Александр Ложкин строителям: Вам не придется ни с кем «договариваться»
Руководитель краевого центра охраны памятников нашел способ повысить инвестиционную привлекательность Перми.
У этого человека есть план как сохранить в Перми памятники архитектуры и достопримечательные места. Он намерен исключить инвестиционную составляющую из этого проекта.»Важно не пресечь напрочь новое строительство, а задать ему определенные рамки, чтобы новые здания не выглядели «вставными зубами» в старом центре» - говорит Александр Ложкин.
- Александр Юрьевич, как руководитель КЦОП какую задачу вы видите для себя самой важной?
- Надо срочно завершать работу над проектом зон охраны объектов культурного наследия Перми. Существующий проект зон охраны памятников был разработан в 2004-м, а утвержден в 2007 году, и, если мы возьмем любой квартал исторического центра Перми, то обнаружим, что градостроительные регламенты для исторических территорий прописаны некорректно и очень неконкретно. Например, новое высотное строительство в центре, согласно этому документу, должно вестись «с целью композиционного упорядочения и пространственной организации территории». Вы понимаете, что это значит? Я - нет. И это юридический документ! Он местами написан настолько невнятно, что под его формулировки можно подвести все что угодно. Наша задача подобную многозначительность устранить.
Мы должны предельно конкретно прописать в регламентах нового проекта зон охраны, что должен исполнять строитель, застройщик, владелец земельного участка, рядом с которым находится объект культурного наследия. Но ещё более важно сохранить не отдельные памятники, а историческую среду города, причем так, чтобы дать возможность городу развиваться: важно не пресечь напрочь новое строительство, а задать ему определенные рамки, чтобы новые здания не выглядели «вставными зубами» в старом центре.
Чтобы сделать эту работу, еще в первой редакции проекта, выполненной специалистами КЦОПа в 2011 году, на территории Перми были выделены так называемые «достопримечательные места». Достопримечательное место, согласно закону, является объектом культурного наследия, но, в отличие от памятников, на территории которых строить в принципе запрещено, на территории достопримечательных мест устанавливаются специальные режимы и градостроительные регламенты, подчиняющие новую застройку исторической.
Сейчас мы разбили территорию города, на которой есть памятники, подлежащие охране, на 13 частей. Для каждой из этих частей мы делаем небольшой собственный проект зон охраны с учетом ее исторического характера. Основная наша задача сохранить сложившуюся городскую среду, если она обладает надлежащим качеством.
- Что такое «городская среда»?
- Городская среда это сложившийся контекст, определенный характер, масштаб, типология застройки. Это вещи, которые обычно воспринимаются на невербальном уровне, так называемый «дух места». Мы должны этот «дух места» описать, конкретизировать в предмете охраны культурного объекта наследия и затем регламентировать застройку и использование территории, так, чтобы его сохранить.
- В городскую среду не вписывается здание офисного центра «Green Plaza», которое выглядывает из-за ДК Солдатова, когда стоишь на Комсомольском проспекте?
- Конечно. Вы привели хороший пример. Когда нет четкого регулирования, в исторической среде возникают объекты, которые действительно разрушают дух места. Green Plaza, по сути, разрушает сложившуюся среду Тихого Компроса, который горожане очень любят. Первый проект зон охраны, из тех, что мы сейчас делаем, уже готов - это как раз Тихий Компрос (его историческое название «Проспект Сталина»), и мы определили эту территорию как достопримечательное место.
- Какими улицами это достопримечательное место будет ограничено?
- От Чкалова до Белинского и, соответственно, от Куйбышева до Героев Хасана. Плюс небольшая часть прилегающих территорий, которую мы определили, как зоны регулирования застройки. Проектом зон охраны мы четко прописываем здесь градостроительные регламенты: первое, что делаем - устанавливаем высотность. Кажется, что Тихий Компрос весь пятиэтажный, на самом деле там высота зданий разная - от 4-х до 6 этажей, и мы считаем необходимым это разнообразие сохранить.
Естественно, необходимо сохранить на Тихом Компросе квартальную структуру застройки, поэтому мы фиксируем в проекте исторические линии застройки и устанавливаем фиксированный отступ от нее, чтобы там не могла появиться свободная планировка территории и здания, которые бы разрушали сложившийся фронт улиц.
При помощи таких детальных регламентов мы планируем установить четкие понятные «правила игры» на этой территории. Там есть возможности для нового строительства - есть здания барачного типа, довольно пустое пространство внутри кварталов. Но мы бы не хотели, чтобы там возникла архитектура, принципиально отличающаяся от той, что существует сейчас. Мы хотим, чтобы новая застройка не разрушала сложившийся образ, а наоборот поддерживала. И мы, наверное, первые в России делаем подобную работу по такой методике!
- Дальнейшая судьба проекта зон охраны какая?
- Первый из проектов уже был обсужден на рабочей группе в правительстве Пермского края, дальше он должен получить положительный отзыв муниципалитета и пройти государственную историко-культурную экспертизу. После этого проект будет утверждаться правительством Пермского края и, я надеюсь, вступит в силу. Все эти регламенты, о которых мы говорим, будут отображены в правилах землепользования и застройки города Перми. И, соответственно, застройщик, получая градостроительный план земельного участка, будет иметь весь перечень ограничений, о котором я говорил.
- Кроме Тихого Компроса, над какими территориями вы уже работаете?
- Сейчас мы работаем над территорией Кировского района, там единичные памятники - три дачи, несколько памятников монументального искусства, археология, история и «достопримечательного места» не будет. Следующий объект, которым мы уже начали сейчас заниматься - Егошихинское кладбище. Дальше у нас планируется Разгуляй, губернский центр, Мотовилиха, университет и все остальные территории, где есть историческая застройка.
- Каковы гарантии, что застройщики будут знать этот документ как «Отче наш» при разработке своих архитектурных планов?
- Одна из проблем была, что проект зон охраны можно было толковать двояко. Мы сейчас прописываем регламенты столь детально и тем языком, которого требует градостроительный кодекс, потому что для нас важно, чтобы этот документ вошел в правила землепользования и застройки.
У застройщиков есть единственный документ, которому они обязаны следовать - градостроительный план земельного участка. Это выписка всех ограничений, которые имеются на его земле. Он будет формироваться в соответствии с нашим проектом зон охраны. Разрешение на строительство не выдадут, если проект не соответствует градостроительному плану земельного участка.
- Представители градостроительного сообщества в курсе, что их ожидает?
- Да, наша работа достаточно публична. Проекты обсуждаются на специальной рабочей группе, которая создана при вице-премьере краевого правительства Надежде Кочуровой. В нее входят и застройщики, и чиновники края и муниципалитета, и общественники. У нас нет задачи запретить строить в Перми. Более того - мы хотим снять необоснованные, на наш взгляд, ограничения на строительство.
- Какие например?
- Серьезная проблема связана с тем, что в центре Перми у нас три больших по площади памятника археологии: «Егошихинский медеплавильный завод», «Пермь Губернская» и «Черный рынок» (в районе Тополевого переулка). В совокупности они занимают территорию свыше 100 гектар.
По закону, на этих участках строительство запрещено, потому что это территория памятников, которые с 2000 года стоят на государственной охране. Сегодня, чтобы законно начать строить на этой территории, нужно не просто провести археологические раскопки, но и внести изменения в постановление правительства Пермского края, изменить границы этого памятника. Сами понимаете, что такая процедура может затянуться не на один год. Снять памятник археологии с государственной охраны нереально, для этого его надо полностью исследовать. Наша задача сегодня изменить режимы использования этих территорий. Мы хотим через режим «достопримечательных мест» установить такой порядок, чтобы, проведя археологические исследования на своей территории, землепользователь мог сразу начинать строительство.
- Когда будет введен режим «достопримечательных мест» на названных территориях?
- Проекты по всем зонам охраны мы должны завершить к ноябрю. Надеюсь, к новому году мы их утвердим. Они вступят в силу, после чего заработает этот режим.
- Другими словами, при удачном раскладе осенью 2014 года застройщики могут начинать работы на этих площадках?
- По каким-то территориям археологические исследования уже проведены, но сейчас застройщик должен входить в долгую и сложную процедуру изменения границ памятника. Если у нас получится осуществить задуманное, а там есть некоторые юридические тонкости - этот административный барьер будет снят.
- В Перми выдано разрешений на строительство зданий общей площадью 1,5 млн.кв. м, градостроительных планов земельных участков выдано общей площадью ещё на 2 млн. кв. м. То есть в любой момент вблизи с памятниками архитектуры может начаться строительство. Вы сможете эти стройки регулировать?
- Пока действует старый проект зон охраны, это делать очень сложно. На каких-то участках получается регулировать, на каких-то нет. Сейчас ряд застройщиков вышел в администрацию города с предложениями по изменению высотного регламента (согласно ПЗЗ, в центре Перми предельная высота зданий не должна превышать 20 метров - Properm.ru).
Один из таких чудовищных проектов, который недавно рассматривался комиссией по ПЗЗ, это Hilton (предусматривает возведение 19-этажного 5-звездочного отеля Double Tree by Hilton Perm на Петропавловской, 52а - Properm.ru). Это довольно высокое здание, выше чем «Витус» или здание Центрального банка, оно негативно повлияет на привычные городские виды с Эспланады, Соборной и Октябрьской площади, будет спорить с колокольней Кафедрального собора в панораме города с Камы.
- Другие проекты есть?
- Есть проект здания на углу Советской и Сибирской высотой 34 метра, девятиэтажка. Сейчас проект зон охраны очень невнятно говорит, какая высота возможна в этом месте. После принятия проекта зон охраны памятников, мы сможем регулировать параметры подобных проектов.
- Расскажите о территориях, на которые повлияет ваш проект.
- Это Компрос, госуниверситет, улица Ленина, эспланада, губернский центр, Разгуляй, Егошихинское кладбище, Мотовилиха, соцгород Мотовилихи и Закамск.
- Что принципиально изменится после того как ваш проект утвердят?
- Мы введем юридические ограничения в правила застройки этих территорий. Важно, что не надо будет ходить за согласованиями в Министерство культуры и проводить дорогостоящие историко-культурные экспертизы, ландшафтно-визуальный анализ - регламенты сразу дадут четкий ответ: можно ли строить, или нет, и если можно, то что? Конечно, многим застройщикам удобно сейчас «договариваться» с чиновниками и экспертами. С регламентами «договариваться» невозможно.
Ряд зданий (так называемые ценные объекты историко-культурной среды) мы сможем сохранить не через придание им статуса памятника, а через установление параметров, которые сделают их снос для нового строительства инвестиционно непривлекательным. Есть много зданий на Компросе, на Ленина, в старом центре, по ним сейчас вообще нет никаких инструментов защиты. Эти здания не являются памятниками и ограничения, которые касаются памятников, на них не распространяются. В итоге, с этими объектами происходят довольно неприятные вещи. Их начинают реконструировать…
- Вы на «Кристалл» намекаете сейчас?
- Он-то как раз был памятником. Там были механизмы защиты, но они почему-то не сработали. Возможно, как раз из-за нечеткости юридически обязательных документов. Я немножко о другом. Мы можем сохранить достопримечательные места Перми через уменьшение инвестиционной привлекательности их реконструкции.
- Каким образом?
- Мы хотим сделать так, чтобы на месте пятиэтажного дома можно было построить только пятиэтажный дом, а не высотку, если в районе уже сложилась пятиэтажная застройка, и она имеет градостроительную или архитектурную ценность.
- Ваша работа накладывает ограничения на застройщиков. А преференции дает?
- В рамках тех ограничений, которые будут установлены, застройщик совершенно свободен. Никто не придет и не скажет: «Ты сделал окна треугольные, а не прямоугольные», если в регламенте на счет окон ничего не сказано. Сейчас, приобретая участок, застройщик не знает, сколько этажей ему согласуют. Это серьезные риски, и они закладываются в стоимость квадратного метра.
Априори установленные ограничения дают застройщикам понимание возможностей и позволяют многие риски просчитывать «на берегу». То есть, если вы собираетесь что-то строить в центре и хотите покупать земельный участок, вы можете обратиться к этим регламентам (они будут опубликованы), и сразу просчитать весь бизнес-проект еще до покупки земли. И, соответственно, скорректировать свои планы.
Всё будет совершенно прозрачно. Вам не надо ни с кем «договариваться» о том, что можно делать, а что нет. На мой взгляд, это должно повышать инвестиционную привлекательность города, а не наоборот.
http://properm.ru/realty/news/59881/
У этого человека есть план как сохранить в Перми памятники архитектуры и достопримечательные места. Он намерен исключить инвестиционную составляющую из этого проекта.»Важно не пресечь напрочь новое строительство, а задать ему определенные рамки, чтобы новые здания не выглядели «вставными зубами» в старом центре» - говорит Александр Ложкин.
- Александр Юрьевич, как руководитель КЦОП какую задачу вы видите для себя самой важной?
- Надо срочно завершать работу над проектом зон охраны объектов культурного наследия Перми. Существующий проект зон охраны памятников был разработан в 2004-м, а утвержден в 2007 году, и, если мы возьмем любой квартал исторического центра Перми, то обнаружим, что градостроительные регламенты для исторических территорий прописаны некорректно и очень неконкретно. Например, новое высотное строительство в центре, согласно этому документу, должно вестись «с целью композиционного упорядочения и пространственной организации территории». Вы понимаете, что это значит? Я - нет. И это юридический документ! Он местами написан настолько невнятно, что под его формулировки можно подвести все что угодно. Наша задача подобную многозначительность устранить.
Мы должны предельно конкретно прописать в регламентах нового проекта зон охраны, что должен исполнять строитель, застройщик, владелец земельного участка, рядом с которым находится объект культурного наследия. Но ещё более важно сохранить не отдельные памятники, а историческую среду города, причем так, чтобы дать возможность городу развиваться: важно не пресечь напрочь новое строительство, а задать ему определенные рамки, чтобы новые здания не выглядели «вставными зубами» в старом центре.
Чтобы сделать эту работу, еще в первой редакции проекта, выполненной специалистами КЦОПа в 2011 году, на территории Перми были выделены так называемые «достопримечательные места». Достопримечательное место, согласно закону, является объектом культурного наследия, но, в отличие от памятников, на территории которых строить в принципе запрещено, на территории достопримечательных мест устанавливаются специальные режимы и градостроительные регламенты, подчиняющие новую застройку исторической.
Сейчас мы разбили территорию города, на которой есть памятники, подлежащие охране, на 13 частей. Для каждой из этих частей мы делаем небольшой собственный проект зон охраны с учетом ее исторического характера. Основная наша задача сохранить сложившуюся городскую среду, если она обладает надлежащим качеством.
- Что такое «городская среда»?
- Городская среда это сложившийся контекст, определенный характер, масштаб, типология застройки. Это вещи, которые обычно воспринимаются на невербальном уровне, так называемый «дух места». Мы должны этот «дух места» описать, конкретизировать в предмете охраны культурного объекта наследия и затем регламентировать застройку и использование территории, так, чтобы его сохранить.
- В городскую среду не вписывается здание офисного центра «Green Plaza», которое выглядывает из-за ДК Солдатова, когда стоишь на Комсомольском проспекте?
- Конечно. Вы привели хороший пример. Когда нет четкого регулирования, в исторической среде возникают объекты, которые действительно разрушают дух места. Green Plaza, по сути, разрушает сложившуюся среду Тихого Компроса, который горожане очень любят. Первый проект зон охраны, из тех, что мы сейчас делаем, уже готов - это как раз Тихий Компрос (его историческое название «Проспект Сталина»), и мы определили эту территорию как достопримечательное место.
- Какими улицами это достопримечательное место будет ограничено?
- От Чкалова до Белинского и, соответственно, от Куйбышева до Героев Хасана. Плюс небольшая часть прилегающих территорий, которую мы определили, как зоны регулирования застройки. Проектом зон охраны мы четко прописываем здесь градостроительные регламенты: первое, что делаем - устанавливаем высотность. Кажется, что Тихий Компрос весь пятиэтажный, на самом деле там высота зданий разная - от 4-х до 6 этажей, и мы считаем необходимым это разнообразие сохранить.
Естественно, необходимо сохранить на Тихом Компросе квартальную структуру застройки, поэтому мы фиксируем в проекте исторические линии застройки и устанавливаем фиксированный отступ от нее, чтобы там не могла появиться свободная планировка территории и здания, которые бы разрушали сложившийся фронт улиц.
При помощи таких детальных регламентов мы планируем установить четкие понятные «правила игры» на этой территории. Там есть возможности для нового строительства - есть здания барачного типа, довольно пустое пространство внутри кварталов. Но мы бы не хотели, чтобы там возникла архитектура, принципиально отличающаяся от той, что существует сейчас. Мы хотим, чтобы новая застройка не разрушала сложившийся образ, а наоборот поддерживала. И мы, наверное, первые в России делаем подобную работу по такой методике!
- Дальнейшая судьба проекта зон охраны какая?
- Первый из проектов уже был обсужден на рабочей группе в правительстве Пермского края, дальше он должен получить положительный отзыв муниципалитета и пройти государственную историко-культурную экспертизу. После этого проект будет утверждаться правительством Пермского края и, я надеюсь, вступит в силу. Все эти регламенты, о которых мы говорим, будут отображены в правилах землепользования и застройки города Перми. И, соответственно, застройщик, получая градостроительный план земельного участка, будет иметь весь перечень ограничений, о котором я говорил.
- Кроме Тихого Компроса, над какими территориями вы уже работаете?
- Сейчас мы работаем над территорией Кировского района, там единичные памятники - три дачи, несколько памятников монументального искусства, археология, история и «достопримечательного места» не будет. Следующий объект, которым мы уже начали сейчас заниматься - Егошихинское кладбище. Дальше у нас планируется Разгуляй, губернский центр, Мотовилиха, университет и все остальные территории, где есть историческая застройка.
- Каковы гарантии, что застройщики будут знать этот документ как «Отче наш» при разработке своих архитектурных планов?
- Одна из проблем была, что проект зон охраны можно было толковать двояко. Мы сейчас прописываем регламенты столь детально и тем языком, которого требует градостроительный кодекс, потому что для нас важно, чтобы этот документ вошел в правила землепользования и застройки.
У застройщиков есть единственный документ, которому они обязаны следовать - градостроительный план земельного участка. Это выписка всех ограничений, которые имеются на его земле. Он будет формироваться в соответствии с нашим проектом зон охраны. Разрешение на строительство не выдадут, если проект не соответствует градостроительному плану земельного участка.
- Представители градостроительного сообщества в курсе, что их ожидает?
- Да, наша работа достаточно публична. Проекты обсуждаются на специальной рабочей группе, которая создана при вице-премьере краевого правительства Надежде Кочуровой. В нее входят и застройщики, и чиновники края и муниципалитета, и общественники. У нас нет задачи запретить строить в Перми. Более того - мы хотим снять необоснованные, на наш взгляд, ограничения на строительство.
- Какие например?
- Серьезная проблема связана с тем, что в центре Перми у нас три больших по площади памятника археологии: «Егошихинский медеплавильный завод», «Пермь Губернская» и «Черный рынок» (в районе Тополевого переулка). В совокупности они занимают территорию свыше 100 гектар.
По закону, на этих участках строительство запрещено, потому что это территория памятников, которые с 2000 года стоят на государственной охране. Сегодня, чтобы законно начать строить на этой территории, нужно не просто провести археологические раскопки, но и внести изменения в постановление правительства Пермского края, изменить границы этого памятника. Сами понимаете, что такая процедура может затянуться не на один год. Снять памятник археологии с государственной охраны нереально, для этого его надо полностью исследовать. Наша задача сегодня изменить режимы использования этих территорий. Мы хотим через режим «достопримечательных мест» установить такой порядок, чтобы, проведя археологические исследования на своей территории, землепользователь мог сразу начинать строительство.
- Когда будет введен режим «достопримечательных мест» на названных территориях?
- Проекты по всем зонам охраны мы должны завершить к ноябрю. Надеюсь, к новому году мы их утвердим. Они вступят в силу, после чего заработает этот режим.
- Другими словами, при удачном раскладе осенью 2014 года застройщики могут начинать работы на этих площадках?
- По каким-то территориям археологические исследования уже проведены, но сейчас застройщик должен входить в долгую и сложную процедуру изменения границ памятника. Если у нас получится осуществить задуманное, а там есть некоторые юридические тонкости - этот административный барьер будет снят.
- В Перми выдано разрешений на строительство зданий общей площадью 1,5 млн.кв. м, градостроительных планов земельных участков выдано общей площадью ещё на 2 млн. кв. м. То есть в любой момент вблизи с памятниками архитектуры может начаться строительство. Вы сможете эти стройки регулировать?
- Пока действует старый проект зон охраны, это делать очень сложно. На каких-то участках получается регулировать, на каких-то нет. Сейчас ряд застройщиков вышел в администрацию города с предложениями по изменению высотного регламента (согласно ПЗЗ, в центре Перми предельная высота зданий не должна превышать 20 метров - Properm.ru).
Один из таких чудовищных проектов, который недавно рассматривался комиссией по ПЗЗ, это Hilton (предусматривает возведение 19-этажного 5-звездочного отеля Double Tree by Hilton Perm на Петропавловской, 52а - Properm.ru). Это довольно высокое здание, выше чем «Витус» или здание Центрального банка, оно негативно повлияет на привычные городские виды с Эспланады, Соборной и Октябрьской площади, будет спорить с колокольней Кафедрального собора в панораме города с Камы.
- Другие проекты есть?
- Есть проект здания на углу Советской и Сибирской высотой 34 метра, девятиэтажка. Сейчас проект зон охраны очень невнятно говорит, какая высота возможна в этом месте. После принятия проекта зон охраны памятников, мы сможем регулировать параметры подобных проектов.
- Расскажите о территориях, на которые повлияет ваш проект.
- Это Компрос, госуниверситет, улица Ленина, эспланада, губернский центр, Разгуляй, Егошихинское кладбище, Мотовилиха, соцгород Мотовилихи и Закамск.
- Что принципиально изменится после того как ваш проект утвердят?
- Мы введем юридические ограничения в правила застройки этих территорий. Важно, что не надо будет ходить за согласованиями в Министерство культуры и проводить дорогостоящие историко-культурные экспертизы, ландшафтно-визуальный анализ - регламенты сразу дадут четкий ответ: можно ли строить, или нет, и если можно, то что? Конечно, многим застройщикам удобно сейчас «договариваться» с чиновниками и экспертами. С регламентами «договариваться» невозможно.
Ряд зданий (так называемые ценные объекты историко-культурной среды) мы сможем сохранить не через придание им статуса памятника, а через установление параметров, которые сделают их снос для нового строительства инвестиционно непривлекательным. Есть много зданий на Компросе, на Ленина, в старом центре, по ним сейчас вообще нет никаких инструментов защиты. Эти здания не являются памятниками и ограничения, которые касаются памятников, на них не распространяются. В итоге, с этими объектами происходят довольно неприятные вещи. Их начинают реконструировать…
- Вы на «Кристалл» намекаете сейчас?
- Он-то как раз был памятником. Там были механизмы защиты, но они почему-то не сработали. Возможно, как раз из-за нечеткости юридически обязательных документов. Я немножко о другом. Мы можем сохранить достопримечательные места Перми через уменьшение инвестиционной привлекательности их реконструкции.
- Каким образом?
- Мы хотим сделать так, чтобы на месте пятиэтажного дома можно было построить только пятиэтажный дом, а не высотку, если в районе уже сложилась пятиэтажная застройка, и она имеет градостроительную или архитектурную ценность.
- Ваша работа накладывает ограничения на застройщиков. А преференции дает?
- В рамках тех ограничений, которые будут установлены, застройщик совершенно свободен. Никто не придет и не скажет: «Ты сделал окна треугольные, а не прямоугольные», если в регламенте на счет окон ничего не сказано. Сейчас, приобретая участок, застройщик не знает, сколько этажей ему согласуют. Это серьезные риски, и они закладываются в стоимость квадратного метра.
Априори установленные ограничения дают застройщикам понимание возможностей и позволяют многие риски просчитывать «на берегу». То есть, если вы собираетесь что-то строить в центре и хотите покупать земельный участок, вы можете обратиться к этим регламентам (они будут опубликованы), и сразу просчитать весь бизнес-проект еще до покупки земли. И, соответственно, скорректировать свои планы.
Всё будет совершенно прозрачно. Вам не надо ни с кем «договариваться» о том, что можно делать, а что нет. На мой взгляд, это должно повышать инвестиционную привлекательность города, а не наоборот.
http://properm.ru/realty/news/59881/