Как стать миллиардером в Калининграде. Небольшое расследование по итогам недавней поездки.
Как и обещал в понедельник, немного копнул тему аховых распродаж побережья на Балтике: https://t.me/SergeyKolyasnikov/18453
Интересовала конкретная схема:
1. Вы строите на муниципальной земле дом.
2. Как собственник здания, имеете преимущественное право выкупа земли под ним.
3. При поддержке местной администрации вы выкупаете не просто землю под домом - а целых 10 гектаров на самом побережье.
4. Разбиваете учаток в 10 га на более мелкие и сдаете в аренду под жилые комплексы, квартиры в которых продаются по 200.000 рублей за квадратный метр и выше.
Камрады спорили в комментариях, что такое нереально. Увы, запросто. Сразу скажу, подобное расследование стало возможым благодаря как открытости госорганов в России (в том числе судов) так и ресурсам вроде портала Госуслуг.
Итак, в Зеленоградске Калининградской области на самом берегу Балтийского моря есть замечательный жилой комплекс ЖК "Резиденция у моря" (на фото 1 и 2).
А далее на фото №3 вы видите строящиеся корпуса нового ЖК Атланис, он тоже будет очень красивым, а до моря менее 100 метров.
На сайте ЖК "Атлантис" указан номер кадастрового учатска, что подтверждается публичной кадастровой картой РФ 39:05:010326:311. Там же на сайте указаны владельцы участка - физические лица и есть даже скрин договора с ними: https://39atlantis.ru/uploads/02.-Dogovor-arendi-zemli-i-2-dopa.pdf
Левина Кристина, Афанасьев Сергей, Подлегаев Александр и ООО "Горизонт" (ИНН 3906381576)
Там же упоминаются договора купли-продажи, в соответствии с которыми данные граждане стали собственниками участка:
Левина, 1%, договор купли-продали от 03.09.2019
Афанасьев, 49%, договор купли-продали от 03.09.2019
Подлегаев, 50%, договор 463/216 от 29.12.2016
Согласно выписке ЕГРН, изначально участок 39:05:010326:311 был частью более крупного участка 39:05:010326:191 (сейчас снят с учета), который еще ранее входил в 39:05:010326:117 (сейчас снят с учета) чья площадь была 108.596 м.кв.
А вот уже 39:05:010326:117 был предметом судебного разбирательства 24 октября 2017 года, которое лежит в открытом доступе и может пролить свет на то, как в Калининградской области "золотые" гектары побережья уходят в частные руки.
Сам участок 39:05:010326:117 был разбит на пять других (в том числе и на приведенный выше на скрине 39:05:010326:191), вот тут ссылка на судебное решение, оставившее участок в этих самых частных руках:
https://sudact.ru/regular/doc/oZfcT5USGWU8/?regular-txt=Левина®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=Зеленоградский+районный+суд+%28Калининградская+область%29®ular-judge=&_=1628588206517
- Прокуратура Зеленоградского района Калининградской области обратилась в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ», Подлегаеву А.В. и Лёвиной К.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН 39:05:010326:117 и применении последствий недействительности заключенной сделки, с указанием на то, что земельный участок с КН 39:05:010326:117 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, в связи с чем, он в силу ч.2, п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте и в частную собственность передаче не подлежал, однако администрация МО «Зеленоградский городской округ» передала 29.12.2016 земельный участок с КН 39:05:010326:117, площадью 108596 кв.м в собственность Подлегаева А.В. и Левиной К.И. по договору купли-продажи за № 463\2016. Поскольку данная сделка совершена в нарушении требований закона, она является ничтожной, в связи с чем, прокурор вынужден обратиться в суд.
Также из требований «признать недействительным право собственности Подлегаева А.В. и Левиной К.И. на земельные участки с КН 39:05:010326:187, 39:05:010326:188, 39:05:010326:189, 39:05:010326:190, 39:05:010326:191, снять эти участки с кадастрового учета, восстановить на кадастровом учете земельный участок с КН 39:05:010326:117»
Итак, мы видим, что Прокуратура требовала признать недействительным договор 463/216 от 29.12.2016. И даже видим, почему - "расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, является ограниченным в обороте и в частную собственность передаче не подлежит". И ссылка на статью закона имеется, в Консультанте легко найдете.
Идем в описание, как именно он стал частным:
- В процессе рассмотрения дела прокурор Зеленоградского района дополнил основания иска, указав, что земельный участок с КН 39:05:010326:117 был предоставлен администрацией ответчикам на основании ст. 39.20 ЗК РФ, как собственникам объекта недвижимости, при этом площадь предоставляемого земельного участка была несоразмерной площади, необходимой для эксплуатации этого здания.
- При этом судом учитывается, что земельный участок с КН 39:05:010326:117 продан ответчикам по цене 15% от его кадастровой стоимости, как собственникам объекта недвижимости, вместе с тем ответчики выделили под обслуживание данного объекта площадь земельного участка, равной 2129 кв.м, следовательно, от продажи участка, площадью более 105000 кв.м в бюджет не поступили платежи, в случае выставления участка на торги, в размере более чем 200.000.000 руб., что нарушает права муниципального образования, а так же права неопределенного круга лиц на участие в таких торгах.
То самое, о чем говорили. Берешь участок в аренду, строишь на нем будку, теперь как у собственника - у тебя преимущественное право выкупа земли под строением. Вот граждане и получили от администрации округа участочек на берегу аж в 108.000 квадратов (более 10 га). Да еще и за 15% от кадастровой, даже не рыночной, стоимости. Понятно что без поруки в администрации округа такое фиг прокатит
Теперь самое интересное. Решение суда:
- Признать недействительным договор купли-продажи № 463\2016 от 29 декабря 2016 года, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ»» и Подлегаевым Александром Васильевичем, Лёвиной Кристиной Игоревной в отношении земельного участка с КН 39:05:010326:117, площадью 108596 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство объектов рекреационного назначения с домами отдыха семейного типа.
- Вернуть земельный участок с КН 39:05:010326:117 в распоряжение МО «Зеленоградский городской округ».
...
И даже в СМИ эта новость была:
- Изучив материалы дела, суд подтвердил, что земля не подлежала передаче в частную собственность. При этом в суде новые владельцы так и не представили доказательства, подтверждающие необходимость использования участка площадью около 108,6 тыс. кв. м. для обслуживания зданий площадью не более 900 кв. м. Кроме того, суд установил что власти Зеленоградска продали участок за 34,3 млн руб., в то время как его кадастровая стоимость превышает 200 млн руб.
https://rugrad.eu/news/996429/
Казалось бы, справедливость восторжествовала. Вот только ЖК Атлантис сейчас строится на основании договора аренды с указанными в решении суда лицами от 19 ноября 2019 года. И договор 463/216 от 29.12.2016 по прежнему действует, как и разбивка кадастровых участков.
А знаете почему?
- Калининградский областной суд отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований прокуратуры, согласно которому в собственность муниципалитета должен быть возвращен участок в курортной зоне на ул. Приморской в Зеленоградске.
- Апелляционная инстанция посчитала обоснованной продажу участка Подлегаеву и Левиной по цене 15 % от его кадастровой стоимости. Земля необходима для эксплуатации зданий дома отдыха и оздоровительного центра, иных объектов, планируемых к сооружению: фестивальной площадки, поля для гольфа на 4 лунки, поля для соревнований по конкуру, палаточного городка и площадки для проведения мероприятий и т. д.
Это май 2018 года: https://rugrad.eu/news/1043156/
Заметьте, «поле для гольфа на 4 лунки, фестивальная площадка» . Ни слова про жилые комплексы площадью в тысячи и тысячи квадратных метров.
И после этого прокуратура … смирилась. Поговаривают, что к этому приложил руку один из сыновей отстраненного в январе 2020 года генерального прокурора. Но тут мы уже из области фактов и пруфов переходим к гаданиям, так что оставим это правоохранительным органам, которые вполне могут проверить, были ли по этому делу кассационные жалобы и обращения в Верховный суд РФ.
И получилось в итоге, что ни в целой Калининградской области, ни в Генеральной прокуратуре, заинтересованных в возвращении 108.000 кв.м. побережья курорта федерального значения в собственность государства не нашлось.
Слева на фото №6 Кошевой Сергей Андреевич, секретарь Зеленоградского отделения партии «Единая Россия», глава Зеленоградского городского округа с 2009-2014 и далее с 2016 года.
Справа на фото Антон Андреевич Алиханов, член Генерального Совета партии «Единая Россия», глава Калининградской области с 6 октября 2016 года.
Суд, напомню, проходил с октября 2017 года, апелляция прошла в мае 2018.
ЖК Атланис занимает менее 20% площади участка 39:05:010326:117, какие то жалкие 20160 квадратных метров. Средняя стоимость жилья в нем, это легко проверить на сайтах, 220.000 рублей кв.м. всего там будет продано более 500 квартир площадью от 28 до 120 кв.м.
Ларчик открывается просто. И если бы я, лопух, начал свои поиски не со зданий, которые мне показали камрады и кадастровых участков, а просто с фамилий, то новости нашлись бы сразу, ровно с теми же фигурантами. Статья от мая 2021 "Землица у Балтики: кого в Зеленоградске одаривают курортной недвижимостью":
https://newizv.ru/article/general/18-05-2021/zemlitsa-u-baltiki-kogo-v-zelenogradske-odarivayut-kurortnoy-nedvizhimostyu
Цитирую:
- Пойдем дальше по публичной кадастровой карте. Вот участок номер 39:05:010326:311 - он пока принадлежит Кристине Левиной. Но на его территории идет стройка крупнейшего жилого комплекса, которую ведет государственный ДОМ.РФ. Стройка связана с сыном Кошевого - Никитой, который заканчивал один юридический институт МВД РФ вместе с Александром Лопатко 13 лет назад. В проектной декларации строительства жилого комплекса «Атлантис», размещённой на официальном сайте 27 апреля 2020 года (по данным ГК «Балтийский парус»), указано, что Никита Сергеевич Кошевой софинансирует строительство ЖК «Атлантис». Он предоставил два займа: первый на 4,95 млн рублей со сроком возврата 21.11.2020 года, второй - на 10,55 млн рублей - со сроком возврата 26.03.2021 года.
Судя по статье, выходит, что строительство на участке, который администрация МО «Зеленоградский городской округ» передала группе товарищей за 15% от кадастровой стоимости (как следует из решения суда) - софинансирует сын главы этого самого Зеленоградского городского округа?
Прикольно вышло, правда?
Продолжение следует ...