О ценах на дачи и загородные дома Подмосковья в 2023 году
На днях консультировал по загородной недвижимости свою бывшую коллегу, она хочет приобрести дачу в сергиево-посадском районе Подмосковья. Заодно глянул ценники и был немного шокирован: средняя цена за 2-этажный дом размером в среднем 6x9 или чуть больше (100-120 кв.м.) из бруса на участке 8 соток в СНТ значительно повысилась и уже штурмует отметку 5 лямов. И это при том, что те края кагбэ уже считаются среднеудалённым от столицы (65-80 км от МКАД), а во всех предложениях, которые мне попались, дома были не газифицированы, т.е. почти все непригодны для (комфортного) круглогодичного проживания.
Надо отметить, что сейчас несезон, а покупательская активность на рынке загородной недвижки обычно начинается с середины весны. Т.е. цены теоретически должны вырасти ещё - когда увеличится спрос. Но из-за СВО и санкций доходы у населения потихоньку сокращаются, строить себе дачи люди стали значительно меньше, чем 10 лет назад, вкладываться в недвижимость хотят также всё меньше и всё больше её продают. А цены продолжают расти даже несмотря на укрепившийся (в целом за прошлый год) рубль. Парадокс..
Впрочем, после ковида спрос на загородные дома, упавший после 2008 года, снова вырос, т.к. с появлением удалённой работы многие семьи поняли все прелести жизни в более просторных условиях и на природе в сравнении с квартирой.
Вспоминаю своего Бразервильского соседа Бороду, продавшего свой дом полтора года назад за 3,5 млн.руб. и понимаю, что дедушка - подожди он ещё годик - сейчас бы смог выручить на 1 лям побольше. Хотя я ему советовал не продавать, а сдавать в аренду на сезон - на такую прибавку к пенсии можно было бы нормально жить. Но Бразервиль на 25-30 км ближе Сергиева Посада (40 км от МКАД) и до него удобнее добираться как на машине, так и на электричке.
В С.П. же большинство СНТ расположены в достаточном удалении от ж/д и соответственно человек привязан к машине (а как ездить зимой? а если бухнул под шашлычок? а сколько времени будет занимать путь до работы и обратно?). Это всё влияет на стоимость загородной недвижимости. Кстати, С.П. является самым зелёным городом Подмосковья: площадь парков, лесных массивов составляет 63%. Имеются и крупные водоёмы. Но ящитаю, что даже в этом случае стоимость дачного домика на небольшом участке не может превышать стоимости квартиры в том же месте. Так что есть повод для торга. [Читать дальше...]
Предложений по продаже дачных домов на ЦИАНе полно. Но если внимательным профессиональным взглядом рассмотреть красивые фотографии предлагаемых вариантов - видны скрытые косяки. За красивой внутренней отделкой и уютными деревянными интерьерами, привлекающие взгляды неискушённых городских покупателей (особенно женщин) обычно скрываются какие-то недочёты, которые в скором времени выльются в существенные дополнительные траты на их устранение. Кстати, обратите внимание - почти ни в одном объявлении не указывается возраст дома. А это важно. Ведь, например, если дому больше 20 лет - скорее всего там пора менять утеплитель, у которого имеется срок годности и который со временем может начать осыпаться. Сам по себе он недорогой, а вот чтобы его поменять - требуется целый кап.ремонт.
Но я например первым делом смотрю на фундамент. Т.к. если с ним что-то не в порядке - это будет настоящей проблемой для нового владельца. Нередко старые хозяева впаривают свои дома именно по причине дороговизны и трудоёмкости его замены. Приведу пример:
Раньше был широко распространён столбчатый фундамент, как например в этом предложении. Зачем хозяин прикрыл фундамент листами, тем самым нарушив вентиляцию? Для красоты или пытается скрыть "поехавшие" столбы? Поэтому перед покупкой надо ехать и внимательно всё везде смотреть.
Кстати, сегодняшние крепкие морозы в Подмосковье, доходящие по ночам до -30 и ниже, будут хорошей проверкой на прочность фундаментов к весне: глубина промерзания в наших широтах достигает полутора метров, а как правило столбики вкапывают неглубоко (до метра) и их потом часто "выпирает" из земли.* Так было даже у меня в Бразервиле с террасой, потом пришлось менять столбы, на которых она была пристроена к дому, на свайно-винтовой вариант.
Попадаются и вот такие любопытные предложения: это хорошо замаскированный внешней и внутренней отделкой старый щитовой сарай, расположенный впрочем на идеально ухоженном участке. Видно, что хозяева - трудолюбивые люди с неплохим вкусом. Чистота, порядок, уют. Но 4,8 ляма - это очень сильно завышенная цена даже для такого красивого варианта.
В общем, в отличие от столичной недвижимости, в которой сегодня предложения значительно превышают спрос, в т.ч. из-за переезда среднего класса на ПМЖ в другие страны, цены медленно поползли вниз, с подмосковным жильём пока всё иначе: по-прежнему наблюдается спрос на недорогие дома и участки, ИЖС развивается, а цены растут. Или по крайней мере не падают. Думаю, что эта тенденция будет продолжаться в течение всего года, а потом... Скорее всего, снижение цен будет наблюдаться и в этом сегменте. Многое будет зависеть от цен на стройматериалы, насколько обвалится рубль в 2023 году, ну и конечно от внешнеполитических событий.
* - В данном посте речь идёт о домах, построенных на северо-востоке Подмосковья - там, где преобладает глинистая почва, низины, влага, более низкие температурные значения и т.п. В других областях данные советы и примеры могут не являться необходимыми.
Мой telegram-канал: https://t.me/uvova1
Мой youtube-канал: https://www.youtube.com/@uvova
#дача, #Подмосковье