Почему девелоперы никак не могут обойтись без дольщиков?
Оригинал взят у consulan в Почему девелоперы никак не могут обойтись без дольщиков?
Почему девелоперы никак не могут обойтись без дольщиков?
Рассказать в двух словах не получится. Начнем с упрощений.
Девелопер строит за счет банковского кредита. Своих денег нет.
Сначала покупает участок, потом получает разрешение на строительство, затем строит и сдает.
На все уходит 3 года. Метр площади продает за 2500 долл. Это рыночная цена.
Посчитаем прибыль девелопера. 1000 долл.- участок и строительство с сетями. 500 долл.-проценты банку.
500 долл.-налоги. Наконец 500 долл.- чистая прибыль девелопера.
Вроде все красиво на бумаге. Но чтобы отдать кредит банку надо недвижимость продать. А отдать банку нужно 1500 долл.
По нашей модели без дольщиков девелопер в самый момент завершения и сдачи строительства должен сразу продать по рыночной цене 60% недвижимости. Понятно, что это невозможно.
Перейдем к более реальной модели.
После того как получено разрешение на стройку девелопер открывает продажи. Они продолжаются вплоть до завершения строительства. Средняя скидка с рыночной цены - 20%. Средняя цена метра - 2000 долл.
В таком случае по завершении строительства девелопер должен продать 75% недвижимости. Более похоже на правду. За 1-2 года такое возможно.
Только чистая прибыль девелопера при этом ужимается до 300 долл. Но риск банкротства меньше.
А может не будем скидывать цену? Просто перекредитуемся еще на год и будем продавать по рыночной цене.
Хорошо. Через год платим банку 1800 долл. Чистая прибыль упала до 200 долл. Продать в течение года надо 72% всей недвижимости.
Поменяли шило на мыло.
На самом деле банки не кредитуют девелоперов. С какого перепоя?
Отдать деньги на 1-3 года с перспективой получить в лучшем случает коробку с проблемами.
Вдобавок правительственные новации, защищающие дольщиков и отодвигающие банки в сторону в случае банкротства застройщиков. Зачем такие риски банкам?
Нет стабильного денежного потока - основная причина.
Как девелоперы выходят из положения ? Они берут в долю инвесторов.
Расклад тогда получается следующий.
Цена метра - 2500 долл. Прибыль - 1000 долл. Налоги - 500 долл. Затраты - 1000 долл.
Инвестор вкладывает -1000 долл. Он должен получить на свой капитал 500 долл.-банковский процент. Плюс надбавка за риск- еще 250 долл. Чистая прибыль инвестора -750 долл.
Девелоперу достается - 250 долл. Немного, но без риска банкротства.
Но инвестор торопится получить свои деньги и прибыль. Ему нужны живые деньги побыстрее. Также как девелоперу. Следовательно они открывают продажи дольщикам.
Итоговый расклад такой.
Средняя цена продаж -2000 долл. Прибыль - 700. Инвестору -500, девелоперу - 200.
С банком ли, с инвестором, но без дольщика никак.
Вопрос.
Для чего нужны банки и инвесторы, если при любом раскладе девелопер получает только 200-300 долл. с метра?
Почему, если есть инвесторы готовые вкладывать в стройку большие деньги мы постоянно наблюдаем долгострой?
Долгострою два объяснения. Слушайте.
По большому счету инвесторы необходимы девелоперу лишь для покупки участка. Стройку же можно финансировать за счет дольщиков.
Цена участка в затратах на строительство составляет 400 долл. в метре недвижимости.
Инвестор вкладывает свой капитал в покупку участка. Прибыль 700 долл. делят поровну инвестор и девелопер.
Оставшиеся 600 долл.затрат на стройку приносят дольщики.
Чтобы профинансировать полностью строительные работы нужно продать дольщикам за 2000 долл. только 30% недвижимости.
Почему же стройка идет ни шатко, ни валко?
Да потому, что на стройку идет только четверть - треть денег поступающих от дольщиков . Остальное делят между собой инвестор и девелопер. Одному нужно быстрее отбить вложенный капитал, другой вкладывает деньги в участки и другие стройки.
Банальная нехватка денег.
В другом случае, когда денег навалом, долгострой происходит осознанно.
С каждым построенным этажом, с каждым днем приближающим срок сдачи строительного объекта цена недвижимости растет. Но при этом уменьшается платежеспособный спрос на недвижимость. Как потребительский, так и инвестиционный.
Когда дом построят, цена метра в нем сравняется с ценой вторичного рынка.Новому дому придется конкурировать со всем рынком недвижимости в городе.
Поэтому, чем дольше стоит дом недостроенным и цена метра у него ниже, чем у готового, то тем больше на него спрос.
Важно только соблюсти в этом деле разумную меру.
Желание продать больше на начальных этапах стройки. Потребность в денежном потоке. Не хочется после сдачи дома оставаться с неликвидом.
Одинокий девелопер желает познакомиться с интеллигентным и состоятельным инвестором.
Познакомились, купили участок, получили разрешения.
Стали ждать прибавления семейства- дольщиков. А они все не идут и не идут.
Однако надо закладывать фундамент.
Тут у нас появляется третий - генподрядчик.
Такой же безденежный и безлошадный.
-Ты нам построй дом и мы с тобой рассчитаемся. Только денег у нас нет и скорее всего не будет.
- Возьмешь квартирами?
- Возьму - молвил с горечью генподрядчик.
Так у девелопера и инвестора появился третий.
Дольщик сразу на 30% недвижимости.
Как видите стать девелопером весьма просто.
Найдите только обладателя пары миллионов долларов.