Выкуп арендованной земли
Вопрос: ООО имеет в собственности нежилое здание. В отношении земельного участка под этим зданием заключен договор аренды с КУГИ сроком на 49 лет. ООО решило воспользоваться правом выкупа земельного участка. При замерах выяснилось, что занимаемый участок меньше, чем был изначально на плане. На основании замеров орган Росреестра выдал кадастровый паспорт с новым кадастровым номером с меньшей площадью. Возможно ли выкупить вновь образованный земельный участок без заключения дополнительного соглашения к договору аренды?
Ответ: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды в этом случае не требуется, однако выкупить занимаемый земельный участок в новых границах будет проблематично, в случае, если он был образован после вступления в законную силу Федерального закона N 141-ФЗ.
Обоснование: Для начала необходимо определиться с понятием земельного участка в качестве объекта недвижимости. В соответствии со ст. 11.1 главы 1.1. Земельного кодекса РФ Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Указанная глава была введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ в Земельный кодекс. Таким образом, главным атрибутом определения земельного участка в качестве объекта недвижимости является его границы. Из этого можно сделать вывод, что в случае изменения границ земельного участка, прекращается существования прежнего объекта недвижимости и образуется новый земельный участок. Следовательно, и права на предыдущий объект недвижимости будут прекращены в связи с его ликвидацией (ст. ГК РФ). У ООО право аренды возникло на земельный участок с предыдущими границами, но выкупать юридическое лицо собирается фактически уже другой земельный участок. Но положения статьи 36 Земельного кодекса РФ не обязывают лиц, имеющих в соответствии с законом право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключать перед выкупом договор аренды такого земельного участка. Поэтому заключать дополнительное соглашение к договору аренды в этом случае не обязательно.
При регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок у регистрирующего органа возникнут основания для приостановления регистрационных действий (а в дальнейшем и для отказа в регистрации) в связи со способом образования выкупаемого земельного участка. Дело в том, что в сравнительно недавно введенной главе 1.1. Земельного кодекса указан исчерпывающий перечень способов образования земельных участков - это раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если посмотреть подробную расшифровку этих способов образования земельных участков, перечисленных в вышеназванной главе, то окажется, что земельный участок подлежащий выкупу ООО образован незаконно, его способ образования не подходит ни к одному из перечисленных способов. Таким образом, в случае, если указанный земельный участок был образован до вступления в силу (до 24.10.2008г.) Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений", то выкупать такой земельный участок возможно при условии одновременного расторжения договора аренды на предыдущий земельный участок.