Как спасти рынок жилой недвижимости
У банков было вполне разумное правило: давать кредиты строителям только после того, как они продадут дольщикам 20-30 процентов квартир (на стадии котлована или возведения коробки), положат эти деньги в банк - под залог этих денег, земли и коробки и выдавались кредиты. При этом банки были даже рады, если кредиты шли не на дострой жилья, а на возведение менее рисковых для банкиров-инвесторов торговые и бизнес-центры. Ведь в случае вероятного банкротства строительной компании конкурсная масса в виде коммерческой недвижимости более понятна банку, чем жилой недострой с митингами дольщиков.
Кризис перевернул ситуацию, больнее ударил по коммерческой недвижимости и в каком-то смысле спас жилищное строительство (надолго ли?). По двум основным причинам: 1) деньги в кубышках остались у россиян, а не у компаний, и 2) государство бросилось спасать именно жилищное строительство.
Как я выше писал, главный фактор, сдерживающий цены на жилье от падения - это поведение старых дольщиков, которые покупали кв. метры еще до кризиса дорого и при значительном падении цен атакуют строителей с требованием вернуть им деньги. Моя идея заключалась в работе с этими старыми дольщиками по следующей схеме.
Например, у большой стройкомпании 5 недостроенных домов. Стройки заморожены, дольщики в панике. Можно попробовать убедить старых дольщиков «перейти» вместе с деньгами с четырех домов на один, достроить его и таким образом снять проблему «старых дольщиков». После этого можно спокойно переходить на более низкий уровень цен.
Но в реализации эта схема оказалась слишком сложной. Во-первых, она предполагала индивидуальную работу с каждым дольщиком в условиях реального «кризиса доверия». То есть дольщики просто не верили строителям и переговорщикам, которые приходили от строителей. Мы с коллегами попробовали свернуть эту стену недоверия, организовав «инициативу снизу», создав энтузиастов этой идеи среди самих дольщиков. Но первые успехи уперлись в организационно-юридический бардак внутри самих компаний. Сотрудники убеждали нас, что юридические барьеры такого перехода дольщиков непреодолимы. Возможно, что им просто не хотелось напрягаться, а проще было сидеть и ждать помощи со стороны государства.
Еще я предлагал как средство поддержки строителей бесплатную передачу земли, которую они арендовали, им же в собственность. Выросла бы капитализация, которая позволила бы привлечь дополнительные средства в банках. Чиновники эту идеи восприняли с пониманием, но вполне резонно решили, что раздавать землю всем подряд - не в их интересах. Дело в том, что, как правило, земельный участок под строительство передавалась стройкомпаниям в аренду лет на пять. Но кризис заморозил стройки, срок аренды у многих кончался, а дома они так и не построили. Власть могла или поддержать конкретного строителя, продлив ему аренду (даже бесплатно), или отбирать землю и передавать замороженную стройку более надежной компании (и более близкой конкретному чиновнику). А вот уже этой «своей» компании гораздо интересней помогать (в том числе «подарив» землю!).
Я наблюдал несколько попыток эту схему провернуть, но в итоге каждая стройка оказывалась таким «черным ящиком», так все было юридически запутано в отношениях с дольщиками, подрядчиками, поставщиками, что все это грозило судебными разбирательствами на многие годы - так что, по-моему, первичный энтузиазм чиновников быстро угас.
Сейчас (буквально в последние дни) на государственном уровне предложена еще одна интересная схема «как достроить недострой» - как только разберусь, поделюсь первыми впечатлениями.
Кризис перевернул ситуацию, больнее ударил по коммерческой недвижимости и в каком-то смысле спас жилищное строительство (надолго ли?). По двум основным причинам: 1) деньги в кубышках остались у россиян, а не у компаний, и 2) государство бросилось спасать именно жилищное строительство.
Как я выше писал, главный фактор, сдерживающий цены на жилье от падения - это поведение старых дольщиков, которые покупали кв. метры еще до кризиса дорого и при значительном падении цен атакуют строителей с требованием вернуть им деньги. Моя идея заключалась в работе с этими старыми дольщиками по следующей схеме.
Например, у большой стройкомпании 5 недостроенных домов. Стройки заморожены, дольщики в панике. Можно попробовать убедить старых дольщиков «перейти» вместе с деньгами с четырех домов на один, достроить его и таким образом снять проблему «старых дольщиков». После этого можно спокойно переходить на более низкий уровень цен.
Но в реализации эта схема оказалась слишком сложной. Во-первых, она предполагала индивидуальную работу с каждым дольщиком в условиях реального «кризиса доверия». То есть дольщики просто не верили строителям и переговорщикам, которые приходили от строителей. Мы с коллегами попробовали свернуть эту стену недоверия, организовав «инициативу снизу», создав энтузиастов этой идеи среди самих дольщиков. Но первые успехи уперлись в организационно-юридический бардак внутри самих компаний. Сотрудники убеждали нас, что юридические барьеры такого перехода дольщиков непреодолимы. Возможно, что им просто не хотелось напрягаться, а проще было сидеть и ждать помощи со стороны государства.
Еще я предлагал как средство поддержки строителей бесплатную передачу земли, которую они арендовали, им же в собственность. Выросла бы капитализация, которая позволила бы привлечь дополнительные средства в банках. Чиновники эту идеи восприняли с пониманием, но вполне резонно решили, что раздавать землю всем подряд - не в их интересах. Дело в том, что, как правило, земельный участок под строительство передавалась стройкомпаниям в аренду лет на пять. Но кризис заморозил стройки, срок аренды у многих кончался, а дома они так и не построили. Власть могла или поддержать конкретного строителя, продлив ему аренду (даже бесплатно), или отбирать землю и передавать замороженную стройку более надежной компании (и более близкой конкретному чиновнику). А вот уже этой «своей» компании гораздо интересней помогать (в том числе «подарив» землю!).
Я наблюдал несколько попыток эту схему провернуть, но в итоге каждая стройка оказывалась таким «черным ящиком», так все было юридически запутано в отношениях с дольщиками, подрядчиками, поставщиками, что все это грозило судебными разбирательствами на многие годы - так что, по-моему, первичный энтузиазм чиновников быстро угас.
Сейчас (буквально в последние дни) на государственном уровне предложена еще одна интересная схема «как достроить недострой» - как только разберусь, поделюсь первыми впечатлениями.