Правила землепользования и застройки города Москвы. Район Зюзино
Вы уже знаете, что в Москве вынесен на публичные слушания проект Правил землепользования и застройки, и почему это так важно.
А теперь попробуем разобраться, что несет этот проект нашему району Зюзино.
Вся территория города разделена на территориальные зоны. Для каждой из них назначаются виды разрешенного использования (т.е. перечень типов объектов, которые разрешено строить) и параметры разрешенного использования (числовые значения предельной высоты и плотности застройки).
Выглядит это так.
Виды разрешенного использования (по ссылке откроется схема по всему ЮЗАО из проекта):
Параметры разрешенного использования:
Что мы видим на этих схемах?
Большая часть территории помечена буквой Ф. Это значит, что территория отнесена к зонам сохраняемого землепользования. Там ничего строить не планируется - а если у какого-то нехорошего человека такое желание возникнет, то ему придется добиться внесения изменений в ПЗЗ, что непросто. Но при заинтересованном участии мэрии вполне возможно, так что расслабляться не надо.
Некоторые участки помечены на первой схеме комбинациями цифр, разделенных точками. Так условно обозначаются виды разрешенного использования. Например, 2.6.0 - жилье, 3.5.1.0 - школы и детские сады, 4.9.0 - магазины, 6.0.0 - производственные объекты, 12.0.1 - озелененные территории. Полный список кодов приведен здесь.
На второй схеме для каждого такого участка даны параметры разрешенного использования в виде столбика из трех числовых значений. Первое из них - плотность застройки, т.е. количество планируемой жилой и нежилой площади (в тысячах квадратных метров) на гектар территории. Второе - предельно допустимая высота в метрах. Третье - коэффициент застроенности, то есть площадь земли, занятая зланиями и сооружениями, в процентах от общей площади.
На обеих схемах некоторые участки имеют надписи красным цветом. Это участки, для которых заранее выданы и утверждены ГПЗУ - градостроительные планы земельных участков. Перечень этих участков есть в проекте, он состоит из двух частей: первой и второй. Данные о ГПЗУ также есть на сайте Москомархитектуры (чтобы что-то увидеть, надо приблизить нужный участок карты).
В нормальных городах, где приняты Правила землепользования и застройки, ГПЗУ представляет собой чисто технический документ. Его назначение - собрать в одном месте ограничения на использование земельного участка, установленные разными документами: ПЗЗ, проектами планировки, межевания, учесть санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны объектов культурного наследия и т.д. Никаких новых прав или обязанностей для застройщика ГПЗУ не устанавливает, а значит - не выносится на публичные слушания, ибо предмета для общественного обсуждения просто нет.
По-иному дело обстоит в городе без ПЗЗ, каковым была и пока еще остается Москва. Для огромных территорий в Москве градостроительных регламентов вообще не существует, что можно и что нельзя строить - определяется сговором чиновников с застройщиками. К счастью, порождаемые в результате такого сговора ГПЗУ закон требует проводить через публичные слушания. В большинстве случаев это правдами или неправдами удается, но некоторые такие попытки присвоить общественное достояние нашим жителям и активистам удалось отбить.
С принятием ПЗЗ Москва переходит из второй категории городов в первую, и новые ГПЗУ с параметрами разрешенного использования, соответствующими ПЗЗ, будут приниматься без публичных слушаний. А что делать с уже утвержденными ГПЗУ? В соответствии с прошлогодними изменениями в Градостроительный кодекс Москвы параметры из этих ГПЗУ будут автоматически перенесены в ПЗЗ. Что логично: пробивая эти ГПЗУ, застройщики понесли затраты, эти инвестиции должны быть защищены законом. Возникает вопрос: а что делать, если данные из ГПЗУ войдут в ПЗЗ, а затем выяснится, что ГПЗУ был выдан незаконно? Таких случаев может быть немало, особенно если сменится мэр.
Но вернемся к нашему району Зюзино. У нас в ПЗЗ хотят включить параметры из 36 ГПЗУ. Я составил их список. Большая часть - либо уже построенные объекты, либо реконструкция существующих зданий или стройки в промзонах. Но есть и строительство двух каменных храмов высотой до 35 метров (с 12-этажный дом!) у метро "Каховская" и в Зюзинском парке, и строительство гаража на месте зеленой лужайки по адресу Симферопольский бульвар, 14, и частный медицинский центр на углу Нахимовского проспекта и Симферопольского бульвара. Отбить эти стройки, скорее всего, не удастся: для этого надо доказать незаконность выдачи ГПЗУ. У кого-нибудь есть такое желание?
Есть вопросы и к участкам без ГПЗУ, но с установленными в ПЗЗ видами и параметрами разрешенного использования. В правом нижнем углу схемы есть участок с кодом 3.7.1 и разрешенной высотой 35 метров. Это участок под храм, причем небольшая деревянная церковь Св. Ермогена там уже есть. Зачем громоздить рядом с ней (или вместо нее) еще одного монстра? Надо поднять этот вопрос на слушаниях и добиваться, чтобы оставили существующее землепользование.
Следующий вопрос. Полоса земли между Одесской улицей и жилым комплексом "Нахимово" (Болотниковская, 36). По факту это зеленая зона. На схеме почему-то территориальная зона 3.9.3, 6.0.0 (производственная территория) с плотностью застройки 15 тыс. кв. м. на гектар. Такое "развитие" нам не нужно! Надо заменить эти параметры на "Ф" - оставить как есть.
И напоследок - самая важная тема. 14-й квартал Зюзина (между Азовской, Болотниковской, Одесской и Малой Юшуньской), где жители уже не один год добиваются сноса и расселения своих ветхих пятиэтажек. Вот он на схеме:
В 2006 году вышло постановление Правительства Москвы № 821-ПП, предусматривающее снос квартала, но выполнять его государство под разными предлогами не торопится. В проекте ПЗЗ мы видим в середине этого квартала на месте спортивной площадки квадратик с красным номером 13219754. Это ГПЗУ на строительство многоэтажного дома. Можно предположить, что дом предназначен для переселения первой волны жителей сносимых пятиэтажек. Но! Для остальной части квартала территориальная зона - "Ф"! Это значит, что квартал остается в нынешнем состоянии, и даже если снести пятиэтажки - на их месте можно будет построить только такие же пятиэтажки. Естественно, никто этим заниматься не будет. Новый дом в центре квартала будет построен и распродан платежеспособным покупателям, а жители соседних домов останутся в своих разрушающихся домах, да еще потеряют спортивную площадку.
Поэтому я считаю необходимым добиваться, чтобы для 14-го квартала Зюзина был установлен вид разрешенного использования 2.6.0 (жилье) и параметры разрешенного использования в соответствии с проектом планировки, утвержденным постановлением № 821-ПП от 24.10.2006.
Приходите на экспозицию в ДК "Меридиан" (Профсоюзная, 61) у метро "Калужская" до 19 декабря включительно, по рабочим дням с 10 до 21 часа, по выходным с 10 до 17 часов.
Приходите на собрание участников публичных слушаний в Академию искусств им. Сергея Андрияки (ул. Варги, 15) 22 декабря с 18 часов. Лучше пораньше, мест в зале может не хватить.
Вносите предложения и замечания по проекту Правил землепользования и застройки! Нам по этим правилам жить долгие годы.
А теперь попробуем разобраться, что несет этот проект нашему району Зюзино.
Вся территория города разделена на территориальные зоны. Для каждой из них назначаются виды разрешенного использования (т.е. перечень типов объектов, которые разрешено строить) и параметры разрешенного использования (числовые значения предельной высоты и плотности застройки).
Выглядит это так.
Виды разрешенного использования (по ссылке откроется схема по всему ЮЗАО из проекта):
Параметры разрешенного использования:
Что мы видим на этих схемах?
Большая часть территории помечена буквой Ф. Это значит, что территория отнесена к зонам сохраняемого землепользования. Там ничего строить не планируется - а если у какого-то нехорошего человека такое желание возникнет, то ему придется добиться внесения изменений в ПЗЗ, что непросто. Но при заинтересованном участии мэрии вполне возможно, так что расслабляться не надо.
Некоторые участки помечены на первой схеме комбинациями цифр, разделенных точками. Так условно обозначаются виды разрешенного использования. Например, 2.6.0 - жилье, 3.5.1.0 - школы и детские сады, 4.9.0 - магазины, 6.0.0 - производственные объекты, 12.0.1 - озелененные территории. Полный список кодов приведен здесь.
На второй схеме для каждого такого участка даны параметры разрешенного использования в виде столбика из трех числовых значений. Первое из них - плотность застройки, т.е. количество планируемой жилой и нежилой площади (в тысячах квадратных метров) на гектар территории. Второе - предельно допустимая высота в метрах. Третье - коэффициент застроенности, то есть площадь земли, занятая зланиями и сооружениями, в процентах от общей площади.
На обеих схемах некоторые участки имеют надписи красным цветом. Это участки, для которых заранее выданы и утверждены ГПЗУ - градостроительные планы земельных участков. Перечень этих участков есть в проекте, он состоит из двух частей: первой и второй. Данные о ГПЗУ также есть на сайте Москомархитектуры (чтобы что-то увидеть, надо приблизить нужный участок карты).
В нормальных городах, где приняты Правила землепользования и застройки, ГПЗУ представляет собой чисто технический документ. Его назначение - собрать в одном месте ограничения на использование земельного участка, установленные разными документами: ПЗЗ, проектами планировки, межевания, учесть санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны объектов культурного наследия и т.д. Никаких новых прав или обязанностей для застройщика ГПЗУ не устанавливает, а значит - не выносится на публичные слушания, ибо предмета для общественного обсуждения просто нет.
По-иному дело обстоит в городе без ПЗЗ, каковым была и пока еще остается Москва. Для огромных территорий в Москве градостроительных регламентов вообще не существует, что можно и что нельзя строить - определяется сговором чиновников с застройщиками. К счастью, порождаемые в результате такого сговора ГПЗУ закон требует проводить через публичные слушания. В большинстве случаев это правдами или неправдами удается, но некоторые такие попытки присвоить общественное достояние нашим жителям и активистам удалось отбить.
С принятием ПЗЗ Москва переходит из второй категории городов в первую, и новые ГПЗУ с параметрами разрешенного использования, соответствующими ПЗЗ, будут приниматься без публичных слушаний. А что делать с уже утвержденными ГПЗУ? В соответствии с прошлогодними изменениями в Градостроительный кодекс Москвы параметры из этих ГПЗУ будут автоматически перенесены в ПЗЗ. Что логично: пробивая эти ГПЗУ, застройщики понесли затраты, эти инвестиции должны быть защищены законом. Возникает вопрос: а что делать, если данные из ГПЗУ войдут в ПЗЗ, а затем выяснится, что ГПЗУ был выдан незаконно? Таких случаев может быть немало, особенно если сменится мэр.
Но вернемся к нашему району Зюзино. У нас в ПЗЗ хотят включить параметры из 36 ГПЗУ. Я составил их список. Большая часть - либо уже построенные объекты, либо реконструкция существующих зданий или стройки в промзонах. Но есть и строительство двух каменных храмов высотой до 35 метров (с 12-этажный дом!) у метро "Каховская" и в Зюзинском парке, и строительство гаража на месте зеленой лужайки по адресу Симферопольский бульвар, 14, и частный медицинский центр на углу Нахимовского проспекта и Симферопольского бульвара. Отбить эти стройки, скорее всего, не удастся: для этого надо доказать незаконность выдачи ГПЗУ. У кого-нибудь есть такое желание?
Есть вопросы и к участкам без ГПЗУ, но с установленными в ПЗЗ видами и параметрами разрешенного использования. В правом нижнем углу схемы есть участок с кодом 3.7.1 и разрешенной высотой 35 метров. Это участок под храм, причем небольшая деревянная церковь Св. Ермогена там уже есть. Зачем громоздить рядом с ней (или вместо нее) еще одного монстра? Надо поднять этот вопрос на слушаниях и добиваться, чтобы оставили существующее землепользование.
Следующий вопрос. Полоса земли между Одесской улицей и жилым комплексом "Нахимово" (Болотниковская, 36). По факту это зеленая зона. На схеме почему-то территориальная зона 3.9.3, 6.0.0 (производственная территория) с плотностью застройки 15 тыс. кв. м. на гектар. Такое "развитие" нам не нужно! Надо заменить эти параметры на "Ф" - оставить как есть.
И напоследок - самая важная тема. 14-й квартал Зюзина (между Азовской, Болотниковской, Одесской и Малой Юшуньской), где жители уже не один год добиваются сноса и расселения своих ветхих пятиэтажек. Вот он на схеме:
В 2006 году вышло постановление Правительства Москвы № 821-ПП, предусматривающее снос квартала, но выполнять его государство под разными предлогами не торопится. В проекте ПЗЗ мы видим в середине этого квартала на месте спортивной площадки квадратик с красным номером 13219754. Это ГПЗУ на строительство многоэтажного дома. Можно предположить, что дом предназначен для переселения первой волны жителей сносимых пятиэтажек. Но! Для остальной части квартала территориальная зона - "Ф"! Это значит, что квартал остается в нынешнем состоянии, и даже если снести пятиэтажки - на их месте можно будет построить только такие же пятиэтажки. Естественно, никто этим заниматься не будет. Новый дом в центре квартала будет построен и распродан платежеспособным покупателям, а жители соседних домов останутся в своих разрушающихся домах, да еще потеряют спортивную площадку.
Поэтому я считаю необходимым добиваться, чтобы для 14-го квартала Зюзина был установлен вид разрешенного использования 2.6.0 (жилье) и параметры разрешенного использования в соответствии с проектом планировки, утвержденным постановлением № 821-ПП от 24.10.2006.
Приходите на экспозицию в ДК "Меридиан" (Профсоюзная, 61) у метро "Калужская" до 19 декабря включительно, по рабочим дням с 10 до 21 часа, по выходным с 10 до 17 часов.
Приходите на собрание участников публичных слушаний в Академию искусств им. Сергея Андрияки (ул. Варги, 15) 22 декабря с 18 часов. Лучше пораньше, мест в зале может не хватить.
Вносите предложения и замечания по проекту Правил землепользования и застройки! Нам по этим правилам жить долгие годы.