Почему одни могут, а другие не хотят?
В Нижнем Новгороде председатель ТСЖ Михаил Швыганов превратил типовую девятиэтажку в элитный дом. Главный его секрет состоит в грамотном и рациональном использовании средств. Михаил Иванович поделился своими методами работы на этом посту. Берите на вооружение, пользуйтесь!
О достижениях
Пол в наших подъездах из керамогранита, стены полностью выложены плиткой, перила из нержавеющей стали, подвесные потолки, светодиодное освещение с оптико-акустическими датчиками, видеодомофоны с цифровой связью; видеонаблюдение в лифтах, на лестничных площадках и на улице; электросчетчики со встроенным модемом (показания со всего дома собираются за пару секунд), современные экономичные лифты; брусчаткой выложены придомовые тротуары, а также дорожки, ведущие к дому; коллективные спутниковые антенны; во всем доме, в том числе в квартирах, полностью заменены трубы с горячей, холодной водой и отоплением; установлены общедомовые приборы учета, а также водораспределительные устройства; торцы здания утеплены и покрыты сверхпрочной декоративной штукатуркой; капитальный ремонт крыши сделан так, что лет на тридцать можно о нем забыть; закуплена подметальная и снегоуборочная техника…
При этом никаких дополнительных средств с жильцов не берется - много лет назад мы приняли решение, что будем придерживаться муниципальных тарифов, установленных для Нижнего Новгорода. По сей день на них ориентируемся, и нам хватает.
О деловом подходе
У меня принцип работы такой: если я делаю ремонт, то следующий ремонт должен быть через 30, через 50 лет, в зависимости от элемента здания. Ремонт по стандартной схеме, как все делают, продержится 4-5 лет, а потом либо заново делать, либо дыры латать. А ведь локальный, аварийный, ремонт - он очень дорогой, гораздо дороже обходится, чем если делать все капитально и надолго.
Подъезды у нас лет 50 простоят - и это не значит, что через 50 лет мы их будем делать заново. С плиткой что может случиться? Протер - и все. Ну, допустим, сколы образуются в некоторых местах - заменим. А посажена она качественно, на века.
Я посещаю все строительные выставки, знакомлюсь с производителями, с поставщиками, с технологиями. В ремонте главное - это грамотно выбрать материал и соблюсти технологию, то есть то, чем многие как раз пренебрегают. Все материалы я покупаю сам. Никогда подрядчику не оставляю предоплату, поэтому я от него независим: не устраивает меня как они работают - расчет по факту и до свидания!
О рационализме
Первое, на чем можно много сэкономить, - это не позволять подрядчику вешать тебе лапшу на уши. У нас ведь кто, в основном, председатели ТСЖ? Пожилые женщины, которые мало в строительстве разбираются. Им подрядчик принес смету, например, на 800 тысяч - они соглашаются. А я из такой сметы могу половину вычеркнуть! Ту же самую работу можно сделать не за 800, а за 500 тысяч!
Я убираю все накладные расходы. Прошу у подрядчика список материалов, а часто предлагаю свои. Покупаю все сам. В смету всегда вписывают расходы на доставку материала, притом, что у большинства поставщиков доставка бесплатная (при покупке на определенную сумму). И, разумеется, цены на материал в такой смете указаны розничные, хотя покупается все оптом. Я езжу по стране, знаю, где и у кого купить, знакомлюсь с людьми, налаживаю контакты - мне продают со скидкой 20-25%.
О прочей экономии
Очень важно выбрать банк с выгодными условиями. Сбербанк, например, за прием коммунальных платежей берет сейчас 3%. А мы заключили договор с другим банком и платим 0.8%. Казалось бы мелочь… Но у нас за год суммарная экономия составляет около 100 тысяч - это практически ни на чёем! Есть тарифы на обслуживание счета, на ведение счета… Где-то берут больше 2000 в месяц, а другие берут 250 рублей.
В доме на каждом этаже по три лампочки: площадка и два тамбура. Получается, в каждом подъезде 34 лампы, как правило, по 100 Ватт, которые горят круглосуточно. А у нас 4 подъезда. Если это посчитать - очень серьезная сумма! Но это по стандартной схеме. А мы поставили светодиодные лампочки с оптико-акустическими датчиками, которые загораются, только когда присутствует человек. Мы посчитали: в сутки она горит максимум 10 минут. И мощность у нее 7 Ватт!
В начале и в конце отопительного сезона люди, по сути, отапливают улицу - батареи горячие, на улице тепло, соответственно, окна нараспашку. Поэтому мы установили регулирующую арматуру: подача тепла регулируется в зависимости от погоды.
О капремонте кровли
Мне говорят: «Крыша не может продержаться 30 лет!» А я отвечаю: «Это смотря как делать!» В соседнем доме сделали капремонт крыши - она прослужила 4,5 года и потекла. Когда стали разбираться, почему она потекла, оказалось, что старый слой не был снят до конца - соответственно, не было хорошей адгезии, прилипания то есть.
Когда я делал свою крышу, я все снимал до бетона, заставлял делать расшивку швов. Вместо стандартной песочно-цементной смеси заставлял подрядчика заливать швы бетонным раствором определенной марки с добавлением водоотталкивающих добавок. Потом сделали гидроизоляцию специальной мастикой. После работ остается пыль, грязь - я сказал: «Никакой метелки! Работайте пылесосом!» Потом нанесли битумный праймер на бетон для адгезии. И только после этого положили первый рабочий слой кровельного материала. Оба слоя я делал материалом на основе стеклоткани - он почти в четыре раза прочнее стандартного линокрома на основе стеклохолста (а разница в цене небольшая). Будьте уверены - простоит 30 лет!
Об образовании
У меня одно среднее профессиональное и два высших образования. Сначала техникум, специальность - техник-электромеханик. Потом армия. После демобилизации закончил политехнический институт с отличием. Спустя некоторое время решил получить юридическое образование - закончил Московский институт экономики, менеджмента и права, а в дальнейшем получил специализацию «коммерческий директор».
Помимо экономических знаний, я владею практически всеми строительными специальностями: плиточник, кровельщик, сантехник, электрик… По сути, я в своем доме могу всех их заменить. И когда мне говорят, что этого, мол, сделать нельзя, я отвечаю: «Можно! Сейчас расскажу как».
О ЖКХ в Нижнем Новгороде
Я согласился взять еще два соседних дома - жители сами меня попросили. Администрация города ничего не видит: в каком состоянии жилой фонд. Или видеть не хотят. Например, в одном из этих домов проходит транзитный трубопровод, который находится в аварийном состоянии: на протяжении 120 метров (это длина дома) на трубе висит 73 хомута! И никто даже не думает ее менять! Мы там поменяли все коммуникации в подвалах, но за транзитную трубу отвечаем не мы.
Когда я пошел к главе администрации нашего Нижегородского района, он наругался: «Что вы эти вопросы на меня перекладываете?! Есть «Нижновтеплоэнерго» - с ними и разбирайтесь!» И обиделся на то, что я в заявлении не указал его фамилию. Понимаете, какой подход? А в том самом «Нижновтеплоэнерго» единственное, что могут сделать - это выдать коробку с хомутами. У них даже нет своей диспетчерской аварийной службы! Это обычное ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей! При этом они снабжают теплом половину города!
О тарифах
У нас в Нижнем Новгороде одни из самых высоких тарифов по России. По электроэнергии, по отоплению, по содержанию жилья.
Компания, с которой у нас заключен договор на поставку электроэнергии («ТНС энерго Нижний Новгород»), покупает электричество по 1.39 руб. за киловатт, а продает нам по 5.51. При этом они ничего не производят, и электросети им не принадлежат - они просто посредники! То есть исключительно торговая наценка у них составляет почти 300%!
Мусоровывозящая компания сдает мусор на полигон за 1 куб по 129 рублей. С нас они берут 350. Крупногабаритный также сдают по 129 рублей, а с нас берут по 562 рубля за куб! Когда я задаю вопрос, почему такой высокий тариф, мне говорят: «Мы готовы снизить. Но тогда на нас «наедут» и не дадут работать на этом рынке!» Это сговор между компаниями. Нет свободной конкуренции.
Об инициативе
« У меня задача: наведение какого-то порядка в нашем городе по тарифам и по другим острым вопросам в сфере ЖКХ; параллельно рассчитываю повлиять на ситуацию в других регионах путем своего участия в обсуждении законопроектов, которые сейчас принимаются.»
Проблема наша, как всегда, в головах. Кто хочет - делает, кто не хочет - ищет причины и сидит сложа руки. А заинтересованные личности обдирают нас, как липку тем временем....