Рынок недвижимости в начале 2015г.
Хотя долларовая цена квартир в Москве (3,382 долл. за среднестатистический м2) в январе вернулась к уровню почти 9-летней давности - середины 2006г., когда еще только набирал обороты пузырь цен активов (акций и недвижимости) 2006-08гг., рублевая цена оставалась на стабильном уровне возле 200 тыс. за м2, где она с поправкой на инфляцию остается уже 5 лет - с средины 2009г. (Переход к среднероссийским ценам получается делением московских на 3). Точнее, рублевые цены жилья в январе немного снизились, однако лишь по сравнению с уровнем ажиотажного спроса декабря, и пока еще остаются выше тренда.
Реальные доходы населения в январе снизились, по-видимому, уже на 10% против «пиковых» уровней начала 2013г. (с исключением сез. фактора). Даже исходя из сохранения средних ставок жилищных кредитов декабря (13.15%), не радикально отличавшихся от ставок, по которым выдавались рублёвые жилищные кредиты в предыдущие 11 мес. (в среднем 12.37%), комбинация выросшей цены метра и упавших доходов означает снижение индекса доступности жилья до 40-41% в декабре-январе против 50% и выше, наблюдавшихся еще в середине прошлого года.
Справочно: индекс доступности жилья с кредитным плечом мы рассчитываем, как отношение медианного дохода к необходимому для покрытия выплат по ипотеке, не превышающих 25% дохода, при покупке 18 м2 с первоначальным взносом 20% и рассрочкой остальных 80% на 15 лет; медиана доходов оценивается исходя из к-та дифференциации зарплат (их соотношение верхних и нижних 10% составляет, согласно Росстату, 7.1; ему примерно соответствуют, возможно, более привычные к-т фондов 15.1 и к-т Джини 0.4).
При указанном к-те дифференциации доступность жилья (ипотеки) на уровне 40% означает, что необходимый доход имеют около 13% работающих семей (пенсионеров, а также менеджеров государственных нефтегазовых корпораций и банков с многомиллионными зарплатами и бонусами отбрасываем, поскольку недвижимость в России не представляет для них интереса). Это - сужение потенциальных покупателей жилья почти вдвое в сравнении с ситуацией еще середины прошлого года, когда ипотека была доступна, по приведенным критериям, для 22% работающего населения.
Если же исходить из ставки 18.5%, по котором вроде бы предлагали жилищные кредиты банки в январе, то это означало бы сужение числа потенциальных покупателей жилья с кредитным плечом более чем втрое, до менее чем 7% работающих. Направление 20 млрд. руб. на субсидирование ипотечных ставок в рамках антикризисной программы (по формуле: ключевая ставка + 3.5 п.п. - 13%, покрывающей разницу между расчётными 18.5% и желательными 13%) позволит, стало быть, расширить число потенциальных покупателей квартир примерно вдвое. Хотя оно и останется на уровнях, весьма далёких от рекордов 2014г.
Декабрь прошлого года, за который пока что ЦБ собрал данные, действительно обновил все рекорды по количеству выданных кредитов на покупку жилья (прирост на 21.1% в годовом сопоставлении в физическом количестве рублевых кредитов, и на 25.6% - в деньгах). Вспышки спроса на жилищные кредиты в начале и в конце года, как уже многократно отмечалось, сопровождали эпизоды обвала обменного курса рубля, когда вложения в недвижимость стали одним из инструментов хеджирования.
Если же судить по остатку задолженности, то кредитование покупок жилья в течение года замедлялось, хотя и не так стремительно, как другие сегменты: авто- и потребительское кредитование. На фоне упавшего к концу прошлого до нуля темпа расширения кредита населению, жилищное кредитование с 15% прироста (SAAR) в декабре смотрится все ещё весьма динамично. Однако сочетание вышеперечисленных факторов (инерция сохранения стоимости квартир в «постоянных» рублях на фоне уже упавших, и возможно, продолжающих падение реальных доходов населения, и хоть и субсидируемых, но все же выросших ставок) не сулит рынку жилья и объемам жилищного строительства ничего особо хорошего в перспективе 1, а, может быть, и 2 следующих года.
