Кто заплатит за доску объявлений?
Читатель fedorefr в предыдущем посте вопросов и ответов задал следующий вопрос:
«По Постановлению 354 на МКД должны быть установлены доски объявлений. Наша УК без нашего ведома договорилась с местной рекламной компанией, что та изготовит и установит эти доски на каждом подъезде бесплатно (для УК), взамен получая добро размещать там свою рекламу. Причем бОльшая часть этих досок (по сути - рекламных стендов) закрыта стеклом и закреплена заклепками (при смене рекламы они заклепки срезают, а потом спец.инструментом ставят обратно).
Соответственно, использовать стенды по прямому назначению невозможно. Мы написали директору рекламной компании, что без решения общего собрания собственников размещение рекламы на нашем общем имуществе незаконно. Он ответил - "нет, это наши рекламные стенды; или все остается как есть, или мы их снимем".
1) правы ли мы, возражая против размещения рекламы?
2) если доски будут сняты рекламной компанией, мы будем требовать от УК установку новых. Вправе ли УК в этом случае потребовать с жильцов дополнительные средства? Или же установка досок объявлений должна быть произведена за счет имеющихся средств, поступаемых в УК по статье "содержание и текущий ремонт"?»
Поскольку ответ получился весьма пространным, а ситуация довольно типична, решил ответы вынести из комментариев отдельным постом:
Ответ: В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. На основании указанной нормы размещение рекламных стендов считается незаконным. А стенды со сторны УК должны устанавливаться не за счет собственников помещений. Поэтому уверенно требуете от своей УК установки стендов для нормального использования.
После этого был задан уточняющий вопрос:
«Но "стенды со стороны УК должны устанавливаться не за счет собственников помещений" - как это обосновать? Т.е. на основании чего это так?»
Ответ: Не буду перечислять все нормативные документы, начиная с Жилищного кодекса (уже упомянутый п. 3 ч. 2 ст. 44), но хотя бы на основе договора с УК. Схема взаимоотношений с управляющей компанией следующая (я многократно об этом писал). Есть МКД (многоквартирный дом), в этом доме есть собственники. Вариации различные: от полностью муниципального дома до дома, где все квартиры находятся в чьей-то собственности. Собственники должны заботится о своем доме. Для этого они как правило создают товарищество собственников (ТСЖ) или другое объединение, которое решает как управлять домом. ТСЖ может взять на себя все функции по обслуживанию дома (что весьма хлопотно), или нанять для обслуживания управляющую компанию (будь то ГУП ДЕЗ или частная УК). Беря дом в управление, УК заключает договора с каждым собственником в отдельности. В договоре в частности перечисляются (обычно в приложении к договору) все виды работ, которые будет выполнять УК и их стоимость.
На основе этого перечня высчитывается общая сумма, которую УК должна получать с дома ежемесячно. Эта сумма делится между всеми жильцами пропорционально их жилплощади. Такова общая схема. После подписания договора УК не имеет право взимать с жильцов какую-либо дополнительную плату за какие-либо дополнительные услуги иначе кроме как по решению собрания собственников или индивидуально, например когда жилец за отдельную плату приглашает представителя УК выполнить какую-то работу в своей квартире. В договоре обычно указан перечень дополнительных платных услуг.
Второе важное обстоятельство. Любой собственник квартиры помимо того, что владеет своей квартирой, является также совокупным владельцем общедомовой собственности (подъездов, подвалов, кровли, чердаков, лифтовых шахт и т.д.) пропорционально площади своей квартиры. Это означает, что без его согласия УК не имеет право использовать эти пространства кроме как по их прямому назначению. В состав дома может входить также придомовая территория, которой также совокупно владеют собственники квартир и которые совокупно решают что делать с этой территорией.
Собственники могут решить, что на придомовой территории должны быть установлены информационные стенды. Это их право. Собственники (обычно через ТСЖ) могут поручить выполнить это своей УК. Но поскольку это работа, которая не оговорена в договоре, то собственники разумеется должны сами изыскать средства для установки этих информационных стендов и оплатить их своей УК.
А вот УК самостоятельно не может принять решение по установке стендов и обязать оплатить их установку жильцов. Она может только вынести это предложение на решение общего собрания собственников. Тоже самое и с рекламой на площадях, входящих в состав общедомового имущества. Только собрание собственников может принять решение о том, что такая реклама должна быть размещена. УК самостоятельно такого решения принимать не имеет право. Все права и обязанности УК перечислены в договоре. Если хотите ознакомиться с ним, а у Вас его нет (по какой-то причине), то можете затребовать в УК копию договора на обслуживание Вашего дома. УК обязана Вам предоставить эту копию. И вот на основе этой копии Вы легко можете сообщить, что установка рекламных щитов не предусматривалась, поэтому такая установка может производиться только с согласия собрания собственников жилья.
В 354 постановлении ничего не говорится о необходимости установить доски объявлений. Доски объявлений упоминаются только в пункте п) части 31 (раздел IV. Права и обязанности исполнителя): «предоставить потребителю (путем указания в договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, а также размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (жилой дом или комплекс жилых домов), а также на досках объявлений, расположенных в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей) следующую информацию. . . . ».
Постановление исходит из того, что такие доски имеются во всех подъездах и обязывает УК размещать на этих досках определенную информацию. Первичным является то, что УК должна предоставлять информацию о себе (название, адрес, телефон и т.п.). И оговаривается, что эта информация должна быть размещена как минимум на досках объявлений в подъездах или на придомовой территории. Но в этом постановлении ничего не говорится о том, что эти доски должны быть размещены если и там нет. Потому что УК может любым другим способом проинформировать жильцов. По логике конечно доска должна быть. Чаще всего это обычная небольшая доска в подъезде или возле подъезда. Стоимостью в копейки. Но даже на установку таких досок УК должна получить согласие собственников. При этом должна быть оговорена и форма таких досок. Не может быть и речи, чтобы УК только сама регулировала право размещать на таких досках информацию. Постановление 354 требует от УК размещения на таких досках определенной информации о своей деятельности, но она не дает права УК получать такие доски в свое безраздельное пользование.
Если эти доски будут установлены по решению собственников, то они принадлежат собственникам дома, как и все остальное общедомовое имущество и только собственники (через ТСЖ например) могут решать что размещать, а что не размещать на таких досках.
С другой стороны, если есть фирма, которая готова их оплатить, но чтобы там была их реклама, то почему бы собственникам дома не согласиться? При условии конечно, что к рекламе на таком стенде будут предъявлены те же требования, что и к рекламе в СМИ. По закону о СМИ рекламным считается такое СМИ, в котором процент рекламных площадей превышает сколько-то процентов от общей площади. Сейчас не помню точный процент, но кажется 25%. Тоже самое можно распространить на доску объявлений. Если есть фирма, которая хочет поставить там свою рекламу, то она не должна занимать более 25% (точный процент надо уточнить) от всей площади, иначе такая доска будет считаться рекламным стендом. Кроме того, поскольку на такой доске еще и УК должна размещать свою информацию, то собственники могут оговорить, что при этом еще должно остаться сколько-то процентов полезной площади (например 50% от полезной площади доски), на которой объявления могут размещать жильцы. И конечно же эти площади должны быть доступны для размещения объявлений. Возможен вариант, когда стенд закрыт стеклом, но представители ТСЖ имеют к нему доступ и любой жилец, который хочет разместить объявление, передает его в ТСЖ, а то обязано разместить его на стенде. Такой вариант даже лучше, потому что предотвратит самовольное расклеивание объявлений сторонними посетителями.
В общем вариантов немало. Но в любом случае УК не имеет право навязывать жильцам какие-то решения вопросов иначе, как через согласие собственников (Жилищный кодекс РФ). УК, договорившись с рекламодателем, не поставив об этом в известность собственников, превысила свою компетенцию. Однако директор рекламной фирмы, который заявил: «это наши рекламные стенды; или все остается как есть, или мы их снимем» тоже неправ. Любая реклама размещается на платной основе. В данном случае рекламная фирма расплатилась «натурой», т.е. изготовлением досок объявлений. И таким образом эти доски уже принадлежат собственникам МКД. Следовательно попытка рекламной фирмой демонтажа тих досок можно рассматривать, как воровство общедомового имущества и подать на них в суд, а заодно и на УК, которая не обеспечила сохранность общедомового имущества. Во всяком случае я бы так и сделал.
Возможно были еще какие-то нарушения. Собственники должны потребовать от УК копию договора с рекламной фирмой, тщательно его изучить. В договоре должно быть указано либо то, что рекламная фирма в качестве оплаты изготавливает доски (с размещением своей рекламы), но таким образом это уже доски, ставшие частью общедомового имущества. Либо доски остаются собственностью фирмы (и в таком случае она имеет право их забрать), но тогда в договоре должна быть указана сумма, за которую рекламная фирма арендует часть общедомового имущества для размещения своих рекламных досок. Или - или. Тогда надо задать вопрос руководству управляющей компании: куда пошли эти деньги и на каком основании деньгами собственников (деньги за рекламу) УК распорядилась по собственному усмотрению? И тут одно из двух: либо у собственников украдены деньги за аренду рекламной фирмой части общедомового имущества, либо у них украдена (или может быть украдена) часть общедомового имущества в виде досок объявлений.
Для начала лучше объяснить все это своей УК и той рекламной фирме и прийти к решению, которое устроит все три стороны: реклама фирмы занимает не более 25% площадей, жильцы получают для своих объявлений не менее 40-50% площадей и свободный доступ к размещению. Если УК или рекламная фирма откажутся, то нужно идти в суд. На кого подавать: на УК или на рекламную фирму, это уже зависит от условий договора между УК и этой фирмой. Копию этого договора УК обязана предоставить собственникам, поскольку она использовала общедомовое имущество для размещения досок.
Эта история служит красноречивым свидетельством того, как даже в совершено незначительных делах может произойти ущемление прав собственников, если они не очень хорошо знают свои права.
И всегда надо иметь в виду следующее обстоятельство: во многих управляющих компаниях, особенно если это ГУП ДЕЗ, работают немало людей, которые начинали работать еще в советское время. В советское время ЖЭКи были хозяевами положения и могли размещать все что угодно по своему желанию. Эта привычка сидит во многих представителях УК до сих пор. Они могут делать что-то даже не задумываясь, что сейчас роли поменялись. Поэтому не надо стесняться опускать их на грешную землю, объясняя, что управляющая компания это фактически слуга собственника и не может самостоятельно принимать ни одного решения за пределами договора, не испросив согласия собственников.