Ипотека раздора. Хуснуллин против Набиуллиной
ВчераКонстантин Двинский
На днях Банк России представил доклад по льготной ипотеке. Ведомство Набиуллиной традиционно выступает против данного механизма, поскольку считает, что льготная ипотека не приводит к повышению доступности жилья, зато образует перегрев на отраслевом рынке кредитования
Основным же лоббистом льготной ипотеки является вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль. Хуснуллин любит хвастаться введёнными квадратными метрами, бодро рапортуя об очередном рекорде. Например, по итогам 2021 года было введено 90 млн кв. метров жилья, что стало рекордом. Причём при каждом удобном случае Хуснуллин любит повторять фразу "граждане улучшили свои жилищные условия".
Формально, действительно, именно льготная ипотека стала основной причиной достижения рекордных показателей. Однако в данной теме было бы неправильно упрощать всё до столь простых формул.
Основной целью льготной ипотеки являлось и является поддержка строительной отрасли. То есть, застройщиков, которые впервые столкнулись с серьезными проблемами во время кризиса 2020 года. Именно тогда был введён механизм льготной ипотеки. То есть, жильё можно было приобретать исключительно на первичном рынке.
С лета этого года льготная ипотека (не более 9%) была распространена и на индивидуальное жилищное строительство, однако в этой программе ещё очень много проблемных моментов, которые предстоит решить. В ИЖС программа льготной ипотеки пока что не получила такое же распространение как в покупке недвижимости в МЖК. И, более того, пока что нет понимания, будет ли продлена программа на 2023 год (скорее всего - нет).
Центробанк приводит соответствующие аргументы, критикуя программу льготной ипотеки. И со многими из них я, даже, согласен:
- низкая ставка по ипотеке достигается за счет завышения цены квартиры до 20-30%
- завышение цены может привести к тому, что даже после продажи квартиры заемщик останется должен банку
- растут риски для банков
- начали расти более рискованные кредиты (с низким взносом + закредитованным заемщикам)
- в июне уже 2/3 всей ипотеки выдавалось с фейковой заниженной ставкой (включено в цену), что привело к снижению средней ставки до 3,7%
В общем, ЦБ обосновывает главной причиной необходимость отказа от льготной ипотеки тем, что застройщики намеренно повышают цены, поскольку видят спрос.
Это, в принципе, и так понятно. Отрасль жилищного строительства, увы, живёт у нас по абсолютно рыночным принципам. Если будет спрос на жилье - будет и рост цен на недвижимость.
Но, всё же, Центробанк лукавит, когда выделяет главной именно эту проблему. Для ведомства Набиуллиной куда более важны рискованные кредиты, которые выдают банки по программе льготной ипотеки. Регулятору традиционно всё равно, что происходит в реальном секторе экономики, его заботит лишь финансовый сектор. Действительно ли программа льготной ипотеки ведёт к перегреву на отраслевом рынке кредитования, я сказать затрудняюсь, но поверю здесь ЦБ. Как правило, ведомство Набиуллиной всегда разводит канитель, когда видит соответствующие риски. Судя по всему, перегрев, действительно, есть.
Но проблема даже не в этом. В столкновении позиций Хуснуллина и Набиуллиной мы видим интересы каждой из сторон, но ни одна позиция не соответствует интересам граждан.
С одной стороны, гражданам всё равно, что там происходит в банковском секторе, какие там существуют риски. Крупнейшим банкам, где хранится основная часть сбережений, всё равно не дадут рухнуть. Да и их положение в любом случае является более чем устойчивым. Риски, обозначенные ЦБ, являются бумажными.
С другой стороны, граждане, конечно, заинтересованы в программе льготной ипотеки. Но отнюдь не в той ситуации, когда цены на недвижимость растут на 20-30%. Конечно, нельзя говорить, что на всём рынке произошёл такой скачок. Где-то за два года накопленный рост составил и 5-10%, а в 2022 году цены на недвижимость и того чуть проседают. Но, в любом случае, если смотреть среднее значение по сектору, то льготные условия ипотеки нивелируются ростом цен.
Помимо этого, большинство граждан (около 60%) хотели бы жить в частном доме. Однако программа льготной ипотеки начала распространяться на ИЖС только несколько месяцев назад. Но бюрократических моментов и критериев там столько, что пока будешь с ними разбираться, цены на стройматериалы вырастут ещё сильнее. При этом, стоимость ИЖС в регионах не сильно выше покупки квартиры на первичном рынке. А, при реализации проектов типовой застройки, она сопоставима. Если же сравнивать стоимость ИЖС с квартирой в МЖК в городах-миллионниках, куда граждане едут от безысходности, то цифры тут будет сильно в пользу частного сектора.
Таким образом, в данном споре Набиуллина отстаивает интересы финансового сектора, а Хуснуллин - интересы строительной отрасли. И получается, что, вроде бы, неплохая по задумке программа вновь отставляет интересы граждан на второй-третий план. Понятно, что кто-то, действительно, смог значительно улучшить свои условия благодаря льготной ипотеке. Кому-то повезло вырвать комфортное и выгодное предложение. Тем более, ситуация от региона к региону разная.
Однако программа льготной ипотеки, на мой взгляд, так и не обеспечила существенное улучшение жилищных условий граждан. Ведь вряд ли таковым можно назвать покупку 35-50 метровой квартиры на семью в человейнике на окраине Москвы.
via