"Темные пятна" малогабаритных квартир
Малогабаритные квартиры вновь на пике спроса. По мнению экспертов, этой осенью они пользуются особым спросом. Что ж, это понятно, для людей, не располагающих средствами, достаточными для покупки более комфортного жилья, малогабаритка - реальный выход из положения. Вот только девелоперы столицы пока не готовы их строить, а многие объекты на вторичном рынке имеют "кривые" документы.
Сегодня людям особенно нужно жилье небольшой площади - как говорится, не до жиру. "Рынок малогабаритных квартир во всех крупных городах России, включая Питер и Москву, весьма перспективен.
Секрет прост - их абсолютная стоимость. Учитывая возможности ипотечного кредитования, первоначальный взнос для потенциальных покупателей может составлять $8000-10000 для Москвы и Питера, если речь идет о квартире до 30 кв.м", - говорит директор по маркетингу ГК "Пионер" (Москва) Владимир Трибрат.
"Интерес девелопера также понятен - более высокая стоимость продажи в пересчете на один квадратный метр. Так, если один квадратный метр в "двушке" (55-60 кв.м) стоит условно 100 000 руб., то в "однушке" (38-42 кв.м) уже 110 000 руб. А в малогабаритной квартире (28-30 кв.м) он стоил бы 115 000-120 000 руб.", - продолжает эксперт.
Малогабаритки, на жаргоне московских риэлторов называемые "гостинками", во все времена являлись одними из наиболее ходовых квартир, предлагаемых на рынке жилья, и определить точку пикового спроса на подобные объекты, боюсь, невозможно", - отметил генеральный директор "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов.
Безусловно, такие "гостинки" не слишком комфортны для проживания. Однако в связи с тем, что в сравнении со своими непосредственными конкурентами, имеющими сопоставимые цены, - комнатами в коммуналках, - они обладают несомненным преимуществом, предоставляя возможность отдельного проживания. Спрос на них не исчезал никогда, даже в самой острой фазе кризиса, когда рынок практически полностью "стоял". "Поэтому говорить о том, что этой осенью покупательский интерес к малогабаритным квартирам снова вырос, я бы не стал. Скорее, уместно другое утверждение: поскольку в настоящее время спрос в сегменте массового жилья сосредоточен преимущественно на сравнительно недорогих объектах, предложение "гостинок", как ярких представителей подобного жилья, получило очередную порцию платежеспособного спроса", - считает специалист.
Что же это за порождение советской жилищной системы, успешно прижившееся и в наши времена? По мнению специалистов, к категории малогабаритных относятся однокомнатные квартиры в Москве площадью до 29-30 кв.м и двухкомнатные - до 36-39 "квадратов". Но это в прямом смысле самая "широкая" точка зрения на вещи. Все-таки "однушка" в 30 кв.м приближается практически к нормальному типовому жилью. Малогабаритка, которая с гордостью может носить свое звание, - это квартира в Москве площадью до 20 кв.м. Для двухкомнатных верхняя граница расположена на площади 24-25 кв.м.
Однако для малогабаритки мало иметь скромную площадь, надо еще и быть спланированной с особым талантом размещения "слона на кухне". "На вторичном рынке типичная малогабаритная квартира имеет общую площадь 19-23 квадратных метра, 3-4-метровую кухню и совмещенный санузел, также не поражающий размером и укомплектованный сидячей ванной, - рассказывает Олег Самойлов. - Расположены такие квартиры преимущественно в 5- и 9-этажных домах советского периода, часто - кирпичных. С точки зрения планировки, малогабаритка представляет собой одну комнату, из которой открываются входы в санузел и на кухню. Балконов в таких квартирах обычно не бывает. По крайней мере, "гостинок" с балконами за 17 с лишним лет работы на московском рынке недвижимости я не встречал ни разу".
Цены на малогабаритки в домах-новостройках, расположенных в области, начинаются с отметки около 1,1-1,2 млн рублей, при этом основное число таких предложений сосредоточено в районе полутора миллионов. Стоимость московских "гостинок" лежит преимущественно в интервале от 3,5 до 4 млн рублей, причем купить юридически безупречную малогабаритную квартиру "по минимуму" довольно сложно, поскольку низкая стоимость самых дешевых квартир во многих случаях обусловлена наличием "темных пятен" в их юридической истории.
Интересно, что по сути прин-ципиальных отличий в характеристиках малогабаритных квартир, расположенных в разных городах России, не имеется. Разве что отличаются типы домов, в которых они расположены. В частности, в Москве "гостинки" находятся преимущественно в домах "брежневского" периода постройки. То же можно сказать про рынок Екатеринбурга, где малогабаритные квартиры, носящие в риэлторских рядах наименование "малосемей-ки", представлены довольно широко. А вот Санкт-Петербург обилием малогабаритных квартир "похвастаться" не может. Более того, даже те "гостинки", которые присутствуют на рынке жилья северной столицы, преимущественно располагаются в домах так называемого "старого фонда", то есть в дореволюционных особняках, в советское время прошедших через процедуру "уплотнения".
Первичный рынок в настоящее время также предлагает довольно широкий выбор жилья небольшой площади. При этом размеры малогабаритных квартир-новостроек обычно не слишком отличаются от площадей "гостинок" времен СССР. Правда, расположены такие квартиры преимущественно в Московской области, где в послекризисный период стали активно развиваться проекты строительства малоэтажных домов. "Реализуют подобные проекты обычно небольшие фирмы, а зачастую - и вовсе частные лица. Соответственно во многих случаях здесь речи не идет не только о качестве строительства, но и о наличии всей необходимой юридической документации. В частности, изрядное число малогабаритных квартир, находящихся в малоэтажных домах, предлагаются сегодня покупателям на условиях приобретения не квартиры, а доли собственности в доме. Делается это вполне осознанно, поскольку такая схема позволяет застройщикам обойти многие сложности и избежать многих согласований, необходимых для строительства жилых домов, выдавая свои проекты за индивидуальное жилищное строительство. Вот только проблемы, связанные с подобной "ловкостью", в дальнейшем могут стать неотъемлемой частью жизни покупателей, поскольку с юридической точки зрения они приобретают не конкретные квартиры, а абстрактные доли, непонятно чем представленные", - говорит Олег Самойлов.
И чтобы затем "привязать" эти доли к конкретным квадратным метрам, покупателям придется в дальнейшем самостоятельно заниматься юридическими вопросами. Кроме того, при возникновении необходимости дальнейшей продажи малогабаритной квартиры, которая по документам является вовсе не квартирой, а долей, собственнику придется столкнуться со всеми "прелестями" согласований с соседями, которые частенько отравляют жизнь продавцам комнат в коммуналках. Ведь при продаже доли собственнику необходимо добиться получения от всех иных участников долевой собственности (то есть в данном случае - от всех жильцов дома) отказов от преимущественного права покупки. И с чем при попытке получения таких отказов может столкнуться продавец - вполне очевидно. К примеру, кого-либо из владельцев других квартир попросту может не оказаться на месте. А другие могут проигнорировать просьбу об отказе от преимущественного права покупки. Причем даже без намерения это преимущественное право реализовать. То есть попросту из вредности. "Для продавца же эта вредность может обернуться многочисленными проблемами при попытке обратить свою собственность в деньги. Поэтому тем покупателям, которых заинтересовало приобретение подобных квартир, необходимо проявить удвоенную внимательность и повышенную осторожность. И приобретая долю вместо квартиры, как минимум, делать это осознанно и с полным пониманием проблем и сложностей, возможных в будущем", - говорит Олег Самойлов.
Специалисты также задаются вопросом, почему же на рынке новостроек Москвы до сих пор нет внятного и объемного предложения малогабаритных квартир до 30 кв.м. "В Питере, к примеру, такие "студии" появились уже давно. Сегодня они представлены более чем в 30 вариантах в основном в монолитных комплексах эконом-класса от разных застройщиков. Причин для этого несколько: во-первых - и это главная причина - существуют жесткие ограничения по машино-местам. К каждой квартире в сегменте эконом и комфорт-класса, какой бы площади она ни была, по нормам нужно построить одно машино-место. Причем построить нужно на своей территории. Так, к примеру, в комплексе, состоящем из 1-2-3-4-комнатных квартир, средняя площадь квартиры будет около 62-63 кв.м. Если комплекс состоит из 500 квартир, значит, потребуется построить 500 машино-мест, - говорит Владимир Трибрат. - Если бы мы на этом же участке заложили студии со средней площадью 29 кв.м., то количество машино-мест должно было бы возрасти до 1100 шт. Это потребовало бы строительства нескольких уровней паркинга, а все машино-места просто невозможно было бы продать покупателям студий даже по себестоимости".
Во-вторых, как уточняет эксперт, до 2009 года на московском первичном рынке недвижимости преобладал бизнес-класс с соответствующими площадями квартир. Строить малогабаритное жилье считалось моветоном. В-третьих, если говорить о московском эконом-классе, то он представлен прежде всего типовыми сериями ДСК 1,2 и 3, где минимальная площадь 1-комнатной квартиры - 36 кв.м. Т.е. малогабаритки возможно построить только в монолитном исполнении. По крайней мере, пока.