Из истории жилищного вопроса. Часть 2
Оригинал взят у verwalter в Из истории жилищного вопроса (продолжение)
Площадь старинного Мюльгаузена
Несколько постов назад в моем журнале рассказывалось о том, как решался жилищный вопрос для простых семей. Тогда мы обсудили строительство для рабочих домов или поселков самими фабрикантами. Напомню, что существовало еще два пути разрешения жилищного вопроса для рабочих: создание акционерных компаний и рабочих жилищных товариществ, на базе паевых взносов для строительства жилья и забота органов местного самоуправления и государственной власти. Как это происходило?
Общества, которые занимались строительством жилья, в общем делились на два типа: а) акционерные общества и б) общества, основанные на взаимопомощи рабочих. Акционерные общества в свою очередь делились еще на две группы по типу извлекаемой прибыли: 1) общества, которые строили дома для того, чтобы затем сдавать квартиры в аренду и 2) общества, строящие целые усадебные поселения с тем, чтобы продавать отдельные дома рабочим семьям. Как видим, в те времена экономическое положение по крайней мере части рабочих было таково, что они могли даже покупать себе дома. И еще отметим, что сегодня в России строительные фирмы строят дома исключительно для продажи (квартир или коттеджей), но почему-то никто не строит домов для сдачи квартир в аренду. Известный по книгам доходный дом почему-то современными предпринимателями как вид бизнеса не рассматривается.
Но продолжим изучение опыта прошлых веков.
Первоначально общества, строящие дома для рабочих, частично выполняли благотворительные функции. Но довольно быстро выяснилось, что эта деятельность может стать вполне себе доходной. Родиной первых акционерных обществ по строительству жилья для рабочих стала Англия. Это не удивительно, учитывая что Англия в XIX веке бурно развивалась в промышленном плане, в города шел приток рабочих рук и жилья требовалось много. К концу XIX века английские акционерные общества вложили в постройку рабочих домов око 600 тыс. фунтов, причем более половины этой суммы приходилось на Лондон. Чистая прибыль составляла порядка 5-6%, а иногда и больше.
Характер построек был преимущественно казарменным. Однако строились и более привычные нам многоквартирные дома с вертикальным расположением отдельных квартир. Постепенно услугами этих строений стали пользоваться не одни только рабочие, но и вообще малоимущие классы, а в случаях с многоквартирными домами даже средний класс. Так собственно зародилась индустрия застройки городов многоквартирными домами (МКД). Другие страны (Германия, Россия) пытались перенять этот опыт, но в гораздо меньшей степени. В России многоквартирные дома вплоть до революции строились для средних классов.
Начало строительства целых коттеджных рабочих поселков связано с эльзасским городом под названием Мюльгаузен. В северо-восточной части города фабрикант Жан Дольфус построил более тысячи небольших коттеджей с садиками. Дольфус унаследовал вместе со своими тремя братьями хлопчатобумажную фабрику. В 1853 году основал общество «Жилища рабочих». За масштабное строительство для рабочих и за высокую степень благоустройства своих фабрик Дольфус даже стал мэром родного города. Для рабочих были устроены столовые, библиотеки, бани, школы. Схема покупки дома была следующей. В момент приобретения рабочий должен был внести 1/13 части этого дома. В Мюльгаузене это составляло 250-300 франков, т.е. полная цена коттеджа колебалась в размере 3250-¬3900 франков. Далее взимался годовой платеж для погашения (около 1/12 стоимости) и наемная плата, составлявшая около 5% от капитала. Средний срок выкупа дома составлял примерно 15 лет.
Другой тип строительства, т.е. строительные общества, основанные на взаимопомощи, представлял из себя что-то вроде целевых ссудно-сберегательных товариществ. В авангарде снова шла Англия. Эти общества появились в XIX веке и сперва назывались benefit building societies. Но в 1874 году вышел специальный акт, регулирующий их деятельность и они приобрели более промышленный характер. Эти общества взаимопомощи хотя и несколько отличались в разных странах и в разное время, но в целом процесс работы строился так. Члены общества должны были вносить еженедельный или ежемесячный взнос в кассу общества. Взамен общество предоставляло члену ссуду на приобретение или постройку дома. Дома, пока член общества полностью не погасит их стоимость, оставались в залоге у общества. То есть это была ипотека в чистом виде.
Для справки: ипотека эта одна из форм залога, возникшая первоначально в сфере поземельного кредита. Слово ипотека имеет греческое происхождение; впервые введено Солоном в начале VI в. до н.э. До нового законодательства Солона все обязательства в Афинах обеспечивались личностью должника, который в случае их невыполнения мог попасть в рабство. Солон произвел прогрессивную конвертацию личной ответственности в имущественную. Выглядело это следующим образом. Кредитор ставил на имуществе должника (обычно на граничной меже его земель) столб. На столбе указывалось, что данное имущество служит обеспечением его претензий на определенную сумму. Отгадайте с двух раз, как назывался это столб? Угадали! Он назывался ипотекой. ;) Позднее название столба - ипотека - стало употребляться в переносном смысле, как обозначение залога. Удобства ипотеки было в том, что она не препятствовала переходу имущества от одного лица к другому, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. Но вернемся в XIX век.
Общество строительной взаимопомощи могли имели право заключать займы. Ссуды обыкновенно выдавались в размере 80-90% от стоимости дома с платежами в 6-8% и более. Для привлечения инвесторов, эти общества предоставляли особый вид членства: когда член общества не пользовался ссудой, но из своих взносов образовывал паи, на которые получал проценты или прибыль. Именно это сделало первоначально благотворительные общества коммерческими предприятиями. Существовали и общества взаимопомощи в чистом виде, когда из общей кассы, полученной из взносов, по жребию определялся член, который получал беспроцентную ссуду. Такие общества нашли свои отзвуки в известных в советское время «черных кассах», проблемы которых показаны в веселой советской комедии «Зигзаг удачи». Попутно общества взаимопомощи стимулировали самим фактом своего наличие другие строительные организации снижать стоимость жилья (конкуренция).
На конец 70-х годов XIX года в Англии было зарегистрировано семь тысяч таких обществ, а еще столько же было незарегистрированных. Число членов доходило до 800 тыс. при совокупной стоимости имущества в 17 млн. фунтов и совокупной сумме ссуд до 11 млн. фунтов стерлингов. В других странах этот опыт по каким-то причинам прижился куда хуже. Возможно тут дело в специфической деловой хватке англичан. А может быть дело в том, что в Англии существовало достаточное количество довольно зажиточных рабочих, а в других странах рабочий класс в основном вел такое существование, как это описывали Маркс и Энгельс. Но это мои личные предположения. Чтобы ответить на эти вопросы наверное надо иметь куда более обширные знания по этому историческому вопросу, которыми я не обладаю. Поэтому на сегодня свой рассказ о жилищном вопросе в истории закончу.
Площадь старинного Мюльгаузена
Несколько постов назад в моем журнале рассказывалось о том, как решался жилищный вопрос для простых семей. Тогда мы обсудили строительство для рабочих домов или поселков самими фабрикантами. Напомню, что существовало еще два пути разрешения жилищного вопроса для рабочих: создание акционерных компаний и рабочих жилищных товариществ, на базе паевых взносов для строительства жилья и забота органов местного самоуправления и государственной власти. Как это происходило?
Общества, которые занимались строительством жилья, в общем делились на два типа: а) акционерные общества и б) общества, основанные на взаимопомощи рабочих. Акционерные общества в свою очередь делились еще на две группы по типу извлекаемой прибыли: 1) общества, которые строили дома для того, чтобы затем сдавать квартиры в аренду и 2) общества, строящие целые усадебные поселения с тем, чтобы продавать отдельные дома рабочим семьям. Как видим, в те времена экономическое положение по крайней мере части рабочих было таково, что они могли даже покупать себе дома. И еще отметим, что сегодня в России строительные фирмы строят дома исключительно для продажи (квартир или коттеджей), но почему-то никто не строит домов для сдачи квартир в аренду. Известный по книгам доходный дом почему-то современными предпринимателями как вид бизнеса не рассматривается.
Но продолжим изучение опыта прошлых веков.
Первоначально общества, строящие дома для рабочих, частично выполняли благотворительные функции. Но довольно быстро выяснилось, что эта деятельность может стать вполне себе доходной. Родиной первых акционерных обществ по строительству жилья для рабочих стала Англия. Это не удивительно, учитывая что Англия в XIX веке бурно развивалась в промышленном плане, в города шел приток рабочих рук и жилья требовалось много. К концу XIX века английские акционерные общества вложили в постройку рабочих домов око 600 тыс. фунтов, причем более половины этой суммы приходилось на Лондон. Чистая прибыль составляла порядка 5-6%, а иногда и больше.
Характер построек был преимущественно казарменным. Однако строились и более привычные нам многоквартирные дома с вертикальным расположением отдельных квартир. Постепенно услугами этих строений стали пользоваться не одни только рабочие, но и вообще малоимущие классы, а в случаях с многоквартирными домами даже средний класс. Так собственно зародилась индустрия застройки городов многоквартирными домами (МКД). Другие страны (Германия, Россия) пытались перенять этот опыт, но в гораздо меньшей степени. В России многоквартирные дома вплоть до революции строились для средних классов.
Начало строительства целых коттеджных рабочих поселков связано с эльзасским городом под названием Мюльгаузен. В северо-восточной части города фабрикант Жан Дольфус построил более тысячи небольших коттеджей с садиками. Дольфус унаследовал вместе со своими тремя братьями хлопчатобумажную фабрику. В 1853 году основал общество «Жилища рабочих». За масштабное строительство для рабочих и за высокую степень благоустройства своих фабрик Дольфус даже стал мэром родного города. Для рабочих были устроены столовые, библиотеки, бани, школы. Схема покупки дома была следующей. В момент приобретения рабочий должен был внести 1/13 части этого дома. В Мюльгаузене это составляло 250-300 франков, т.е. полная цена коттеджа колебалась в размере 3250-¬3900 франков. Далее взимался годовой платеж для погашения (около 1/12 стоимости) и наемная плата, составлявшая около 5% от капитала. Средний срок выкупа дома составлял примерно 15 лет.
Другой тип строительства, т.е. строительные общества, основанные на взаимопомощи, представлял из себя что-то вроде целевых ссудно-сберегательных товариществ. В авангарде снова шла Англия. Эти общества появились в XIX веке и сперва назывались benefit building societies. Но в 1874 году вышел специальный акт, регулирующий их деятельность и они приобрели более промышленный характер. Эти общества взаимопомощи хотя и несколько отличались в разных странах и в разное время, но в целом процесс работы строился так. Члены общества должны были вносить еженедельный или ежемесячный взнос в кассу общества. Взамен общество предоставляло члену ссуду на приобретение или постройку дома. Дома, пока член общества полностью не погасит их стоимость, оставались в залоге у общества. То есть это была ипотека в чистом виде.
Для справки: ипотека эта одна из форм залога, возникшая первоначально в сфере поземельного кредита. Слово ипотека имеет греческое происхождение; впервые введено Солоном в начале VI в. до н.э. До нового законодательства Солона все обязательства в Афинах обеспечивались личностью должника, который в случае их невыполнения мог попасть в рабство. Солон произвел прогрессивную конвертацию личной ответственности в имущественную. Выглядело это следующим образом. Кредитор ставил на имуществе должника (обычно на граничной меже его земель) столб. На столбе указывалось, что данное имущество служит обеспечением его претензий на определенную сумму. Отгадайте с двух раз, как назывался это столб? Угадали! Он назывался ипотекой. ;) Позднее название столба - ипотека - стало употребляться в переносном смысле, как обозначение залога. Удобства ипотеки было в том, что она не препятствовала переходу имущества от одного лица к другому, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. Но вернемся в XIX век.
Общество строительной взаимопомощи могли имели право заключать займы. Ссуды обыкновенно выдавались в размере 80-90% от стоимости дома с платежами в 6-8% и более. Для привлечения инвесторов, эти общества предоставляли особый вид членства: когда член общества не пользовался ссудой, но из своих взносов образовывал паи, на которые получал проценты или прибыль. Именно это сделало первоначально благотворительные общества коммерческими предприятиями. Существовали и общества взаимопомощи в чистом виде, когда из общей кассы, полученной из взносов, по жребию определялся член, который получал беспроцентную ссуду. Такие общества нашли свои отзвуки в известных в советское время «черных кассах», проблемы которых показаны в веселой советской комедии «Зигзаг удачи». Попутно общества взаимопомощи стимулировали самим фактом своего наличие другие строительные организации снижать стоимость жилья (конкуренция).
На конец 70-х годов XIX года в Англии было зарегистрировано семь тысяч таких обществ, а еще столько же было незарегистрированных. Число членов доходило до 800 тыс. при совокупной стоимости имущества в 17 млн. фунтов и совокупной сумме ссуд до 11 млн. фунтов стерлингов. В других странах этот опыт по каким-то причинам прижился куда хуже. Возможно тут дело в специфической деловой хватке англичан. А может быть дело в том, что в Англии существовало достаточное количество довольно зажиточных рабочих, а в других странах рабочий класс в основном вел такое существование, как это описывали Маркс и Энгельс. Но это мои личные предположения. Чтобы ответить на эти вопросы наверное надо иметь куда более обширные знания по этому историческому вопросу, которыми я не обладаю. Поэтому на сегодня свой рассказ о жилищном вопросе в истории закончу.