Доступное жилье для «чайников»
Несколько недель назад, наслушавшись знакомых, которые уже приобрели жилье и социальной рекламы о гос.поддержке, решился испытать весь процесс выбора и покупки на себе. История интересная и кому-то будет даже очень полезной. Вся история на примере покупки квартиры в Москве, но за пределами МКАД, так как ценник здесь более гуманный.
Шаг №1 - Поиск:
Перед тем как искать, стоит определиться с количеством комнат и желательно площадью квартиры, расположением жилья и что немаловажно, так это транспортная доступность и наличие парковок, так как зачастую они даже не запланированы при застройке. Сейчас доступны следующие опции новостроек: без ремонта (когда есть только несущие стены, а все остальное строится будущим собственником), когда в квартире есть выводы холодной и горячей воды, канализации и электрошкаф с основным автоматом, а также начинают предлагать квартиры с отделкой, т.е. вся сантехника уже установлена, стены соответствуют проектной документации все покрашено, полы и потолки сделаны, электрика вся разведена и установлены выключатели, установлены межкомнатные двери - в общем квартира полностью пригодна для жизни. И еще стоит решить искать в новостройках или предложения вторичного жилья.
И так, начал я с поиска в интернете, но сразу обращаю ваше внимание, что искал только на официальных сайтах застройщиков в случае с новостройками, а вот вторичное жилье (или б/у) самое оптимальное искать на циане - это все риелторы в один голос рекомендовали.
Нашел ряд новостроек, которые удовлетворяли как локализацией, этажностью, так и стоимостью и самое главное сроками сдачи домов. Тут же в онлайн разместил заявки на понравившиеся квартиры. Буквально в первый час со мной уже связались сотрудники компаний застройщиков и с каждым договорился о встрече и просмотре строящегося жилья.
Шаг №2 - Новостройка или вторичка
Конечно же решать каждому индивидуально жить в новой квартире или в б/у. Но есть следующие моменты, ка которые стоит обратить внимание. И первый из них - это стоимость, так как вторичное жилье чаще всего будет дороже новостройки и при чем существенно. И второй момент - это способ покупки: наличный расчет или в ипотеку. Так как если вы решаетесь покупать в ипотеку, то процент ее будет выше, чем на новостройку, потому что ипотека для новостроек дотируется государством и естественно на 2-3% ниже, чем для вторичного жилья. Кстати риски есть в обоих случаях: так новостройка имеет шанс быть недостроенной, а вторичное жилью необходимо проверять по следующим направлениям: нет ли незарегистрированной перепланировки, прописанных несовершеннолетних, не находится ли в залоге и не является ли квартира техническим помещением (в него невозможно прописаться и оформить в ипотеку) - такое случается особенно на первом и последнем этаже.
Шаг №3 - Как платить
Когда в кошельке есть достаточная сумма для единоразовой оплаты предлагаю не рассматривать. А вот варианту с ипотекой лучше уделить побольше времени. И так, ипотека: как упоминал выше проценты по ипотеке отличаются в зависимости от того является ли квартира новостройкой или вторичным жильем.
Наверное, слушали из социальной рекламы, что наше государство сейчас поддерживает застройщиков и для покупки квартир в новостройках предоставляет сниженные ставки по кредитам. Основные банки участвующие в гос.программе - это Сбербанк, ВТБ и другие. Ставки по потеки у них колеблются от 11,5% до 12%, а если брать для вторичного жилья, то ставка будет в районе 14%. (остается только мечтать о европейских ставках в 1-2%) К тому же, в условиях покупки квартиры в новостройке, когда банк является партнёром застройщика вам не придется сталкиваться с оплатой оценки объекта недвижимости, как в случае со вторичным жильем, да и при его покупке вам придется искать самим банк, в который можно обратиться - всегда советуют обращаться в банк, в котором получаете зарплату, т.к потребуется меньше документов.
Пакет необходимых документов для запроса на предоставление ипотеки следующий: полные копии паспортов (заемщика и созаемщика), справки о зарплате по форме 2НДФЛ за два последних года, свидетельства пенсионного страхования, а также ИНН и соответственно, заполнить анкеты по форме банка - самое нудное!!! Подавать на ипотеку самое оптимальное через представителей банков, которые находятся у застройщиков - больше шансов получить одобрение.
Да, обратите внимание, что несмотря на то, что вы будете платить с помощью ипотечных средств, банк с вас потребует первоначальный взнос из собственных средств. И несмотря на то, что риелторы и застройщики рассказывают о том, что минимальный первоначальный взнос колеблется от 10 до 20%, мой персональный опыт показал, что у всех он не меньше 20% от стоимости покупаемой недвижимости. Поэтому копите господа и дамы, так как в любом случае придется иметь свободные финансы, чтобы хотя бы сделать первый взнос (если квартира стоит 5 млн.руб, то готовьте 1 млн.руб. на первый взнос)
Шаг №4 - Оформление документов у застройщика
После того как вы определились с тем, что хотите купить и каким способом будете платить, начинается процесс оформления документов с застройщиком (если это новостройка) или с риелтором, если покупаете вторичное жилплощадь. Сначала кратенько остановлюсь на риелторах - их услуги обойдутся вам от 60 до 120 тыс.руб за оформление сделки на квартиру. А вот застройщики оказались похитрее: договор мне прислали только после того, как узнали о одобрении банком ипотеки). При этом если до момента получения одобрения наше общение с менеджером по продажам застройщика было довольно редким (раз в 2-3 дня телефонный звонок о статусе), то после получения одобрения мой телефон и почта просто разрывались. Сразу же прислал договор и алгоритм действий, в котором тут же обратил внимание на первый неплановый платеж в 30 тыс.руб за оформление договора покупки и постоянно сыпались звонки с предложением приехать к ним и подписать этот договор. Такой напор меня стал настораживать, т.к. повеяло каким-то разводом. Сразу же, я постарался настоять на том, что возьму день на изучение договора, но менеджер продолжал звонки - пришлось просто игнорировать телефонные вызовы, так он перешел на СМС. Но это не помогло сбить меня с толку и забросив телефон подальше сел изучать договор.
С первого прочтения особенно отложилось несколько важных моментов (обратите внимание на то, что при покупке строящегося жилья с вами должны заключить договор долевого участия):
1.Изначально речь идет о проектном метраже квартиры и говориться, что после кадастровых обмеров если он не совпадет и особенно, в большую сторону, то вы обязуетесь оплатить разницу. (подобные случаи являются уже признанной практикой, когда людям в контракте изначально указывается заниженная площадь, а в момент сдачи квартиры площадь резко увеличивается и соответственно, все это за наш счет)
2.Так же, нашел еще один пункт, который гласит, что финальная стоимость квартиры определяется на момент подготовки передаточного акта.
3.Очень важно - если вы отказываетесь подписать акт о приемке квартиры, то застройщик имеет право это сделать в одностороннем порядке и без вашего участия. Т.е. даже если вы будете с чем-то не согласны, застройщик всё равно сделает так, как ему выгодно.
4.Что подготовка различных документов по покупаемой квартире не входят в стоимость в этот договор и оказываются на основе отдельного договора.
5.За любую просрочку в денежных переводах застройщику на вас налагается штраф в 10% от стоимости покупки, в то время, как застройщик не налагает ни каких подобных обязательств на себя и даже если они опаздывают с приемкой дома, они всего лишь должны вас письменно об этом предупредить и ник каких по просрочке не делают.
С назревшими вопросами обратился к менеджеру, который жаждал подписать со мной договор, первым же вопросом узнал сколько дополнительных затрат нужно планировать на стадии оформления сделки и получилось следующее: 30 т.р - оформление договора ДДУ, от 3 до 5 т.р. на оформление юридически заверенных копий документом и доверенностей, около 30 т.р. на страховку по ипотеке => итого уже 65 тыс.руб. которые ни где не были оговорены в документах.
По остальным пунктам я сделал следующее предложение: так как дом уже построен, предложил проставить действительную площадь в договор и исключить действие пунктов, говорящих о возможном изменении финальной стоимости квартиры, подписав дополнительное соглашение, которое возможно оформить по условиям ДДУ.
Ответ был предсказуемым - договор менять нельзя - он полностью отстаивает интерес клиентов (так как я им указал на однобокость договора, что он учитывает только интересы застройщика) и чтобы компенсировать возможные расходы мне предложили скидку в 2%!) В ответ на их ответ я отправил уточнение, что менять в договоре ничего не нужно, а нужно лишь написать небольшое дополнение к нему, где написать, что некоторые его пункты неприменимы в настоящем договоре согласно договоренности сторон))) Как думаете, что было дальше? Правильно, что изменить ничего нельзя, но держите еще +1% скидки)))).
В общем, никогда не подписывайте документы по первому требованию и делайте выводы…
P.S:
для тех кто покупает строящееся жилье обратите внимание, чтобы в договоре оплата сделки проходила в форме расчетов по аккредитиву, это своеобразная страховка для вас на случай, если застройщик не выполнит своих обещаний по строительству - будет возможность вернуть вложенные средства.