Мой дом -- не всегда моя крепость
Я давно собиралась написать о недвижимости, но меня всё время что-то останавливало. Возможно, слишком свежи были мои воспоминания о том, как в финансовом разделе одного форума несколько лет назад я высказала свои соображения на эту тему, и в результате посетители форума меня дружно забросали вескими аргументами вроде: "Ведь собственный дом -- он же свой!!" и "А мне в своём жилье комфортнее, чем в съёмном!" -- и, наконец, классическим: "Плата за аренду жилья -- деньги на ветер!"
Я сразу хотела бы попросить: если вы горите желанием сообщить мне о том, что собственный дом -- он же мой (ну, в смысле, ваш), и что в своём жилье вы себя ощущаете совершенно по-другому, поскольку можете выкрасить стены в фиолетовый цвет, а потолок -- в ярко-розовый, и как ваша знакомая тётя Клава или дядя Федя продали своё полученное от советского государства бесплатное жильё и заработали заоблачную прибыль, и как ваша двоюродная сестра Роза продала купленную в конце 80-х бруклинскую квартиру и купила на вырученные деньги половину штата Монтана, или ещё что-нибудь в этом духе -- пожалуйста, поберегите своё время. Мне об этом уже давно сообщили.
Сразу оговорюсь, что речь в моём тексте пойдёт о ситуации в США -- поскольку мне сложно сказать что-либо о том, что происходит в странах, в которых я не живу и в которых отсутствует или не исполняется целый перечень законов, касающийся съёма, продажи и содержания жилья, а также налоги на недвижимость и обязательное к оплате "содержание квартиры" ("maintenance"), не говоря о длинном перечне отличий, касающихся инвестиционных возможностей. Хотя, я полагаю, некоторая доля информации из этого текста будет полезна и для жителей Восточной Европы.
Вопреки распространённому мифу, плата за съём жилья является в такой же степени "выброшенными деньгами," в которой ими же являются проценты, выплачиваемые банку за ипотечный кредит, оплата налога на недвижимость и страховки, а также деньги, потраченные на ремонт и содержание своей собственности. Это совершенно одно и то же. И жителям США не надо упоминать мне про "списание процентов в счёт налогов:" это сущие копейки по сравнению с теми суммами, которые вам придётся выложить за право называться собственником некой жилой площади. Имейте в виду: проценты, выплаченные вами банку за ипотечный кредит, вычитаются не из суммы подоходного налога, а из налогооблагаемой суммы. То есть для того, чтобы сэкономить 30 центов, нужно сначала потратить $1.
У большинства людей в жилищном вопросе есть две альтернативы: (1) арендовать жильё, или (2) арендовать деньги на его покупку. Соответственно, для того, чтобы определить, какой из этих двух вариантов является на данный момент наиболее выгодным, нужно посмотреть на то, какое процентное соотношение составляет годовая арендная плата относительно оценочной стоимости интересующей вас жилплощади на данный момент, а также на то, какие сейчас на дворе годовые процентные ставки на ипотечные кредиты. То есть вы сравниваете стоимость аренды жилплощади относительно стоимости денег на её приобретение. И в зависимости от того, что из этих двух дешевле -- этот вариант в данный момент и является наиболее выгодным в вашем регионе.
Дело в том, что аренда жилья -- это бизнес, основанный на том, что люди в состоянии заплатить наличными, а не какую сумму они могут взять в кредит. На Восточном и Западном побережьях США годовая арендная плата составляет меньше 3% от стоимости жилья, в то время как ипотечные процентные ставки кружат около 6% -- соответствено, одолжить ("взять в аренду") деньги на покупку жилья стоит в два раза больше, чем арендовать ("одолжить") непосредственно само жильё. И это без учёта того, что конечная стоимость владения домом после уплаты налогов, содержания и страховки приблизится к 9% -- то есть в три раза превысит цену аренды. Я даже не упоминаю о затратах на оформление сделки (инспекции, адвокаты и т.п.), которые составляют весьма круглую сумму и которые покупатели недвижимости (равно как и её продавцы, помимо всего прочего отстёгивающие агенту по недвижимости комиссионные -- обычно 6%) почему-то забывают приплюсовать (или, в случае продавцов жилища -- отнять) к стоимости новоприобретённого помещения, как будто эти деньги платят не они сами из собственного кармана, а какой-нибудь волшебник в голубом вертолёте, прилетевший на новоселье. В то же время в некоторых других регионах США -- например, в Мичигане, кое-где в Техасе, и т.д. -- приобретать жильё имеет смысл, поскольку у цены на недвижимость там соответствуют зарплатам и расценкам на съём. "Нью-Йорк Таймз" опубликовал интересный калькулятор, позволяющий просчитать, что выгоднее -- покупка или аренда недвижимости: http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?scp=1&sq=rent%20vs.%20buy%20calculator&st=cse
Банки просчитали, что разумный размер ипотечного кредита не должен превышать максимум три годовых дохода покупателя (это, конечно, тот случай, который по-английски называется 'Do as I say, not as I do' -- "делайте так, как я говорю, а не так, как я делаю"). Люди, профессионально занимающиеся сдачей в аренду жилья, говорят, что максимальная цена в пределах разумного -- это годовая сумма аренды, умноженная на 15. Но на обоих побережьях США, несмотря на недавнее падение цен, покупатели жилья всё ещё одалживают суммы, превышающие их доход в шесть раз, а продавцы всё ещё хотят получить в 30 раз больше, чем годовая аренда. Что означает только одно: в этих регионах в данный момент единственно выгодным вариантом является съём жилья, а не его покупка.
"А я не буду брать ипотечный кредит, а куплю жильё за наличные! И сэкономлю на процентах!" -- воскликнет мудрый читатель. В таком случае стоит задуматься над фактором, который в экономике называется "opportunity cost" -- в переводе "стоимость возможности" -- то есть ценность альтернативы, упущенной в результате сделанного решения. Проще говоря, если у вас есть доллар, то вы можете потратить его либо на рогалик, либо на лотерейный билет. "Стоимость возможности" -- это невыигранные $100 в результате того, что вы предпочли рогалик, или бурчание в животе потому, что вы предпочли лотерейный билет. Если вернуться к жилью, то "стоимость возможности" в результате покупки недвижимости за наличные является невозможность инвестировать эту сумму денег и заработать на этом приличную прибыль. То есть вы купили дом или квартиру вместо того, чтобы вложить эти тугрики ну, скажем, в облигации, снять похожее жильё за намного меньшее количество денег и получать солидный дополнительный доход от ваших инвестиций. При этом только владельцы недвижимости обязаны платить налоги исключительно за то, что они владеют этим видом собственности -- в отличие от акций, облигаций и так далее, за обладание которыми не нужно платить налогов (налоги платятся только на прибыль, принесённую этими инструментами). Хозяева жилья должны страховать свою жилплощадь, в отличие от большинства других инвестиций. А ещё дом или квартиру нужно ремонтировать (то есть тратить на ремонт деньги), чего не требует акция или облигация. В результате съёмщики жилплощади в тех местностях, где аренда выгоднее, оказываются в намного более выигрышной ситуации по сравнению с хозяевами: они могут сэкономить деньги, которые владельцы жилья тратят на обслуживание ипотечных кредитов, налоги и содержание, и вложить их в любой консервативный финансовый инструмент, который платит проценты или дивиденды.
"Но ведь недвижимость всегда вырастает в цене за достаточно длительный период времени!" -- возразит мудрый читатель. К сожалению, это является ещё одним мифом: в долгосрочной перспективе цены на жильё никак не могут вырости больше, чем доходы. Что логично: если жильё стоит больше, чем люди за него могут заплатить, то его перестают покупать (как сейчас). Возьмём Голландию: если сравнить количество лет, которые нужно проработать для того, чтобы купить дом, сейчас и 350 лет назад -- то окажется, что эта цифра идентична. Об этом упоминали Уоррен Баффет и Чарльз Швабб: дома сами по себе не становятся более ценными. Возьмём столетний дом: его ценность в плане защиты человека от дождя, снега и других метеорологических явлений совершенно такая же, как и сто лет назад. Этот дом сам по себе не увеличился в размере и не сделал сам себе ремонт. Как раз наоборот: в течение века он тянул деньги из хозяев на своё содержание, налоги и страховку -- затраты, которые всегда идут вверх и никогда не исчезают. Цена этого дома возросла в такой же степени, в которой возрасли зарплаты. Человеку, который уверен, что он крупно заработал, потому что дом, купленный им в 1950-ом году за $40 тысяч сегодня стоит $120 тысяч, стоит напомнить об уровне зарплат и цен в 1950-ом году -- и тогда всё сразу встанет на свои места.
Цены на недвижимость не отражают зарплат и процентных ставок только во времена "пузырей" и экономических упадков. Эти изменения не имеют никакого отношения к спросу и предложению. Во время последнего "пузыря" цены на жильё взлетели благодаря низким процентным ставкам и кредитам с большой степенью риска. Упрощённый сценарий роста цен выглядит примерно так: появляется какой-нибудь дурак, который платит за жильё значительно больше того, что оно на данный момент стоит (вероятнее всего благодаря дешёвому доступному кредиту). Благодаря этому соседи дурака приходят к выводу, что и их жилища стоят больше, чем они думали. В результате начинается игра, очень напоминающая "музыкальные стулья" -- и когда музыка обрывается, то оказывается, что даже те, кто успел сесть, не всегда устроились с удобством, не говоря об игроках, мнущихся без места. Пример "музыкальных стульев" из реальной жизни: знакомый купил хороший дом за разумную цену на Восточном побережье США. Через пару лет он продал его в два раза дороже, чем купил, доложил денег и купил другой дом -- больше и лучше. Года через два выгодно продал и его, опять доложил денег и купил третье жилище -- ещё больше и ещё лучше. И так в нём и живёт с супругой. Только дело в том, что этот самый дорогой и самый большой дом теперь неутомимо падает в цене, и продать его без убытков невозможно. Двумя этажами этого совсем большого и хорошего дома знакомый с супругой не пользуются -- тем не менее, за эту "лишнюю" площадь приходится платить налоги, содержать её и отапливать, как и остальную -- используемую -- часть дома. "Если бы я мог вернуться в прошлое, то я бы арендовал вместо того, чтобы покупать," -- сделал вывод знакомый.
Популярный аргумент в пользу покупки недвижимости, который почему-то особенно раздражал моего супруга, это "Земельные запасы ограничены -- землю больше не производят!" В очередной раз услышав это по телевизору, муж трагически воздымал руки к потолку и восклицал: "Давай выставим квартиру на продажу за миллиард долларов!! Она ведь одна такая -- таких квартир больше не производят!" Вряд ли можно найти страну, у которой нехватка земельной площади больше, чем в Японии. Тем не менее, цены на недвижимость там падают уже 14 лет подряд -- они достигли уровня цен 23-летней давности.
Конечно, у всякого варианта есть свои минусы: если вы снимаете жильё, вас могут попросить освободить его по истечению арендного договора; вам могут повысить размер арендной платы. Но поскольку выбор съёмного жилья на рынке велик, вам ничего не стоит найти новое жилище. У владельцев жилья бывают похожие проблемы, только ещё хуже: они могут потерять работу и, соответственно, потерять дом, или банк может повысить их процентную ставку, или государство -- размер их налога на недвижимость. Кстати, даже полностью выплаченное жилище в США можно потерять: в случае квартиры -- если не платить какое-то время за её содержание ("maintenance"), в случае дома -- не уплатив налоги (дом знакомой моей подруги государство пустило с молотка за неуплату налогов на недвижимость). Плюс съёмного жилья в повышенной мобильности: очень часто арендный договор можно прервать в течение месяца и переехать в другое место без всяких комиссионных.
Напоследок несколько советов тем, кто собирается приобрести жильё. В США обычно цены на недвижимость колеблются между "высокие цены, но низкие проценты на ипотечные кредиты" и "низкие цены, но высокие проценты" (что-то вроде "сегодня маленькие, но по три, а вчера большие, но по пять"). Значительно выгоднее покупать недвижимость при низких ценах и высоких процентных ставках, чем наоборот -- даже если ежемесячные платежи для вас в обоих случаях идентичны. Почему? Потому что, во-первых, при низкой цене ваш налог на недвижимость будет меньше. Во-вторых, низкая цена позволит вам быстрее выплатить кредит, а не тянуть его много лет. А в-третьих, если вы купите жилплощадь по высокой цене при низких ставках, то будьте готовы к тому, что в какой-то момент ставки вырастут, а цены упадут -- и вы окажетесь в весьма неприятной ситуации: ни продать без потерь, ни перефинансировать.
Я не призываю всех обязательно снимать жильё. Как я упоминала, есть регионы, где покупать жильё выгоднее, чем арендовать его. Я просто предлагаю задуматься над наиболее выгодном в вашем конкретном случае варианте, а не следовать призывам популярной народной мудрости глупости. Даже если вы в конечном счёте решите, что вам больше подходит менее финансово выгодный вариант -- этот выбор будет намного осознаннее.
Я сразу хотела бы попросить: если вы горите желанием сообщить мне о том, что собственный дом -- он же мой (ну, в смысле, ваш), и что в своём жилье вы себя ощущаете совершенно по-другому, поскольку можете выкрасить стены в фиолетовый цвет, а потолок -- в ярко-розовый, и как ваша знакомая тётя Клава или дядя Федя продали своё полученное от советского государства бесплатное жильё и заработали заоблачную прибыль, и как ваша двоюродная сестра Роза продала купленную в конце 80-х бруклинскую квартиру и купила на вырученные деньги половину штата Монтана, или ещё что-нибудь в этом духе -- пожалуйста, поберегите своё время. Мне об этом уже давно сообщили.
Сразу оговорюсь, что речь в моём тексте пойдёт о ситуации в США -- поскольку мне сложно сказать что-либо о том, что происходит в странах, в которых я не живу и в которых отсутствует или не исполняется целый перечень законов, касающийся съёма, продажи и содержания жилья, а также налоги на недвижимость и обязательное к оплате "содержание квартиры" ("maintenance"), не говоря о длинном перечне отличий, касающихся инвестиционных возможностей. Хотя, я полагаю, некоторая доля информации из этого текста будет полезна и для жителей Восточной Европы.
Вопреки распространённому мифу, плата за съём жилья является в такой же степени "выброшенными деньгами," в которой ими же являются проценты, выплачиваемые банку за ипотечный кредит, оплата налога на недвижимость и страховки, а также деньги, потраченные на ремонт и содержание своей собственности. Это совершенно одно и то же. И жителям США не надо упоминать мне про "списание процентов в счёт налогов:" это сущие копейки по сравнению с теми суммами, которые вам придётся выложить за право называться собственником некой жилой площади. Имейте в виду: проценты, выплаченные вами банку за ипотечный кредит, вычитаются не из суммы подоходного налога, а из налогооблагаемой суммы. То есть для того, чтобы сэкономить 30 центов, нужно сначала потратить $1.
У большинства людей в жилищном вопросе есть две альтернативы: (1) арендовать жильё, или (2) арендовать деньги на его покупку. Соответственно, для того, чтобы определить, какой из этих двух вариантов является на данный момент наиболее выгодным, нужно посмотреть на то, какое процентное соотношение составляет годовая арендная плата относительно оценочной стоимости интересующей вас жилплощади на данный момент, а также на то, какие сейчас на дворе годовые процентные ставки на ипотечные кредиты. То есть вы сравниваете стоимость аренды жилплощади относительно стоимости денег на её приобретение. И в зависимости от того, что из этих двух дешевле -- этот вариант в данный момент и является наиболее выгодным в вашем регионе.
Дело в том, что аренда жилья -- это бизнес, основанный на том, что люди в состоянии заплатить наличными, а не какую сумму они могут взять в кредит. На Восточном и Западном побережьях США годовая арендная плата составляет меньше 3% от стоимости жилья, в то время как ипотечные процентные ставки кружат около 6% -- соответствено, одолжить ("взять в аренду") деньги на покупку жилья стоит в два раза больше, чем арендовать ("одолжить") непосредственно само жильё. И это без учёта того, что конечная стоимость владения домом после уплаты налогов, содержания и страховки приблизится к 9% -- то есть в три раза превысит цену аренды. Я даже не упоминаю о затратах на оформление сделки (инспекции, адвокаты и т.п.), которые составляют весьма круглую сумму и которые покупатели недвижимости (равно как и её продавцы, помимо всего прочего отстёгивающие агенту по недвижимости комиссионные -- обычно 6%) почему-то забывают приплюсовать (или, в случае продавцов жилища -- отнять) к стоимости новоприобретённого помещения, как будто эти деньги платят не они сами из собственного кармана, а какой-нибудь волшебник в голубом вертолёте, прилетевший на новоселье. В то же время в некоторых других регионах США -- например, в Мичигане, кое-где в Техасе, и т.д. -- приобретать жильё имеет смысл, поскольку у цены на недвижимость там соответствуют зарплатам и расценкам на съём. "Нью-Йорк Таймз" опубликовал интересный калькулятор, позволяющий просчитать, что выгоднее -- покупка или аренда недвижимости: http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?scp=1&sq=rent%20vs.%20buy%20calculator&st=cse
Банки просчитали, что разумный размер ипотечного кредита не должен превышать максимум три годовых дохода покупателя (это, конечно, тот случай, который по-английски называется 'Do as I say, not as I do' -- "делайте так, как я говорю, а не так, как я делаю"). Люди, профессионально занимающиеся сдачей в аренду жилья, говорят, что максимальная цена в пределах разумного -- это годовая сумма аренды, умноженная на 15. Но на обоих побережьях США, несмотря на недавнее падение цен, покупатели жилья всё ещё одалживают суммы, превышающие их доход в шесть раз, а продавцы всё ещё хотят получить в 30 раз больше, чем годовая аренда. Что означает только одно: в этих регионах в данный момент единственно выгодным вариантом является съём жилья, а не его покупка.
"А я не буду брать ипотечный кредит, а куплю жильё за наличные! И сэкономлю на процентах!" -- воскликнет мудрый читатель. В таком случае стоит задуматься над фактором, который в экономике называется "opportunity cost" -- в переводе "стоимость возможности" -- то есть ценность альтернативы, упущенной в результате сделанного решения. Проще говоря, если у вас есть доллар, то вы можете потратить его либо на рогалик, либо на лотерейный билет. "Стоимость возможности" -- это невыигранные $100 в результате того, что вы предпочли рогалик, или бурчание в животе потому, что вы предпочли лотерейный билет. Если вернуться к жилью, то "стоимость возможности" в результате покупки недвижимости за наличные является невозможность инвестировать эту сумму денег и заработать на этом приличную прибыль. То есть вы купили дом или квартиру вместо того, чтобы вложить эти тугрики ну, скажем, в облигации, снять похожее жильё за намного меньшее количество денег и получать солидный дополнительный доход от ваших инвестиций. При этом только владельцы недвижимости обязаны платить налоги исключительно за то, что они владеют этим видом собственности -- в отличие от акций, облигаций и так далее, за обладание которыми не нужно платить налогов (налоги платятся только на прибыль, принесённую этими инструментами). Хозяева жилья должны страховать свою жилплощадь, в отличие от большинства других инвестиций. А ещё дом или квартиру нужно ремонтировать (то есть тратить на ремонт деньги), чего не требует акция или облигация. В результате съёмщики жилплощади в тех местностях, где аренда выгоднее, оказываются в намного более выигрышной ситуации по сравнению с хозяевами: они могут сэкономить деньги, которые владельцы жилья тратят на обслуживание ипотечных кредитов, налоги и содержание, и вложить их в любой консервативный финансовый инструмент, который платит проценты или дивиденды.
"Но ведь недвижимость всегда вырастает в цене за достаточно длительный период времени!" -- возразит мудрый читатель. К сожалению, это является ещё одним мифом: в долгосрочной перспективе цены на жильё никак не могут вырости больше, чем доходы. Что логично: если жильё стоит больше, чем люди за него могут заплатить, то его перестают покупать (как сейчас). Возьмём Голландию: если сравнить количество лет, которые нужно проработать для того, чтобы купить дом, сейчас и 350 лет назад -- то окажется, что эта цифра идентична. Об этом упоминали Уоррен Баффет и Чарльз Швабб: дома сами по себе не становятся более ценными. Возьмём столетний дом: его ценность в плане защиты человека от дождя, снега и других метеорологических явлений совершенно такая же, как и сто лет назад. Этот дом сам по себе не увеличился в размере и не сделал сам себе ремонт. Как раз наоборот: в течение века он тянул деньги из хозяев на своё содержание, налоги и страховку -- затраты, которые всегда идут вверх и никогда не исчезают. Цена этого дома возросла в такой же степени, в которой возрасли зарплаты. Человеку, который уверен, что он крупно заработал, потому что дом, купленный им в 1950-ом году за $40 тысяч сегодня стоит $120 тысяч, стоит напомнить об уровне зарплат и цен в 1950-ом году -- и тогда всё сразу встанет на свои места.
Цены на недвижимость не отражают зарплат и процентных ставок только во времена "пузырей" и экономических упадков. Эти изменения не имеют никакого отношения к спросу и предложению. Во время последнего "пузыря" цены на жильё взлетели благодаря низким процентным ставкам и кредитам с большой степенью риска. Упрощённый сценарий роста цен выглядит примерно так: появляется какой-нибудь дурак, который платит за жильё значительно больше того, что оно на данный момент стоит (вероятнее всего благодаря дешёвому доступному кредиту). Благодаря этому соседи дурака приходят к выводу, что и их жилища стоят больше, чем они думали. В результате начинается игра, очень напоминающая "музыкальные стулья" -- и когда музыка обрывается, то оказывается, что даже те, кто успел сесть, не всегда устроились с удобством, не говоря об игроках, мнущихся без места. Пример "музыкальных стульев" из реальной жизни: знакомый купил хороший дом за разумную цену на Восточном побережье США. Через пару лет он продал его в два раза дороже, чем купил, доложил денег и купил другой дом -- больше и лучше. Года через два выгодно продал и его, опять доложил денег и купил третье жилище -- ещё больше и ещё лучше. И так в нём и живёт с супругой. Только дело в том, что этот самый дорогой и самый большой дом теперь неутомимо падает в цене, и продать его без убытков невозможно. Двумя этажами этого совсем большого и хорошего дома знакомый с супругой не пользуются -- тем не менее, за эту "лишнюю" площадь приходится платить налоги, содержать её и отапливать, как и остальную -- используемую -- часть дома. "Если бы я мог вернуться в прошлое, то я бы арендовал вместо того, чтобы покупать," -- сделал вывод знакомый.
Популярный аргумент в пользу покупки недвижимости, который почему-то особенно раздражал моего супруга, это "Земельные запасы ограничены -- землю больше не производят!" В очередной раз услышав это по телевизору, муж трагически воздымал руки к потолку и восклицал: "Давай выставим квартиру на продажу за миллиард долларов!! Она ведь одна такая -- таких квартир больше не производят!" Вряд ли можно найти страну, у которой нехватка земельной площади больше, чем в Японии. Тем не менее, цены на недвижимость там падают уже 14 лет подряд -- они достигли уровня цен 23-летней давности.
Конечно, у всякого варианта есть свои минусы: если вы снимаете жильё, вас могут попросить освободить его по истечению арендного договора; вам могут повысить размер арендной платы. Но поскольку выбор съёмного жилья на рынке велик, вам ничего не стоит найти новое жилище. У владельцев жилья бывают похожие проблемы, только ещё хуже: они могут потерять работу и, соответственно, потерять дом, или банк может повысить их процентную ставку, или государство -- размер их налога на недвижимость. Кстати, даже полностью выплаченное жилище в США можно потерять: в случае квартиры -- если не платить какое-то время за её содержание ("maintenance"), в случае дома -- не уплатив налоги (дом знакомой моей подруги государство пустило с молотка за неуплату налогов на недвижимость). Плюс съёмного жилья в повышенной мобильности: очень часто арендный договор можно прервать в течение месяца и переехать в другое место без всяких комиссионных.
Напоследок несколько советов тем, кто собирается приобрести жильё. В США обычно цены на недвижимость колеблются между "высокие цены, но низкие проценты на ипотечные кредиты" и "низкие цены, но высокие проценты" (что-то вроде "сегодня маленькие, но по три, а вчера большие, но по пять"). Значительно выгоднее покупать недвижимость при низких ценах и высоких процентных ставках, чем наоборот -- даже если ежемесячные платежи для вас в обоих случаях идентичны. Почему? Потому что, во-первых, при низкой цене ваш налог на недвижимость будет меньше. Во-вторых, низкая цена позволит вам быстрее выплатить кредит, а не тянуть его много лет. А в-третьих, если вы купите жилплощадь по высокой цене при низких ставках, то будьте готовы к тому, что в какой-то момент ставки вырастут, а цены упадут -- и вы окажетесь в весьма неприятной ситуации: ни продать без потерь, ни перефинансировать.
Я не призываю всех обязательно снимать жильё. Как я упоминала, есть регионы, где покупать жильё выгоднее, чем арендовать его. Я просто предлагаю задуматься над наиболее выгодном в вашем конкретном случае варианте, а не следовать призывам популярной народной мудрости глупости. Даже если вы в конечном счёте решите, что вам больше подходит менее финансово выгодный вариант -- этот выбор будет намного осознаннее.