Управление недвижимостью как бизнес
Сегодня немного теории. Чаще всего, говоря про недвижимость, оперируют такими понятиями, как жилая и коммерческая, под коммерческой подразумевая офисы, ТЦ и т.п., а под жилок многоквартирные дома (МКД). На мой взгляд это не очень верно. Потому что и жилые дома могут быть коммерческими, и нежилая недвижимость может быть некоммерческой.
Недвижимость на законодательном уровне делится на нежилую (складская, административная т.е. офисная и торговая) и жилую (многоквартирные дома, жилые поселки). Некоторым особняком стоит гостиничная недвижимость, потому что с точки зрения законодательства это нежилая недвижимость, но используется для временного проживание людей. Поэтому логично ее все же отнести к жилой недвижимости, тем более к жилой логично относить апартамент-отели.
Хотя по гамбургскому счету если, то очень часто встречаются объекты смешенного типа. Например к какому типу отнести здание с жилыми квартирами и магазином на первом этаже? Это приводит к тому, что отнесение к тому или иному функциональному виду зданий происходит чисто логически по степени преобладания площадей такого вида в общем объеме площадей здания.
Подразделение на коммерческую и не коммерческую недвижимость следует производить в соответствии с целями ее собственника. Причем по моему это подразделение в нежилой недвижимости не всегда очевидно, ввиду разнообразия подходов существующих на рынке. Одни считают, что офис, в котором размещается сам владелец, не является коммерческой недвижимостью, т.к. он не сдает его в аренду. Есть мнение и что он занимает офис с целью занятия в нем коммерческой деятельностью, значит это все-таки коммерческая недвижимость. Некоторые объекты, не сдаваемые в аренду и используемые в некоммерческих целях (например государственные образовательные учреждения) вполне логично считать некоммерческой и одновременно нежилой недвижимостью. Хотя в действительности большинство объектов нежилой недвижимости стоит относить к коммерческой недвижимости. И по этой причине, видимо, их отождествляют между собой. С жилой недвижимостью все намного проще. Если сдается в аренду, то это коммерческая, если нет, то не коммерческая.
Рынок коммерческой жилой недвижимости в России практически отсутствует, у нас нет, подобно зарубежной практике, крупных владельцев жилой недвижимости, стратегия владения которых заключается в получении дохода на сдаче жилья в аренду. А ведь до революции так называемые доходные дома являлись весьма известным видом бизнеса. Но видимо для России пока не пришло время. Сложно правда сказать в чем причина. Пресловутый застройщик, то есть строительная компания, построив и сдав дом, стремится как можно скорее распродать все квартиры. Но если учесть, что в Москве огромная часть квартир сдается их хозяевами в аренду, причем цены колеблются примерно от 1 тыс. долларов за однушку, то можно уверенно сказать, что существует большой спрос на аренду квартир по коммерческим ценам. Власти Москвы кстати в прошлом году стали диспутировать о строительстве коммерческого жилья. Но пока дальше разговор продвижения не заметно.
При всей кажущейся схожести приемов управления недвижимостью, на самом деле не так много управляющих компаний, готовых работать и с жилой, и с нежилой недвижимостью. Разные ДЕЗы разумеется работают только с МКД. Но и многие частные УК ориентируются в основном либо на жилую, либо не нежилую недвижимость. Очень мало компаний из коммерции пробуют себя в жилье, а если пробуют, то не редко быстро остывают к этому сегменту. В этом нет ничего удивительного, потому что сфера управления жилой недвижимостью при кажущемся сходстве с их основной сферой на практике шокирует своими дикими правилами, маловразумительной экономической моделью и очень низким имиджем отрасли. Работать на непонятные перспективы в обстановке полной неопределенности и экономической нестабильности под прессом административного произвола готовы немногие. В редких случаях такие компании работают на одном-двух объектах высокого класса с высокой марженальностью. Компаний, которые выросли из управления жильем в участника рынка управления коммерческой недвижимостью похоже вообще не существует.
Экономика в управлении жилой недвижимостью в целом хуже, чем в коммерческой недвижимости, но привлекает потенциальный размер рынка и общественная значимость данной отрасли. Основными проблемами на рынке жилой недвижимости можно назвать следующие:
- Зарегулированность отрасли до состояния абсурда, законодательная база состоит из сотен документов, не редко абсурдных по своей сути; причем постоянное вмешательство государства и принятие все новых и новых законов и постановлений (а то и создание новых органов, как недавно создан6ое министерство строительства и ЖКХ), запутывает ситуацию еще больше.
- Немыслимая коррупция; весь рынок поделен по феодальному принципу между «вассалами» Вклиниться в него независимой компании почти равносильно победе в неравной битве;
- Неготовность государства к действительно необходимым реформам; власть ограничивается популистскими действиями не решающими проблему, а часто, наоборот, ухудшающими положение едва зародившихся независимых операторов. В этой связи можно указать последнюю идею лицензирования, которое собираются отдать в руки губернаторов. Такой подход убьет все что осталось, особенно в Москве, где Собянин под дудку Бирюкова несет в народ идею единого оператора на весь город - ГБУ Жилищник, который представляют из себя по сути старый ДЕЗ, только многократно раздувшийся и поглотивший всех остальных. Нечего и говорить, что тем самым прямо попираются основы свободной конкуренции, закрепленные в Конституции.
- Очень плохой имидж отрасли в целом, который отпугивает порядочные компании, заботящиеся о своей репутации. Доверие со стороны потребителей нужно зарабатывать годами, а для этого нужно иметь очень крепкие нервы.
Основная причина, почему в управление жилой недвижимости столько проблем связана не с ее технической особенностью (объекты жилой недвижимости обычно достаточно просты с инженерной точки зрения), а с парадоксальной структурой собственности.
Многоквартирный дом (МКД) может иметь и тридцать, и сто, и более хозяев. У каждого из них своя история приобретения и стратегия владения собственностью, разные социальные статусы, возрастные группы и ментальные предпочтения. Не сложно предположить, что их мнения настолько различны, что порой противоположны. Кто хоть раз присутствовал на собраниях собственников МКД для решения даже самого простого вопроса, знает, в какой бессмысленный ор и взаимную ругань оно часто перерастает.
Это подогревается еще и тем, что фактически многоквартирного дома (МКД), как объекта права не существует. Есть отдельно зарегистрированные квартиры (отдельные объекты права), в которых собственник полноправный владелец, а связь его с остальными владельцами есть только в силу закона, но нигде в регистрационных документах не отражена. По этой причине собственники в абсолютном большинстве случаев выступают обособленно друг от друга. И даже законодательно оформленные правила главенства мнения большинства не редко разбиваются о некомпетентность судов и исполнительной власти.
Кроме того законодательство неверно формирует образ управляющей компании, как исполнителя сервисов по ремонту и уборке, в то время как управляющая компания должна заниматься лишь правильной организацией этих сервисов, для чего должна приводить к общему знаменателю разрозненные мнения всех собственников, определяя точки пересечения их целей и предпочтений.
В обстановке полной разрозненности жильцов судя по всему наиглавнейшей задачей является их объединение, сплочение, обучение юридическим и экономическим основам самоуправления. Таким образом управление можно поделить на две основные задачи:
- Управление содержанием объекта (разработка программ обслуживания и контроль за исполнителями) и
- Функциональное управление объектом (управление социальной средой).
Если первая задача затруднена порой лишь экономическими причинами, то вторая задача трудна в силу полного отсутствия методологии и специалистов в данной предметной области, а именно правильно решение второй задачи дает импульс для решение первой.