Сказ о том, как мы концы искали… Часть 2
Часть 1
Прошедший в администрации брифинг и однобокая подача ситуации в массы рядом официальных лиц и ангажированных СМИ только убедили в том, что не все тут чисто. Посудите сами - уж как-то слишком дергано и спонтанно они стали вдруг реагировать на обсуждение в обществе, уж как-то слишком одновременно и категорично стали появляться в СМИ материалы в поддержку застройки. И уж как-то совсем нелепо выглядят доводы начальницы Управления Рубцовой и автора проекта Шкледы в свое оправдание. Все это как минимум вызывает подозрение и недоверие. Будь все чисто, законно и правильно - с чего бы тогда волноваться и дергаться?
Главное и по сути единственное объяснение того, почему разрешили строительство объекта с отклонениями от градрегламента - так решил градостроительный совет. И всё. На основании чего, каких доводов, с каким обоснованием - видимо, по мнению администрации, простым смертным это знать ни к чему. Простым горожанам, жителям. Тем самым, которым предлагается ходить в этот торговый центр. Тем самым, которым предлагается работать в этих офисах. Тем самым, которым придется каждый день видеть эту дисгармоническую застройку каждый день. Тем самым, которые хотели бы видеть на этом месте какой-то полезный социальный объект или зеленую зону отдыха.
По большому счету - в общем-то, и не удивили. Администрация никогда не славилась открытостью в делах градостроительства. Что ж, тогда снова попробуем по крупицам пособирать информацию и что-нибудь осмыслить.
Начнем с градостроительного совета. Орган этот официальный, и протоколы его заседаний выкладываются на сайте горадминистрации. Немного покопавшись, находим протокол заседания от 24.12.2012 года.
Протокол предельно скупой, и непосредственно того участка, на котором строится сейчас здание, напрямую не касается. Однако отсюда можно почерпнуть пару интересных фактов, которые нам пригодятся в дальнейшем:
Читаем и делаем заметки на полях:
1. Заявленный состав согласно протокола: 3 этажа торговых площадей, 5 этажей офисных, подземная и уличная автостоянки. Теперь смотрим проектную декларацию. Про уличную открытую стоянку - ни слова, из элементов благоустройства заявлены только тротуар и озеленение. На сайте уже идет продажа части офисов, и можно посмотреть как будут выглядеть офисные этажи.
2. Теперь немного математики. Согласно проектной декларации:
2689,52+962,12+853,6=4505,24 м2По приведенной планировке этажа считаем площадь вспомогательных помещений на 1 офисный этаж - получается примерно 170 м2. Умножаем на 5 офисных этажей:
5х170=850 м2С учетом вспомогательных помещений площадь здания получается:
4505,24+850=5355м2Вычитаем из общей площади здания:
8322-5355=2967 м2Часть из этой площади - вспомогательные площади торгового центра и подземного паркинга. И часть явно небольшая, не больше трети, примем условно 30%. Тогда:
2967х0,7=2076 м2Примерно такая площадь не указана в проектной декларации. Пусть даже вспомогательных помещений больше, но не настолько же!
Напрашивается три варианта объяснения этому:
Коэффициент застройки - отношение площади застройки к площади участка:
К1=1362/1978=0,7 - укладывается в норматив (к=1,0)Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех надземных этажей здания к площади участка:
К2=(8332-853,6)/1978=3,8 - превышает норматив (к=3,0)Расчеты, конечно, примерные, но показательные. О чем говорят эти результаты? О том, превышение плотности застройки произошло в результате повышенной этажности.
4. Переходим к самому спорному и важному вопросу - количество парковочных мест. Читаем в протоколе заседания: Расчет по требуемому количеству парковочных мест выполнен согласно нормативных требований СП 42.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство…»). Что ж, остается только горестно вздохнуть… Правильно было бы принять местную норму машино-мест для этого объекта, основанную на данных о фактических площадях здания и участка, о расположении подъездов, о транспортной загруженности, о наличии парковочных мест вблизи и т.д. И согласовать эту норму на градсовете. Но нет - пошли по другому пути. Потому как явно посчитали, что норма по СНиП получается куда меньше, чем реально требуемая.
Открываем в указанном СП Приложение К «Нормы расчета стоянок автомобилей». И видим, что для офисных зданий норма не прописана. Как аналог можно взять учреждения управления и кредитно-финансовые. По сути - те же офисы. Нормативное число парковочных мест: 5-7 на 100 работающих. Теперь становится понятен гениальный замысел Шкледы по загону общественного транспорта прямо в здание - видимо он будет забирать те несколько десятков работников, котоые не влезли в 5-7 машин. Ну да ладно. Зато для торговых центров есть норма - те же 5-7 мест на 100 м2 торговой площади.
И снова немного математики. Возьмем с запасом норму площади на офисного работника - 6 м2. Поделим 2690/6=448 работников. Тогда необходимое количество парковок для офисов: 22-33 места. Для торговых площадей необходимое количество парковок при площади 962 м2: 48-67 мест. В сумме получается требуемых 70-100 машино-мест.
Что имеем на деле. А на деле имеем то, что в проектной декларации отсутствует открытая наружная парковка. Да и площадь участка, свободного от застройки, такая маленькая остается, что парковку просто негде там разместить физически. Посмотрим на подземный паркинг и видим, что он всего на 28 мест. Причем места продаются! Это значит, что парковка будет использоваться как гараж, или как личная собственность владельцев офисов, и не будет доступна для остальных работников и посетителей торгового центра? Таким образом получается, что здание по сути остается практически совсем без парковки. Сразу вспоминается пример с ТЦ «Тайм», в котором подземная парковка спустя непродолжительное время чудесным образом превратилась в магазин.
В итоге - максимум 28 парковочных мест при необходимом минимуме в 70-100. А теперь вспомним пару моментов:
5. Градостроительный совет, судя по протоколу, единогласно одобрил архитектурный вид здания, признав его чуть ли не шедевром. За исключением небольших штрихов. Причем, по нашей информации, на самом деле выбор был неоднозначным и споры шли. Но решение было продавлено.Что еще раз подтверждает сомнения в законности и честности принятого решения.
6. И напоследок - по результатам заседания градостроительный совет рекомендовал доработать вопросы организации транспортных и пешеходных связей возле территории здания. Сделано ли это было? У меня лично в этом большие сомнения.
Какие же выводы можно сделать из всего этого?
Arhitektor
Прошедший в администрации брифинг и однобокая подача ситуации в массы рядом официальных лиц и ангажированных СМИ только убедили в том, что не все тут чисто. Посудите сами - уж как-то слишком дергано и спонтанно они стали вдруг реагировать на обсуждение в обществе, уж как-то слишком одновременно и категорично стали появляться в СМИ материалы в поддержку застройки. И уж как-то совсем нелепо выглядят доводы начальницы Управления Рубцовой и автора проекта Шкледы в свое оправдание. Все это как минимум вызывает подозрение и недоверие. Будь все чисто, законно и правильно - с чего бы тогда волноваться и дергаться?
Главное и по сути единственное объяснение того, почему разрешили строительство объекта с отклонениями от градрегламента - так решил градостроительный совет. И всё. На основании чего, каких доводов, с каким обоснованием - видимо, по мнению администрации, простым смертным это знать ни к чему. Простым горожанам, жителям. Тем самым, которым предлагается ходить в этот торговый центр. Тем самым, которым предлагается работать в этих офисах. Тем самым, которым придется каждый день видеть эту дисгармоническую застройку каждый день. Тем самым, которые хотели бы видеть на этом месте какой-то полезный социальный объект или зеленую зону отдыха.
По большому счету - в общем-то, и не удивили. Администрация никогда не славилась открытостью в делах градостроительства. Что ж, тогда снова попробуем по крупицам пособирать информацию и что-нибудь осмыслить.
Начнем с градостроительного совета. Орган этот официальный, и протоколы его заседаний выкладываются на сайте горадминистрации. Немного покопавшись, находим протокол заседания от 24.12.2012 года.
Протокол предельно скупой, и непосредственно того участка, на котором строится сейчас здание, напрямую не касается. Однако отсюда можно почерпнуть пару интересных фактов, которые нам пригодятся в дальнейшем:
- Концепцией предусматривается очень большое количество парковочных мест. Скорее всего они не только для планируемого торгового центра, но и для посетителей филармонии. Но даже с учетом этого количество парковочных мест внушает оптимизм. 230-240 парковочных мест - запомните эту цифру! Чуть позже сравним её с цифрой для нашего строящегося здания.
- Градсовет признаёт, что строительство торгового центра усугубит ситуацию с перенапряжением транспортного перекрестка. И причем это при наличии подземных переходов, которые должны разгрузить автодорогу от пешеходов. В чем же разница между этим торговым центром и строящимся? По логике выходит, что строящийся торговый центр точно так же усугубит ситуацию на перекрестке. И даже будет хуже, ведь подземные переходы строить вместе с ТЦ никто не собирается.
Читаем и делаем заметки на полях:
1. Заявленный состав согласно протокола: 3 этажа торговых площадей, 5 этажей офисных, подземная и уличная автостоянки. Теперь смотрим проектную декларацию. Про уличную открытую стоянку - ни слова, из элементов благоустройства заявлены только тротуар и озеленение. На сайте уже идет продажа части офисов, и можно посмотреть как будут выглядеть офисные этажи.
2. Теперь немного математики. Согласно проектной декларации:
- общая площадь здания - 8322 кв.м;
- площадь застройки - 1362 кв.м;
- количество этажей - 8;
- площадь административных помещений (офисы) - 2689,52 кв.м.;
- торговая площадь - 962,12 кв.м.;
- общая площадь закрытой автостоянки - 853,6 кв.м.
2689,52+962,12+853,6=4505,24 м2По приведенной планировке этажа считаем площадь вспомогательных помещений на 1 офисный этаж - получается примерно 170 м2. Умножаем на 5 офисных этажей:
5х170=850 м2С учетом вспомогательных помещений площадь здания получается:
4505,24+850=5355м2Вычитаем из общей площади здания:
8322-5355=2967 м2Часть из этой площади - вспомогательные площади торгового центра и подземного паркинга. И часть явно небольшая, не больше трети, примем условно 30%. Тогда:
2967х0,7=2076 м2Примерно такая площадь не указана в проектной декларации. Пусть даже вспомогательных помещений больше, но не настолько же!
Напрашивается три варианта объяснения этому:
- ошибка в цифрах декларации, либо проектом каким-то образом предусмотрены где-то много помещений, которые я не учел. Однако 2000 квадратов трудно спрятать в известных габаритах здания;
- у части помещений еще нет назначения, поэтому они не вошли ни в торговую, ни в офисную площади. Однако это так же является нарушением, у всех помещений на стадии проектирования обязано быть конкретное назначение - от этого зависят строительные, пожарные и другие нормативные требования;
- площади (по всему видимому торговая - всего 962 м2 при трёх этажах) занижены намеренно. С какой целью - сказать трудно. Но вот, к примеру, количество парковочных мест зависит от площади. Может, поэтому?
Коэффициент застройки - отношение площади застройки к площади участка:
К1=1362/1978=0,7 - укладывается в норматив (к=1,0)Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех надземных этажей здания к площади участка:
К2=(8332-853,6)/1978=3,8 - превышает норматив (к=3,0)Расчеты, конечно, примерные, но показательные. О чем говорят эти результаты? О том, превышение плотности застройки произошло в результате повышенной этажности.
4. Переходим к самому спорному и важному вопросу - количество парковочных мест. Читаем в протоколе заседания: Расчет по требуемому количеству парковочных мест выполнен согласно нормативных требований СП 42.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство…»). Что ж, остается только горестно вздохнуть… Правильно было бы принять местную норму машино-мест для этого объекта, основанную на данных о фактических площадях здания и участка, о расположении подъездов, о транспортной загруженности, о наличии парковочных мест вблизи и т.д. И согласовать эту норму на градсовете. Но нет - пошли по другому пути. Потому как явно посчитали, что норма по СНиП получается куда меньше, чем реально требуемая.
Открываем в указанном СП Приложение К «Нормы расчета стоянок автомобилей». И видим, что для офисных зданий норма не прописана. Как аналог можно взять учреждения управления и кредитно-финансовые. По сути - те же офисы. Нормативное число парковочных мест: 5-7 на 100 работающих. Теперь становится понятен гениальный замысел Шкледы по загону общественного транспорта прямо в здание - видимо он будет забирать те несколько десятков работников, котоые не влезли в 5-7 машин. Ну да ладно. Зато для торговых центров есть норма - те же 5-7 мест на 100 м2 торговой площади.
И снова немного математики. Возьмем с запасом норму площади на офисного работника - 6 м2. Поделим 2690/6=448 работников. Тогда необходимое количество парковок для офисов: 22-33 места. Для торговых площадей необходимое количество парковок при площади 962 м2: 48-67 мест. В сумме получается требуемых 70-100 машино-мест.
Что имеем на деле. А на деле имеем то, что в проектной декларации отсутствует открытая наружная парковка. Да и площадь участка, свободного от застройки, такая маленькая остается, что парковку просто негде там разместить физически. Посмотрим на подземный паркинг и видим, что он всего на 28 мест. Причем места продаются! Это значит, что парковка будет использоваться как гараж, или как личная собственность владельцев офисов, и не будет доступна для остальных работников и посетителей торгового центра? Таким образом получается, что здание по сути остается практически совсем без парковки. Сразу вспоминается пример с ТЦ «Тайм», в котором подземная парковка спустя непродолжительное время чудесным образом превратилась в магазин.
В итоге - максимум 28 парковочных мест при необходимом минимуме в 70-100. А теперь вспомним пару моментов:
- при подсчете площадей куда то пропало около 2000 м2. А ведь эта площадь тоже должна была войти в расчет, и тогда требуемое количество машино-мест вырастет раза в 2;
- вспоминаем цифру в 230-240 парковочных мест из концепции на площади напротив. С учетом вышеприведенных расчетов эта цифра кажется очень реальной.
5. Градостроительный совет, судя по протоколу, единогласно одобрил архитектурный вид здания, признав его чуть ли не шедевром. За исключением небольших штрихов. Причем, по нашей информации, на самом деле выбор был неоднозначным и споры шли. Но решение было продавлено.Что еще раз подтверждает сомнения в законности и честности принятого решения.
6. И напоследок - по результатам заседания градостроительный совет рекомендовал доработать вопросы организации транспортных и пешеходных связей возле территории здания. Сделано ли это было? У меня лично в этом большие сомнения.
Какие же выводы можно сделать из всего этого?
- Практически нет никаких сомнений, что после ввода объекта в эксплуатацию сложная ситуация с пробками на дорогах в данном районе усугубится. Не нужно быть экспертом в области дорожного движения, чтобы понять - устройство подъезда к торгово-офисному центру прямо перед загруженным перекрестком, да еще и с автобусной остановкой, будет вызывать большие проблемы у автомобилистов.
- Жесточайший дефицит парковочных мест приведет к тому, что люди вынуждены будут оставлять свои автомобили прямо на обочинах дороги, сужая и без того узкую проезжую часть, а также во всех соседних дворах и площадках. Не исключено, что на тротуарах и газонах.
- Строящийся объект не несет социальную пользу для жителей города. А предназначен для абсолютного извлечения прибыли владельцем за счет сдачи в аренду торговых и офисных площадей. Нужен ли жителям города очередной транспортный коллапс в центре города в угоду чьим-то частным финансовым интересам? Нужны ли горожанам каменные джунгли вперемешку с автомобильными столпотворениями? И нужны ли горожанам эти бесконечные квадратные метры пустующих торговых центров, в то время как в городе остро не хватает социальных объектов и зон отдыха?
- Складывается стойкое ощущение, что нас, дорогие друзья, городские власти просто напросто дурят, прикрывая свои личные интересы и некомпетентную градостроительную политику отговорками и молчанием.
Arhitektor