Жилой дом в ипотеку. День 5.
В прошлом году клиент покупал деревянный дом на земельном участке СНТ в составе земель поселения в пригороде Петербурга. Банки не готовы выдавать кредит под залог деревянного дома, а страховые компании не готовы страховать такой объект ипотеки. Очень сложно согласовать целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, если только это не ИЖС в городской черте (черте поселений).
Три месяца на семь кругов «устраняли замечания» и терпели издевательства банка АкБарс, на четвертом месяце появилась возможность (6 мес. стажа на последнем месте) и с ходу одобрили в Сбербанке. Мнение о Сбербанке высокое. Качество проработки сценариев согласования ипотеки и выхода на сделку у Сбербанка выше, чем у АкБарс. Клиент ничему не научился.
Сейчас клиент продаёт прошлогодний дом, достроив на кредитные деньги второй этаж и хочет переехать в другой, ближе к водоёму. Зимой, он советовался, но сделал по своему. Не стал заблаговременно регистрировать изменения на дом. Не стал менять разрешенное использование с СНТ на ИЖС, для чего есть все основания, оставалось лишь подать формальное заявление и заплатить госпошлину. Не стал извещать банк и согласовывать улучшение залога. В общем, по документам тот же объект, что и в прошлом году.
Покупатель сначала споткнулся об оценщика (покупает тоже в ипотеку). В отчёте об оценке дом другой, чем по документам. Потом споткнулся о Росреестр, который отказался регистрировать без согласия залогодержателя (банка). Потом банк (тот же Сбербанк) отказал покупателю согласовывать объект, якобы, не устраивает с/х земли и СНТ, переводите в ИЖС. Продажа (с момента внесения задатка) длится уже три месяца.
После того, как возбуждённый своими мытарствами клиент (риелтор на продажу дома у него есть, но я с ней не знаком, только однажды проконсультировал по телефону по поводу ипотечной сделки с занижением) позвонил сегодня и поделился наболевшим, выяснилось, что переводить в ИЖС не обязательно (Сбербанк не менял требований к объектам и кредитует даже садовые домики и дачи).
Заодно, на живом примере, ещё раз объяснил клиенту, что самое сложное в ипотечной сделке покупки жилого дома на земельном участке - это согласование с банком объекта. Каждый раз получается индивидуальный пасьянс и двигаться надо исключительно из документов. Всё что пишут продавцы в объявлениях может быть правдой или нет.
Как и у вас, дорогой клиент, по факту документы на дом не оформлены надлежащим образом, земельный участок не приведен в соответствие с фактическим использованием несмотря на наличие такой возможности.
Как и у вас, дорогой мой клиент, продажа дома менее пяти лет пребывавшего в вашей собственности влечет налоговые последствия, а сделка с занижением цены создаёт дополнительные сложности в оформлении ипотеки (нужен более высокий первоначальный взнос, перекрывающий и требования кредитной программы и разницу между фактической ценой сделки и задокументированной для росреестра и налоговой). Некоторые банки согласны на «схематоз» с кредитованием объекта с неотделимыми улучшениями или средствами на ремонт/достройку объекта, но это тоже головная боль.
Всего этого можно было избежать, если заблаговременно переоформить земельный участок на ИЖС в черте поселения, если оформить все документы со строительной компанией выполнявшей достройку второго этажа и зарегистрировать изменения в росреестре, поставив обо всем в известность банк. Тогда сделку продажи дома уже можно было закрыть, а будущие налоги с суммы продажи за вычетом расходов на покупку и достройку были бы минимальны или равны нулю.
Будем отталкиваться исключительно от документов на дом, который он себе присмотрел.
P.S.:Можно избежать мороки и законодательным путём. Для этого надо изменить закон ипотеки. Чтобы ипотека следовала за объектом, а не за заёмщиком. Но это не наша история.