Проблемы управления долгостроем
Долгостроем обычно называют объекты незавершенного строительства, по которым неоднократно и на длительное время переносятся плановые сроки ввода в эксплуатацию.
Основная причина, как правило, это отсутствие финансирования строительства, реже строительство приостанавливают из-за нарушений технологии или при отсутствии ИРД. Главная проблема в такой ситуации, существенно влияющая на техническое состояние незавершенного объекта, это затягивание решения о приостановке строительства и консервации объекта. Обычно все ждут, что деньги со дня на день появятся или нарушения устранят и строительство продолжится. Но денег нет, объект стоит без консервации, начинается его сверхнормативный износ, то есть ухудшение технического состояния его конструкций и систем. Поэтому самое важное для инвестора в такой ситуации - принять своевременное решение о консервации незавершенного строительства.
Что нужно знать о консервации долгостроя
Необходимо по возможности завершить технологические этапы работ: осуществить временный отвод грунтовых вод и атмосферных осадков, организовать хранение и защиту неиспользованных стройматериалов, ограничить несанкционированный доступ на стройплощадку, организовать охрану стройплощадки и контроль за техническим состоянием конструктивных элементов и систем, задокументировать с подрядчиками выполненные объемы работ и гарантии по ним, осуществить страхование гражданской ответственности и от рисков ущерба, обеспечить сохранность проектной и исполнительной документации. Все эти мероприятия позволят оперативно и без ущерба для объекта возобновить строительство при наличии средств.
В данном случае к стоимости строительства приплюсовываются стоимость мероприятий по консервации и стоимость мероприятий по содержанию незавершенного объекта. Чем больше будет длиться период консервации, тем больше будет расти эта статья расходов. Если консервация проведена своевременно и правильно, то существенного увеличения расходов финансовых средств из-за износа конструкций и систем объекта при возобновлении строительства возможно избежать.
Покупка долгостроя
Если инвестором принимается решение о приобретении незавершенного строительного объекта, то здесь технические риски (риски технического состояния) будут играть меньшую роль, чем риски правовые, связанные с участком и разрешительной документацией. При приобретении такого актива необходимо для возводящегося объекта провести всесторонний due diligence (должная добросовестность, процедура формирования объективного представления об объекте инвестирования). В группу экспертов, конечно же, должны быть включены строители, которые и определят, насколько текущее состояние здания соответствует документам. Здесь необходимо учесть, что чем более высока степень готовности приобретаемого объекта, то есть, чем выше стоимость незавершенного строительства в совокупной стоимости актива, тем более солидный вес в его оценке будут иметь риски, связанные с его техническим состоянием.
В период общемирового финансового кризиса и сразу после него на рынке было немало сделок, связанных с продажей незавершенных объектов по достаточно привлекательным ценам. С другой стороны, некоторые из застройщиков до сих пор не смогли справиться с последствиями кризиса и имеют на балансах немало объектов незавершенного строительства, которые уже, видимо, можно и нужно отнести к долгострою со всеми его проблемами. К тому же достаточно неопределенной остается развитие экономической ситуации в связи с санкциями ЕС и США против России. Что в частности может в девелопинге вернуть ситуацию к примерному состоянию на 2012 год.
Деятельность управляющей компании
Что касается проблем на таких объектах, то обычно здесь не совсем верно понимается суть деятельности управляющей компании, поскольку ее основная активность начинается после ввода здания в эксплуатацию. До этого момента инвестор, заказчик и генподрядчик являются главными действующими лицами. Именно они организуют консервацию объекта, его расконсервацию и принимают решение о завершении строительства. Пока не было на рынке примеров, чтобы заказчик или генподрядчик приглашали УК для технического обслуживания объекта на этапе консервации.
На данном этапе управляющие и эксплуатационные компании могут привлекаться только как консультанты, когда необходимо провести оценку объекта при его продаже или реконцепцию для обоснования инвестиций новым инвесторам. Даже оценка незавершенки это больше задача оценщиков.
Из опыта строителей вытекает следующее: при переходе прав собственности на строящийся объект и смены команды проекта самая большая проблема - это исполнительная документация. Дело в том, что при проблемах с финансированием в первую очередь перестают платить подрядчикам, и они не передают исполнительную документацию на выполненные работы. Из этого вытекает необходимость проведения достаточно трудоемкого обследования объекта с целью установления фактически выполненных работ, сопоставления выполненных объемов со сметной документацией, установления объемов незавершенки для последующей организации завершения строительства. Также требует внимания проблема разукомплектования технологического оборудования, установленного на объекте. Но данная проблема может возникнуть, если степень готовности объекта достаточно высока (уже установлено инженерное оборудование), но в период консервации не был ограничен доступ на объект, то есть собственники сэкономили на охране.
Статья с сайта МАТОРИН-УН