Пришло время посмотреть на О1
Давно не писал, болел и был занят по работе, а между тем дела не ждут. Пока готовится банковский рейтинг, самое время разобрать некоторых эмитентов, которые бросили якорь в модельных портфелях. Настало время О1.
Итак, O1 Пропертиз Финанс - структура, привлекающая долговое финансирование для О1 Properties Ltd - частной российской инвесткомпании, одного из крупнейших собственников офисной недвижимости класса A и B+/B в Москве. Портфель состоит из 13 бизнес-центров общей площадью 609 тыс. кв.м. и 2 объектов в стадии реализации, общая стоимость недвижимости в управлении составляет $4,2 млрд. Компания оценивает свою долю московского рынка бизнес-центров класса А/В+ более 12%. По данным на май 2014 года заполняемость помещений компании составляет 96%, средний срок договора аренды - 4,2 года. Контролирующим акционером группы является российский предприниматель Борис Минц.
Финансовые показатели компании представлены в таблице ниже:
В 2010 году O1 Properties Ltd. приобрела у компании Horus International крупный портфель активов офисной недвижимости из пяти действующих бизнес-центров. В 2012 году были закрыты сделки по приобретению бизнес-центров Дукат III, Серебряный Город и Белая Площадь, увеличена доля в проекте Green Point с 50% до 85%, были приобретены 50% плюс одна акция в уставном капитале ОАО «Большевик» (проект Большевик). В 2013 О1 также приобрела бизнес-центр «Легенда Цветного» класса А+ на Трубной площади в Москве в двух километрах от Кремля. Сдаваемая в аренду площадь объекта составляет 40,4 тыс. кв. метров, средняя ставка аренды - $920 за кв. метр в год. Еще одной крупной транзакцией должна стать сделка по приобретению бизнес-центра iCube на Нахимовском проспекте. Сдаваемая в аренду площадь составляет 19,2 тыс. кв. метров, стоимость iCube - $114 млн.
Портфель недвижимости О1, безусловно, очень хорош. Перейдем ко всяким «но» и прочей информации, о которой не принято писать в презентациях.
Что бросается в глаза при просмотре объектов коммерческой недвижимости в Москве, так это то, что многие из них закредитованы. То есть вы покупаете здание, а на нем висит ипотечный кредит, и сам объект в залоге у банка. Некоторые люди настолько спокойно воспринимают долги, что готовы купить такой объект и под него набрать еще младших долгов (те, которые уплачиваются после первоначального ипотечного кредита). Руководство О1, общаясь с инвесторами, не скрывало, что все объекты находятся в залоге у банков. Это значит, что если группа не сможет обслуживать кредиты, то… думаю, держателям бондов ничего не останется.
Поэтому: а) оцениваем навес EBITDA над финансовыми расходами; б) смотрим на структуру погашения долговой нагрузки на следующем слайде (а при желании вот в этой презентации). Навес выглядит вполне приемлемым, а крупные погашения начинаются в 2016-17 годах. Так что все ок, можно взять бумагу для игры на среднесрочном горизонте.
Ах да, и еще один нюанс. По данным СМИ, г-н Минц контролирует два НПФ, Стальфон и Телеком-союз. Их совокупный объем активов составляет 57,5 млрд рублей. Это $1,55 млрд ликвидности (по курсу ЦБ в 37 руб. за 1$). Г-н Минц уверяет, что не использует эти средства для поддержки своего направления недвижимости, но в любом случае, это хороший довесок на чашу весов при открытии новых кредитных линий. Так что по О1 рекомендация buy и не сомневаться.
Итак, O1 Пропертиз Финанс - структура, привлекающая долговое финансирование для О1 Properties Ltd - частной российской инвесткомпании, одного из крупнейших собственников офисной недвижимости класса A и B+/B в Москве. Портфель состоит из 13 бизнес-центров общей площадью 609 тыс. кв.м. и 2 объектов в стадии реализации, общая стоимость недвижимости в управлении составляет $4,2 млрд. Компания оценивает свою долю московского рынка бизнес-центров класса А/В+ более 12%. По данным на май 2014 года заполняемость помещений компании составляет 96%, средний срок договора аренды - 4,2 года. Контролирующим акционером группы является российский предприниматель Борис Минц.
Финансовые показатели компании представлены в таблице ниже:
В 2010 году O1 Properties Ltd. приобрела у компании Horus International крупный портфель активов офисной недвижимости из пяти действующих бизнес-центров. В 2012 году были закрыты сделки по приобретению бизнес-центров Дукат III, Серебряный Город и Белая Площадь, увеличена доля в проекте Green Point с 50% до 85%, были приобретены 50% плюс одна акция в уставном капитале ОАО «Большевик» (проект Большевик). В 2013 О1 также приобрела бизнес-центр «Легенда Цветного» класса А+ на Трубной площади в Москве в двух километрах от Кремля. Сдаваемая в аренду площадь объекта составляет 40,4 тыс. кв. метров, средняя ставка аренды - $920 за кв. метр в год. Еще одной крупной транзакцией должна стать сделка по приобретению бизнес-центра iCube на Нахимовском проспекте. Сдаваемая в аренду площадь составляет 19,2 тыс. кв. метров, стоимость iCube - $114 млн.
Портфель недвижимости О1, безусловно, очень хорош. Перейдем ко всяким «но» и прочей информации, о которой не принято писать в презентациях.
Что бросается в глаза при просмотре объектов коммерческой недвижимости в Москве, так это то, что многие из них закредитованы. То есть вы покупаете здание, а на нем висит ипотечный кредит, и сам объект в залоге у банка. Некоторые люди настолько спокойно воспринимают долги, что готовы купить такой объект и под него набрать еще младших долгов (те, которые уплачиваются после первоначального ипотечного кредита). Руководство О1, общаясь с инвесторами, не скрывало, что все объекты находятся в залоге у банков. Это значит, что если группа не сможет обслуживать кредиты, то… думаю, держателям бондов ничего не останется.
Поэтому: а) оцениваем навес EBITDA над финансовыми расходами; б) смотрим на структуру погашения долговой нагрузки на следующем слайде (а при желании вот в этой презентации). Навес выглядит вполне приемлемым, а крупные погашения начинаются в 2016-17 годах. Так что все ок, можно взять бумагу для игры на среднесрочном горизонте.
Ах да, и еще один нюанс. По данным СМИ, г-н Минц контролирует два НПФ, Стальфон и Телеком-союз. Их совокупный объем активов составляет 57,5 млрд рублей. Это $1,55 млрд ликвидности (по курсу ЦБ в 37 руб. за 1$). Г-н Минц уверяет, что не использует эти средства для поддержки своего направления недвижимости, но в любом случае, это хороший довесок на чашу весов при открытии новых кредитных линий. Так что по О1 рекомендация buy и не сомневаться.