Незавидное ближайшее серенькое будущее тюменской недвижимости, «забодай её комар»…
Окончание. Начало в постах «Пик Данте», «Голова и плечи», «Двойная вершина» и чёрт знает что ещё… и Недавнее бурное прошлое и вялотекущее настоящее рынка, дьявол его побери…
Итак, мы подкрались к самому интересному - к прогнозам на будущее. Что же ждёт рынок недвижимости впереди? Туманность «светлого будущего» обманчива: «Что было, то и будет» - говорил царь и сын царя Екклесиаст или Проповедник. «И нет ничего нового под солнцем и луной», - говорил он же. И ещё он говорил: «Всё есть суета и суета сует, и сплошнее томление духа», - но это уже о другом, ином, и к прогнозу относительно ситуации на Тюменском рынке имеет, хотя и прямое, но не напрямую касающееся цен и/или объёмов продаж, отношение. А вот по искомому вопросу у нас кое-какие ответы в наличие имеются. Как говорится: «Вы хочете песен? Их есть у меня!»
Динамика цен на жильё в Москве и Санкт-Петербурге с 1990 по 2007 годы
Сначала взглянем сперва на прошлое. Не собираюсь исследовать его детально, поскольку случались, как срывы, так и рост, как падения, так и взлёты. Сегодня хотел бы обратить внимание читателя на такой специфический вопрос, как, так называемый «электоральный цикл». А проще говоря, и грубо выражаясь на выборы. Причём то, что власть под выборы традиционно проявляет к населению повышенное внимание и не присущую в обыденные времена милостивую щедрость, согласитесь, является уже «общим местом» и в доказательствах просто напросто не нуждается, будучи почти что аксиомой. Так в новейшей истории «Эрэфии» происходило и происходит постоянно с завидной регулярностью. Вот и приведённый выше график Динамики цен на жильё в «белокаменной первопрестольной» и «колыбели революции», начиная с развала СССР ясно демонстрирует ровно то же самое. Явно видно, что какой бы ни была динамика цен на жильё в годы непосредственно предшествующие, но под выборный год она всегда (подчёркиваю, всегда!) улучшалась. Даже если это было падение, так оно замедлялось или и вовсе останавливалось. Коли была стагнация, так та переходила в некоторый рост. А уж когда и без того был рост, то он, как правило, ещё и заметно усиливался. Отсюда несложный и нехитрый первый вывод: какова бы ни была текущая динамика, она по любому будет лучше во времена, когда нам придётся вновь идти на избирательные участки и бросать в урны свой бюллетени с выражением преданности и поддержки действующей властной верхушки. Вот за это наше покорное «одобрямс» нам и отщипывают «долю малую» с барского плеча на житьё-бытьё на грани человеческого достоинства. А всё потому, что за этой шаткой и неочевидной гранью находится плоскость, в которой властям становится ой как неуютно и некомфортно. Можно ведь и власть утратить, причём потерять её в один миг. А кому ж охота от кормушки-то отлучаться!? Вот и политика такая бесхитростная - в «моменте истины» поделиться малым, чтоб в перспективе сохранить основное ещё на годы вперёд. Ну, и нет, естественно, никаких предпосылок к тому, что эта, вполне логичная (давайте признаем честно), политика вдруг ни с того ни с сего каким-либо чудесным волшебнымобразом изменится. «Что было, то и будет…»
Динамика средней стоимости жилья в Тюмени за год
Статистика цен
Вся недвижимость, динамика изменения средней цены за метр2, тыс. руб.
Далее. Поближе и чуть пристальней взглянем на последнее проявление «электорального цикла» непосредственно в Тюмени. Два графика приведены выше. И хотя они из разных мест (и разные, совершенно не знакомые люди их строили), но демонстрируют примерно одно и то же. А именно, как в последний раз вели себя местные цены на жильё непосредственно перед, во время и сразу после избрания высших органов законодательной и исполнительной власти Российской Федерации. Сначала Государственной Думы Федерального Собрания РФ и сразу затем Президента России. Показательно, не правда ли? Если совместить и усреднить их, то даже навскидку виден темп роста в диапазоне 20-25% годовых. Кстати, из графика динамики столичных цен в Москве и С.-Петербурге также невооружённым взглядом виден восьмилетний непрерывный рост. В среднем по обеим столицам приблизительно 7,5 кратный, что фактически означает средний ежегодный прирост 28-29%. И это в долларах США, поскольку именно в этой валюте номинирован график! С другой стороны в 2011-12 годах курс $/Р был относительно стабилен, поэтому рублёвый прирост цен, спровоцированный последним электоральным циклом, вполне можно также считать как рост в USD, причём вполне себе сопоставимый со средними темпами «нулевых». И ещё, кто бы что ни говорил, а рублёвое падение цен было за всю новейшую историю рынка недвижимости России лишь однажды. И этому посвящён первый пост настоящей трилогии: «Пик Данте», «Голова и плечи», «Двойная вершина» и чёрт знает что ещё… , - а кроме этого других, хотя бы даже и незначительных снижений рублёвых цен лично я не припомню. Буду рад, как всегда, если кто по-товарищески поправит, шепнув во всеуслышание что, в чём и где я зевнул и неправильно недоперепонял. Сразу скромно предразубеждаю, что буду такому мужественному смельчаку чертовски благодарен и дьявольски щедр на взаимную похвалу. :-}
Ну, так вот, пришло, пожалуй, время, сделать некоторые выводы. И для начала, следует прямо признать, что ситуация в мировой экономике далеко «не айс». Продолжает разгораться пожар «Арабской весны» и вослед за Северной Африкой полыхает почти уже весь Ближний восток. Новые режимы, пришедшие там к власти никак не могут не только восстановить экономику, но и политически не стабильны. При этом по прежнему далеко от решения палестино-израильское урегулирование. Чёрт знает что творится на Украине. Наша ближайшая соседка всё больше погружается в хаос и гражданскую войну. Персы в изоляции, их экономика сжимается под гнётом западных санкций. Против нас тоже вводятся всё новые и новые санкции, что также не способствует процветанию. Тем более, нам ещё и Новоосиии помогать нужно, и саму Малороссию потом восстанавливать придётся, а на это следует уже сейчас резервировать ресурсы. Старушка Европа в рецессии, а «локомотив мировой экономики» Китай демонстрирует существенное замедление темпов роста. Япония продолжает стагнировать, бесконечно продлевая ещё и ещё своё собственное «потерянное десятилетие» (уже, кстати, потерянные четверть века!). Лишь Штаты показываю незначительный рост, не фундаментальный, однако, а потому и не надёжный. Однако, даже незначительное, но лучшее положение в экономике Соединённых Штатов по сравнению со всеми остальными крупнейшими в мире игроками, приводит к укреплению доллара, а как прямое следствие этого, к снижению мировых цен на нефть - основного фактора наполняемости нашего бюджета, что опять-таки снова бьёт по нам всем. Почти у всех в мире свои проблемы и по-настоящему хорошие новости в большом дефиците. Всё это, как понимаете, никак не способствует основным драйверам спроса на жильё и, как следствие, росту цен на недвижимость.
Пик цен на недвижимость в 2014 году, цены за метр2, тыс. руб.
Ну, так вот. В связи со всем вышеперечисленным, снова подтверждаю собственный прогноз, относительно ожидающейся стагнации цен как в стране в целом, так и в Среднем Зауралье в частности. Полагаю, они будут «болтаться» на одном примерно уровне (плюс минус 5%, а в исключительно неблагоприятном сценарии «в моменте» могут опускаться до минус 10% от текущего уровня). И так вплоть до традиционного уже толчка «электорального цикла». Вот начиная с весны-лета 2016 года и по весну-лето 2018 годов можно ожидать всплеск, отыгрывающий все потери текущего «межсезонья» 2014-15гг., плюс ведущий к новому всплеску роста цен. Но не думаю, однако ж, будто грядущий ценовой пик зимы-весны 2018 г. имеет потенциал превзойти свои максимумы минувшей зимы (график приведён чуть выше). А уж если это и случится то не более, чем ещё на 5-10% (ИМХО). Практически почти наверняка уверен только в одном - «двойную вершину» графики нам всё ж таки нарисуют. Что ж, ждём-с…
P.S. Дополнение: Статистика цен с 22.10.09 по 15.12.14 (вся недвижимость - любая)
Итак, мы подкрались к самому интересному - к прогнозам на будущее. Что же ждёт рынок недвижимости впереди? Туманность «светлого будущего» обманчива: «Что было, то и будет» - говорил царь и сын царя Екклесиаст или Проповедник. «И нет ничего нового под солнцем и луной», - говорил он же. И ещё он говорил: «Всё есть суета и суета сует, и сплошнее томление духа», - но это уже о другом, ином, и к прогнозу относительно ситуации на Тюменском рынке имеет, хотя и прямое, но не напрямую касающееся цен и/или объёмов продаж, отношение. А вот по искомому вопросу у нас кое-какие ответы в наличие имеются. Как говорится: «Вы хочете песен? Их есть у меня!»
Динамика цен на жильё в Москве и Санкт-Петербурге с 1990 по 2007 годы
Сначала взглянем сперва на прошлое. Не собираюсь исследовать его детально, поскольку случались, как срывы, так и рост, как падения, так и взлёты. Сегодня хотел бы обратить внимание читателя на такой специфический вопрос, как, так называемый «электоральный цикл». А проще говоря, и грубо выражаясь на выборы. Причём то, что власть под выборы традиционно проявляет к населению повышенное внимание и не присущую в обыденные времена милостивую щедрость, согласитесь, является уже «общим местом» и в доказательствах просто напросто не нуждается, будучи почти что аксиомой. Так в новейшей истории «Эрэфии» происходило и происходит постоянно с завидной регулярностью. Вот и приведённый выше график Динамики цен на жильё в «белокаменной первопрестольной» и «колыбели революции», начиная с развала СССР ясно демонстрирует ровно то же самое. Явно видно, что какой бы ни была динамика цен на жильё в годы непосредственно предшествующие, но под выборный год она всегда (подчёркиваю, всегда!) улучшалась. Даже если это было падение, так оно замедлялось или и вовсе останавливалось. Коли была стагнация, так та переходила в некоторый рост. А уж когда и без того был рост, то он, как правило, ещё и заметно усиливался. Отсюда несложный и нехитрый первый вывод: какова бы ни была текущая динамика, она по любому будет лучше во времена, когда нам придётся вновь идти на избирательные участки и бросать в урны свой бюллетени с выражением преданности и поддержки действующей властной верхушки. Вот за это наше покорное «одобрямс» нам и отщипывают «долю малую» с барского плеча на житьё-бытьё на грани человеческого достоинства. А всё потому, что за этой шаткой и неочевидной гранью находится плоскость, в которой властям становится ой как неуютно и некомфортно. Можно ведь и власть утратить, причём потерять её в один миг. А кому ж охота от кормушки-то отлучаться!? Вот и политика такая бесхитростная - в «моменте истины» поделиться малым, чтоб в перспективе сохранить основное ещё на годы вперёд. Ну, и нет, естественно, никаких предпосылок к тому, что эта, вполне логичная (давайте признаем честно), политика вдруг ни с того ни с сего каким-либо чудесным волшебнымобразом изменится. «Что было, то и будет…»
Динамика средней стоимости жилья в Тюмени за год
Статистика цен
Вся недвижимость, динамика изменения средней цены за метр2, тыс. руб.
Далее. Поближе и чуть пристальней взглянем на последнее проявление «электорального цикла» непосредственно в Тюмени. Два графика приведены выше. И хотя они из разных мест (и разные, совершенно не знакомые люди их строили), но демонстрируют примерно одно и то же. А именно, как в последний раз вели себя местные цены на жильё непосредственно перед, во время и сразу после избрания высших органов законодательной и исполнительной власти Российской Федерации. Сначала Государственной Думы Федерального Собрания РФ и сразу затем Президента России. Показательно, не правда ли? Если совместить и усреднить их, то даже навскидку виден темп роста в диапазоне 20-25% годовых. Кстати, из графика динамики столичных цен в Москве и С.-Петербурге также невооружённым взглядом виден восьмилетний непрерывный рост. В среднем по обеим столицам приблизительно 7,5 кратный, что фактически означает средний ежегодный прирост 28-29%. И это в долларах США, поскольку именно в этой валюте номинирован график! С другой стороны в 2011-12 годах курс $/Р был относительно стабилен, поэтому рублёвый прирост цен, спровоцированный последним электоральным циклом, вполне можно также считать как рост в USD, причём вполне себе сопоставимый со средними темпами «нулевых». И ещё, кто бы что ни говорил, а рублёвое падение цен было за всю новейшую историю рынка недвижимости России лишь однажды. И этому посвящён первый пост настоящей трилогии: «Пик Данте», «Голова и плечи», «Двойная вершина» и чёрт знает что ещё… , - а кроме этого других, хотя бы даже и незначительных снижений рублёвых цен лично я не припомню. Буду рад, как всегда, если кто по-товарищески поправит, шепнув во всеуслышание что, в чём и где я зевнул и неправильно недоперепонял. Сразу скромно предразубеждаю, что буду такому мужественному смельчаку чертовски благодарен и дьявольски щедр на взаимную похвалу. :-}
Ну, так вот, пришло, пожалуй, время, сделать некоторые выводы. И для начала, следует прямо признать, что ситуация в мировой экономике далеко «не айс». Продолжает разгораться пожар «Арабской весны» и вослед за Северной Африкой полыхает почти уже весь Ближний восток. Новые режимы, пришедшие там к власти никак не могут не только восстановить экономику, но и политически не стабильны. При этом по прежнему далеко от решения палестино-израильское урегулирование. Чёрт знает что творится на Украине. Наша ближайшая соседка всё больше погружается в хаос и гражданскую войну. Персы в изоляции, их экономика сжимается под гнётом западных санкций. Против нас тоже вводятся всё новые и новые санкции, что также не способствует процветанию. Тем более, нам ещё и Новоосиии помогать нужно, и саму Малороссию потом восстанавливать придётся, а на это следует уже сейчас резервировать ресурсы. Старушка Европа в рецессии, а «локомотив мировой экономики» Китай демонстрирует существенное замедление темпов роста. Япония продолжает стагнировать, бесконечно продлевая ещё и ещё своё собственное «потерянное десятилетие» (уже, кстати, потерянные четверть века!). Лишь Штаты показываю незначительный рост, не фундаментальный, однако, а потому и не надёжный. Однако, даже незначительное, но лучшее положение в экономике Соединённых Штатов по сравнению со всеми остальными крупнейшими в мире игроками, приводит к укреплению доллара, а как прямое следствие этого, к снижению мировых цен на нефть - основного фактора наполняемости нашего бюджета, что опять-таки снова бьёт по нам всем. Почти у всех в мире свои проблемы и по-настоящему хорошие новости в большом дефиците. Всё это, как понимаете, никак не способствует основным драйверам спроса на жильё и, как следствие, росту цен на недвижимость.
Пик цен на недвижимость в 2014 году, цены за метр2, тыс. руб.
Ну, так вот. В связи со всем вышеперечисленным, снова подтверждаю собственный прогноз, относительно ожидающейся стагнации цен как в стране в целом, так и в Среднем Зауралье в частности. Полагаю, они будут «болтаться» на одном примерно уровне (плюс минус 5%, а в исключительно неблагоприятном сценарии «в моменте» могут опускаться до минус 10% от текущего уровня). И так вплоть до традиционного уже толчка «электорального цикла». Вот начиная с весны-лета 2016 года и по весну-лето 2018 годов можно ожидать всплеск, отыгрывающий все потери текущего «межсезонья» 2014-15гг., плюс ведущий к новому всплеску роста цен. Но не думаю, однако ж, будто грядущий ценовой пик зимы-весны 2018 г. имеет потенциал превзойти свои максимумы минувшей зимы (график приведён чуть выше). А уж если это и случится то не более, чем ещё на 5-10% (ИМХО). Практически почти наверняка уверен только в одном - «двойную вершину» графики нам всё ж таки нарисуют. Что ж, ждём-с…
P.S. Дополнение: Статистика цен с 22.10.09 по 15.12.14 (вся недвижимость - любая)