы и Санкт-
Петербурга. Однако в странах с административно-командной системой строительство
жилого фонда полностью основано на предложении, и если предложение земли с
подведенными коммуникациями отстает от производственного целевого показателя
площади отстроенных помещений, то будет происходить увеличение плотности домов
внешних колец. Годами советские жилкомбинаты нагромождали большую часть жилой
площади в более отдаленных районах. Отсутствие цен на землю сочеталось здесь с
искусственно низкими энергетическими ценами. Динамика подобной системы обычно
не приводит к отрицательному градиенту плотности, характерному для городов стран с
рыночной экономикой, который является более экономным в использовании ресурсов
и более эффективным.5
5 Необходимо отметить, что в социалистической системе искусственно низкая заработная плата (см.
Renaud, 1991) усугубляет искажения в использовании земли жилых районов. В городах с рыночной
экономикой поведенческие исследования показывают существование тенденции, в соответствии с
которой городские жители рассматривают время, потраченное на дорогу как существенную долю от одной
трети до половины почасового эквивалента их заработной платы (см. Главу 8 в Meyer and Gomez-Ibanez,
1981). В социалистических городах, искажающие эффекты отсутствия цен на землю и на распределение
9
В. Сравнение социалистического города с городом в стране с рыночной
экономикой: Москва и Париж
Показательно сравнение кривой плотности Москвы и Парижа (см. РИСУНОК
2.а). Население обеих столиц составляет приблизительно 9 миллионов человек. Оба
города отличаются сильной радио-концентричностью и схожей наивысшей плотностью.
Отмечается однако существенное различие в географическом распределении
плотности. Париж демонстрирует кривую плотности, характерную для города с
рыночной экономикой, с отрицательным градиентом плотности. И наоборот, Москва
характеризуется положительным градиентом плотности. В 15 километрах от центра
Москвы чистая плотность населения вдвое выше, чем в центре. Плотность пригородов
Москвы в 15 километрах от центра такая же, как и в центре Парижа. Следует однако
отметить падение плотности в 6 километрах от центра Москвы. Такое падение
плотности обусловлено использованием промышленной земли без ее повторной
застройки, что создает анклавы “мертвой земли” в структуре города.
Степень рассредоточенности населения может приблизительно измеряться
посредством сравнения среднего расстояния до центра города на человека. На
РИСУНКЕ 2.б показана кривая кумулятивного распределения населения в Москве,
Санкт-Петербурге и Париже. Кумулятивные кривые Москвы и Парижа пересекаются
на 14-том километре, что соответствует плотности в приблизительно 6 миллионов
человек. Это означает, что в кольце радиусом в 14 километров Москва и Париж
обслуживают одинаковое население и, в результате, средняя плотность одинакова.
Однако, в силу различия в кривой плотности двух городов, среднее расстояние на
человека до центра города равна 7 километрам в Париже и 10 километрам в Москве,
при том, что в Москве дисперсия на 42% выше. Являются ли кривые плотности и
использование земли в социалистических городах, таких как Москва и Санкт-Петербург
предметом праздного любопытства для специалистов в области использования
земли? Вовсе нет. Место проживания трех четвертей населения очень важно для
российской городской экономики по следующим причинам:
1. При равной средней плотности, население города с положительной кривой
плотности более рассредоточено, чем население города с отрицательной кривой. Это
означает более высокие транспортные издержки, более высокие издержки на
первичную инфраструктуру, более высокие эксплуатационные затраты города и
большую долю рабочего времени, потерянного на дорогу. Цена этих отклонений -
более низкие уровни экономического развития.
земли еще более маскируются искусственно низкой стоимостью, в которую городские жители оценивают свое время. Либерализация цен и заработной платы в настоящем ведет к масштабным изменениям относительных цен, которые являются глубоко разрушительными, как это показано далее, в Части IV.
10
РИСУНОК 2
СРАВНЕНИЕ СОЦИАЛИСТИЧЕСКОГО ГОРОДА С ГОРОДОМ
С РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКОЙ
Сравнение Москвы и Парижа
Рисунок 2.а
Рисунок 2.б
11
2. Большая площадь помещений была застроена в местах, где спрос на нее
невелик - в пригородах, доступность к которым более ограничена. По мере
прогрессивной отмены субсидий на транспорт и восстановления заработной платы в
полном объеме, спрос (и соответственно цены на землю) на этот тип жилых домов,
которые отдалены от центра и характеризуются высокой плотностью населения будет
продолжать падать. Существуют все основания для падения цен ниже уровня
восстановительной стоимости, что приведет к тому, что здания будут заброшены.
3. Земля, расположенная вблизи центра города с подведенными коммуникациями,
однако недостаточно используемая, характеризуется высокой стоимостью
альтернативного использования.
I
Ссылка на pdf-версию здесь.
ГОРОДА БЕЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЫНКОВ:
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ
В СОЦИАЛИСТИЧЕСКОМ ГОРОДЕ
By Alain Bertaud and Bertrand Renaud (1994)
I. ВВЕДЕНИЕ
Отказ от частной собственности на капитал и средства производства был
основным принципом марксистской идеологии. В какой степени социалистический
город отличается от города с рыночной экономикой? Как использование земли в
социалистическом городе отличается от знакомых нам моделей жилых и деловых
городских районов, существующих в условиях конкурентных земельных рынков,
которые развивались в соответствии с теориями Алонсо, Винго, Мут, Милз и в
настоящее время выходят за пределы моноцентричного города? А также, что
происходит, когда государственная собственность на землю и распределение земли
государством являются путем, избранным для разрешения давнишней проблемы
“присвоения” частными собственниками земельных рент, которые были созданы
государством? В чем заключается системное влияние административно-командной
системы как заменителя рынка? В задачи настоящей работы входит описание
долгосрочных эффектов искоренения административно-командными системами
земельных рынков на местоположение и использование земли в городах.
Представленные в работе данные были получены из российских городов,
которые являются центрами, имеющими наиболее продолжительный опыт развития в
отсутствие земельных рынков. За исключением старых исторических центров, рост
городов почти полностью приходится на Советскую эру 1917-1991. Тот факт, что
города развивались во время, когда земля была национализирована и распределялась
административным методом вместо того, чтобы продаваться на открытом рынке по
определенной цене, имело очень глубокий отрицательный эффект на внутреннюю
организацию российских городов. Сочетание марксистской идеологии,
государственных учреждений, отечественных экономических систем и уровня развития
городов давало в какой-то степени различные результаты в разных социалистических
странах. И все же есть основания для того, чтобы говорить о “социалистическом
городе” во всех случаях, когда городское развитие происходит без опоры на
земельные рынки и решения об использовании земли принимаются административным
образом.1 Экспериментирование с социалистическими городами ведет к
возникновению многочисленных проблем в сфере прав собственности,
институциональной организации и правления, проблем, связанных с агентствами, а
также с нормативными положениями городского планирования. Данная работа
посвящена исключительно рассмотрению поразительных пространственных аномалий
и повсеместной неэффективности городов, которые вызваны неспособностью
административно-командной системы дать хотя бы очень приблизительную
стоимостную оценку земельного участка и стоимости его альтернативного
1 Мы заинтересовались структурой социалистических городов в 1988 году, во время работы в Китае, см.
Renaud and Bertaud, 1989. Способствовали этому и работы French and Hamilton, 1979. Количественные
результаты, сопоставимые с теми, что приводятся в настоящей работе по Москве и Петербургу были
также получены и в случае других социалистических городов, таких как Варшава в Польше и Пекин,
Шанхай и Тянъян в Китае, см. Bertaud, 1994.
2
использования, а также исправлять грубейшие ошибки в распределении земли на
различное пользование.
II. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЛИ В ГОРОДАХ БЕЗ РЫНКОВ
В Советской России, как и в других социалистических городах, использование и
качество земли определяются административными решениями, основанными на
“потребностях” и нормативах. И наоборот, в рыночной экономике различия в ценах на
землю являются важнейшими факторами, определяющими площадь и
местоположение используемой земли. Можно ожидать, что столь различные
принципы, управляющие распределением и использованием земли приведут к
различным результатам в пространственном смысле и в смысле эффективности.
Количественный анализ использования земли в Москве и Санкт-Петербурге показал
наличие серьезных различий в распределении и использовании земли в российских
городах и в городах с рыночной экономикой.2 Анализ карт землепользования и
спутниковых фотографий других российских городов подтверждает тот факт, что
названные черты являются системными особенностями социалистических городов.3
А. Отсутствие стимулов в области повторного использования земли в
Советских
и других социалистических городах
По мере роста их экономики и населения, города разрастаются за счет
постепенного прибавления концентрических колец, подобно процессу роста деревьев в
течение последовательных сезонов роста. По мере роста города новые кольца
добавляются к его окраинам. В каждом кольце использование земли отражает
совмещение демографических, технологических и экономических факторов на момент
развития данной окружности. В то время, как такой органичный дополнительный рост
характерен для всех городов, в городе с рыночной экономикой, изменяющиеся цены на
землю оказывают давление одновременно на все районы города, а не только на его
пригороды. Цены на землю служат сильным стимулом к повторной застройке уже
освоенной земли внутренних колец, когда тип и интенсивность текущего
2 Применяемая методология основана на измерении плотности населения в застроенном районе, т.е.
население в двух концентрических кольцах с интервалом в 1 км. деленное на застроенный район внутри
этого интервала. В данном застроенном районе нет больших парков, физических препятствий для
использования земли, как например реки и озера, и недостаточно развитых участков. Плотность
населения взята из карт землепользования, составленных в цифровом режиме, спутниковых фотографий
и подробных баз данных пользователей земли по категориям пользователей. Такие базы данных обычно
ведутся местными агентствами городского планирования. Геокодированные данные были
проанализированы при помощи программы машинной графики GIS.
3 Социалистическая система использования земли применялась в Китае значительно менее
продолжительное время, а ее применение началось сравнительно недавно по сравнению с Россией.
Кроме того, в России завершен процесс роста городов, тогда как Китай только вступает в фазу наиболее
быстрого роста городов. В результате, исторические городские центры Китая, развившиеся в условиях
рыночной экономики, сохранили в гораздо большей степени свое значение, чем исторические городские
центры России. Кроме того, отсутствие в Китае крупных инвестиций в городскую инфраструктуру и
общественный транспорт в дополнение к серьезнейшей нехватке инвестиций в жилой фонд в период с
1949 по 1979 годы привели к повышенной компактности городов, где наибольшая плотность населения
приходится на центр города. Однако в настоящее время, в условиях быстрого осуществления инвестиций
в города в течение последнего десятилетия, административная практика, в отсутствие земельных рынков,
приводит опять же к результатам, подобным тем, которые наблюдаются в Советских городах: нормы
жилплощади в новых жилых районах повторяют российские и являются более высокими на периферии,
чем в центре (Более подробно сопоставительные данные приведены в Bertaud, 1994).
3
использования земли слишком сильно отступают от оптимального экономического
использования земли. Таким образом, меняющаяся стоимость земли порождает
характерный городской динамизм, поскольку постоянные колебания цен на землю
обусловливают изменения в использовании земли за счет оказания постоянного
давления на текущее использование земли.
И наоборот, в условиях административно-командной системы, в России
отсутствие цен на землю уничтожило все стимулы для повторной застройки
существующих районов. Если земля была однажды распределена, она почти никогда
не застраивалась повторно. В отсутствии сигналов, подаваемых ценами, с
административной точки зрения проще было реагировать на давление, оказываемое
текущей потребностью в земле, посредством развития периферийных районов чем
заново развивать районы, расположенные в центральной части города и застроенные
объектами, потребность в которых отпала. В то время, как города разрастались в
сторону пригородов, использование земли в существующих районах оставалось
неизменным. Примечательным примером этого явления является упрямое
однообразие типов жилых домов в пределах следующих одного за другим колец вокруг
Москвы. Каждый тип определяется, как правило периодом, в который он был
построен. Таким образом, если ехать от центра Москвы к окраинам, то можно увидеть
кольца сталинских, хрущевских, а затем брежневских квартир.
В результате такого процесса социалистического использования земли
создаются достаточно крупные анклавы “неразработанных” или “мертвых” районов, в
которых низкий уровень экономической активности сочетается с плохими
экологическими условиями. Советская административно-командная система привела к
процессу городского развития, отмеченному двумя характерными особенностями
серьезной неэффективности использования земли: (1) Участки с земли под объектами,
необходимость в которых отпала, занимают большую долю общей площади города.
(2) Домашние хозяйства преимущественно сосредоточены на окраинах, с увеличением
плотности населения по мере отдаления от центра и “исторически сложившейся”
низкой плотностью населения в центральных районах. Обычно в этих условиях
увеличиваются транспортные расходы и уровень загрязнения окружающей среды за
счет повышения расходования энергии. В то же время население не получает взамен
удобств, таких как более крупный участок земли или лучшие экологические условия,
что обычно является компенсацией за увеличение расстояния от работы до дома в
странах с рыночной экономикой.
Б. Почему ржавеющие фабрики расположены в первоклассных городских
районах?
Отказ от повторной застройки земли под старыми объектами, стоимость
которых низка, приводит к следующим пространственным результатам: центральное
расположение промышленных поясов, большая общая площадь промышленных
городских зон, низкая концентрация рабочих мест в промышленных зонах, а также
испещрение участков, расположенных в центральной части города плотной сетью
железных дорог. Существует четыре основных последствия.
Во-первых, наиболее ошеломляющей из этих патологий является
существование старых промышленных поясов, опоясывающих Москву и Санкт-
Петербург. Созданные в период с 1930-тых по 1950-тые годы, эти пояса все еще
расположены в 4 и 8 километрах от центра этих городов. Данные земли под
4
промышленными объектами никогда не застраивались повторно, хотя в случае
действия рыночных цен на землю, стоимость земли была бы столь высока, что
существование промышленных объектов на этих участках было бы нерентабельным.
Отсутствие рыночных сигналов привело к замораживанию использования земли, что в
свою очередь отодвигало жилые районы намного дальше по направлению к окраинам,
чем в городах с рыночной экономикой. В то же время устаревшие виды деятельности,
а также виды деятельности с низкой концентрацией рабочих мест остались
существовать в качестве анклав на доступной земле с подведенными
коммуникациями.4
Отсутствие цен на землю и преобладание промышленного планирования в
менталитете работников правительства и политике объясняет второе явление. Москва
и Санкт-Петербург не только характеризуются промышленными поясами,
расположенными в центральной части этих городов, но также и тем, что общая
площадь земли под промышленными объектами в этих городах чрезвычайно велика.
В Москве, например, 31,5% общей застроенной площади используется
промышленностью, по сравнению с 5% в Париже, 6% в Сеуле и 5% в Гонконге. В
промышленном поясе, расположенном в 7 - 8 километрах от центра Москвы 67% земли
используется промышленностью. (см. РИСУНОК 1.а). Широкое использование
первоклассной земли, расположенной в центральной части городов, под
промышленными объектами особенно неэффективно в России в силу
социалистической промышленной организации, требующей от большинства отраслей
хранения большого запаса материалов, необходимых им для выживания в условиях
социалистической системы. Поэтому данные отрасли используют крупные участки
земли под складские помещения и обширную транспортную инфраструктуру - что
является типичным ограничителем на промышленное использование земли, ведущим
к низкому соотношению числа рабочих мест на единицу земли. В странах с рыночной
экономикой такое низкое соотношение числа рабочих мест на единицу земли было бы
несовместимо с центральным расположением этих заводов.
В-третьих, распределение рабочих мест в зависимости от расстояния до центра
города указывает на то, что как Москва, так и Санкт-Петербург являются
моноцентричными городами с высокой концентрацией рабочих мест в центре города,
что является характерной особенностью большинства городов в странах с рыночной
экономикой. (См. РИСУНОК 1.б). По мере продвижения по пути рыночной экономики
большое количество рабочих мест в промышленности исчезнет и будет создано
большее количество рабочих мест в сфере услуг. Большинство таких рабочих мест
будет сосредоточено в центре города, что еще сильнее укрепит моноцентричность
этих городов. Гистограммы географического расположения рабочих мест в Москве
(РИСУНОК 1.б) и Санкт-Петербурге (не показано) подтверждают тот факт, что
промышленные зоны не повышают в значительной степени количества рабочих
мест, чтобы оправдать их первоклассное расположение столь близко к центру
города. Для проведения более углубленного анализа текущего использования земли и
метража не было необходимых данных. Однако очень высокие цены на новые
офисные помещения в Москве и Санкт- Петербурге при продаже за наличные,
свидетельствуют об острой недостаточности предложения земли и метража
4 Почти дикенсовский характер фабрик, расположенных в центральной части городов Советского Союза
и Китая, отражает также крайне низкие темпы технологических изменений, особенно по сравнению с
“возникающими” в Азии в настоящее время рынками. См. также обсуждение высоких темпов роста с
незначительным или нулевым увеличением производительности в странах с плановой экономикой в
Renaud, 1990.
5
помещений, отведенных сектору услуг в центре города, что является характерным
дефицитом в социалистических странах в период перехода к рыночной экономике.
В-четвертых, устаревшие формы междугороднего транспорта еще более
укрепляют настоящую модель замороженного использования земли. Земля внутри
промышленного пояса Москвы обслуживается густой сетью железных дорог,
обладающих свойством дальнейшего расчленения земли. В результате,
возрастает стоимость обслуживания земли, расположенной за пределами
промышленного пояса. Только небольшая часть подвижного состава в пределах
московского муниципалитета используется для пассажирских перевозок и сообщения
между центром и пригородами, тогда как большая его часть используется для
перевозки грузов. Такое расчленение еще больше сокращает возможности для
использования земли, расположенной вблизи промышленных районов центра города и
значительно увеличивает стоимость первичной сети инфраструктуры, которую
необходимо создать для обслуживания этой земли. Такое расчленение городской
земли железными дорогами связано с повышенной зависимостью Советского Союза от
железнодорожного транспорта по сравнению с сравнению с любой другой страной (в
девять раз выше, чем в Западной Европе), а также с промышленным перекосом в
советской системе экономического и городского планирования. Данная проблема
встречается в большинстве советских городов и в других социалистических странах.
В. Динамика застройки жилых домов и жилых районов в социалистическом
городе
Преобладание крупных промышленных поясов в Москве и Санкт-Петербурге, не
подлежащих повторной застройке, является составной частью более широкого
комплекса пространственных искажений, присутствующих в российских городах.
Процессы выполнения проектов по строительству жилых домов в условиях
административно-командной системы с одной стороны, и деятельность застройщиков
в городах стран с рыночной экономикой с другой, движимы различной мотивацией и
дают результаты, совершенно отличные от тех, которые прогнозируются рыночными
моделями местоположения и использования земли. Понимание таких более крупных
искажений предоставляет также инструмент для разработки мер политики,
направленных на снижение неэффективности. В условиях рынка, строители жилых
домов стремятся максимально увеличить стоимость готового объекта, тогда как в
условиях административно-командной системы, ориентированной на предложение,
строители жилых домов с бюрократическим менталитетом стремятся свести затраты к
минимуму, особо не заботясь об удовлетворенности конечных пользователей,
поскольку последние не являются их прямыми клиентами. Их прямыми клиентами
являются другие административные органы.
В условиях рыночной экономики частные застройщики конкурируют друг с
другом за один участок земли. Победителем тендера является участник,
предложивший хозяйственную деятельность, которая оценивается как наиболее
рентабельная для данного участка. Цены на землю оказывают свое давление на
предложение земли в целом, включая и уже застроенную землю. Это является ключом
к эффективным, с экономической точки зрения, городам и лежит в основе наших
моделей городского развития. По мере роста города возникает тенденция к росту цен
на землю по всему городу. Цены на землю продолжают оставаться самыми высокими
в наиболее доступных районах вокруг центра города и вдоль транспортных коридоров.
Вон Тюнен первым сделал это фундаментальное наблюдение. Подобная система
6
ценообразования ведет к увеличению плотности в этих районах. Повышение
плотности, обусловленное изменением относительных цен, происходит в силу
объединенного эффекта двух явлений: (1) отношение метража к земельному участку
(FAR) увеличивается в центральных районах благодаря повторному использованию
земли посредством сноса домов и строительства на их месте новых домов; (2)
потребление площади земли на рабочее место или на жителя уменьшается в силу
того, что пользователи, использующие землю более эффективно предлагают более
выгодную цену, чем пользователи, использующие землю менее эффективно, которые
переезжают в более отдаленные от центра районы, где земля дешевле.
7
РИСУНОК 1
ПРОМЫШЛЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ
И СХЕМЫ ПЛОТНОСТИ РАБОЧИХ МЕСТ
Рисунок 1.а
Рисунок 1.б
8
Со временем, взаимодействие этих факторов создает отрицательную кривую
плотности населения, от густонаселенного центра до пригородов с редким
населением. Движущей силой такого градиента плотности является не генеральное
планирование, осуществляемое планировщиками городского развития, а решения,
принимаемые индивидуальными застройщиками, стремящимися максимально
увеличить разницу между производственными издержками и рыночной стоимостью
готового объекта. По мере роста города и по мере того, как он становится богаче,
повторное использование земли в отстроенных районах предоставляет возможность
максимального увеличения этой разницы. Это приростной и децентрализованный но
далеко не медленный процесс. Ежегодно в промышленно-развитых странах
приблизительно от 2% до 5% всех городских рабочих мест в городской черте
переносятся в другие здания, в зависимости от условий экономического роста. В
странах с рыночной экономикой, как например США, семьям приходится переезжать
примерно один раз в пять лет, однако 80% переездов осуществляется в пределах того
же городского района.
И наоборот, в странах с административно-командной системой организации,
занимающиеся строительством жилых домов обычно объединены в жилкомбинаты,
реагирующие на совершенно различные стимулы. Эффективность комбината
измеряется способностью снижать издержки на вводимые ресурсы при выполнении
количественных производственных целевых показателей. Издержки необходимо
сводить к минимуму, а стоимость готового объекта не имеет значения. Земля может
быть бесплатной, однако она распределяется из имеющихся резервов. В силу
отсутствия стимулов в области повторного использования земли, предложение земли
ограничено новыми районами, застроенными в данный год в пригороде. В результате,
комбинаты вынуждены выполнять целевые производственные показатели используя
земельные участки, расположенные почти исключительно в пригородах. Плотность
новых районов (определяемая как единица площади помещения деленная на единицу
площади земли) отражает таким образом соотношение между имеющейся застроенной
землей и общей площадью помещений, которые необходимо построить для
выполнения производственной квоты.
По мере роста социалистических городов, земля в пригородах становится все
менее желательной, а ее застройка все более дорогостоящей, поскольку необходимо
развивать первичную инфраструктуру, а также линии метро в случае Москвы и Санкт-
Петербурга. Однако в странах с административно-командной системой строительство
жилого фонда полностью основано на предложении, и если предложение земли с
подведенными коммуникациями отстает от производственного целевого показателя
площади отстроенных помещений, то будет происходить увеличение плотности домов
внешних колец. Годами советские жилкомбинаты нагромождали большую часть жилой
площади в более отдаленных районах. Отсутствие цен на землю сочеталось здесь с
искусственно низкими энергетическими ценами. Динамика подобной системы обычно
не приводит к отрицательному градиенту плотности, характерному для городов стран с
рыночной экономикой, который является более экономным в использовании ресурсов
и более эффективным.5
5 Необходимо отметить, что в социалистической системе искусственно низкая заработная плата (см.
Renaud, 1991) усугубляет искажения в использовании земли жилых районов. В городах с рыночной
экономикой поведенческие исследования показывают существование тенденции, в соответствии с
которой городские жители рассматривают время, потраченное на дорогу как существенную долю от одной
трети до половины почасового эквивалента их заработной платы (см. Главу 8 в Meyer and Gomez-Ibanez,
1981). В социалистических городах, искажающие эффекты отсутствия цен на землю и на распределение
9
В. Сравнение социалистического города с городом в стране с рыночной
экономикой: Москва и Париж
Показательно сравнение кривой плотности Москвы и Парижа (см. РИСУНОК
2.а). Население обеих столиц составляет приблизительно 9 миллионов человек. Оба
города отличаются сильной радио-концентричностью и схожей наивысшей плотностью.
Отмечается однако существенное различие в географическом распределении
плотности. Париж демонстрирует кривую плотности, характерную для города с
рыночной экономикой, с отрицательным градиентом плотности. И наоборот, Москва
характеризуется положительным градиентом плотности. В 15 километрах от центра
Москвы чистая плотность населения вдвое выше, чем в центре. Плотность пригородов
Москвы в 15 километрах от центра такая же, как и в центре Парижа. Следует однако
отметить падение плотности в 6 километрах от центра Москвы. Такое падение
плотности обусловлено использованием промышленной земли без ее повторной
застройки, что создает анклавы “мертвой земли” в структуре города.
Степень рассредоточенности населения может приблизительно измеряться
посредством сравнения среднего расстояния до центра города на человека. На
РИСУНКЕ 2.б показана кривая кумулятивного распределения населения в Москве,
Санкт-Петербурге и Париже. Кумулятивные кривые Москвы и Парижа пересекаются
на 14-том километре, что соответствует плотности в приблизительно 6 миллионов
человек. Это означает, что в кольце радиусом в 14 километров Москва и Париж
обслуживают одинаковое население и, в результате, средняя плотность одинакова.
Однако, в силу различия в кривой плотности двух городов, среднее расстояние на
человека до центра города равна 7 километрам в Париже и 10 километрам в Москве,
при том, что в Москве дисперсия на 42% выше. Являются ли кривые плотности и
использование земли в социалистических городах, таких как Москва и Санкт-Петербург
предметом праздного любопытства для специалистов в области использования
земли? Вовсе нет. Место проживания трех четвертей населения очень важно для
российской городской экономики по следующим причинам:
1. При равной средней плотности, население города с положительной кривой
плотности более рассредоточено, чем население города с отрицательной кривой. Это
означает более высокие транспортные издержки, более высокие издержки на
первичную инфраструктуру, более высокие эксплуатационные затраты города и
большую долю рабочего времени, потерянного на дорогу. Цена этих отклонений -
более низкие уровни экономического развития.
земли еще более маскируются искусственно низкой стоимостью, в которую городские жители оценивают свое время. Либерализация цен и заработной платы в настоящем ведет к масштабным изменениям относительных цен, которые являются глубоко разрушительными, как это показано далее, в Части IV.
10
РИСУНОК 2
СРАВНЕНИЕ СОЦИАЛИСТИЧЕСКОГО ГОРОДА С ГОРОДОМ
С РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКОЙ
Сравнение Москвы и Парижа
Рисунок 2.а
Рисунок 2.б
11
2. Большая площадь помещений была застроена в местах, где спрос на нее
невелик - в пригородах, доступность к которым более ограничена. По мере
прогрессивной отмены субсидий на транспорт и восстановления заработной платы в
полном объеме, спрос (и соответственно цены на землю) на этот тип жилых домов,
которые отдалены от центра и характеризуются высокой плотностью населения будет
продолжать падать. Существуют все основания для падения цен ниже уровня
восстановительной стоимости, что приведет к тому, что здания будут заброшены.
3. Земля, расположенная вблизи центра города с подведенными коммуникациями,
однако недостаточно используемая, характеризуется высокой стоимостью
альтернативного использования.
I