Сага о покупке квартир
Несколько лет назад мы с родителями решили продать квартиру, а точнее, разменять двухкомнатную квартиру в центре, на двухкомнатную и однокомнатную не в центре. Решили-то решили, но до серьезных действий не доходило. Но вот, в этом году я взялась за проблему основательно, нашла офигенного риелтора (обращайтесь за контактами) и понеслось.
Еще полгода назад я не знала, как платить квартплату и где находится ЕИРЦ., но теперь готова поделиться своим небольшим опытом - как покупаются и продаются квартиры (вторичное жилье) - вдруг кому пригодится... По простому, своими словами.
Альтернативная сделка.
Итак, если вы продаете квартиру и одновременно на вырученные деньги покупаете другую (с доплатой или без) - это называется альтернативная сделка. Происходит она так: вы решаете продать квартиру, выставляете ее и ждете, пока найдется покупатель. Когда объявляется покупатель, вы заключаете с ним авансовый договор. По сути это договор о намерениях: вы обязуетесь продать ему квартиру в оговоренные сроки (обычно 2-3 недели), а он обязуется купить ее. Вам вносят небольшой аванс (тысяч 30-50), и если вы продадите квартиру кому-то другому, то возвращаете аванс в двойном размере, а если Покупатель не купит квартиру, то лишается уплаченного аванса. Цепочка может состоять из многих человек, то есть вы продаете и покупаете, тот у кого покупаете, тоже что-то покупает и так далее.
Поиск и налоговый вычет.
Получив аванс, начинаете подбирать квартиру для себя. Почему-то почти никто не показывает квартиры в выходные, поэтому приходится мотаться после работы, почти все показы (штук 20 их у меня было) происходили с 6 до 9 вечера. Не стесняйтесь задавать вопросы хозяевам: как они получили квартиру (по наследству, купили, просто приватизировали), сколько собственников и сколько прописанных, продают чтобы купить другую или просто так. Еще можно поймать у подъезда молодую мамашу с ребенком и поспрашивать: далеко ли до метро, как в округе с магазинами и пр.
Важный вопрос к хозяевам: как долго квартира оформлена в собственность. По закону, если вы продаете собственность, которой владеете меньше 3 лет, и стоит она больше миллиона рублей - вы должны уплатить государству налог с продажи. Разумеется, платить налог никто не хочет, поэтому обычно продавец и покупатель договариваются о том, что в договоре купли-продажи укажут сумму 900 тысяч рублей (до миллиона), а реально передадут всю сумму. Все об этом знают и все так делают, государство такие сделки регистрирует, и даже банки дают ипотеку (про ипотеку в следующей серии). Нам, как покупателю, такой вариант не очень выгоден - потому что мы, в свою очередь, имеем право на однократный налоговый вычет с покупки квартиры. Если вы купили квартиру по цене более 1 млн. рублей, в следующем году вы вправе вернуть 13% от уплаченной суммы, но не более чем с 2 млн. С 2 млн вы получите 260 тысяч, это приятная такая скидка. Сумму налоговая перечислит на сберкнижку или даст справку, которую можно отдать на работе в бухгалтерию и у вас не будут вычитать НДФЛ, пока не сумма не сравняется. Если квартиру покупаете вместе с кем-то, то все собственники имеют право на вычет, но сумма вычета делится на всех и каждый оформляет его самостоятельно. Получить вычет можно 1 раз в жизни. Соответственно лучше искать продавца, который владеет квартирой больше 3 лет и сможет указать в договоре полную стоимость сделки.
Сделка.
Подобрав квартиру, начинаем все проверять и договариваемся с нашим покупателем о дате сделки. Задача риелтора - проверить все документы, предоставленные продавцом, убедиться, что нет посторонних зарегистрированных, если квартира получена по наследству - то в чистоте этого наследства. К счастью, сама я этим не занималась.
И продавцу и покупателю надо взять выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженностей, еще иногда требуют справку из БТИ, поэтажный план и экспликацию (схему квартиры, с указанием площади каждого помещения). Еще с покупателя и продавца требуют нотариально заверенное заявление, что каждый из них не состоит в браке, либо заверенное согласие супруга на сделку. Если покупают или продают супруги вместе, то никаких согласий, конечно, не надо. Оформить это заявление у нотариуса стоит, по-моему, рублей 600. Если продавец получил квартиру по наследству, причем недавно, разумно будет взять с него нотариально заверенное обязательство, что при возникновении других наследников с претензиями, он будет самостоятельно решать с ними имущественные и материальные споры.
Итак, все всё и всех проверили и назначили дату сделки. Ваще я как-то думала, что сейчас это более цивилизованно делается - через счет переводится. Но нет, все по простому - наличкой. Для проведения сделки подойдет любой банк, который предоставляет в аренду сейфовые ячейки для сделок с недвижимостью. Есть банки, где для таких сделок все предусмотрено и подготовлено - имеются переговорные, сидит штатный нотариус, есть служба, которая занимается передачей документов на регистрацию. Но можно обойтись и без этого, просто все подготовить заранее и согласовать, а договор подписать хоть на коленке.
Все продавцы и все покупатели встречаются, читают заранее составленный договор купли-продажи. Если сделка альтернативная, то таких договоров будет 2: один между вами и вашим покупателем, второй между вами и тем, у кого покупаете вы.
В обоих договорах прописывается, что этот договор действителен только в случае регистрации второго. То есть не получится так, что вы квартиру продали, а сделка покупки почему-то сорвалась, или наоборот - или все, или ничего.
Еще в договоре прописываются сроки, в течение которых продавцы обязуются выписаться (обычно 2 недели после регистрации договора) и съехать (2-3 недели, как договоритесь). Передать квартиру продавец должен в укомплектованном для проживания состоянии, это значит что должна быть сохранена вся сантехника в ванной, мойка на кухне и плита. Плита для меня, кстати, была удивительна, и оставлять ее было жалко. Лучше проговорите эти моменты с продавцом и с покупателем заранее - может, она ему и не нужна нафиг. Мой покупатель потребовал оставить :(
Считаем деньги и оформляем с банком ячейку. Ячейка оформляется на покупателя (оплачивает ее тоже он, обычно на неделю-две, обойдется в несколько тысяч, еще могут взять залог за ключ - 1-2 тыс.), он кладет в нее деньги, закрывает на ключ и оставляет его у себя.
Банк предоставит договор, содержащий условия доступа к ячейке: продавец имеет право однократного доступа при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и ключа. Все документы (договор, свидетельства о собственности, выписки из домовой книги, нотариальные согласия супругов) передаются на регистрацию в Федеральное управление кадастра, картографии и чего-то там еще. Кто повезет передавать - обычно договариваются сами, может ваш агент, может их. Тому, кто поедет отдавать документы на регистрацию, надо выписать нотариальную доверенность на подачу документов (еще 1000 р.)
Регистрация тоже стоит денег, оплачивает покупатель, почему-то я забыла сколько: то ли 8 тыс., то ли 15. Срок регистрации сделки сейчас вроде сократился до 10 или 12 дней, но все равно это почти 2 недели, и по понедельникам это управление не работает. В день получения документов все снова встречаются в банке, проверяют полученные документы - для покупателей это новые свидетельства о собственности. Продавец в вашем присутствии пишет рукописную расписку, в которой указывает, что сумму такую-то получил, и все его устраивает. Написание этой расписки займет минут 15, потому что там надо указывать все паспортные данные всех участников сделки, и все писать от руки, получается такой листик А4. В обмен на расписку продавца, покупатель отдает им ключ от ячейки. Продавец идет забирать бапки, покупатель - обмывать свидетельство о собственности и ждать, пока продавец съедет.
Передача ключей и переезд.
Затем продавец и покупатель договариваются о дате передачи ключей, встречаются в квартире, покупатель осматривает квартиру на предмет наличия в ней унитаза, 2 раковин и плиты, и все подписывают акт передачи. Продавец показывает оплаченные квиточки за коммуналку и прочие платежи, если что-то он не успел доплатить, а месяц заканчивается - может отдать налом, как договоритесь. Не забудьте про домофон, у меня по нему долг оказался около 500 рублей, потому что в жизни никто за него не платил. Заранее обсудите, что продавец мог бы оставить в квартире (кухонные шкафы, еще что-то). Может оно ему не надо, а вам пригодится? Если вам ничего не надо, то проследите, чтобы из квартиры все было вынесено, потому что выкинуть мебель просто на помойку - вообще-то нельзя, за это штраф можно схлопотать. Для большого количества мусора надо заказывать контейнер, он стоит около 4000 тысяч. Альтернативный вариант - местный дворник, который вынесет все и сам выкинет за меньшую сумму, но меньше чем рублей за 500 - даже разговаривать не будет, а если мебели много - то приготовьте пару тыщ.
К переезду лучше начать готовиться заранее, распихать мелкие вещи по коробкам, самые ценные - подержать где-то у знакомых, чтобы не потерялось. Хотя фирмы по переездам щас очень профессиональные, грузчики - аккуратные. У меня на переезд 2-комнатной квартиры (при том что перевозили только мебель и технику, а все личные вещи я уже вывезла) ушел целый день (с 9 утра до 5 вечера) и 15 тысяч рублей.
Регистрация по месту жительства.
Чтобы выписаться и прописаться по новому адресу, идем уже в новое ЕИРЦ, приносим все документы (договор купли-продажи, свидетельство о собственности и паспорт), с документов заранее снимаем копии, потому что в ЕИРЦ не делают, а копии им нужны для оформления. Оставляете паспорт и копии, получаете справку, чтобы вместо паспорта показывать. Финансово-лицевой счет переоформят сразу, а регистрируют примерно неделю. Через неделю приходите за паспортом, и там уже стоят печати "Снят с учета" и "Зарегистрирован". Если надо кого-то прописать, кроме собственников, то обязательно должны придти все собственники и подтвердить, что не возражают. На прежнее место жительства новый ЕИРЦ сам отправит информацию о выписке, но говорят, что эти "корешки" идут иногда до месяца, а могут и вовсе потеряться. Поэтому если покупатель вашей старой квартиры будет переживать, что вы не выписались - ткните ему новый паспорт, а еще лучше - возьмите новую выписку из домовой книги по новому адресу. Тогда если корешки потеряются по дороге, он отнесет ее в ваш бывший ЕИРЦ, и они уже будут разбираться без вашего участия.
Ну, вот собственно, можно выдохнуть.
Наверное я упустила какие-то детали, но надеюсь, кому-то будет полезно. Мне, во всяком случае, было бы, потому что начиная в сентябре эту тягомотину, я вообще не представляла ничего, и без своего замечательного риелтора точно бы не справилась.
В следующей части, если не поленюсь, накатаю про оформление ипотеки. Это гораздо веселее и интереснее! :)
Еще полгода назад я не знала, как платить квартплату и где находится ЕИРЦ., но теперь готова поделиться своим небольшим опытом - как покупаются и продаются квартиры (вторичное жилье) - вдруг кому пригодится... По простому, своими словами.
Альтернативная сделка.
Итак, если вы продаете квартиру и одновременно на вырученные деньги покупаете другую (с доплатой или без) - это называется альтернативная сделка. Происходит она так: вы решаете продать квартиру, выставляете ее и ждете, пока найдется покупатель. Когда объявляется покупатель, вы заключаете с ним авансовый договор. По сути это договор о намерениях: вы обязуетесь продать ему квартиру в оговоренные сроки (обычно 2-3 недели), а он обязуется купить ее. Вам вносят небольшой аванс (тысяч 30-50), и если вы продадите квартиру кому-то другому, то возвращаете аванс в двойном размере, а если Покупатель не купит квартиру, то лишается уплаченного аванса. Цепочка может состоять из многих человек, то есть вы продаете и покупаете, тот у кого покупаете, тоже что-то покупает и так далее.
Поиск и налоговый вычет.
Получив аванс, начинаете подбирать квартиру для себя. Почему-то почти никто не показывает квартиры в выходные, поэтому приходится мотаться после работы, почти все показы (штук 20 их у меня было) происходили с 6 до 9 вечера. Не стесняйтесь задавать вопросы хозяевам: как они получили квартиру (по наследству, купили, просто приватизировали), сколько собственников и сколько прописанных, продают чтобы купить другую или просто так. Еще можно поймать у подъезда молодую мамашу с ребенком и поспрашивать: далеко ли до метро, как в округе с магазинами и пр.
Важный вопрос к хозяевам: как долго квартира оформлена в собственность. По закону, если вы продаете собственность, которой владеете меньше 3 лет, и стоит она больше миллиона рублей - вы должны уплатить государству налог с продажи. Разумеется, платить налог никто не хочет, поэтому обычно продавец и покупатель договариваются о том, что в договоре купли-продажи укажут сумму 900 тысяч рублей (до миллиона), а реально передадут всю сумму. Все об этом знают и все так делают, государство такие сделки регистрирует, и даже банки дают ипотеку (про ипотеку в следующей серии). Нам, как покупателю, такой вариант не очень выгоден - потому что мы, в свою очередь, имеем право на однократный налоговый вычет с покупки квартиры. Если вы купили квартиру по цене более 1 млн. рублей, в следующем году вы вправе вернуть 13% от уплаченной суммы, но не более чем с 2 млн. С 2 млн вы получите 260 тысяч, это приятная такая скидка. Сумму налоговая перечислит на сберкнижку или даст справку, которую можно отдать на работе в бухгалтерию и у вас не будут вычитать НДФЛ, пока не сумма не сравняется. Если квартиру покупаете вместе с кем-то, то все собственники имеют право на вычет, но сумма вычета делится на всех и каждый оформляет его самостоятельно. Получить вычет можно 1 раз в жизни. Соответственно лучше искать продавца, который владеет квартирой больше 3 лет и сможет указать в договоре полную стоимость сделки.
Сделка.
Подобрав квартиру, начинаем все проверять и договариваемся с нашим покупателем о дате сделки. Задача риелтора - проверить все документы, предоставленные продавцом, убедиться, что нет посторонних зарегистрированных, если квартира получена по наследству - то в чистоте этого наследства. К счастью, сама я этим не занималась.
И продавцу и покупателю надо взять выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженностей, еще иногда требуют справку из БТИ, поэтажный план и экспликацию (схему квартиры, с указанием площади каждого помещения). Еще с покупателя и продавца требуют нотариально заверенное заявление, что каждый из них не состоит в браке, либо заверенное согласие супруга на сделку. Если покупают или продают супруги вместе, то никаких согласий, конечно, не надо. Оформить это заявление у нотариуса стоит, по-моему, рублей 600. Если продавец получил квартиру по наследству, причем недавно, разумно будет взять с него нотариально заверенное обязательство, что при возникновении других наследников с претензиями, он будет самостоятельно решать с ними имущественные и материальные споры.
Итак, все всё и всех проверили и назначили дату сделки. Ваще я как-то думала, что сейчас это более цивилизованно делается - через счет переводится. Но нет, все по простому - наличкой. Для проведения сделки подойдет любой банк, который предоставляет в аренду сейфовые ячейки для сделок с недвижимостью. Есть банки, где для таких сделок все предусмотрено и подготовлено - имеются переговорные, сидит штатный нотариус, есть служба, которая занимается передачей документов на регистрацию. Но можно обойтись и без этого, просто все подготовить заранее и согласовать, а договор подписать хоть на коленке.
Все продавцы и все покупатели встречаются, читают заранее составленный договор купли-продажи. Если сделка альтернативная, то таких договоров будет 2: один между вами и вашим покупателем, второй между вами и тем, у кого покупаете вы.
В обоих договорах прописывается, что этот договор действителен только в случае регистрации второго. То есть не получится так, что вы квартиру продали, а сделка покупки почему-то сорвалась, или наоборот - или все, или ничего.
Еще в договоре прописываются сроки, в течение которых продавцы обязуются выписаться (обычно 2 недели после регистрации договора) и съехать (2-3 недели, как договоритесь). Передать квартиру продавец должен в укомплектованном для проживания состоянии, это значит что должна быть сохранена вся сантехника в ванной, мойка на кухне и плита. Плита для меня, кстати, была удивительна, и оставлять ее было жалко. Лучше проговорите эти моменты с продавцом и с покупателем заранее - может, она ему и не нужна нафиг. Мой покупатель потребовал оставить :(
Считаем деньги и оформляем с банком ячейку. Ячейка оформляется на покупателя (оплачивает ее тоже он, обычно на неделю-две, обойдется в несколько тысяч, еще могут взять залог за ключ - 1-2 тыс.), он кладет в нее деньги, закрывает на ключ и оставляет его у себя.
Банк предоставит договор, содержащий условия доступа к ячейке: продавец имеет право однократного доступа при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и ключа. Все документы (договор, свидетельства о собственности, выписки из домовой книги, нотариальные согласия супругов) передаются на регистрацию в Федеральное управление кадастра, картографии и чего-то там еще. Кто повезет передавать - обычно договариваются сами, может ваш агент, может их. Тому, кто поедет отдавать документы на регистрацию, надо выписать нотариальную доверенность на подачу документов (еще 1000 р.)
Регистрация тоже стоит денег, оплачивает покупатель, почему-то я забыла сколько: то ли 8 тыс., то ли 15. Срок регистрации сделки сейчас вроде сократился до 10 или 12 дней, но все равно это почти 2 недели, и по понедельникам это управление не работает. В день получения документов все снова встречаются в банке, проверяют полученные документы - для покупателей это новые свидетельства о собственности. Продавец в вашем присутствии пишет рукописную расписку, в которой указывает, что сумму такую-то получил, и все его устраивает. Написание этой расписки займет минут 15, потому что там надо указывать все паспортные данные всех участников сделки, и все писать от руки, получается такой листик А4. В обмен на расписку продавца, покупатель отдает им ключ от ячейки. Продавец идет забирать бапки, покупатель - обмывать свидетельство о собственности и ждать, пока продавец съедет.
Передача ключей и переезд.
Затем продавец и покупатель договариваются о дате передачи ключей, встречаются в квартире, покупатель осматривает квартиру на предмет наличия в ней унитаза, 2 раковин и плиты, и все подписывают акт передачи. Продавец показывает оплаченные квиточки за коммуналку и прочие платежи, если что-то он не успел доплатить, а месяц заканчивается - может отдать налом, как договоритесь. Не забудьте про домофон, у меня по нему долг оказался около 500 рублей, потому что в жизни никто за него не платил. Заранее обсудите, что продавец мог бы оставить в квартире (кухонные шкафы, еще что-то). Может оно ему не надо, а вам пригодится? Если вам ничего не надо, то проследите, чтобы из квартиры все было вынесено, потому что выкинуть мебель просто на помойку - вообще-то нельзя, за это штраф можно схлопотать. Для большого количества мусора надо заказывать контейнер, он стоит около 4000 тысяч. Альтернативный вариант - местный дворник, который вынесет все и сам выкинет за меньшую сумму, но меньше чем рублей за 500 - даже разговаривать не будет, а если мебели много - то приготовьте пару тыщ.
К переезду лучше начать готовиться заранее, распихать мелкие вещи по коробкам, самые ценные - подержать где-то у знакомых, чтобы не потерялось. Хотя фирмы по переездам щас очень профессиональные, грузчики - аккуратные. У меня на переезд 2-комнатной квартиры (при том что перевозили только мебель и технику, а все личные вещи я уже вывезла) ушел целый день (с 9 утра до 5 вечера) и 15 тысяч рублей.
Регистрация по месту жительства.
Чтобы выписаться и прописаться по новому адресу, идем уже в новое ЕИРЦ, приносим все документы (договор купли-продажи, свидетельство о собственности и паспорт), с документов заранее снимаем копии, потому что в ЕИРЦ не делают, а копии им нужны для оформления. Оставляете паспорт и копии, получаете справку, чтобы вместо паспорта показывать. Финансово-лицевой счет переоформят сразу, а регистрируют примерно неделю. Через неделю приходите за паспортом, и там уже стоят печати "Снят с учета" и "Зарегистрирован". Если надо кого-то прописать, кроме собственников, то обязательно должны придти все собственники и подтвердить, что не возражают. На прежнее место жительства новый ЕИРЦ сам отправит информацию о выписке, но говорят, что эти "корешки" идут иногда до месяца, а могут и вовсе потеряться. Поэтому если покупатель вашей старой квартиры будет переживать, что вы не выписались - ткните ему новый паспорт, а еще лучше - возьмите новую выписку из домовой книги по новому адресу. Тогда если корешки потеряются по дороге, он отнесет ее в ваш бывший ЕИРЦ, и они уже будут разбираться без вашего участия.
Ну, вот собственно, можно выдохнуть.
Наверное я упустила какие-то детали, но надеюсь, кому-то будет полезно. Мне, во всяком случае, было бы, потому что начиная в сентябре эту тягомотину, я вообще не представляла ничего, и без своего замечательного риелтора точно бы не справилась.
В следующей части, если не поленюсь, накатаю про оформление ипотеки. Это гораздо веселее и интереснее! :)