ЗАСТРОЙКА БЕЗ ПРАВИЛ: ВО ЧТО ПРЕВРАТИЛАСЬ БАЛАШИХА
Балашиха не самый густонаселенный город в Московской области, но он, как и Химки, сильно пострадал от хаотичного строительства. По показателям плотности застройки в крупнейших городах Московской области Балашиха находится примерно на девятом месте - чуть более 2 тысяч человек на 1 квадратный километр. Действующий жилой фонд городского округа Балашиха насчитывает 11 миллионов квадратных метров. В конце 2015 года к нему присоединили крупный город Железнодорожный, и на карте Подмосковья появился настоящий монстр. Сейчас численность населения округа - примерно 450 тысяч человек. По мнению экспертов, новые районы Балашихи не являются полноценной городской средой. Часто это однообразная многоэтажная жилая застройка без внутренней связности, непривлекательная для развития малого бизнеса, неудобная для постоянного проживания. Архитекторы, бизнес-аналитики и градозащитники рассказали Rus2Web, что не так с Балашихой и как, по их мнению, можно сделать этот город комфортным, красивым и привлекательным для жителей и туристов.
Что привлекает застройщиков
В Балашихе в последние десять лет наблюдался активный рост жилых застроек высокой плотности проживания. Сейчас первичный рынок жилья здесь перенасыщен новым предложением: его объем стабильно в 2,5-3 раза выше, чем в других городах-спутниках Москвы. К тому же Балашиха стала одним из самых дешевых городов Московской области по стоимости жилья, и объекты на первичном рынке интересны не только местным и москвичам, но и приезжим из регионов. Имеет значение и расположение Балашихи: Восточный административный округ - территориально самый близкий к столице. «Существует хороший спрос на квартиры, возможность девелоперу (организатору процесса в строительном бизнесе - прим.) комфортно работать на рынке в Балашихе, - объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. - Здесь хорошие условия по ценообразованию по сравнению с другими округами Московской области. Это в последние годы привлекало в Балашиху потребителей и позволяло девелоперу активно заниматься созданием новых комплексов».
Застройка без правил
«Каждое утро ты должен пытаться с разбегу протиснуться в электричку. Больше 100 тысяч человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. И то же самое происходит вечером», - писал о Балашихе сам губернатор Московской области Андрей Воробьев в Инстаграме. По его словам, этот город «безбожно застроен» и дело даже не в том, что появились безумные каменные джунгли, а в том, что там не было создано рабочих мест. Темпы бездумного жилищного строительства значительно опережали развитие социальной и транспортной инфраструктуры. Город стал одним из самых застраиваемых, но далеко не во всех проектах соблюдены нормативы по строительству социальных объектов.
«Сейчас целые микрорайоны представляют собой большие стоянки машин. Когда люди едут на работу и возвращаются, всегда пробки, - рассказывает житель Балашихи, заместитель председателя комитета по экологии Общественной палаты городского округа Балашиха, градозащитник Борис Горюнов. - Новые разрешения на строительство часто подаются под соусом переселения из ветхого жилья, но переселяют 100 человек, а под это выделяются земли под целые микрорайоны. Мне жалко тех людей, которые купили квартиры в новостройках, позарились на дешевизну квадратного метра. Их просто обманули: нет ни парков, ни детсадов, ни стоянок, ни дорог, о которых им рассказывал застройщик. Потому что задача застройщка - максимальные квадратные метры на продажу, но не соцобъекты». Горюнов отмечает, что у администрации есть строительные компании-любимчики. «Застройщики одни и те же: «Гранель», «Лидер», «Мортон», «МИЦ-инвест», - перечисляет правозащитник. - Что-то мы не видим, что за прошедшее десятилетия они нам тут обеспечили райские сады».
Причиной бесконтрольного разрастания Балашихи, как и других подмосковных городов, аналитики называют отсутствие базовых документов, которые регулируют жилую застройку. По мнению специалистов, предохранять подмосковные города от перенаселения поможет генплан. Этот документ для Балашихи разрабатывает государственное унитарное предприятие «НИиПИ градостроительства». До сих пор генплан этого городского округа отсутствовал, его собираются принять в конце трекущего года. До сих пор не утверждены в Балашихе и правила землепользования, застройки территорий. «Отсюда и нарушения, пример - деревня Павлино (74 гектара в районе Салтыковка), - рассказывает балашихинский активист Борис Горюнов , - это земли для ведения личного подсобного хозяйства, там запрещено многоэтажное строительство. Но с разрешения градсовета Московской области «МИЦ-инвест» там строит микрорайон на 59 тысяч человек, возводит дома на 17-24 этажа».
Балашиха - один из подмосковных городов, в котором в феврале 2016 года был введен запрет на строительство. Стройки могут быть разрешены только в случае, если они решают проблемы обманутых дольщиков или переселенцев из аварийного жилья, заявил губернатор Андрей Воробьев. Власти надеются, что мораторий позволит выполнить обязательства перед населением по возведению дополнительных школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры. Однако он коснулся только тех объектов, в которых еще не начались продажи квартир. До введения моратория в Балашихе успели утвердить проекты планировки земель под застройку еще более 7 миллионов квадратных метров жилья.
Кроме того, по информации правительства Московской области, мораторий на застройку в Балашихе может быть отменен в конце 2016 года после принятия генерального плана развития города. Этот документ уже прошел публичные слушания, план рассчитан до 2035 года. По словам Горюнова, на сегодняшний день градостроительный совет выдал разрешение на строительство в Балашихе еще 4, 4 миллиона квадратных метров жилья, что сулит приток еще примерно 300 тысяч жителей. Таким образом, где-то к 2030 году Балашиха может стать городом-миллионником.
Проблемы инфраструктуры
Балашиха - один из лидеров среди подмосковных городов по дефициту инфраструктуры. Например, при норме не менее 65 мест в детских садах на 1 тысячу жителей, в Балашихе (с населением более 400 тысяч) должно быть как минимум 80-90 вместительных дошкольных учреждений. Пока их только 54. «Очереди в детсады в Балашихе огромные, - рассказывает правозащитник Борис Горюнов. - У меня у самого внук растет, мы живем в Салтыковке, а место в детском саду предлагают в другом конце Балашихи, мне легче до Москвы доехать. Губернатор Московской области докладывал президенту, что проблема очередей решена, но это неправда».
Как решаются вопросы о строительстве соцобъектов, Борис Горюнов описывает на конкретном примере. «В квартале «Сакраменто» компании «Мортон» обязательно должна быть школа, но «Мортон» единолично решил, что ее он строить не будет, а возведет на ее месте многоэтажку, - рассказывает Горюнов. - В 2014 году на месте школы начали строить многоэтажное здание. Жители стали возмущаться, писать губернатору. Пока их жалобы рассматривали, «Мортон» молчком построил 4 этажа, и, в итоге, градсовет Московской области этот проект утвердил. Сейчас же застройщики возвели уже 7 этажей, их тоже утвердили, нет уверенности, что здание не будет расти вверх и дальше».
За культурной жизнью жителям Балашихи также приходится ездить в Москву. Люди жалуются, что в городе с почти полумиллионом жителей нет ни одного драматического театра, хотя есть активисты, которые готовы заняться его созданием. «Если не хватает центров притяжения, их нужно создать, - считает главный архитектор «Института гелиотектуры» Сергей Непомнящий. - Градостроители обязаны найти какие-то элементы в природе, культуре, искусстве, которые станут объектами, привлекающими внимание людей».
Еще одна больная тема - коммунальные системы Балашихи. Коллектор Балашиха-Люберцы функционирует с 1965 год, его все больше нагружают водоотведением. Некоторые эксперты утверждают, что коллектор изношен почти на 100%. «Коммунальные сети Балашихи в таком же состоянии. На сегодняшний день в Балашихе даже нет даже разработанного плана водоснабжения, водоотведения. Когда была презентация нового генерального плана развития Балашихи, я не увидел, что выделяются какие-то средства на модернизацию коммунальной системы городского округа», - говорит Горюнов.
Пробки
Примерно половина населения Балашихи ежедневно ездит на работу в Москву. При этом основные магистрали на востоке столицы - шоссе Энтузиастов, Щелковское и Носовихинское шоссе - исчерпали свой потенциал и нуждаются в реконструкции. Из-за плотной застройки расширить муниципальные трассы часто не представляется возможным. Аналитик Сергей Лобжанидзе считает, что при активной застройке Балашихи были допущены серьезные градостроительные ошибки, которые привели к росту автомобильного трафика и невозможности его распределять. «По факту город стоит на федеральной трассе, - рассказывает Лобжанидзе. - На одну магистраль, Горьковское шоссе, ложатся три потока: это сквозной транзит из Москвы на Нижний Новгород, а также в Московскую область, к ним прибавляется местное городское движение. Эти потоки неплохо бы перераспределить и создать дублирующие магистрали. Чтобы понять структуру движения, нужно проводить исследования, разобраться, куда людям надо ехать и какие инструменты мы можем использовать».
Сейчас Московские власти начали развивать дополнительную ветку общественного транспорта - «легкое метро» - для того, чтобы создать альтернативу быстрого доступа до столицы. Также началась реконструкция Горьковского шоссе, которая ведется в настоящее время. Там строятся эстакадные развязки, которые позволят направить транзитный поток на «второй» - эстакадный этаж, при этом городской транспорт сможет двигаться без препятствий. Строительство нового путепровода через железнодорожные пути Горьковского направления в районе платформы Салтыковка, позволит убрать в Балашихе еще одну точку напряженности. В программе транспортного планирования также предусмотрено в ближайшие два года строительство пяти хордовых дорог. Например, проведение региональной хордовой магистрали «Лыткарино - Томилино - Красково - Железнодорожный».
Новостройки на древних курганах
В Балашихе богатейшая культура, но бесконтрольная застройка привела к тому, что в 2013 году город был исключен из списка городов Подмосковья с исторической культурой. По словам градозащитников, идет варварская застройка прямо на территориях памятников истории. Рядом с несколькими уникальными историческими объектами в районе Акатово в Балашихе компанией «Мортон» были построены очистные сооружения. Вблизи зловонных стоков оказались памятники федерального значения - Акатовские курганы 7-12 века с захоронениями древних племен русичей, вятичей, кривичей. Историки считают, что именно здесь началось заселение славянскими племенами московской области. Рядом с очистными сооружениями также находится древнее городище «Лисья гора» - бывший центр управления московским княжеством 12 века. В этом же районе расположены старинные усадьбы 15-18 веков Пехра-Яковлевское, Чижово, родовое поселение бояр Акатовых (памятник регионального значения), Горенский, Кучинский лесопарки. «Представляете, мы привозим на это место туристов и нюхаем аромат этих очистных сооружений, - возмущается градозащитник Горюнов. По его словам, многие новостройки не прошли обязательную государственную историко-культурную экспертизу.
Есть еще в Балашихе усадьба Никольское - бывшее владение князей Долгоруких. Это зона малоэтажной застройки (не более 4 этажей). «Там идет якобы малоэтажное строительство, но градсовет уже выдал разрешение на 6-этажные постройки, теперь хотят 8 этажей строить, - рассказывает Горюнов - Усадьбы Горенки, Пехра-Яковлевское в плачевном состоянии - полная разруха. Усадьба Чижово - продана в частные руки под строительство многоэтажки, туда пройти невозможно».
По правилам, утверждают эксперты, застройщик, прежде чем работать на охраняемых территориях, должен пройти государственную культурно-историческую экспертизу. Археологи должны были провести раскопки и установить охранную зону памятника, зону регулируемой застройки. Как утверждает Горюнов, в последнее время в Балашихе такие экспертизы не проводились.
Экология
Хаотичная застройка нанесла ущерб экологии городского округа Балашиха. По словам экологов, в местной реке Пехорка уже содержится «вся таблица Менделеева», нет рыбы, микроорганизмов, поверхностных водорослей. «Воду загрязняют изношенные канализационные сети и сброс из очистных сооружений, - заявляет Горюнов. - За два года работы очистных сооружений река от места сброса в квартале Акатово и ниже к Люберцам была полностью уничтожена, так как сточные воды сливаются с превышением ПДК (предельно допустимых концентраций - прим.) У меня на руках есть заключение СЭС о том, что допустимые концентрации вредных веществ превышены в 10 раз. Это подтвердила и независимая экспертиза МГУ. Самое страшное, что в воде нашли кишечную палочку, туберкулез».
Надо отметить, что часть Балашихи - частный сектор, где у людей нет водопровода, и они берут воду из скважин. Подпитка грунтовых вод, которыми они пользуются, идет от реки Пехорка, в которую, по словам, экологов идет сброс.
«Когда-то в Балашихе были интересные природные комплексы, - вспоминает московский архитектор Сергей Непомнящий. - Лет 30 назад мы с удовольствием путешествовали на лыжах по лесам на территории этого городского округа. Природа здесь еще не полностью уничтожена, и ее надо срочно восстанавливать».
Как спасти город
Администрация области сейчас работает над градостроительными ошибками. НО прежде всего нужны решения, которые позволили бы снизить нагрузку на городскую общественную инфраструктуру. Так считает аналитик компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. «Во-первых, власти должны контролировать возведение застройщиками объектов социальной инфраструктуры, в первую очередь детских садов и школ. Всеми способами нужно мотивировать застройщика выполнять свои обязательства, - говорит Лобжанидзе. - Во-вторых, нужно продолжить строительство экспериментальной ветки «легкого метро» - скоростного трамвая, которое ведется параллельно Горьковскому шоссе. Наличие любых платных и бесплатных объездов, дополнительных внутрирайонных магистралей в Балашихе, вывод сквозного трафика за пределы города существенно поможет разрешить транспортную проблему». Вопрос в том, когда и как власти смогут это технически реализовать, потому что территории застроены, и невозможно проложить дорогу по крышам.
Многие эксперты предлагают продлить мораторий на коммерческое жилищное строительство на 5-10 лет. «Во-первых, нужно выделять землю только под расселение из ветхого жилья, обеспечения жильем многодетных, инвалидов, - считает Борис Горюнов, - Во-вторых, надо направлять деньги на строительство социальных объектов: школы, детсады, поликлиники, медицинские центры. В-третьих, важно решать экологические проблемы, в том числе, обновить коммуникации, которые на 100% изношены». В-четвертых, градозащитник предлагает заниматься вопросами охраны памятников истории и культуры, реставрацией, прокладывать туристические тропы, которые будут проходить по историческим местам городского округа.
Эксперты сходятся и в том, что необходимо создавать рабочие места в самой Балашихе. Ведь на ее территории находятся крупные предприятия: авиационный, автокрановый заводы, «Криогенмаш», «Рубин» и другие. Однако промышленность в упадке, а работа появляется только в секторе торговли - продуктовых магазинах и гипермаркетах. Такая же проблема существует и в Химках. Горюнов считает, то нужно реанимировать предприятия, создавать бизнес-центры.
«Если людям не хватает места для парковок, спортивных сооружений, парков, выходом может быть создание в городе многоуровневого пространства, - предлагает свой вариант решения проблемы архитектор «Института гелиотектуры» Сергей Непомнящий. - Обычно все объекты в городе теснятся на поверхности земли (дороги, здания, парки). Представьте, что мы всю территорию между домами заняли паркингом, но сделали у этого паркинга «зеленую» кровлю со сквером и детскими площадками. Таким образом, мы фактически удвоили территорию, ее можно также утроить, и даже учетверить. И тогда картина станет совершенно другой, плотность населения в два-три раза сократится». Таким же образом Непомнящий предлагает увеличивать количество полос движения автомобилей: если у Горьковского шоссе не хватает пропускной способности, можно сделать его двух и трехуровневым. По словам эксперта, такие многоуровневые города уже существуют во всем мире. «Конечно, Москва - это центр и эти функции никто не отнимет, но нужно сделать так, чтобы повседневные житейские задачи человек мог решать, отойдя от дома на 500 метров. Житель Балашихи не должен каждый день совершать миграционные выезды в Москву», - говорит архитектор. По его мнению, в городе нужно формировать жилую застройку принципиально нового типа и качества.
Дарья Кузнецова, жительница Балашихи
Я живу в одном из новых районов Балашихи «Новое Измайлово». Переехала сюда около трех лет назад. В самом начале здесь из инфраструктуры не было ничего: два продуктовых магазина на район - и все. Даже аптеки не было. Если я забывала купить какое-нибудь лекарство после работы, приходилось ждать до утра. Сейчас уже получше: есть аптека, даже поликлиника, но она частная. Говорили, что по договоренности с властями Подмосковья эта поликлиника будет оказывать медицинскую помощь по ОМС. Однако в мой последний визит мне сказали, что соглашение с администрацией еще не вступило в силу, и предложили ехать либо в Москву, либо в другой район Балашихи. Выходит, чтобы взять больничный, я должна с температурой куда-то ехать. Что касается дорог и пробок, то проблемы у нас, как у всех в Подмосковье. В свободные часы добираемся быстро, но в час-пик я могу ехать домой от метро по 3 часа вместо 15-20 минут. Машин больше, чем пространства у домов, хотя еще не все дома заселены. Дорогу в самом районе положили как попало: везде ямы, неровности - не то что ездить, ходить трудно.
Зон отдыха в нашем районе Балашихи нет. Мест для развлечения и отдыха, куда можно сходить в выходные, тоже немного: пара кафе не самого высокого уровня. Для меня это не принципиальный вопрос, я стараюсь выезжать в Москву, но в районе много семей с детьми, которые не в состоянии все время ездить из района в столицу. Хотя, в целом, мне мой район нравится. За те деньги, которые я заплатила за квартиру, это не самый плохой вариант. Правда, когда я покупала квартиру на этапе строительства, мне показывали зеленый район с парками и развитой инфраструктурой. Увы, в реальности пока этого нет.
Валентина Данилина, жительница Балашихи
Я шесть лет живу в Николо-Архангельском районе города Балашиха. За это время у нас ни одна улица ни разу не ремонтировалась. У нас частный сектор, здесь есть линии (как в Америке авеню) и улицы. Если линии еще время от времени латают, то улицы вообще никогда и нигде не восстанавливают. Это не город, а автодром какой-то: машины можно испытывать на прочность - одни ямы и колдобины, просто жуть. Напрягает отсутствие тротуаров, поскольку мне много приходится ходить пешком. Постоянно идешь по обочине и обрызганный грязью. Заборы частных домов практически вплотную приблизились к дороге, пройти можно только по автомобильной дороге, а машины по ней идут сплошной чередой, несмотря на то, что одностороннее движение. Это болезнь нашего Николо-Архангельского района.
Еще нас, жителей Балашихи, очень волнует дорожный переезд через железную дорогу на Реутов. Во-первых, на этом пееезде автомобилям приходится подолгу стоять, пропуская поезда, а другой дороги нет. Во-вторых, сейчас железнодорожники строят скоростную линию на Казань, скоро из-за этого переезд просто закроют. Тогда проехать к Москве можно будет только по большому Горьковскому шоссе, где пробки бесконечные. Давно хотелось бы здесь видеть или подземный переезд или наземную развязку.
Нина Давлетзянова, Мария Твардовская
rus2web