Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 - вторичное жилье.
Оригинал взят у nwulf в Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 - вторичное жилье.
Вы мне справедливо возразите: "А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?". На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.
Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.
саморекламой, можете считать - пособием.
Ну-с, начнем.
Многие полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличия свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.
Тоже заблуждение. Риэтор никак и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник" в оформлении сделки. Убытки которые можно взыскать с риэтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:
Этап 1. Общая документация
Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвиимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.
Проверяем экспликацию плана квартиры фактической планировке для того. чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это дествие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщатесь с собственников и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.
Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий варианет не был, без беседы с собсвенником (изучении) его выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.
Этап 2. История
Пожалуй самый сложный этап.
Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быит готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запращиваем необходимую информацию.
Этап 3. Составление договора
Договор в общем то стандартный, просто внимаьельно читаем его и стоимость не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму которую указали в договоре.
Самое главное. При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чиобы он дал заключение о состоянии психического здоровья каку продавца ак и покупателя. Иногда эа услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.
Этап 4. Банковская ячейка
Для обеспечения безопасности правоедения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации. Т.к. возможны незначительные задерки
- перед закладко денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.
Этап 5. Регистрация
В регпалату (я говорю по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.
Итог
Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.
Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 - 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.
Poll
Занимаюсь я еще и другими делами: http://nwulf.livejournal.com/91538.html
Добавляем автора в друзья
Нет аккаунта в ЖЖ?. Все дублируется в соцсетях (там тоже дружим):
/ Фейсбук / Вконтакте / Твиттер /
Вы мне справедливо возразите: "А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?". На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.
Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.
саморекламой, можете считать - пособием.
Ну-с, начнем.
Многие полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличия свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.
Тоже заблуждение. Риэтор никак и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник" в оформлении сделки. Убытки которые можно взыскать с риэтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:
Этап 1. Общая документация
Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвиимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.
Проверяем экспликацию плана квартиры фактической планировке для того. чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это дествие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщатесь с собственников и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.
Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий варианет не был, без беседы с собсвенником (изучении) его выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.
Этап 2. История
Пожалуй самый сложный этап.
Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быит готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запращиваем необходимую информацию.
Этап 3. Составление договора
Договор в общем то стандартный, просто внимаьельно читаем его и стоимость не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму которую указали в договоре.
Самое главное. При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чиобы он дал заключение о состоянии психического здоровья каку продавца ак и покупателя. Иногда эа услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.
Этап 4. Банковская ячейка
Для обеспечения безопасности правоедения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации. Т.к. возможны незначительные задерки
- перед закладко денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.
Этап 5. Регистрация
В регпалату (я говорю по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.
Итог
Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.
Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 - 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.
Poll
Занимаюсь я еще и другими делами: http://nwulf.livejournal.com/91538.html
Добавляем автора в друзья
Нет аккаунта в ЖЖ?. Все дублируется в соцсетях (там тоже дружим):
/ Фейсбук / Вконтакте / Твиттер /