Росреестр приостановил регистрацию ДДУ. Что делать?
По регламенту регистрация ДДУ производится в течении пяти рабочих дней плюс два рабочих дня на доставку документов в/из МФЦ. Через семь рабочих дней вам должны вручить зарегистрированные документы по сделке. На практике, срок может сильно отличаться.
Дольщик сдал документы на регистрацию в день сделки 25 декабря 2019 года (описи №78/061/043/2019-383, 386). Застройщик «ушёл на новогодние каникулы» и сдал свою часть документов на регистрацию только 14 января 2020 года (опись №78/061/200/2020-79). В результате, когда 10 января вышел срок по регламенту работы с документами, регистратор приостановил выполнение.
23 января 2020 года уведомление о приостановке вручено дольщику. Статус заявления (запроса) «Документы направлены заявителю». Статус заявления застройщика - «Заявление принято в обработку».
Из уведомления дольщик узнал о двух, выявленных регистратором, препятствиях для завершения сделки.
1. Росреестр не получил полный пакет документов по сделке (экземпляр ДДУ, документ о госпошлине и заявление о госрегистрации ДДУ от имени застройщика).
2. Информация о характеристиках объекта долевого строительства, указанная в договоре, не соответствует проектной декларации, размещённой на сайте « ». Площадь объекта 38,4 и 38,7 кв.м, этаж 4 и 5 соответственно.
Односторонняя(раздельная) подача документов на регистрацию освобождает от необходимости выдавать представителям/сотрудникам застройщика доверенность на совершение всех регистрационных действий. Экономия на нотариальной пошлине, более полный контроль за исполнением сделки и независимость от застройщика, объективно не располагающего к доверительным отношениям. Законом и регламентом работы МФЦ/Росреестра раздельная подача предусмотрена. Сотрудник МФЦ предупреждает, что своевременность подачи документов второй стороной сделки зависит только от воли этой стороны. Вторая сторона при подаче своего пакета документов в МФЦ указывает номер описи первой стороны для рассмотрения регистратором обеих подач совместно (стыковка по номерам описей).
Приостановка регистрационных действий из-за того, что по дате нашей описи срок регистрации истекает 10 января, а застройщик сдал свои документы только 14 января - почти не проблема, если застройщик указал номер нашей описи для стыковки заявлений регистратором. В этом случае приостановка носит формальный характер и при получении регистратором второго пакета регистрационные действия возобновляются.
Застройщика поначалу заверил, якобы, документы были сданы во-время, до нового года. Но, тогда бы приостановки из-за несданных документов не произошло совсем и 10 января сделка прошла регистрацию. Копию описи застройщика получить не удалось, только номер заявления для проверки на сайте Росреестра. Ссылался ли застройщик на нашу опись не знаю. Это уже и не важно. Вторая причина приостановки сложнее и, в любом случае, перекрывает «канцелярскую».
Ошибка ДДУ или проектной декларации?
Квартира была оформлена на первоначального дольщика - юрлицо, которое ничего не заплатило застройщику по ДДУ. Сначала предполагалась продажа квартиры по договору переуступки новому дольщику. Из-за юридических разногласий, связанных с неоплатой, начислением пени, платой за переуступку и отказом застройщика заключать трёхстороннее соглашение уступки права требования с одновременным переводом долга, стороны приняли решение расторгнуть первоначальный договор долевого участия и заключить новый между новым дольщиком и застройщиком.
Ошибку с этажом квартиры просмотрели все. И застройщик, и банк, и новые дольщики, и их агент, и даже регистратор (Росреестр). В первоначальном ДДУ, прошедшим регистрацию и расторжение в Росреестре, был указан правильный этаж и неправильная площадь. ДДУ был зарегистрирован, хотя площадь объекта (квартиры) не соответствовала проектной декларации.
Ещё при составлении соглашения об уступке права требования, участники сделки сделали и не заметили новую ошибку - этаж расположения объекта. Эта ошибка перекочевала и в новый ДДУ, и в кредитный договор. В этот раз регистратор обратил внимание на расхождение в площади и потребовал устранить ошибку.
На сайте ЖК опубликована проектная декларация, как оказалось, в первоначальной редакции. Изменения в площади будущей квартиры появились в более поздних редакциях. Вывод: сверять характеристики приобретаемого объекта нужно не только с проектной документацией на сайте застройщика/ЖК, но и с действующей редакцией Проектной декларации, размещённой на сайте корпорации ДОМ.РФ. Набираете в поисковой строке сайта «наш.дом.рф» название ЖК, застройщика, адрес дома и т.д., сверяете всю информацию по жилому дому и проектную документацию с вашим договором долевого участия. Если обнаружили расхождения, уточняйте у застройщика, где именно ошибка в Договоре или в Проектной декларации.
Такую выверку/проверку, обычно, никто не делает. Теперь, наверное, будут. Участникам сделки сложный вопрос с исправлением ДДУ и кредитного договора придётся исправлять с повторением всех офлайн-действий оформления сделки:
- в офисе застройщика переподписание ДДУ (присутствуют оба совместных дольщика)
- в офисе банка переподписание кредитной документации (оба содольщика)
- в МФЦ сдача исправленных экземпляров ДДУ и кредитного договора (застройщик и один из содольщиков)
- в МФЦ получение документов о регистрации (один из содольщиков)
Правоустанавливающими документами застройщика для продажи дольщику объекта (будущей квартиры) является «разрешение на строительство», «проектная декларация», «документ, подтверждающий права на земельный участок», «заключение о соответствии застройщика и проектной документации».
Данный случай лишь подтверждает очевидное. Внимательно читайте правоустанавливающие документы продавца.