Доходные дома и решение квартирного вопроса
Московский «Чайный дом на Мясницкой», до революции это был доходный дом.
В России принят закон о некоммерческом найме жилья. Проект федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» был разработан группой авторов при участии Галины Хованской и Министерства строительства и ЖКХ РФ. По задумке авторов документа, он должен создать условия для массового строительства так называемых доходных домов, где все квартиры будут предназначены для сдачи в аренду.
Главный упор делается на возможность длительного найма - на срок от трех до десяти лет по ценам в несколько раз ниже рыночных. Чтобы сделать такие проекты интересными для застройщиков, власти обещают практически бесплатно предоставлять им землю, освободить от затрат на подключение к коммуникациям, а также договориться с банками о выдаче льготных кредитов на строительство.
Это не первая попытка приступить к массовому строительству доходных домов. Первый доходный дом после 1917 года был построен в Москве в 2003 года (в Большом Николоворобинском переулке в районе станции метро «Китай-город»). Юридической базой для его строительства стало постановление правительства Москвы № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». Полномочия по распоряжению жилыми и нежилыми помещениями в доходном доме постановление предоставляло ГУП «Мосжилкомплекс». Тот доходный дом жилищную проблему Москвы решить не мог, в нем было всего 47 квартир. Да и стоимость аренды квартиры в этом доме порядка 120-125 тыс. руб. в месяц.
Другой попыткой приступить к строительству доходных домов стала программа возведения бездотационных домов Минрегионразвития. Старт программе был дан в 2011 году. Предполагалось, что к 2020 году доля доходных домов в общем объеме жилого строительства составит 20%. Однако в целом проект для потенциальных инвесторов был не слишком интересен из-за низкой окупаемости. Куда проще и эффективней, построив дом, быстро распродать в нем квартиры и забыть про него. А с доходным домом надо возиться долго. То есть идея доходных домов как-то не очень совпадает с традициями, сложившимися в российском бизнесе. Как не печально, но в России редкий бизнесмен строит свою стратегию на длительной окупаемости проекта.
Теперь вот принят новый закон. На данный момент в эксперименте по строительству объектов жилья некоммерческого найма уже согласились власти Ленинградской, Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей, а также Москвы. В регионах пройдут переговоры с банками о выдаче кредитов девелоперам на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%. Строительство арендного жилья будет проходить за счет девелопера, который будет освобожден от затрат на подключение объекта к коммуникациям. Аренда однокомнатной квартиры ориентировочно оценивается в 8012 руб. в месяц, а срок окупаемости проектов предположительно составит около 13 лет.
Конечно если бы такое произошло в массовом порядке, то напряженность в сфере жилья, особенно для молодых семей, это во многом сняло бы. Пока все зависит от интереса девелоперов. Если они увидят тут свой коммерческий интерес, то дело пойдет. Правда повторю, окупаемость в 13 лет для российского бизнеса это очень неинтересные сроки. Даже можно сказать: очень-очень-очень неинтересные. На мой взгляд потянуть такой проект могут только государственные компании. Но таких сейчас (вроде ГосМоскваСтроя) раз-два и обчелся. Поэтому у меня пока большие сомнения по поводу массового строительства доходных домов для людей с средним достатком.