Не время квартиру брать...
По итогам 2015 года в целом по России банкротами признано 2,7 тыс. застройщиков, что в пять раз превышает показатели 2014 года, говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). По прогнозам агентства, негативный тренд сохранился и в начале 2016 года: так по итогам января банкротами стали 167 компаний, это на 81% выше января 2015 года. В РАСК уточнили, что большинство банкротов нынешнего кризиса - малые предприятия, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве.
Увеличение темпа банкротств застройщиков аналитики связывают с ростом объема непогашенных обязательств. Это может привести к росту числа срывов договорных обязательств подрядчиков, снижению темпов строительства и замораживанию работ, уточняют в РАСК. Старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева согласна, что у застройщиков сейчас высокий уровень закредитованности. По ее словам, на строительный сектор приходится около 16% неуплаченных долгов. "Ждать улучшений в этом году не стоит: объем финансирования госстроек сократился и компаниям сейчас сложнее получать заказы",- добавляет госпожа Гордеева. Второй проблемой она называет рост стоимости строительных работ на 8-10% на фоне того, что реально увеличивать расходы бюджета на возводимые объекты чиновники не готовы. "В кризис 2009 года застройщики могли поторговаться за увеличение стоимости контракта",- вспоминает эксперт.
В то же время госпожа Гордеева считает, что рост числа банкротств едва ли приведет к увеличению на рынке стресс-активов: все имущество уходящих с рынка компаний подрядчиков чаще всего представляет собой лишь взятую в лизинг технику.
Сейчас закредитованность застройщиков превышает уровень 2009 года, отмечает консультант практики "Девелопмент" группы "НЭО Центр" Алена Чупракова. По ее мнению, проблемы начались из-за недальновидной политики самих компаний: до наступления текущего кризиса застройщики зачастую вкладывали средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов, формируя некую финансовую пирамиду. "Но сейчас другая ситуация на рынке, поэтому некоторые застройщики вынуждены были брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы",- рассуждает госпожа Чупракова. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: по ее оценкам, если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 - таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. "Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир",- считает госпожа Чупракова.
Сокращение числа строительных компаний происходит на фоне общего снижения производственной активности. По расчетам Росстата, в 2015 году в стране введено 83,8 млн кв. м жилья, всего на 0,5% меньше, чем по итогам 2014 года. Но в РАСК уточняют, что большая часть сданных проектов заявлена ранее 2014 года. Доля объектов, начатых в 2015 году, в общем объеме строительства жилья (согласно декларациям, подписываемым девелоперами в рамках 214-ФЗ) составляла 13%, в 2014 году их было 44%.
Общее снижение объема строительных работ по итогам 2015 года в РАСК оценивают в 7%. Похожую тенденцию аналитики уже отмечали в кризис 2009 года, когда длительный рост производственной активности сменился падением на 13,2% за год. При этом госпожа Чупракова полагает, что текущий кризис для застройщиков проходит значительно мягче, чем семь лет назад, так как в 2008-2009 годах катастрофически сократился платежеспособный спрос и власти не поддерживали отрасль субсидированием ставок по ипотеке (см. стр. 8), как сейчас. via