Важный пробел в жилищном законодательстве при проведении общих собраний в новостройках
Недавно в Жилищный кодекс были внесены важные поправки, которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.
В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но статья 219 Гражданского кодекса РФ гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".
Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:
Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка. Оформления права собсвтенности происходит по решению суда.
Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.
Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".
Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".
К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".
Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.
При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.
Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.
Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.
Специально для МОД «Гражданский союз поселения Сосенское»
Написанное основывается на моем личном понимании действующего законодательства и не носит характер официальной трактовки.
В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но статья 219 Гражданского кодекса РФ гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".
Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:
Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка. Оформления права собсвтенности происходит по решению суда.
Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.
Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".
Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".
К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".
Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.
При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.
Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.
Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.
Специально для МОД «Гражданский союз поселения Сосенское»
Написанное основывается на моем личном понимании действующего законодательства и не носит характер официальной трактовки.